米兰沿街商铺营销方案

米兰风景:北临洪波路，西靠常秀街，南依洪殷路，与3800亩生态湿 地公园、洪波公园、新塍塘近在咫尺，两“园”拥绿，碧波荡漾， 令人赏心悦目。绝佳地段，优势资源与生俱来，江南摩尔、大润发、 置地广场、高级中学、庆安幼儿园……便捷交通，5分钟即可出入繁 华，享受城市优质完善的生活配套。
社区商业可依据多种不同标准进行分类
二、项目SWOT分析
S(优势)
项目自身品质、知名度、认可度相对较高； 同一区域新开楼盘只有两家，直接竞争对手较少；
W（劣势）
周边整体租赁市场层面相对较低，且较杂，租金上不去； 周边属于新建小区，嘉兴紫园、皇马公寓，目前交房时间不长，入住率 不高，消费群体不足。 朝北属单边商铺，影响整体商业气氛； 同区域市场供应量过大，嘉兴紫园、皇马公寓近期都有针对商铺的促销 打折，市场饱和，分流购买客户； 本项目商铺面积体量偏大，会影响去化速度。
五、价格定位及策略
米兰风景店面，面积在169-359㎡，总销售面积9649㎡，因此价格定位如下： 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前市场租金 与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％： 均价＝租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，前期租金价位较低，投资回报率 相应较低,后期周围市场成熟后，租金价位将上升至50~60元/㎡ 均价：50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡
四、目标客户群定位分析
通过对嘉兴沿街商铺的分析，嘉兴现市区沿街商铺较少，从投资角度 看，一般目标客户分为： 从投资者角度看： *高级金领阶层—证券、银行、保险等金融行业管理人员， *广告、信息咨询、电子通讯、医药、化妆品等公司高级管理人员、 *高科技工作人员，还有一部分政府职员。 * 私营企业老板、小型企业主、成功的生意人。 * 大型企业高层管理人员。
级中学南侧， 面积：130-400㎡ 商铺价格：未定， 店面租金：30元/ ㎡ 商铺层高：项目分单层和双层， 层高4.2米。
B、紫园 紫园商铺地址位于：常秀街585号
面积：160-290㎡的沿街旺铺火热销售 中； 主入口：均价8600元/㎡；均价12000元 /㎡； 店面租金0.6---0.8元/ ㎡/天 商铺层高：项目为双层商铺，一楼层高 4.1米、二楼3.3米。
(2)、弱势 商铺位置偏 商铺结构上下层、面积偏大 商铺招商没有进行 人流稀少、人气不足（缺少关注度）
三、项目主卖点荟萃及强势、弱势分析与对策
1、项目主要卖点荟萃 (1)、高端社区沿街商铺 (2)、周围学校居多高级中学、洪兴实验中学、 秀洲实验小学、庆安幼
儿园等等 (3)、周围商业配套成熟，绝佳地段，优势资源与生俱来，江南摩尔、大 润发、置地广场、隆禧大厦等 (4)、项目东边500米，洪波路二手车市场，生意火爆。
T、（威胁） 1、目前周边的商业开发已经显现但不成熟，投资客对于该区域投资的热 情度不高； 2、未来发展潜力受目前经营业态影响，升值空间不大； 3、大润发、江南摩尔分流大部分客户；
2、项目强势、弱势分析与对策
(1)、强势 学区较为集中 项目地处大型商业娱乐圈 附近二手车市场 社区沿街商铺为米兰业主及北面高档别墅区居民服务
地段平庸 中档社区 交通可达
环境普通
较高
中高收入群体构 成
以中高层建筑为主 设施普通
满足日常生活必要的商 品及便利服务
地段较差 低档社区 交通不便 高
环境不佳
中低收入群体构 成
建筑样式普通 基础设施
保障基本生活需求，提 供必须生活服务
2、项目周边竞争性楼盘商铺调查
A、皇马公寓商铺 皇马公寓商铺位于常秀街西侧，嘉兴高
从自主经营角度看：
* 近周边的住宅居民。 * 边缘 实体老板：店面扩张或对本案传播诉求有强烈认同者。 目标客户特征描述
年龄特征：
*35—50岁占80% * 其它占20% 区域分布：
*五县市区及外地区域55% * 外地区域25% *五县区域15% * 秀洲、南湖区5%。 购铺动机：
* 购铺自营 *投资
3、结论
从竞争楼盘商铺看，皇马和紫园沿街商铺价格均价基本在1万左右， 面积都在200 ㎡左右，皇马公寓沿街未开盘，基本在10月中旬开盘，紫园 商铺销售情况不乐观，附近店面租金基本在30元/ ㎡左右，这对客户投资 带来一定影响，米兰沿街商铺的位置相对较偏，因此米兰商铺的销售不 止在价格上要做策略调整，更需要在店面招商上突出优势，要形成一条 特色街，同时又要为米兰社区居民服务。
嘉
百度文库
米兰风情
兴 富
特色商业街
人
区 ，
商铺销售营销推广方案
财
富
盛
宴
目录
一、嘉兴区域市场实态分析 二、项目SWOT分析 三、项目主卖点荟萃及强势、弱势分析对策 四、目标客户群定位分析 五、价格定位及策略 六、社区商业运作模式及建议 七、广告策略 八、销售控制策略 九、总结
一、嘉兴区域市场实态分析
1、项目所在房地产市场现状
O（机会） 商铺本身品质不错，作为同一区域其他已定型的商铺，包装、招商、经 营业态可重新选择，可再次提升商铺商业价值； 项目自身业主近千户，消费群体庞大。 目前整体的商业投资环境较好，市场相对较大；
3、对策
A、建议进行商铺统一招商，打造特色商业一条街，比如引进二手车市场、 文化教育培训机构、休闲养生会所等等； B、增加广告宣传，加大招商力度； C、在米兰社区沿街商铺开展各类品牌商业活动； D、突出米兰商铺客户优先办证一条龙服务及免税政策； F、进行先期蓄势，积累客户资源，在进行商铺销售。
销售的成功，在一定资源配备的情况下取决于可控因素所占比例， 对于营销策划及销售来说，可控因素是市场定位、产品包装、蓄势期、 开盘时机、概念营造、销售控制、广告促销，而非可控因素是消费者选 择权。
针对本案的问题点，我们要把握可控因素，将各方面工作做到位， 更为关键的是，要蓄势充分，在市场对于“”品牌达到一定认知度的情 况下适时“开闸放水”，把积累的客户集中签约，这样就会形成一个时 间段的人流高峰的热销景象，并产生“羊群效应”。然后经过小段时间 的休整、蓄势，再行强势推广，形成第二轮人流高峰。只有像这样才能 够有效集聚人气，避免人流不足、人气散漫等弱点。
社区档次 地域
容积率
居住人群
建筑品质
商业配套
地段稀缺 豪华社区 交通便捷
环境易居
低
高收入、高知识、 高知名度人群构
成
别墅、低层高品质建 筑为主，设施高档
会所式配套 基本无商业设施
地段优异 高档社区 交通顺畅
环境易居
较低
高收入、高知识 群体构成
中低层高品质建筑为 主
设施高档
满足日常生活需求， 提供个性化消费 和多元化服务