硚口区古田-中原-海尔-国际广场-区域市场分析
中原武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
综述：
2006年，大量豪宅项目即将推出，更多更高品质的高端项目将会呈 现；通过供应市场的引导，消费市场也在朝着利好的方向发展。
2006年，高端市场将精彩纷呈。
学习改变命运,知 识创造未来
中原武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告
一、武汉市高端市场研究 二、区域市场分析 三、项目竞争环境分析
学习改变命运,知 识创造未来
中原武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
在售项目消化情况
项目名称 万豪国际 香榭水岸 中桥观邸 东湖天下
开盘时间 2004.6 2004.6 2004.10 2005.6
消化时间 12个月 12个月 10个月 1个月
消化套数 约380套 约278套 约151套 约150套
学习改变命运,知 识创造未来
中原武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告
一、武汉市高端市场研究 二、区域市场分析 三、项目竞争环境分析
学习改变命运,知 识创造未来
中原武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
定义:
◆ 它们是位于武汉中心城区的住宅项目； ◆ 它们均价在5000元/平米以上； ◆ 它们拥有稀缺的景观资源、或优良的品质、
项目名称 水岸星城
地理位置 武昌沙湖
建筑面积(万㎡) 65.0
锦江国际城
武昌区沿江大道55号
14.0
华润·凤凰城 中山路与和平大道交汇处
14.1
南岸金都
武昌沿江大道
30.0
外滩·棕榈泉 沿江大道与山海关路交汇处
7. 1
九龙仓时代广场 汉口沿江大道兰陵路口
15.0
武汉国际广场
绿色建筑设计实践：
• 屋顶花园和空中走廊的设计 • 绿色空调和照明系统的应用 • 雨水收集和循环利用系统的设置
武汉国际广场的智能化技术与设施
智能化技术：
• 智能照明系统，实现自动调节和节能 • 智能安防系统，提高安全保障 • 智能停车系统，方便消费者停车
CREATE TOGETHER
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
武汉国际广场的文化价值与社会影响
文化价值：
• 传播文化、艺术和时尚理念 • 促进文化交流和融合
社会影响：
• 提升城市形象和品位 • 带动经济发展和就业
05
武汉国际广场的未来发展趋势与挑战
武汉国际广场面临的市场竞争与挑战
市场竞争：
• 众多购物中心和商务写字楼的竞争 • 互联网购物的冲击
挑战：
• 如何吸引消费者前来购物 • 如何提高销售额和市场份额
武汉国际广场的未来发展规划与战略
发展规划：
• 持续优化和升级 • 拓展新业务和市场
战略：
• 建立品牌形象和知名度 • 提升服务质量和消费者满意度
武汉国际广场的创新与发展方向
创新：
• 引入新技术和新业态 • 探索线上线下融合的发展模式
发展方向：
• 成为综合性和多元化的商业地产项目 • 提供个性化和高品质的消费体验
文化活动策划：
• 定期举办艺术展览和文化活动 • 与艺术家和机构合作，推广文化交流
文化活动组织：
• 专业的活动策划团队 • 完善的活动场地和设施
武汉国际广场的社交空间与场所营造
武汉国际广场调研报告
武汉国际广场调研报告武汉国际广场是位于湖北省武汉市汉阳区的一座大型综合性商业综合体，成立于2007年，是该地区的标志性建筑之一。
本次调研报告将对武汉国际广场的地理位置、规模、商场布局、品牌组合以及消费者体验等方面进行分析。
武汉国际广场位于武汉市汉阳区的主要商圈，交通便利，周边有丰富的人口资源和商业配套设施。
广场占地面积达到了10万平方米，总建筑面积超过40万平方米，内部设有购物中心、写字楼、星级酒店等商业设施。
可以说，武汉国际广场是该地区商业活动的重要地点之一。
在商场布局方面，武汉国际广场采用了开放式的设计理念，不同类型的商铺相互交错、连接，形成了一个完整的商业生态系统。
商场内部设置了多个主题购物区域，包括时尚区、家居区、美食区等，满足了不同消费者的需求。
此外，商场还设有儿童游乐区、电影院等娱乐设施，吸引了更多的家庭娱乐消费者。
关于品牌组合，武汉国际广场引入了一系列国际知名品牌和本土品牌，涵盖了时尚服饰、珠宝首饰、化妆品、家居用品等多个领域。
这些品牌的入驻为广场带来了更多的消费者，提升了整个商场的知名度和吸引力。
除此之外，武汉国际广场还定期举办各类促销活动和展览，吸引更多的消费者和游客。
在消费者体验方面，武汉国际广场积极倡导“顾客至上”的理念，致力于提供优质的购物环境和服务。
商场内部设有便利的停车场、休息区、公共卫生间等设施，方便消费者的停车和休息。
此外，商场内还设有携手助残公益服务台，为有需要的残疾人提供专业咨询和帮助，体现了社会责任和关爱精神。
