控规、详规中各控制指标概念

各控制指标的概念
一、容积率
就是一块土地上的总建筑面积和总占地面积的比值，也称为地积率，容积率越高，表明土地的开发强度越高，
建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。

房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。

规划建设用地内总建筑面积/规划建设用地面积=容积率
一般的多层住宅小区容积率在左右.
二、建筑密度
建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。

规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

三、“绿地率”和“绿化覆盖率”
1、绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比
率。

距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30％，（现在要求实地绿化率占绿化率的50以上，）且要保证居住区内人均 2 平方米，居住小区人均 1平方米的规模。

2、绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。

购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

)房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。

在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。

道路紅線
城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

建築線
一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。

日照間距系數
根據日照標准確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。

住宅平均层數
住宅總建築面積與住宅基底總面積的比值。

人口毛密度
每公頃(10000平方)居住區用地上容納的規劃人口數量人∕ha。

人口淨密度
每公頃住宅用地上容納的規劃人口數量人∕ha。

住宅建築套密度毛
每公頃居住區用地上擁有的住宅建築套數套∕ha。

住宅建築套密度淨
每公頃住宅用地上擁有的住宅建築套數套∕ha。

住宅面積毛密度
每公頃居住區用地上擁有的住宅建築面積平方米∕公頃。

住宅面積淨密度
也稱住宅容積率。

是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建築面積平方米∕公頃或以住宅建築總面積（萬平方米）與住宅用地（萬平方米）的比值表示。

建築面積毛密度
也稱容積率，是每公頃居住區用地上擁有的各類建築的建築面積平方米∕公頃或以總建築面積萬平方米與居住區用地（萬平方米）的比值表示。

住宅建築淨密度
住宅建築基底總面積與住宅用地的比率％。

城市居住區
一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市乾道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模00人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

居住小區
一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模 0人相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

居住組團
一般稱組團，指一般被小區道路分隔，並與居住人口規模人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

居住區用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

住宅用地
住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

公共服務設施用地
一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建築基底佔地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

道路用地
居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

居住區級道路
一般用以劃分小區的道路。

在大城市中通常與城市支路同級。

小區級路
一般用以劃分組團的道路。

組團級路
上接小區路，下連宅間小路的道路。

宅間小路
住宅建築之間連接各住宅入口的道路。

公共綠地
滿足規定的日照要求，適合於安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

配建設施
與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

其他用地
規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

公共活動中心
配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。

建築小品
既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬於某一建築空間環境的小體量建築、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

拆建比
新建的建築總面積與拆除的原有建築總面積的比值。

土地開發費
每公頃居住區用地開發所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用。

住宅單方綜合造價
每平方米住宅建築面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發費用和居住區用地內的建築、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用元∕平方米。