北京市××住宅项目土地使用权及在建工程抵押价值评估报告
宣武区双柳树危改小区部分在建工程房地产抵押价值评估报告(1)
房地产估价报告估价项目名称：宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程房地产抵押价值评估委托单位：壹瓶房地产开发（北京）有限公司受托估价方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司估价人员: 任伟汪少荣估价日期：二○○八年一月二十九日至二○○八年二月十五日估价报告编号:金房[2008B]估字第1016号目录致委托方函 (4)估价师声明 (22)估价的假设和限制条件 (23)房地产估价结果报告 (27)一、委托方 (27)二、估价方 (27)三、估价对象 (27)四、估价目的 (45)五、估价时点 (45)六、价值定义 (45)七、估价依据 (46)八、估价原则 (47)九、估价方法 (48)十、估价结果 (49)十二、估价作业日期 (51)十三、估价报告应用的有效期 (51)十四、有关说明、提示与建议 (52)房地产估价技术报告 (54)一、个别因素分析 (54)二、区域因素分析 (71)三、市场背景分析 (73)四、最高最佳使用分析 (76)五、房地产信贷风险分析 (77)六、估价方法选用 (83)七、估价测算过程 (83)八、估价结果确定 (99)附件 (102)致委托方函壹瓶房地产开发（北京）有限公司:受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程（以下简称“估价对象”）房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
一、估价对象的确定（一）建设项目的概况根据委托方提供的《国有土地使用证》〖京宣国用（2007出）第01079号〗及其《补充协议》，证载该项目土地使用者为壹瓶房地产开发（北京）有限公司，座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车库、地下商业、地下办公（大堂）、地下仓储，土地使用权面积为,土地使用权终止日期住宅为2074年8月30日，商业为2044年8月30日，办公为2054年8月30日，地下车库为2054年8月30日，地下商业为2044年8月30日，地下办公为2054年8月30日，地下仓储为2054年8月30日，于估价时点2008年1月29日，土地使用权剩余使用年限住宅为66.63年，商业为36.61年，办公为46.62年、地下车库为46.62年、地下商业为36.61年、地下办公为46.62年、地下仓储为46.62年。
住宅房地产抵押价值评估报告
房地产估价报告估价项目名称：大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2单元602室住宅房地产抵押价值评估委托方：赵树友先生估价方：*估价人员: * *估价作业日期：2009年4月13日——2009年4月15日估价报告编号：京房*（综）估字（2009）第SG04089号目录一、致委托方函 2二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 4四、估价结果报告 5 （一）、估价双方情况 5 （二）、估价对象概况 5 （三）、估价目的 8 （四）、估价时点 8 （五）、价值定义 8 （六）、估价原则及估价依据 8 （七）、估价方法 9（八）、估价结果 10五、房地产估价技术报告 12 （一）、个别因素及区域因素分析 12 （二）、市场背景分析 13 （三）、最高最佳使用分析 14 （四）、变现能力分析 15 （五）估价方法选用 15 （六）估价测算过程及估价结论 15六、附件 23致委托方函赵树友先生：受贵方委托，我公司对您购买的孙井辉先生原有的位于大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2单元602室的房地产进行了房地产抵押价值评估，为委托方向银行办理房地产抵押贷款提供房地产抵押市场价值参考。
估价对象：建筑面积107.11平方米，户型结构为三室一厅一卫，设计用途为住宅。
估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照房地产估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料并综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过仔细测算，最终确定估价对象大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2单元602室住宅于估价时点2009年4月13日的抵押价值为：63.24万元, 人民币大写：陆拾叁万贰仟肆佰元整，单位建筑面积价格为5904元/平方米。
详细的估价过程及有关说明见《估价结果报告》和《估价技术报告》。
顺致商祺!*法定代表人：二零零九年四月十五日估价师声明我们郑重声明1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本评估报告只用于借款人向银行申请贷款时供贷款行参考使用，其评估结果的有效期为壹年（但在市场状况变化很大时，贷款行有权要求重新评估）3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论、但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。