总结起来，武汉国际广场是一座集购物、娱乐、办公于一体的大型商业综合体。
其地理位置优越、规模庞大、布局合理、品牌组合丰富，并致力于提供优质的消费者体验。
相信随着武汉市汉阳区商业环境的不断发展，武汉国际广场将在未来继续发挥其重要作用。
实例——武汉市房地产市场分析
武汉市房地产市场分析1．武汉市房地产概况．概况目前，武汉市的房地产市场形势总体上处于稳步攀升、逐渐走高的态势，属于并未发育成熟的上升期市场。
1.1.1．2000年，武汉市房地产开发总投资达亿元，较1999年增长%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长%；总竣工面积为万平方米，比1999年增长2%；全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的%，销售额亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。
1.1.2．房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为亿元，比1999年增长52%。
1.1.3．房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长%，说明个人购房贷款正迅速地增长。
附表4 2000年武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化表通过以上分析可得出如下结论：武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长期。
．2000年武汉市房地产市场的主要特点1.2.1．市场消化良好，增量房空置率降低，商品房销售情况良好1.2.2．个人购买率进一步增加附表51.2.3．地产投资进一步加大，投资结构更趋合理附表61.2.4．住宅销售活跃，在各类房地产销售中的比例加大附表7．武汉市分类物业价格指数附表8 2000年武汉市房地产价格指数类别第一季度第二季度第三季度第四季度住宅1000 1009 1032 1041写字楼1000 1011 1012 1016综合物业1000 1010 1022 1028住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，武汉市住宅房屋销售面积已占总销售面积的%，个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的%。
2000年武汉市住宅价格呈现出逐步攀升的态势，全年平均价格为元/平方米。
武汉中海国际项目市场调研、规划定位及经济测算建议报告
7-16F 租金65-70元/㎡/月，售价1.3万元/㎡ 17-35F 预计租金75-80元/㎡/月，售价1.3-1.5万元/㎡
22
武汉中海国际大厦项目
1、青山区代表写字楼项目——钰龙时代中心
写字楼标准层平面图
写字楼标准层面积为1110㎡，公共通道为2.1米，分成55.65㎡、106.73㎡、125.27㎡、142.82㎡、 181.19㎡四种标准户型，可拆分组合。
冶金106街坊小区
友谊大道
工
传统
业
市场 本案
三
东方花园
牡丹园
路
东方红村
6
武汉中海国际大厦项目
二、项目地块四至
项目周边土地出让情况：
从武汉市国土资源和规划 局网站公告查询的情况来 看，未来周边红星村的改 造，主要为经济适用房、 回迁房及学校配套设施， 没有大规模的商业配套规 划。 短期内不会带来区域实质 性的改变。
用地性质
商业用地
用地面积
16782㎡
容积率
6.0
商业
33719.85㎡
商务及酒店配套 42406.25㎡
建筑面积
LOFT
23875.13㎡
不计容及地下建 40143㎡ 筑面积：
建筑面积合计 0145.95㎡
建筑覆盖率
40%
建筑高度
188m
停车位
926个
4
武汉中海国际大厦项目
本项目所在青山区（十里钢城），非武汉的传统商务区、也非传统商业区，目 前区域常住人口约50万，区域发展还处在老城区城市更新及新区规划建设阶段。
杨春湖 城市副中心
本项目区域价值发展的核心观点— —
本项目所临的友谊大道，虽有城市主干道的展示 面，但缺乏轨道交通优势，及周边环境短期内无 法改造提升的现实状况，未来的发展将滞后于主
古田片区房地产分析报告160327849
古田片区房地产分析报告一、古田片区区域慨况1. 区域地理概述古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。
2. 区域楼市简介古田地区位于硚口区的西部，属汉口典型的工业区。
早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。
长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。
