世联：售楼处包装

面市期
一期时间节点
储客开盘期，7月18公开 选房，8月15开盘 04.6—04.8
强销期 04.9—04.12
持销期 04.12月以后
04.4—04.5
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
项目定位
形象定位： 形象定位：
项目的初始形象定位为“纯城生活，荣耀府邸”， 纯城生活，荣耀府邸” 但市场反响并不大，项目迅速调整策略，在深入挖掘项目特
碑非常重要
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
“水”主题展示包装要点
在项目定位为“红岭路·荔枝公园东·水社区” 红岭路·荔枝公园东·水社区” 文章，围绕展示包装的几大要点，从园林到售楼处， 的情况下，项目对外的展示包装也围绕着“水”主题做 从户外广告到条幅到报版，“水”主题无处不在， 展示要点包括： 包装展示色彩中的“水”色调； 包装展示的“水”设计LOGO； 现场展示中的“水”元素设计； 园林展示中的“水”主题
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
展示策略
原则一： 抓住主题， 抓住主题，无限放大 原则二： 展示形象吻合项目定位 原则三： 展示形象高于项目定位 原则四： 突出展示中的细节品质
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
策略一：抓住主题、无限放大 策略一：抓住主题、
此种策略是在深入挖掘项目特质，找出项目最大并为客
户
外
广
告
样板房的色系也与其他展示包装保持一致
300米，高7米的工地围板广告，表现本项目强势的、优越的区位 300米 强势的、 价值及本项目尊贵、高品质的调性。 尊贵、
东海岸售楼处有关于“建筑节能的基本 措施和 性能指标”的公示。 国家的《民 用建筑节能管理规定》修订版（建设部 令143号）已于2005年10月28日发布， 要 求自2006年1月1日起施行。该规定要 求房地产开发企业应当将所售商品住房 的节能措施、围 护结构保温性能指标等 基本信息在销售现场显著位置予以公示。
广义来讲,展示包装是一个有着丰富内容，涉及广泛领
具体到楼盘的展示包装，便是通过设计制作，以外部、 外部、 现场以及物料展示为载体，通过恰到好处的色彩配置、 色彩配置、 设计尺度、平面布置等种种来达到有计划、有目的地将 设计尺度、
楼盘本身的相关信息如案名、咨询电话、卖点、形象 楼盘本身的相关信息如案名、咨询电话、卖点、 气质、以及产品特性等种种传达给市场客户，并使客户 气质、
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
关注要点： 关注要点： 色系以蓝色系 为主， 为主，与“水” 主题相呼应； 主题相呼应；
报 板 设 计
“水”社区成 为项目展示包装 ＬＯＧＯ；
会所入口
入口处的喷泉、水幕墙与项目的“ 入口处的喷泉、水幕墙与项目的“水”社区定位相得益彰
售楼处外墙“卖点”展示，“水”主题成为展示焦点
策略二：展示形象吻合项目定位 策略二：
客户定位，在深入挖掘客户需求的基础上，迎合甚至 超出客户的预期；
经典案例借鉴：
此种策略要求项目展示包装符合项目定位，尤其吻合
奥林华府
品质感
借鉴关键点：通过色彩、大尺度来体现大气、尊贵、 大气、尊贵、
金地梅陇镇
借鉴关键点：通过多变色彩、精巧尺度和个性化广告语的 展示来吻合客户群的心理需求
水吧区向客户提供饮用服务，更重要的是展示项目的服务水准 饮用服务，
公示区
公示区是公示政府规定需要展示的相关文件的区域
规划许可证; ②建设工程规划许可证; ③ 规划许可证; 建设工程规划许可证; 施工许可证; ④房地产预售许可证; ⑤企 施工许可证; 房地产预售许可证; 业法人营业执照; ⑥房地产开发资质证书; 业法人营业执照; 房地产开发资质证书; ⑦商品房价目表; ⑧买卖合同.若有代理 商品房价目表; 买卖合同. 商代理,还需公示:①代理商资质证明; ② 代理商资质证明; 委托代理销售证明
度和形象，吸引客户关注的目的： 度和形象，
吻合项目整体VI系统的基本原则来达到吸引眼球、使 吻合项目整体VI系统 VI
客户形成记忆点并逐步建立项目知名度和形象的目的。 楼体灯光字的设计应该根据醒目、强昭示性的基本 醒目、 原则，来吸引客户关注； 的定位气质充分契合。 形象墙的设计除了在保持醒目、整洁以外，更应该与项目