北京房屋评估报告模板
房屋评估报告报告编号：__________________________评估日期：__________________________一、房屋基本信息-房屋地址：__________________________-房屋类型：__________________________（例如住宅、商业、工业等）-建筑面积：__________________________平方米-土地使用权面积：____________________平方米-房屋年龄：__________________________年-权属情况：__________________________二、评估目的-说明进行房屋评估的目的（例如出售、抵押贷款、保险等）。
三、市场情况-分析当前房地产市场的概况，包括市场趋势、价格水平等。
四、房屋状况评估-结构状况：描述房屋的结构状况，包括建筑材料、结构完整性等。
-外部状况：评估房屋外部的维护状况，如外墙、屋顶等。
-内部状况：评估房屋内部的状况，包括装修、设施等。
-周边环境：分析房屋周边的环境，如交通、商业、教育等设施。
五、估值方法-说明采用的估值方法，如比较法、成本法、收益法等。
-对每种方法的选择和适用性进行解释。
六、房屋估价-提供房屋的估计市场价值，并对估价结果进行说明。
七、限制和假设-列出评估过程中的限制条件和假设前提。
八、附加信息-如有需要，提供房屋评估过程中收集的其他相关信息。
九、结论-总结房屋的综合评估结果。
报告编制人：__________________________资质/执业证书号：______________________联系方式：____________________________报告审核人：__________________________资质/执业证书号：______________________联系方式：____________________________[报告单位名称/评估机构]地址：________________________________电话：________________________________。
北京关于办理在建工程抵押有关操作的说明
关于办理在建工程抵押有关操作的说明各区县房屋交易管理单位、市权属登记中心、开发区房地局交易管理部门：根据《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍〔2007〕751号）的有关规定，现将通过交易权属系统操作流程说明如下：一、已取得《北京市商品房预售许可证》的项目，出具《查询情况》的操作流程如下：第一步、由初审人员登陆交易权属系统，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“新建”－“申请”步骤中点击“新增”，在弹出的页面中根据预售证号查询拟出具查询证明的预售许可项目，点击“保存”并“关闭”后，在原申请页面中系统自动增加一条记录。
说明：通过系统无法选择已超过预售许可截止期限的预售项目。
第二步、页面右下方的“权利人”页签中点击“选择抵押权人”弹出选择框“筛选”抵押权人信息，选中一条业务点“保存”并“关闭”后，原申请页面生成抵押权人信息。
第三步、“楼栋”页签自动显示已选预售证所包含的全部楼栋。
如某楼栋无需出具《查询情况》，可通过点击楼栋后“删除”键，将此楼栋从页面中删除。
如果误删除了“楼栋”，可以通过页签下方的“选择”恢复楼栋信息。
第四步、页面右下方的“房屋”页签将显示已选楼栋的全部未销售房屋（不包括已认购、已签约、已限制或已占用的房屋）。
如某房屋不属于拟抵押房屋，可点击此房屋后的“删除”键，将此房屋从页面中删除。
“房屋”误删除后的恢复方法与“楼栋”相同。
凡在“房屋”页签下的房屋，在出具《查询情况》后，系统自动被限制，除司法查封外，无法办理其他业务。
以上工作完成后，由初审人员将此条记录提交到“核对”步骤。
第五步、复审人员登陆交易权属系统后，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“新建”－“核对”步骤中，点击“楼栋”页签中的“打印查询证明”，仔细核对划“★”的房屋是否全部为拟抵押房屋。
检查无误后点击页面上方的“打印”并关闭窗口。
已出具《查询情况》的记录点击“完成”后，一个出具《查询情况》的系统操作完成。
房地产抵押估价报告模板(住宅)
房地产抵押估价报告估价项目名称：××××所属的位于×××××××××号××㎡住宅用房地产抵押估价报告委托：××××估价机构：××××××××公司估价人员：×××、×××作业日期：××年××月××日至××年××月××日报告编号：川××房估报（××）第××号目录致委托函 (1)估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (4)房地产估价结果报告 (7)一、委托 (7)二、估价机构 (7)三、估价对象 (7)四、估价目的 (8)五、估价时点 (9)六、价值定义 (9)七、估价依据 (10)八、估价原则 (10)九、估价法 (12)十、估价结果 (13)十一、风险分析及相关提示 (13)十二、变现能力分析及相关提示 (16)十三、估价人员 (18)十四、估价作业日期 (18)十五、估价报告应用的有效期 (18)附件 (19)房地产估价技术报告 .................................................................. 错误!未定义书签。