作为硚口西部旧城改造的重点，区域内交通条件、周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，随着区域价值的提升及基础设施建设的逐步落实，房地产市场发展迅速。
2004年下半年到2005年，是古田片区房地产市场快速发展的一年。
2004年下半年，从东方花城、紫薇花园的顺销到汉口春天的开盘并热销，古田片区房地产市场迅速吸引了消费者的关注。
而且，从汉口春天项目开始，片区房价首次突破3000元/平方米，此后片区内先后推出了香港映象、汉水熙园、博学仕府等多个中高端项目，区域房地产市场从以经济适用房为主导的市场向商品房中高档市场转型，并获得市场的认可，区域价值迅速被提升。
2006年古田片区平均住宅价格3415.31元/平方米，比去年同期上涨12.84%，高于全市8.26%的增长水平。
从2007年开始古田区域的房地产市场出现较大幅度的增长，住宅平均价格从1月的3607.88元/平方米涨到目前的4402.76元/平方米，而且这种增涨趋势仍在延续。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。
实力开发商陆续进驻，着手打造高品质项目，区域市场的产品规模和产品品质已经不可与两年前以经济房供应为主体的古田同日而语。
而长丰大道沿线历来属于工业老城区，地段较偏，城市建设步伐赶不上解放大道沿线，目前较为沉寂。
房地产项目开发策划书(完整版)
房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。
至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。
武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。
武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。
武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。
2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。
由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
2007年武汉硚口项目市场分析及定价报告
目录一、市场分析（一）宏观市场分析1．宏观政策分析2．武汉市楼市分析（二）区域市场分析1．硚口区区情分析2．硚口区楼市分析3．区域同类可比性楼盘分析4．市场调查启示二、项目分析（一）项目经济技术指标（二）项目周边配套分析（三）项目SWOT分析三、项目价格定位（一）定价方法分类（二）确定定价方法（三）项目价格定位四、投资计划赢利成本预算（一）项目基本情况（二）项目总投资情况（三）成本盈利预算一、市场分析（一）宏观市场分析连续四年来，不少城市的房价上涨过快，过猛。
成为政府和广大老百姓关注的经济热点和担忧的问题。
国家相继出台了多次文件，从2002年的11号令到2006年的“国六条”，从土地调控再到相关的实施细则。
这一系列的调控房地产市场的政策被业界称为房地产新政。
“房地产新政”的出台并不突然，这是国家根据市场走向进行的宏观调控的必然选择。
是落实科学发展观，以人为本，构建和谐社会实现房地产持续快速发展的科学决策。
新政的精神宗旨是：突出重点，区别对待，因地制宜，分类指导。
房地产新政的调控是全程调控，调控涉及到房地产开发的诸多环节，有开发、保有和流通等几乎所有的环节。
1、宏观政策分析◆涉及的供给政策层面：◎加大土地供应结构调控力度；◎完善低价住宅供应政策；◎加大住房供应结构调控力度；◎加大二手房供应及调控与支持力度；◎加大发展住房租赁市场。
◆针对需求政策的安排：◎根据居民购房数量对契税实行改进税序；◎加强对房地产开发、保有和流通等环节的管理；◎加强拆迁计划的管理；◎进一步规范房地产开发经营行为，完善房地产市场监管制度及销售管理；◎加强舆论宣传力度，增强市场透明度，正确引导市场心理预期，引导理性购房；◆理性投资与消费；◎开辟多种投资渠道，丰富社会投资品种，分流社会资产；◎控制住宅使用性质，严控住宅非居住使用。
◆新政及对武汉地产发展趋势的影响◎用地和房地产信贷的宏观调控使群众产生商品房供给的减少，房价上涨的错觉和预期，加大土地价格的持续上涨，直接推动了房价的上涨；◎境外或外地机构及人员的购房需求增加；◎城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求；◎钢材、水泥等原料价格上涨，住宅小区的精心打造和房屋质量的提升，客观上导致了楼市成本的增加；◎其它投资渠道和投资品种的单一，导致大量资金转投房地产市场；◎某些不法机构投资商和房地产开发商联手抬哄房价，以房价的领袖抬高区域房价，从中牟取开发的巨额利润；◎一线中心城市：上海、北京、深圳、广州等地房价的大幅上涨，对武汉房价有明显的助推作用；◎武汉作为华中经济圈的核心位置，具有良好的发展前景和发展潜力；◎一线城市的上升势头被挤压和调控，相关资金转向具有良好前景的二线中心城市武汉。