红树西岸颇具特色 的楼体形象展示
形象墙
在传递形象的同时，理应适当传递项目的卖点
现场展示
现场展示主要包括售楼处、大堂、看楼通道、样板房和园林 等等，是客户到达项目现场后的主要关注点，因此现场展示 的好坏、成功与否，往往会决定客户对一个项目直观感受， 并进而决定其是否购买项目,项目现场展示应达到提升项目 形象、打造项目独特气质的目的： 形象、 售楼处是接待客户的主要区域，因此售楼处的设计应本着 科学的尺度划分、功能区隔、项目形象的传递、卖点的展示， 体现舒适亲近的参与感的原则来设计，售楼处的功能分区分 为①接待区；②沙盘区；③吧台区；④办公区；⑤公示 接待区； 沙盘区； 吧台区； 办公区； 大堂、园林、看楼通道是客户现场体验重要的渠道、客户 对项目的最直观的感受也源于此，因此氛围的营造至关重要； 样板房的展示是整个现场展示的重要内容，其展示的效果 有引导促使客户成交的重大作用，因此，样板房的展示必须 体现项目的气质、品质、及相关户型亮点； 气质、品质、及相关户型亮点；
பைடு நூலகம்
质，找出项目最大并为客户所接受“卖点”的基础上，重 卖点” 对“水社区”卖点予以放大，进行展示包装； 水社区”
新定位项目为“红岭路·荔枝公园东·水社区”， 红岭路·荔枝公园东·水社区”
客户定位： 客户定位：
项目的客户定位以罗湖片区的原住民为主，重实惠，不喜 欢虚幻的东西，从众心理严重，追涨不追跌，项目的口
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
案例一：奥林华府 案例一：
占地面积：28294.3平米 建筑面积：111477.8平米 容积率：3.2 总户数：613户，回迁80户，可售 533户 车位数：695 一期共3栋（21层～28 层） ，8个单 元，项目一期将分二批推出，第一批 296套，第二批237套；
接受展示包装信息的过程。
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
楼盘展示包装的主要构成要素
外部展示
户外广告 楼体灯光字/条幅 楼体灯光字 条幅 形象墙 报版、 报版、LED（电子显示屏） （电子显示屏） 售楼处 大堂 看楼通道、 看楼通道、样板房 园林 楼书、 楼书、折页 纸袋、 纸袋、水杯 户型单张 置业计划
区；⑥展示区；⑦洽谈区； 展示区； 洽谈区；
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
售楼处功能分区及展示要点 接待区 沙盘区 展示区
洽谈区
公示区
办公区
接待区
接待区是客户进入售楼现场首先印入眼帘的部分，因此其设置一般应正对售楼处大 门，方便销售人员第一时间发现上门客户、做好接待
沙盘区
沙盘区一般分为三个层次的展示： 区 域模型展示、楼体模型展示以及单
项目定位
形象定位：
奥体新城 荣耀府邸
客户定位： 客户定位：
心客户，周边镇的常住居民及私营业主为重点客户。 心客户，周边镇的常住居民及私营业主为重点客户。目标客户群置业具有以 下特征： 居住地聚集在中心城； 相信眼见为实， 下特征：①居住地聚集在中心城；②相信眼见为实， 激需求； 渴求高品质产品和服务； 圈子效应明显； 激需求；③渴求高品质产品和服务；④圈子效应明显；
体户型展示。 体户型展示。
洽谈区
洽谈区是供销售代表和客户进行深入沟通的地点,也可以用来供客户休息,在洽谈区 中适当地展示项目的卖点能做到信息持续的灌输。 中适当地展示项目的卖点能做到信息持续的灌输。
展示区
售楼处的展示区可以用来展示项目卖点,也可以用做特色休闲氛围的打造
洽谈区和展示区融为一体
水吧区
售楼处现场须公示以下文件:①建设用地
东海岸典范的信息公示: 东海岸典范的信息公示:
东海岸信息公示之一：三证公示 东海岸信息公示之二 ：预售公示
2004年9月深圳市规定，对于预售的商品房， 必须施行价格公示,市房协也要求公布 “一手楼购房指引”。
东海岸信息公示之三： 东海岸信息公示之三：节能公示 东海岸信息公示之四： 东海岸信息公示之四：风险公示
户外广告、报版等属媒体展示手段，因此其展示应该根据
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
户外广告
版式、色系统一 版式、
报版软文
楼体灯光字
醒目、强昭示性、信息传递到位 醒目、强昭示性、