（仅供上级主管部门查阅和估价机构存档）致委托函××××：本公司接受你的委托，于××年××月××日至××年××月××日对你所属的位于××××××××××××××号××㎡住宅房地产进行了估价，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
房地产估价报告()参考模板
房地产估价报告估价项目名称：××市××区××广场×号的××大厦市场价格评估委托方：北京市朝阳区财政局估价方：北京××房地产土地评估有限公司估价人员：××××××估价作业日期：××××年×月×日至××××年×月×日估价报告编号：××××××××××××目录致委托方函 (2)估价师声明 (3)估价的假设条件和限制条件 (4)估价结果报告 (5)一、委托方 (5)二、估价方 (5)三、估价对象 (5)四、估价目的 (8)五、估价时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (10)十、估价结果 (11)十一、估价人员 (12)十二、估价作业日期 (12)十三、估价报告应用的有效期限 (12)估价技术报告 (13)附件 (22)致委托方函北京市朝阳区财政局：受贵局的委托，我们对××市××区××广场×号的××大厦进行房地产市场价格评估，评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2010年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产市场价值参考依据。
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点的价格为：评估单价：￥××元/平方米评估总价：￥××万元。
北京市××商住楼房地产抵押价值评估报告
北京市××商住楼房地产抵押价值评估报告北京宝信房地产评估咨询有限责任公司报告摘要：本报告估价对象为一座塔楼，地上十八层，地下二层。
地下部分主要为车库、设备及人防;地上一层用作商业，二层以上为商品住宅。
至估价时点，估价对象主体、外墙已经完工，正在进行公共部位内装修收尾施工。
估价对象的土地、规划、销售、竣工验收证件齐备,房屋产权证（大产权证)正在办理之中.本次评估为抵押评估，评估范围为估价对象土地及全部已完成的建筑工程.根据估价对象特点、附近房地产市场及评估目的，选择成本法和市场比较法进行评估，对两种方法计算的结果进行加权确定最终评估价格.致委托方函北京××房地产开发有限责任公司：受贵公司委托,截止至2001年12月15日，我们对贵公司开发建设的位于北京市海淀区××商住楼进行了现值评估.评估工作人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，根据特定的评估目的，遵循公正的评估原则，以及抵押贷款评估的安全性、确实性和保守性原则,按照科学的评估程序、评估经验及贵公司提供的有关资料，经现场踏勘，采用相应的评估方法，对上述房地产进行了评估。
估价对象在估价时点2001年12月15日的评估结果如下：土地使用权面积：5977。
5平方米总建筑面积：34185.72平方米其中地上： 26186平方米，地下：7999。
72平方米可销售面积：26425.2平方米其中住宅：24906。
8平方米，配套商业：1518.4平方米估价总结果： 23214。
7万元（人民币贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟元整）顺祝商琪！北京宝信房地产评估咨询有限责任公司2001年12月22日估价师声明（同房地产估价规范）注：××是根据提供报告的评估机构的意见，隐去有关客户或项目的真实名称、以利公开发表.本书以下同。
估价的假设和限制条件1.本报告评估的价格为估价对象在现状条件下、估价时点为2001年12月15日、评估目的为办理房地产抵押贷款手续的条件下的现行公开市场价值。
抵押房屋评估报告模板
抵押房屋评估报告模板抵押房屋评估报告
评估对象：
地址：
评估时间：
评估师：
一、房屋基本情况
1. 房屋类型：（如公寓、别墅、联排别墅等）
2. 建筑面积：（平方米）
3. 使用年限：（年）
4. 房屋结构：（如钢混结构、砖混结构等）
5. 产权情况：（如房屋是否有产权证、土地使用权证等）
二、房屋周边环境
1. 交通情况：（如周边是否有公交、地铁站点等）
2. 商业配套：（如周边是否有商场、超市、餐饮等）
3. 教育配套：（如周边是否有学校、幼儿园等）
4. 医疗配套：（如周边是否有医院、诊所等）
三、房屋内部结构及装修情况
1. 房屋格局：（如几室几厅，厨卫格局等）
2. 装修情况：（如房屋是否精装修、简装修等）
3. 设施设备：（如是否有电梯、中央空调等）
4. 房屋功能和使用情况：（如是否有地暖、智能家居等）
四、房屋价值评估及建议
1. 根据市场行情对房屋进行评估，得出房屋目前的市值。
2. 综合考虑房屋的位置、房龄、装修情况、周边配套等因素，对房屋未来的增值空间进行预测。
3. 根据市场情况，对房屋的抵押价值进行建议。