【优质】武汉市各大商圈商铺的市场调查报告
武汉市各大商圈商铺的市场调查报告一、调查目的建立试点商圈进行集中营销，从独立运作营销活动，到联合本地商家之间进行协调互补，不仅有助于提升整个区域的吸引力，让商圈内所有的商家都获益，更重要的是能有效加深客户对手机支付的印象，强化客户感知。
二、推广目标在2014年内在武汉一个商圈启动营销活动三、调查内容：对各商圈的商户数量、类型、消费群体、POS覆盖率等做全面的调查。
四、调查时间：2014年7月3日——2014年7月4日五、调查情况：1、武汉新世界中心武汉新世界中心，位于解放大道624号，占地面积37234平方米，其中四星级酒店、高档写字楼、中心百货与高档住宅构成，商业类型主要是酒店、写字楼和购物中心，主要针对中高端消费群体，商户主要由武汉新世界物业管理有限公司统一招商管理。
选点分析：商铺虽以销售或租借形式提供给各品牌店，但对商铺统一管理力度不足，之前开展的大范围营销活动较少，可见其管理部门控制力较弱，不建议作为试点商圈。
其POS机的覆盖率约为99%。
2、汉街万达汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等，是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。
汉街万达广场，位于汉街中部，建筑面积15万平方米，购物中心总面积9.3万平方米，其中包括近6万平方米全国最大的万千百货店，汇聚全球顶级奢侈品牌60个以上，是全国万达广场的旗舰店。
其商业特征主要是高档百货、奢侈品，主要是针对高端消费群体。
选点分析：汉街有统一的招商管理部门，商铺基本以销售或租借形式提供给各品牌店，没有统一组织活动和宣传的号召力，逐个商铺洽谈费时费力，不建议作为试点商圈。
此POS机的覆盖率约为85%。
3、菱角湖万达菱角湖万达，位于武汉市江汉区，项目总建筑面积约51万平方米，是由商业总、室外商业街、公寓、住宅与底商组成的大型城市综合体。
近20万平米大商业体由万千百货、沃尔玛超市、大歌星KTV量贩歌城、万达数码影院、国美连锁家电、大玩家超乐场、主题餐厅等多种业态组成，其中室内步行街近4万平米，室外步行街近5万平米。
汉口中央商务街整合营销方案.doc
四季美农贸城中央商务街整合营销方案四季美农贸城项目策划组2009-07-25第一篇市场环境分析一、区域市场特征汉口北市场群规划布局七大专业市场和公路仓储物流园、铁路货运物流园、港口水运物流园等三大物流园区，总用地面积17000余亩，建筑面积1500万平方米，总投资300余亿元，全部建成投入运营后，年实现销售额2000亿元以上，从业人数50万人。
在政府多项优惠政策的引导支持下，现已建成、在建和拟建项目有汉口北批发第一城、四季美农贸城、中国家具CBD、五洲建材城、纵横汽车大世界、中国长江金属交易中心、汉口北荣中石化物流基地等七大专业市场。
汉口北市场群专业市场一览表结论：1、汉口北市场群规划面积大，批销、采购商户众多，年销售额大，在此从事商务配套服务，与市区同类型商铺相比，消费人群体更加稳定，更加持续，更加集中，同业竞争小，利润来源持续稳定，商业远景广阔；2、七大专业市场批发城集聚，在武汉尚属首例，如此大规划大产业，商务配套服务可谓是个极大的市场机会点，增值空间巨大。
3、目前汉口北物流商贸认可度较高，未来3-5年内这里必将成为武汉财富热点区域，商业配套服务也会在武汉此番产业优化大调整中抢占先机，赢得未来。
二、临近市场概况中央商务街位于解放大道北延线与汉口北大道交汇处，与四季美农贸城的食品批发城和蔬菜批发城毗邻，这两个批发市场为本项目的经营商户提供最稳定的客源保证！1、四季美·果蔬批发市场总建筑面积达40万平方米，可提供大档口400个，分为鲜货、干货、精品区三大交易区，24小时不间断营业。
2、四季美·食品批发城总建筑面积60万平米，一期建筑面积20万平米，有标准商铺共计6000余个，并按1:2以上的比例配备有标准仓库，是中部地区市场规模最大、食品品类最全、配套设施最完善、物流仓储条件最优的食品贸易集散地。
结论：1、以上两大市场将于今年底和明年上半年相继开业，届时，距离本项目1公里范围内，至少十万经营商户、往来客商和市场工作人员从事农副产品批发，可保证本项目能聚集足够的人气和消费力，可保证商务街前期正常运转；2、由于农副产品流通业长期受益于国家政策支持，属于民生热点问题，行业优势明显，其配套商业服务利润来源相对稳定，风险较低；3、四季美果蔬批发市场24小时不间断营业，经营时间不受限制，回报率较高。
武汉国际广场调研报告武汉都市圈调研报告
武汉国际广场调研报告武汉都市圈调研报告武汉国际广场调研报告项目简介武商集团旗下武汉国际广场购物中心立足城市核心解放大道黄金商圈，毗邻交通动脉，连接轻轨与地铁，捷运通畅。
按照国际标准打造的武汉国际广场总营业面积达32万平方米，是未来中国定位最高、规模最大、品牌最全的顶级购物中心。
全新的武汉国际广场分为A、B、C、D 四馆，四方四座，构建超大规模商业新景观。
