项目目标成本及动态管理办法(试行版)_[全文]

项目目标成本及动态管理办法

（试行版）

成本合约部

2007年6月1日

项目目标成本及动态管理办法（试行版）

目的

13>.1加强项目成本控制，追求最大的经济合理性，确保项目经营目标的顺利完成，目标成本及动态管理是实施项目成本事前、事中控制的重要手段，同时也是进行项目可行性研究和评估的依据，是项目方案选择和工程设计的基础；

1.2明确目标成本编制及过程动态管理的相关原则，执行流程及各级职责，使成本控制合理、有序、规范，并确定全员参与意识的全过程管理，最终形成行业成本优势，提升产品竞争力。

范围

2.1指集团公司下属的所有项目公司；

述语和定义

3.1目标成本是公司基于市场状态，并结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标；

3.2目标成本文件分为二部分《项目目标成本测算表》、《项目动态成本信息报告》。

职责

4.1成本合约部

4.1.1负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。

4.1.2 在项目开发前期，参与并审核项目投资成本估算。

4.1.3在设计阶段，参与初步设计和扩充图设计的评审，对设计概算进行审核，在指标控制方面与相关部门提供相关建议，为后续的成本控制作准备。

4.1.4负责目标成本中工程成本项目的目标编制：包括前期费用（除报批报建费用）、主体建安费用、公共管网配套费用、小区景观费用、小区公建配套费用。

4.1.5负责目标成本的动态跟踪和分析，造价分析。

4.1.6负责汇总目标成本，并报公司审批

4.1.7在公司批准项目成本控制目标建议后，以公司名义正式下发项目公司。

4.1.8指导项目公司对目标成本进行分解。

4.1.9负责本管理办法的制订、修改、指导、解释与检查落实；

4.2设计部

4.2 1参与可行性研究，提供详细的初步设计及概念设计方案。

4.2.2协调政府及相关规划配套部门的要求,设计符合国家及地方性设计规范。

4.2.3提供各类规划指标、设备选型、装饰标准及工程作法的相关书面材料。

4.2.4编制前期各类设计相关的费用。

4.3营销策划部

4.3.1提供项目获取阶段的可研报告、项目的市场定位策划报告及分析报告。

4.3.2组织项目论证及投资费用。

4.3.3编制相关计划销售费用。

4.4项目公司

4.4.1.对集团公司下发的项目成本控制目标进行分解，并按审批的指标落实到项目公司相关职能部门。

4.4.2负责工程成本外的其他成本的编制，包括：开发前期的报批报建费用，配套费用、开发间接费中的项目部工程管理费。

4.5.财务审计部

4.5.1掌握公司现金情况，提供成本合约部编制项目成本控制目标的相关资金信息。

4.5.2财务审计部负责工程成本外的其他成本的编制，包括：土地成本、资本化利息、物业完善费。

4.5.3编制项目现金流。

4.6总裁

4.6.1提供项目的相关决策意见

4.6.2最终审批成本合约部编制的项目目标成本目标建议。

5 执行原则

5.1事前控制原则

5.1.1目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

5.1限价设计原则：

5.1.1设计部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；

5.1.2设计部及时将各阶段的方案设计提供成本合约部，成本合约部在3到5天内完成设计方案的概算，并与目标成本进行对比，提出相关建议；

5.1.3设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入；

5.1.4限价设计主要用于装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；

5.2限价采购原则：

5.2.1限价采购主要用于装饰性材料的确定及采购；

5.2.3成本合约部根据公司审批确定的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》的要求汇同工程管理部寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作；

5.3先算后干原则：

5.3.1原则上工程必须先编制施工图预算，再进行施工；若设计等特殊原因，可边施工边编制预算；

5.4审批原则：

5.4.1各项设计、施工等业务工作的开展必须以公司的目标成本为限价的依据，从而保证总目标的顺利实现；

5.4.2若由于特殊原因，选定项目将超过目标成本则必须填报《超目标成本审批表》，报公司领导审批后实施；

5.5动态管理

5.5.1在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本合约部定期出一份《项目动态成本信息报告》；

5.5.2《项目动态成本信息报告》内容：

5.5.2.1各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因；

5.5.2.2成本控制管理的专项分析；

5.5.2.3成本控制的问题及建议；

5.5.3成本合约部《项目动态成本信息报告》后报送公司总裁层及各相关部门经理；

5.5.4收到《项目动态成本信息报告》，总裁组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题；

流程

式项目定位阶段-----估算成本

6.1依据

6.1.1地块的综合情况资料；

6.1.2项目总体定位和初步的规划设计、市场定位、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案；

6.1.3公司的经营利润要求；

6.2流程

6.2.1总师办提供地块的综合情况；

6.2.2营销策划部提供可行性研究报告及市场定位报告，完成相关营销费用测算；

6.2.3设计部提供地块的总体规划设计的各项经济指标及住宅单体的各项基本建造标准；

6.2.4成本合约部收到设计部提供的资料后5个工作日内完成项目工程估算成本初稿；

6.2.5财务部完成整个项目的成本估算中其他相关费用工作，汇同合约部根据公司利润及预期售价调整成本估算；

6.2.6公司领导审核并确定估算成本，指导项目的初步设计；

方案实施阶段-----测算成本

6.3编制依据

6.3.1立项阶段的项目估算成本；

6.3.2设计部提供的初步建筑、景观设计方案；

6.4编制流程

6.4.1设计部提供完整初步设计、各项面积等指标；

6.4.2设计部、工程管理部、成本合约部通过性价比确定装饰材料的材质及档次、限价，填报《新项目材料设备一览表---扩初阶段》报公司领导审批；

6.4.3成本合约部收到设计部提供的完整的成本测算资料后，15个工作日内组织完成初步设计阶段的工程测算成本初稿；

6.4.4成本合约部汇同财务部一起完成整个项目的测算成本工作，并与立项阶段的估算成本进行对比，找出成本的差异进行适当调整；

施工图阶段-----目标成本

6.5编制依据

6.5.1主体工程的施工合同及施工组织设计；

6.5.2初步设计确定的测算成本；

6.5.3设计部提供的施工图及图纸会审纪要；

6.5.4主体工程的施工合同及施工组织设计；

6.6编制流程

6.6.1设计部出施工图，成本合约部组织施工图预算的编制或审定，根据施工图预算价确定主体建安的目标成本；

6.6.2成本合约部根据设计部和工程管理部填写的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》进行装饰性材料的目标成本编制，并将成本信息反馈设计部；

6.6.3项目部根据项目规划及政府部门的各项配套收费，与成本合约部共同讨论确定项目公共管网配套成本；