房地产抵押估价报告
房地产抵押估价报告尊敬的客户：根据您的委托，我们已完成对您的房地产进行抵押估价。
以下是我们的报告：1. 估价目的及背景本次抵押估价是为了确认您的房地产价值，以供您申请抵押贷款。
本次估价是基于市场条件和房地产的实际情况进行的。
2. 估价对象本次估价的对象是位于[地点]的[房屋类型]，面积约为[面积]平方米的房地产。
3. 估价方法及数据来源我们采用了比较法和收益法两种方法进行估价。
比较法是基于周边同类型房地产的市场交易价格进行对比，收益法是基于房地产租金及投资回报率进行估算。
我们还参考了市场调研数据、土地出让合同和其他相关公开信息等进行综合分析。
4. 房地产市场分析根据我们的市场调研，房地产市场在过去几年持续增长，当前市场供需平衡，尤其在[地点]这一区域，因地理位置和公共设施优势，吸引了许多购房和投资者。
由于稀缺性和供给不足，该地区的房地产价格持续上涨。
5.估价结论及建议根据我们的估价结果，该房地产的市场价值约为[金额]。
我们认为该房地产具备较高的投资潜力，除了作为您的抵押贷款担保物外，还可以考虑将其作为出租物业或将来出售获取更高的回报。
6. 相关风险提示在购买房地产或申请抵押贷款时，存在一定的风险。
市场价格受到各种因素的影响，如政策调整、经济变化、市场需求等，因此市场价值可能发生波动。
此外，房屋本身的状况和周边环境等也会对房地产价值产生影响。
在做出决策前，请您充分了解相关市场和风险因素。
希望这份房地产抵押估价报告对您有所帮助。
如有任何疑问或需要进一步了解，请随时与我们联系。
谢谢！此致XXX抵押评估机构尊敬的客户：感谢您的耐心等待。
在本报告的下一部分中，我们将进一步细化相关内容，包括房地产的详细描述、市场调研数据、估价结果的分析以及其他相关建议。
7. 房地产详细描述该房地产位于[地点]，房屋类型为[房屋类型]，面积约为[面积]平方米。
房屋是一栋[楼层数]层建筑，建于[建筑年份]年。
房屋配备了现代化设施和基础设施，拥有[房间数量]间卧室、[卫生间数量]间卫生间和[其他设施描述]。
2024年房屋抵押价值评估报告
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年房屋抵押价值评估报告本合同目录一览第一条定义与术语解释1.1 房屋抵押价值1.2 评估报告1.3 合同当事人第二条评估目的与范围2.1 目的2.2 范围第三条评估依据3.1 法律法规3.2 相关政策3.3 市场数据第四条评估方法与程序4.1 方法4.2 程序第五条评估时间与有效期5.1 评估时间5.2 有效期第六条评估报告的交付与使用6.1 交付6.2 使用第七条合同的履行与监督7.1 履行7.2 监督第八条保密条款8.1 保密内容8.2 保密期限第九条违约责任9.1 违约行为9.2 违约责任第十条争议解决10.1 协商解决10.2 调解解决10.3 法律途径第十一条合同的变更与解除11.1 变更11.2 解除第十二条合同的终止12.1 终止条件12.2 终止后果第十三条合同的继承与转让13.1 继承13.2 转让第十四条其他条款14.1 不可抗力14.2 法律适用14.3 合同效力14.4 附件第一部分：合同如下：第一条定义与术语解释1.1 房屋抵押价值：指在合同约定的范围内，用于抵押的房屋在评估基准日的市场价值。
1.2 评估报告：指由专业评估机构出具的，对抵押房屋价值进行评估的书面报告。
第二条评估目的与范围2.2 范围：本评估报告所涉及的房屋范围，以及甲方提供的相关资料。
第三条评估依据3.1 法律法规：包括但不限于《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律法规。
3.2 相关政策：包括但不限于国家和地方关于房地产评估的规章制度、政策文件。
3.3 市场数据：包括但不限于房屋交易价格、成交数量、市场供需状况等市场信息。
第四条评估方法与程序4.1 方法：采用市场比较法、收益法、成本法等方法进行评估。
4.2 程序：评估机构接受委托后，对房屋进行实地查看、收集资料，分析市场状况，计算评估价值，形成评估报告。
北京房地产评估报告讲解
资产评估报告摘要xx评报字[xx]第xx号委托方：xx资产占有方：xx受托方：北京市xx资产评估有限责任公司评估目的：确定委估房产现行价值，为委托方核实房地产的市场价值提供参考依据评估对象及范围：委托方所属的房产—朝阳区垡头翠成馨园xx号楼xx层xx 单元202评估基准日：2015年7月31日评估结果：经评估，本次评估资产总值为xx万元。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的详细情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
资产评估报告xx评报字[xx]第xx号xx：北京市xx资产评估有限责任公司接受您的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为确定委估资产现行价值进行了评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了现场查勘、市场调查与询证，对委估资产在2015年7月31日所表现的市场价值做出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方及资产占有方简介：本次资产评估委托方及资产占有方均为xx。