项目区位项目定位规划平面及定位A馆时尚之馆：热点名品汇聚，成熟品牌聚集，将时尚尽收眼底；B馆奢华之馆：搜罗全球顶尖奢华名品，畅享精致生活全新概念；C馆潮流之馆：拉阔年龄界限，引领城市潮流风尚；D馆立体停车楼：9层立体停车楼，层层楼层，尽享便捷泊车购物体验。
项目楼层分布武汉国际广场购物中心超越寻常摩尔，打造12层全新高度，包括地下三层与陆上9层，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲，融汇时尚、奢华、潮流于一体的现代高端购物中心。
整个店内设计现代时尚，富丽堂皇，为您全方位展现国际时尚名品的魅力风情。
陆上9层缔造完美购物休闲娱乐美食空间；1-2F•国际奢品馆：云集LV、GUCCI、DIOR、LOEWE等百大国际奢华名品；3-4F•时尚名品馆：80大优雅时尚女装及魅力鞋包云集，打造全新焕彩空间；5F•潮流魅力馆：50大经典男装汇聚地，联袂演绎潮流新风尚；6F•家居生活馆&•超级儿童城：诠释生活新概念；第一文库网7-9F•畅享乐活馆：购物之余，尽享美食、娱乐、休闲多层次的乐活享受；地下3层演绎都市生活快时尚；地下负1层：武商超级生活馆，汇聚各式都市便利店、速食馆；A座专设贵宾泊车专区；地下负2-3层：提供3500个标准泊车位，24小时全天开放。
1F楼层平面图1F楼层品牌1F部分品牌形象1F部分品牌形象1F部分品牌形象2F楼层平面图2F楼层品牌2F部分品牌形象2F部分品牌形象2F部分品牌形象3F楼层平面图3F楼层品牌3F部分品牌形象3F部分品牌形象3F部分品牌形象4F楼层平面图4F楼层品牌4F部分品牌形象4F部分品牌形象5F楼层平面图5F楼层品牌5F部分品牌形象5F部分品牌形象6F楼层平面图6F楼层品牌6F部分品牌形象6F部分品牌形象6F部分品牌形象6F部分品牌形象7F楼层平面图8F、9F楼层平面图7F、8F、9F部分品牌形象7F、8F、9F部分品牌形象7F、8F、9F部分品牌形象项目标识系统项目公共区域项目功能区域项目调研总结项目优势借鉴分析1、独栋停车楼，并且每层与商场相连；2、品牌全面且跨度较大，包含顶级品牌与副牌；3、百货经营模式，多个品牌买断。
武汉房地产开发商前50
中国房地产开发商前50强：万科企业股份有限公司中国海外发展有限公司合生创展集团有限公司保利房地产（集团）股份有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司恒大地产集团有限公司碧桂园控股有限公司绿城房地产集团有限公司大连万达集团股份有限公司大华(集团)有限公司金地（集团）股份有限公司山东鲁能置业集团有限公司上实地产复地（集团）股份有限公司首创置业股份有限公司龙湖集团SOHO中国有限公司北京北辰实业股份有限公司上海城投置地（集团）有限公司阳光100置业集团有限公司江苏新城房产股份有限公司中华企业股份有限公司招商局地产控股股份有限公司北京城建投资发展股份有限公司重庆金科实业（集团）有限公司金融街控股股份有限公司卓越置业集团有限公司农工商房地产(集团)股份有限公司中新集团（控股）有限公司沿海绿色家园集团广厦控股创业投资有限公司融侨集团股份有限公司新湖中宝股份有限公司上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司福建正荣集团有限公司宁波银亿集团有限公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司浙江金昌房地产集团股份有限公司建业住宅集团（中国）有限公司中国奥园地产集团股份有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司方圆地产控股有限公司鑫苑（中国）置业有限公司福星惠誉房地产有限公司武汉地产开发投资集团有限公司上海中房置业股份有限公司宝龙集团发展有限公司浙江国际嘉业房地产开发有限公司金都房产集团有限公司武汉房地产开发企业协会第五届会员代表大会会员名单副会长单位1、武汉万科房地产有限公司2、百步亭集团有限公司3、武汉市青山区城市建设综合开发公司4、武汉美联地产有限公司5、湖北健龙房地产开发有限公司6、武汉三金房地产开发有限公司7、金地集团武汉房地产开发有限公司8、和记黄埔地产管理有限公司武汉分公司9、湖北人信房地产开发有限公司10、武汉宝安房地产开发有限公司11、武汉昌盛实业有限公司12、武汉建工富强置业有限公司13、庭瑞集团股份有限公司14、湖北新长江置业有限公司15、新世界发展（武汉）有限公司16、武汉名流地产有限公司17、武汉瑞安天地房地产发展有限公司18、湖北长城建设实业有限公司19、武汉光谷联合股份有限公司20、钰龙集团有限公司21、武汉市兴华房地产开发有限公司22、福星惠誉房地产有限公司23、武汉博大房地产开发有限公司24、武汉地产集团控股有限公司25、武汉生态城碧桂园投资有限公司26、大华集团（武汉）房地产开发有限公司27、汉正街控股有限公司2015年度武汉项目（企业）销售排行榜2015年，伴随着14年房地产市场的火热浪潮，武汉楼市再创新高。
世联专题策划报告
