土地使用权分割抵押

土地使用权分割抵押方式的探索

刘顺禄

摘要：本文通过宗地分割抵押的实际操作过程，分析其中的优点和缺点，再引入以价值分割宗地抵押的概念，以作为分割抵押操作的参考。

关键字：土地使用权分割抵押面积价值比例

我国土地使用权抵押是指在土地使用权人作为债务人（抵押人），在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。由于土地具有不可移动、价值高、保值增值性好等特点．土地使用权已逐渐成为设定抵押权的重要客体。成为单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。在这里我想通过本文重点分析一下土地使用权分割抵押中涉及的一些问题，探讨一下解决问题的方法和手段。

土地使用权分割抵押是指将抵押人将依法取得的土地使用权分割成若干地块分别分批抵押给若干或同一抵押权人，而将其分割的土地使用权作为债权的担保。和整块土地使用权抵押不同的是分割抵押中涉及的问题主要有以下几点：1、土地使用权面积的分割；2、土地使用权价值量的分割；3、土地使用权分割位置的确定。

对于第一点我们可以通过实地测量或直接应用计算机将宗地进行分割，从而计算出各分割地块的面积。第二点我们可以委托中介机构对各分割地块单独评估或根据分割面积分摊总地块的价值量。对于第三点其实可以决定第一第二点，对于分割抵押中分割的详细规定目前我国尚未出细则，在实际操作中难以掌握，主要要考虑宗地的建筑规划设计，以分割不破坏规划为原则。

本人在实际操作中收到以下抵押案例(如下示意图1，具体地号和图号隐去)，图2为该宗地规划建设商品房位置示意图，由于各种原因开发商（抵押人）预设定两个的抵押权，北面三幢房子所在地设定一个，南面三幢房子所在地设定一个，由于宗地用途为城镇混住宅用地，两个抵押权人争相欲设定北面的地块(临路宗地价值量高)，而其它分割方案又不能使抵押权人接受，开发商很为难。在实际

操作中本人也曾多次收到工业用地分割抵押案例，但抵押人不能提供准确的建筑规划红线图，使得宗地分割操作很困难。

图1 图2

为了解决这些问题，部分有经验的宗地使用者在领取土地使用权证时就直接提出分割登记，但这对于我们土地登记部门增加了工作的难度和工作量，也对以后的地籍管理设置了障碍。

目前的宗地分割抵押的优点和缺点分析：

优点：抵押范围一目了然，很容易使抵押权人了解抵押宗地的情况。

缺点：1、分割宗地增加了土地管理部门的工作量和管理难度；2、提高了抵押权人的融资成本（分割宗地过程中要收取土地使用权人的费用）；3、建筑规划的改变使得分割地块的分割范围不合理，从而为以后处置土地使用权留下难点；4、抵押权实现后处置土地使用权一般是整体处置，而对分割宗地的价值分

摊方式和比例存有商榷。

我们现在所操作的宗地分割抵押登记为宗地面积和位置的分割，然而土地使用权抵押实现后，单独处置分割后的宗地基本一般不可能，而具如果抵押权人沦落到要处置其抵押的土地使用权，肯定是破产或为逃避债务而“消失”，那法院处置其土地使用权肯定是整体处置，而不会根据我们分割后的土地一块块的处置，这就为处理各抵押权人的抵押权利益分配留下难点。

本人在多年的抵押登记中发现其实分割抵押登记中可以以宗地价值进行分摊，具体操作方法为：抵押人和各抵押权人共同确认抵押土地使用权价格，分割土地使用权时按宗地价值量进行分割。举例说明：甲公司以其一块土地使用权进行抵押借款，抵押人（甲公司）和抵押权人（乙公司、丙公司、丁公司）均认可其土地使用权价值为100万元人民币（乙公司、丙公司、丁公司均具备金融许可）。乙公司准备借款给甲公司20万元，同时要求甲公司提供40万元的土地使用权进行担保；丙公司准备借款给甲公司30万元，同时要求甲公司提供50万元的土地使用权进行担保；丁公司准备借款给甲公司10万元，同时要求甲公司提供相应价值的土地使用权进行担保。这样我们依据各抵押权人的要求可以将土地使用权依据价值进行虚拟分割，乙公司设定抵押权时我们登记为“土地使用权价值的40%设定抵押权”；丙公司设定抵押权时我们登记为“土地使用权价值的50%设定抵押权”；丁公司设定抵押权时我们登记为“土地使用权价值的10%设定抵押权”。

采用价值分割抵押的优点和缺点分析：

优点：1、分割宗地减少了土地管理部门的工作量和管理难度；2、将低了抵押权人的融资成本（面积分割宗地过程中要收取土地使用权人的费用）；3、建筑规划的改变对宗地分割基本不存在影响；4、抵押权实现后处置土地使用权价值分摊清晰，不存在纠纷。

缺点：采用价值分割的方式对土地使用权是一种非实物的分割，抵押权人初期的接受会有一定难度。

（作者单位：高淳县国土资源局）