家庭住址：北京市海淀区花园北路xx号塔xx楼xx号。
身份证号：xxxxxxxxxxxxx。
二、评估目的：确定委估房产现行价值，为委托方核实房地产的市场价值提供参考依据。
三、评估范围及对象：本次评估的范围为委托方xx所属的房产：1、房屋登记情况：2、委估物业状况北京市朝阳区垡头翠成馨园xx号楼xx层xx单元xx委估物业北京市朝阳区垡头翠成馨园xx，地理位置优越，商业气氛浓厚，交通便利，物业不远就是公交车站，周边有银行，学校，超市等。
委估对象北京市朝阳区垡头翠成馨园xx于2010年购买，建筑面积102.70平方米，客厅地面铺实木地板，客厅墙面喷漆。
居室地面铺实木地板，居室墙面喷漆，石膏吊顶，塑钢门窗，木制门窗套。
卫生间为墙砖及地砖，铝扣板吊顶。
厨房为墙砖及地砖。
灯具，水暖齐全。
四、评估基准日：1、本项目资产评估基准日为2015年7月31日。
抵押土地评估报告模板
抵押土地评估报告模板
一、评估目的
本报告的评估目的是对抵押土地进行评估，以确定其作为抵押品的实际价值。
二、评估标准
评估标准采用了国家相关法律法规和标准。
三、基本情况
•评估地点：（填写评估地点）
•被评估人姓名：（填写被评估人姓名）
•被评估土地地址：（填写被评估土地地址）
•被评估土地面积：（填写被评估土地面积）
•被评估土地状态：（填写被评估土地状态）
•其他基本情况：（根据需要填写其他基本情况）
四、评估方法
评估方法采用了以下几种：
•比较法
•收益法
•表示法
五、评估结果
1. 比较法
比较法是基于同一地区、同一性质、同一土地用途和同一市场状况的相邻土地成交价格来确定被评估土地的价值。
以下是比较法的评估结果：
（填写比较法的评估结果）
2. 收益法
收益法是根据被评估土地的收益能力和地租收入来确定其价值。
以下是收益法的评估结果：
（填写收益法的评估结果）
3. 表示法
表示法是根据被评估土地的位置、使用状况、土地面积和其他相关因素来确定其价值。
以下是表示法的评估结果：
（填写表示法的评估结果）
4. 综合评估结果
经过比较法、收益法和表示法三种方法的综合分析，本次评估得出以下结果：
（填写综合评估结果）
六、评估人员签名
评估人员签名：
（签名处）。
土地估价报告-模板
土地估价报告项目名称：位于XX市XX区XX号资产置换土地使用权价格评估受托估价单位：北京XX土地房地产评估有限公司土地估价报告编号：（北京）XX[2016](估)字第69号电子备案编号：1106716IA0046提交估价报告日期：二○一六年八月二十六日估价期日：二○一六年三月三十一日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称位于XX市XX区XX号资产置换土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位：中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司单位地址：ZZ省XX市新城区天义路南段负责人：XX联系人：XX联系方式：XXXX公司类型：股份有限公司分公司经营范围：汽油、柴油、煤油、润滑油、脂、预包装食品销售（凭许可证并在有效期内经营）。
经销卷烟、日用品、化工产品（除专营）、汽车零配件、农用物资、农用化肥；汽车美容装饰；洗车；空车配货（以上项目分支机构经营）；房屋及机械设备租赁；沥青、轮胎销售、电子称重服务。
三、估价目的根据ZZ省XX市的相关发展规划，XX市人民政府以位于XX市XX区XX号的1宗国有建设用地与中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司油库进行土地资产置换。
为此，中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司委托北京XX土地房地产评估有限公司对待估宗地的国有建设用地使用权价格进行评估，为其确定土地使用权价格提供参考依据。
四、估价期日二○一六年三月三十一日五、估价日期二○一六年八月八日至二○一六年八月二十六日六、地价定义待估宗地位于ZZ省XX市XX区，遵循合法原则，依据本次估价目的，根据《城镇土地估价规程》设定评估地价定义。
1、待估宗地用途：依据委托方提供的待估宗地权属资料记载，待估宗地规划用途为仓储用地。
依据本次估价目的,按规划条件设定待估宗地的土地用途为仓储用地。
2、待估宗地使用权类型：根据项目情况，XX市人民政府以待估宗地与委托方原油库房地产进行置换，置换后土地将以有偿方式使用，因此设定待估宗地的土地使用权类型为出让。
北京市国土资源局、北京市建设委员会关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知
北京市国土资源局、北京市建设委员会关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源局,北京市建设委员会•【公布日期】2007.09.29•【字号】京国土籍[2007]751号•【施行日期】2007.09.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文北京市国土资源局、北京市建设委员会关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知（京国土籍[2007]751号）各区（县）国土资源分局、各区（县）房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业：为规范我市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理办法》（2001年建设部第98号令）等有关法律法规的规定，现就我市房地产开发项目在建工程抵押登记工作有关问题通知如下：一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行（包括其它法定金融机构）作为偿还贷款履行担保的行为。