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业构造：后湖位于汉口东部，属于将来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区涉及江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺少商业、医疗等设施；煤气、电话等随处块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产旳开发，部分中档住宅社区旳建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应旳户型重要以三房、二房、复式为主重要销售户型与供应特性相吻合，重要集中在中档面积旳三房小面积住宅市场承认度较差户型设计对南北通透、方正实用规定较高多层住宅旳承认度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区旳楼盘来说，集中在多层一般住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一种“槛”客户群分析：重要为车行半小时范畴内居住或工作中高收入者为重要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多重要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
都市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团旳部分居住新区大气质量达到国家一级原则。
（武汉居住区中最佳旳）控制都市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最佳旳）规划中跨世纪十大公共建筑旳后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，来年仍有城开项目和几种盘旳后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前重要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
2019武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p
07年国民生产总值(亿元)
增长率
汉口春天
融侨锦城 江湾新城
三金香港映象 时代天骄
汉口.中 心嘉园
劣势四：基础设施不完善，区域现有形象较差
目前的基础设施不完善，尤其是交通干线的修建尚需提速 受历史原因发展相对较慢，项目所在区域形象老旧。
项目机会
机会一：区域产业升级与结构优化的发展机会
全球经济一体化及金融海啸给影响较小中国及武汉不可多得的历史机遇
Threaten 威胁
1.经济下行，市场信心不足 2.各城市区域发展竞争（中部与长株潭城市 3.项目区域内部、周边（东西湖、武汉新区等）及 轻轨沿线的竞争
项目发展目标与关键问题
区政府对本项目发展目标
➢土地增值收益 ：土地增值及价值最大化 ➢税收与就业：引入持续发展的高收益产业，引入新的人口 ➢区域形象改善： 通过项目的开发，改善区域形象
2.5 45100 407125 1108
175799
2.9 70100 513770 1364
177482
4.1 202170 722849 2797
145200
3.2 87940 471484 1865
1479981 2.8 667045 4150160 1607
项目威胁
威胁一：中部区域其他城市的竞争
武汉市房地产在近年发展迅猛，虽然现在市场供大于求，价格提升过快，目前处于调整下行阶段，
但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间，区域近期虽会受到整 体市场下行的影响，但未来房地产开发还有较大的潜力
66%
武汉
湖北其他城市
区域住宅市场刚性需求强劲——本项目区域市场供应有限，现属于中心城区的房价低谷，住宅仍有一定的吸引力；同时本区域 内产业引入和转型、旧城改造和新城开发都能产生大量本地人换房置业的需求。
行销策划
第三章：行销策划一、主力客群分析：一）区域设定1、本案所处武汉硚口区古田板块，就目前来看，属于武汉市民意识中“城市感”与“商业感”认可度较缺乏的区域。
但实际情况则是如果单以距离而言，本案与武汉繁华喧闹的市中心可谓紧密相依，同时又因紧邻武汉市主干道解放大道与古田四路，交通十分便达，这将给予本案客群地域上的圈围带来延展空间。
2、从历史上看，硚口区属老工业区，周边厂房众多，而本案的位置又属于硚口区内生活氛围较浓、人口密集的老城区。
随着武汉市近几年来旧城改造的步伐加剧，城市发展日新月异，硚口区成为政府规划中“旧貌换新颜”的先锋者和排头兵，未来发展潜力巨大，因此，硚口这些老企业的员工及其子女将会产生购房安家及改善居住条件的基本需求，最终成为本案首当其冲的目标客群。