红树西岸颇具特色 的安全网展示
红树西岸在安全网的色系处理上 便突出了一大创新：施工安全网 以绿黄两大色系成环状交替运用， 完全注重施工过程中其给人的审 美感官。其楼体广告是随项目施 工进程逐步出现的，这种创新彰 显的是开发商的细节创新。
集中加以宣传；
经典案例借鉴：
户接受“卖点”的基础上，对“卖点”予以放大， 卖点”
鸿翔· 鸿翔·御景东园
借鉴关键点：“水主题”形象的包装展示 水主题”
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
案例：鸿翔·御景东园 案例：鸿翔·
占地面积： 27366平米 建筑面积：150050平米 容积率：5.9 绿化系数：70% 总 户 数：1021户 总停车位：852个
展示包装 构成要素
现场展示
物料展示
②现场展示；③物料展示 现场展示；
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
楼盘展示包装的构成要素包括三个方面： 外部展示； 楼盘展示包装的构成要素包括三个方面：①外部展示；
外部展示
外部展示包括户外广告/条幅、楼体灯光字、形象墙等，有 的项目还会增加LED展示。根据外部展示的构成要素，其展 示应该达到迅速传达项目信息、树立项目知名 迅速传达项目信息、
楼盘展示包装策略 -----淡市下秀出你的精彩
本报告是严格保密的。
要点提示
理 解 展 示 包 装
展示包装的构成要素 抓 住 主 题，无 限放大 楼 盘 展示 包 装策略 展示形象吻合项目定位 展示形象高于项目定位 突出展示中的细节品质
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
理解展示包装
域并随着时代发展而不断充实其内涵的课题 ；从展示包装 的角度而言，目的并不是展示包装本身，而是通过设计， 运用空间规划、平面布置、灯光控制、色彩配置以及 空间规划、平面布置、灯光控制、 各种组织策划，有计划、有目的、符合逻辑地将展示 各种组织策划，有计划、有目的、 的内容展现给观众，并力求使观众接受展示包装计划传达 的信息。
会所现场也布置了水色调， 主题始终如一
园林也以突出山水景为 主，呼应主题；
有倒影， “水”社区 形象细致入 微； 紧扣“水
关注细节点： 导示系统中 LOGO的水 社区标志还
楼体条幅也
主题”， 主题” 简洁直观；
以“水”为主题的现场展示
在水社区，发现水的 在水社区，发现水的128种形态 种形态
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
东海岸信息公示之五：信息台 海岸信息公示之五：
东海岸信息信息台在其他项目的展示体现
办公区
物料展示
物料展示是展示包装中的细节部分，更能在不经意中体 现项目品质，所以，高品质的物料展示对项目的形象提升 虽然不那么明显，但也不容忽视。 物料展示主要包括楼书折页、户型单张、置业计划等，物 料展示应该与项目整体的气质契合。
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
本项目目标客户以本地人、私营业主、公务员为核 本地人、私营业主、
充分的展示能刺
展示包装的要素点
品质感，项目主要通过以下的三个方面来打造契合项目
定位的展示包装： 为了塑造项目的豪宅形象，体现项目的大气、尊贵与 大气、
色为主，以突出项目的尊贵、大气和稳重感； 尊贵、 突出大尺度，以体现项目大气；
从展示包装的色调上，项目以金黄色、浓厚的褐 金黄色、
从包装的尺度上，项目的户外广告、条幅、形象墙等都 在卖点展示上，项目的展示包装始终与区域的价值
挂钩，以项目主要卖点为展示，借区域热点之势来热炒本
项目； 在细节上，项目展示体现奢华感；
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
报
版
设
计
色系以金黄色和褐色为主
现需要时间；④本项目定位为豪宅，整个片区的客户购买力却无法提供支撑。在这
种情况下，项目最终实现均价10000元／平米,远超当时片区6500元／平米的均价；
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
②龙岗房地产市场处于封闭状态；③虽然有片区规划的利好支撑，但区域价值真正要兑
项目入市面临三大难题：①2006年是龙岗放量激增的一年，本项目面临的市场竞争激烈；