二、房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局（以下简称市国土局）及各区（县）国土资源分局负责办理。
北京市建设委员会（以下称市建委）及各区（县）房屋行政管理部门按照职责分工负责相关工作。
三、未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记，需由房地产开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证的情况。
市建委核实后为房地产开发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证明，房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区（县）国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续。
四、未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目办理在建工程抵押登记期间，市建委对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理。
北京市某房地产评估价格报告
房地产估价报告估价工程名称：北京市旭日区将台路 2 号和乔丽晶公寓 B 幢H-1505室房地产市场价钱评估委托方：北京市第二中级人民法院估价方：北京***房地产评估估价人员：*********估价作业日期：估价报告编号：目录第一局部致拜托方函 (2)第二局部估价师申明 (4)第三局部估价的假定和限制条件 (6)第四局部估价结果报告 (8)一、拜托方 (8)二、估价方 (8)三、估价对象 (9)四、估价目的 (14)五、估价时点 (14)六、价值定义 (14)七、估价依照 (15)八、估价原那么 (16)九、估价方法 (16)十、估价结果 (17)十一、估价人员 (17)十二、估价作业日期 (18)十三、估价报告应用的有效期 (18)第五局部估价技术报告 (19)一、个别因素剖析 (19)二、地区因素剖析 (20)三、市场背景剖析 (22)四、最高最正确使用剖析 (24)五、估价方法的采纳 (26)六、估价测算过程 (27)七、估价结果的确定 (40)第六局部附件 (41)1、?拜托评估函?复印件 (41)2、?商品房买卖合同?复印件 (41)3、估价对象地点图 (41)4、估价对象照片 (41)5、评估机构营业执照和资质复印件 (41)6、评估人员资格证书复印件 (41)第一局部致拜托方函北京市第二中级人民法院：受贵法院拜托，我公司秉承独立、客观、公正的原那么，对北京市旭日区将台路 2 号和乔丽晶公寓 B 幢 H-1505室〔建筑面积平方米〕房地产的市场价钱进行了评估，估价目的是为拜托方进行司法拍卖供给估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价钱参照。
评估人员依据估价目的，依照估价原那么，依照科学的评估程序，采纳合理的评估方法，在仔细剖析现有资料的根基上，经过周祥正确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确立估价对象房地产在 2021年 9 月 21 日的市场价钱为〔币种：人民币〕：房地产总价：万元大写金额: 伍佰壹拾玖万伍仟元整房地产单价： 17959元/平方米评估过程、结果及有关说明详见?估价结果报告? 。
北京房地产评估报告
北京房地产评估报告北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：房地产估价报告估价项目名称：北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2－3HA房地产市场价值评估委托估价方：杨兆林、杨兆刚受托估价方：北京房地产评估有限公司估价人员：估价作业日期：XX年x月x日至XX年x月x日估价报告京)鼎()(估)字第号1北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：目录致委托估价方函估价师声明估价的假设和限制条件房地产估价结果报告一、委托估价方：二、受托估价方：三、估价对象：四、估价目的：五、估价时点：六、价值定义：七、估价依据：八、估价原则：九、估价方法：十、估价结果：十一、估价人员：十二、估价作业日期：十三、估价报告应用的有效期：房地产估价技术报告一、个别因素2北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：二、区域因素三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