3、武汉市大量外来人口的进入及周边建材市场的兴旺也使得一部分的机会市场有待参考。
故此推断：本案目标客群主要以硚口区原住民，其中尤以地缘性强的第二代居民为主；以汉口、汉阳甚至整个武汉市的外围市场延伸性客户为辅。
二）目标客层的初步划分1、基础性客层：60%——70%由于武汉城市以长江、汉江为界形成独有的“两江三镇”格局，地域范围广阔、人口众多且分布较散，因此武汉市民的地域归属性强于其他城市，这也决定了武汉市民的一大买房特性，即具有很强的地缘性，一般情况下工作、生活在汉口的市民很少去武昌购房，同样工作、生活在武昌的市民在购房时也很少考虑汉口、汉阳。
因此，本案的基础性客层主要归纳为以下几类：①硚口区原住民及第二代本区域原住民对硚口有割舍不断的深厚感情，经年累月的生活使他们完全习惯了这里的生活氛围，于是当他们有改善居住环境和居住质量愿望时仍会首选本区域内的楼盘。
而居于此地的“地缘二代”更是不容忽视的有力消费群，他们大多事业正处上升阶段、讲究生活氛围、追求生活品位，更具有积极向上的生活状态，易接受新生事物，同时相较父辈文化程度高，收入也高，也更注重生活的舒适及享受，因此他们对选择楼盘的品质提出了更高的要求。
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海联时代广场 公寓2.6万方
凯德广场 公寓2.5万方 招商江湾国际 公寓3.3万方
天宇万象国际 公寓1.9万方
区域公寓呈现出特点：
联发九都府
区域公寓市场发展比较晚，市场的持续供应量有限， 目前区域内在售天宇万象国际、海联时代广场，不管 是地段配套还是户型面积，在市场上反应一般。
南国大武汉
从未来供应上看，区域供应相对将有所增加，公寓 越来越多的出现在城市综合体项目中，而城市综合体 各物业的互动，使得公寓的价值与商业有了嫁接的环 售罄 境。
大汉口区域客户（市场导入型） 区域间的车程距离较近； 认可古田的区域发展，相信古田区域的商业
发展前景。
大武汉投资客（资产配置型） 职业投资客，丰富的投资经验，投资商铺作
为资产配置方式；
区域商业价格： 从在售商业的价格来看，不同地段和位置的商业价格差别大，从 15000-30000元/㎡不等，而不同商业的销售方式对价格影响很大。
项目地址：硚口古田四 开发公司：武汉广电海 路（硚口区法院旁） 格房地产开发有限公司
物业管理公司：武汉鑫 广电物业管理有限公司
投资商：\
商业楼层状况：3层
总建筑面积：13000㎡ 单铺面积：28-1800㎡
销售价格：1楼40000元/㎡，2楼20000元/㎡，3 楼10000元/㎡
销售模式：采用直接销售模式，1楼40000元/㎡， 2楼20000元/㎡，3楼10000元/㎡
产品特征：目前LOFT商用水电与民用水电项目数量各占一半，30%项目通天然气。
项目
水
丰泽园
商用
星悦城
商用
大武汉1911
商用
南国大武汉soho 未确定
爱家国际华城 民用
安顺天厦
民用
金鑫御江名苑 商用
光谷坐标城峯馆 商用
兰亭熙园
民用
人信汇
民用
壹加壹空间
民用
电 商用 商用 商用 未确定 民用 民用 商用 商用 民用 民用 商用
项 目
广电兰亭荣荟，总体量1.3万方，剩余约0.8万方
海联时代广场，总体量0.8万方
招商江湾国际，商业体量2.7万方
嬉空间，商业体量7.5万方
待 售
中建御景星城，商业体量3.9万方
项
目
中城悦城，商业体量1.6万方
天宇万象国际，商业 体量1.7万方
竞品分析：从竞品体量及销售方式来看，嬉空间、招商江湾国际和广电兰亭荣荟 会分流项目客户，是项目最直接的竞品。
兰亭美学生活时尚街区
商业，写字楼，酒店 全自持高端综合体
2015年10月
2015年12月
2014年12月
2016年12月
销售
销售
古田区域居民，投资客
业主，古田硚口区域投 资客
古田区域
古田+硚口区域
销售 业主及古田投资客
古田
自持 主力商家，大投资客
全汉口
典型商业项目分析
南国西汇城市广场：依托前期南国大武汉家装，采用返租模式，利用“20年稳健收益”提升客
PART 2.2
LOFT公寓市场环境分析
公寓市场：2011住宅限购政策开始后，公寓成交量明显增多，价格稳中有升； 2014年开始，公寓成交量开始出现下滑，限购解除后，下滑更明显。
限购解除
产品特征：层高在5.2-5.4m之间的loft产品占主流
不同层高区间loft项目数量占比
➢ 层高低于5.2m：不具竞争力 居住垂直空间略显拥挤，需在采光、首层挑高等设计方 面加强，但会降低利用率。 ➢ 层高在5.2-5.4m之间：接受度高 居住舒适度和空间利用率都可以得到保障。 ➢ 层高高于5.4m：稀缺，审批难，容积率浪费 由于审批较难，且对于开发商而言不经济，因此市场上 较为稀缺。
典型商业项目分析
福源街：依托KFC、豪客来等品牌进驻，吸引意向投资客户，目前铺位完全售罄，采用前3年一
次性买断经营权方式进行销售，沿解放大道铺面满租。
区域内商业 西汇城市广场
福源街 荣MALL坊
项目规划
三年包租，品牌进驻，销售良好
