龙湖西宸原著市场调查

项目名称
区县
业态形式
龙湖长楹天街 龙湖溪岸
龙湖花盛香醍 龙湖时代天街 龙湖蔚澜香醍 龙湖滟澜山 龙湖颐和原著 龙湖双珑原著
唐宁ONE
朝阳区东五环 顺义区 通州
大兴区南六环 通州
中央别墅区 颐和园东宫门边
孙河别墅区 海淀区清华大学南门
20万平米综合体
50万平米别墅区， 花园洋房
15万平米托斯卡纳 风格花园洋房
合楼面价6万，夺得西局地块，成为一时地王。
地块 概况
市场竞争
西部竞争更加激烈
孙河板块
万柳书院
西部区域重点高端项目
海德公园 华润北平府
核心板块 丰台板块
通州板块
琨御府 华润昆仑域
泰禾 西局 地块
本案
懋源 夏家 胡同 地块
华润城
作为非传统豪宅板块“被豪宅”项目，西宸原著除面临区内泰禾西府大院、懋源夏家胡 同，懋源钓云台等项目直接竞争，同时面临琨御府、万柳书院、海德公园等邻区豪宅分
溢价和资源溢价，实现加推和新组团加推的涨价。
2016年
5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
6月
营销中心开放
样板间开放 6.18首期开盘
别墅加推
10.24平层开盘，别墅加推
加推36套叠拼
首期开盘，在主要 竞品未入市的空档期， 利用业态优势，全新 别墅大盘姿态入市， 实现强销。
首期售罄的同时，利 用首期蓄积的业主， 进行圈层营销，推出 老带新，并在8月进 行二次加推。
产品 打造
示范区
与万福之园同制，三进院落礼序规格铜门入府，玉石照壁，曲径通幽
产品 打造
客厅
样板间
餐厅
厨房
一层为挑空部分层高6.3米
产品 打造
样板间
层高6.15米，深海水族馆，斥资500万，鱼种、材料等亮点具有故事性，吸引客户停留
销售情况
销售 情况
推售节奏
2015年 3月 4月
首期开盘，主要竞品未入市，利用产品优势，实现强销。通过时间
地下一层
地下二层
上叠附赠两层地下室，赠送面积约80㎡
户型 分析 4叠（312㎡）-下叠
地上一层
地上二层
面宽7.2米，进深约12米，首层赠送约60㎡花园。
户型 分析 4叠（312㎡）-下叠
地下一层
地下二层
下叠附赠两层地下室，赠送面积约100㎡
产品 打造
示范区
全石材立面，定制门头，大坡顶设计，四角飞檐宽近1米气势恢弘，极具仪式感
销售 情况
推广动作
• 丽兹行：2%佣金 • 链家：2%佣金 • 外联：1%佣金
渠道 拓客
户外 推广
•户外擎天柱—— 西 四环紫辰院项目旁
•项目围挡，从西三环 丽泽桥，路牌指引
• 各大专业房地 产网站，齐推 内城府院别墅
借鉴恭王府平面规划，南府北园，5进5门5重景
户型Βιβλιοθήκη Baidu分析 双拼产品（492㎡）
首层
二层
三层
7.2米面宽，18米进深，超大尺度构建奢阔空间，彰显贵族气质。
户型 分析 双拼产品（492㎡）
地下一层
地下二层
户型 分析 4叠（286㎡）-上叠
地上三层
地上四层
面宽7.2米，进深约12米，顶层赠送露台。
户型 分析 4叠（286㎡）-上叠
市场空档期
别墅充分溢价
平层： 视北京豪宅市场，四 环内平层价格在10万 以上，西宸原著平层 入市。
别墅加推： 通过优质组团的加 推，增加项目新鲜
感优，质顺势组涨团价，。 高
实现抢收
为高层留出空间
举高打
销售 情况
销售详情
西宸原著2016年成交量价分析
20
17
15
90363
10
107208 16 78750
120000 105104 100000
80000
9
60000
5
2
40000 20000
0
0
100~200㎡ 200~300㎡ 300~400㎡ 400~500㎡
数量
签约均价
西宸原著2016年成交产品占比
9, 20%
17, 39%
16, 36%
100~200㎡
200~300㎡
2, 5% 300~400㎡ 400~500㎡
龙湖·西宸原著
2015年11月19日
市场调查
2016.08.28
目录
Part 1 地块概况 Part 2 基本信息 Part 3 销售情况
地块概况
地块 概况
取地背景
“西局”因磨玉局而得名，文脉深厚，自2012年来，三环基本不供应住宅用地，别墅项目更
稀缺。 2014年2月，龙湖击败万科首开、融创、懋源、保利等对手，以35.7亿，配建5.4万㎡限价房，折
现场优惠： 叠拼：60万元排卡抵100万；双拼：200万排卡抵400万；优惠力度大，对意向客户吸引力较大。
项目自2016至今，共成交44套，其中100-200㎡户型成交17套占比39%，成交均价约9万元/㎡； 200-300㎡户型成交2套占比5%，成交均价约10.7万元/㎡；300-400㎡户型成交16套占比36%， 成交均价约7.9万元/㎡；400-500㎡户型成交9套占比20%，成交均价约10.5万元/㎡
地块 概况
开发简介
龙湖，21年别墅修为，龙湖地产，也被业界誉为“中国别墅专家” 从十墅之上，龙湖别墅超越之作，到封藏内城的龙湖别墅
龙湖北京十一墅 巅峰之上再超越
序号 项目001 项目002 项目003 项目004 项目005 项目006 项目007 项目008 项目009 项目010 项目011
龙湖北京开发项目统计表
22万平米综合体
13万平米洋房、公 寓
27万平米类独栋
13.2万平米，91栋 独栋别墅
12万平米别墅、洋 房
17万平米高端住宅
龙湖长城原著 龙湖西宸原著
司马台长城边 丰台区西三环西局
6.8万平米，别墅
22万平米，双拼别 墅、高层住宅
基本信息
西宸 原著
项目定位
西宸 原著
基础信息
位置
开发商 物业公司 物业费 建筑面积 占地面积 容积率 绿化率 建筑类型 产品户型
北京十二中，玉璞园公园 489
三环内城府藏别墅
西宸原著高姿态入市，主打内城府藏别墅，以龙湖21年别墅修为，打造顶级别墅产品
西宸 原著
项目规划
产品
别墅 高层 商业 车位 限价房
限价房 6叠拼
6叠拼 4叠拼
双拼 双拼
限价房
可售套数（套）
叠拼99+双拼20 160套 46套 482个 923套
高层住宅 高层住宅
配套
车位数 楼盘特色
丰台西三环丽泽桥西北角,西局东方威尼斯酒店 西侧(西局玉璞园东侧)
北京葛洲坝龙湖置业有限公司 北京龙湖物业有限公司
8.50元/平方米·月
156000平方米 38000平方米
别墅0.28 30%
叠墅、联排、高层
100-500㎡ 公主坟商圈，卓展商圈，东方威尼斯酒店，解 放军301、307、302医院，丰台一幼、二幼、