22万方商业综合体：以临街底商及内部商业街为主、外街商铺两层，内街一层目前豪客来、肯德基等 品牌主力店入驻，已全部售罄。
典型商业项目分析
荣MALL坊：广电兰亭荣荟底商、总套数101套，层高5.1米，直接对外进行销售，总层数3
层，一楼去化90%，二、三层相对滞销。
区域内商业 西汇城市广场
福源街 荣MALL坊
项目规划
直接销售，引入中百仓储，整体去化较差
1.3万方商业：由底商及商业街组成，目前已引进意向商家中百，采用直接销售模式，目前1楼已基本 售罄，2楼及3楼部分铺源剩余。
底商 街商 底商 集中商业
销售 销售 销售 返租
未开 未开 未开 已开
约8.5
集中商业 出租
已开
-
集中商业 租售结合 未开
-
综合体
自持
未开
-
综合体
自持
未开
-
面市时间 2007年 2007年 2014年 2014年12月
均价
2200023000 100元/㎡/
月
35000
均价25000
层高 面积（主力） 梯户比
户的投资信心，目前仅有少量余货在售。
返租，主力店，品牌业态，运营情况较好
区域内商业 西汇城市广场
福源街 荣MALL坊
项目规划
25万方商业综合体：10万方公寓、15万方商业等多种业态，HM、CA、海底捞、沃尔玛山姆会员店、 橙天嘉禾影院等品牌主力店入驻。
项目地址：宗关水厂， 开发公司：武汉南国商
南国大武汉家装旁
业投资有限公司
物业管理公司：港联物 投资商：中国电建＆南
业
国置业
商业楼层状况：5层
总建筑面积：250000㎡ 单铺面积：10-300㎡
销售价格：1楼25000-30000元/㎡；2楼2000025000元/㎡；3楼15000-20000元/㎡；4楼 15000-20000元/㎡； 销售模式：20年统一运营，每年6.5%，前三年抵 扣，4-5年6.5%，6-10年7%，11-15年8%， 16-20年9%，超出部分与客户37分成。
LOFT风光不再：产品不足点暴露、溢价能力走低、回报率下降
产品不足点逐渐暴露
> LOFT及公寓产品土地年限短，户型较小， LOFT产品层高较低，居住舒适度不高， 买一层送一层噱头因其打入价格并没有 将实惠嫁接给客户。
> 非传统中心区位LOFT产品租金水平偏低， 对于投资者而言，资金的回报率难以保 障且预期不高。 回报率下降
LOFT 风光不再
溢价能力降低 > 非中心区位产品逐渐与住宅升值速度等
同，在整体市场行情走低的状况下， LOFT产品也随之走低。
> 住宅政策宽松，前期受限购影响购买商 业属性公寓的客户减少，整体需求量会 降低。 限购松绑，自住客减少
区位、规模、商业成熟度是LOFT的价值基石
区域公寓：古田区域公寓产品目前供应量较少，在售产品去化速度不理想，区域 客户对公寓认可度较低，预计2016年周边公寓供应量会增加。
PART 2.1
商业市场环境分析
整体商业市场：2015年上半年，商业市场量价下行，商业成交面积同比下降 19%，成交均价同比下降6%，商业投资动力不足。
武汉市写字楼、商业成交量价（2011上半年-2015年上半年）
2015年上半年 ➢ 写字楼成交面积43.97万㎡，同比上涨6%，成交均价11988元/㎡,同比上涨7%； ➢ 商业成交面积33.33万㎡，同比减少19%，成交均价14761元/㎡,同比下降6%。
项目 总体量 商业体量 商业产品 商业定位 商业推出时间 运营模式 购买客群 商业辐射半径
嬉空间
招商江湾国际
广电兰亭荣荟
千禧城
7.5万方
43.5万方
49.71万方
94万方
7.5万方
13.62万方
5.42万方
30万方
集中商业，购房中心 青年艺术生活区
底商，写字楼，裙楼商 业
底商，写字楼
解放大道，双MALL国 际都汇
> 投资者同时关注商业项目招商运营能力，能否管理经营关键影响力商家足以判断商业项目 在区域内的存活与发展能力，以万达为例，利用万达影城、沃尔玛等大商家的影响力就足 以承载小商家的销售与人流量要求，其中包括：主力店、业态规划布局、经营状况、租售 比等
> 根据光谷步行街2期与水岸国际不同的销售政策和销售结果来看，商业价值较高的区域开 发商会选择包租或者分成的形式销售，而商业不成熟区域则需要长时间高回报去树立投 资者信心，但是客户对于项目投资与否的判断还是基于项目的其他核心价值。
5.4
30-500㎡
2T4
5.6
50-500㎡
-
-
50-1000㎡
-
街商底商
5.1
30-150㎡
-
2015年底
-
6/4.5
-
-
2013年12月
2011年
2015年10月 2016年底 2016年
-
-
-
-
2600030000 110元/㎡/
月
-
-
-
5.2 4月6日
6/5.4 -
-
-
50-100㎡
-
40-200 集中-商业
在售 目前区域商业氛围未得到有效提升，因此公寓升值 待售 空间也有限，未来古田商业成型后公寓价值将得到有
效体现。
重点竞品解读 凯德广场公寓：3T21户，4.5米层高产品，主力户型50-60㎡，总套数约400套左右。 占据解放大道核心地段，以凯德商业为依托，较本项目有优势。
项目地址：解放大道古 开发公司：武汉融侨房