法选用六、估价测算过程附件3北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：致委托估价方函杨兆林、杨兆刚先生：受您们的委托，我公司对您们共同拥有的位于北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2－3HA房地产市场价值进行了评估此次评估目的是为委托方确定该房地产市场价值提供参考依据根据委托方提供的《委托估价函》、《房屋所有权证》及《房屋共有权证》可知，估价对象为单元房屋，房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚，两人对该房产各占50％的份额，建筑面积，房屋用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为商品房，房屋登记时间为XX年x月x日，住宅用途房屋使用年限为XX年截止估价时点，土地剩余使用年限为年根据委托方提供的《房屋所有权证》中“设定他项权利摘要”之内容，XX年x月x 日该房产以人民币元的权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止估价时点，该房产存在该项抵押权利该房地产位于北京市朝阳区大郊亭中街2号院1号、甲1号、乙2号、2号、甲2号、3号、甲3号、4号、5号、甲5号、乙5号楼大郊亭中街2号院2号楼是18层钢混结构楼，建造于XX年；评估对象位于2号楼4层，建筑面积房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开间，大厅含艺术造型、钢化玻璃隔断；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗，朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚吊4北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：顶等市政自来水，磁卡式水表；小区内集中供暖；有线电视；电话、接口入户现作为住宅正常使用我公司估价人员根据估价目的，遵循公平、公正、客观的原则，按照估价工作程序，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估最终确定估价对象在价值定义条件下，于二○○九年五月十五日的房地产市场价值为元人民币，单价为元/m2北京房地产评估有限公司法定代表人：二○○九年五月十六日5北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助七、参加本次估价的人员：6北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：估价的假设和限制条件一、本报告是以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2－3HA房地产处于抵押权利状况进行评估的根据委托方提供的《房屋所有权证》中“设定他项权利摘要”之内容，XX年x月x日该房产以人民币元的权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止估价时点，该房产存在该项抵押权利因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值二、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用三、按有关规定，本估价报告自估价报告提交日起一年内有效随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的转让租赁价格将发生相应变化，估价结果也需要做相应调整四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押由于委托方未提供北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2－3HA房屋占用范围内的国有土地使用权的权属证明等相关资料，因此本次评估根据《中华人民共和国城市房地产管理法》并遵循最有效使用原则，设定该房屋占用范围内土地用途为居住(住宅)，并设定以房屋登记时间为土地的起始使用时间根据委托方提供的《委托估价函》、《房屋所有权证》及《房屋共有权证》可知，估价对7北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：象为单元房屋，房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚，两人对该房产各占50％的份额，建筑面积，房屋用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为商品房，房屋登记时间为XX 年x月x日，住宅用途房屋使用年限为XX年截止估价时点，土地剩余使用年限为年五、本报告的估价结果是估价对象在报告中设定的价值定义下的正常房地产市场评估价值，在具体实现过程中会受市场环境变化、处臵费用、交易税费等因素的影响六、我公司仅对房屋进行了一般性的查看，并未进行结构测试，因此不能确定其有无内部缺损我公司对实地查看的客观性、真实性、公正性承担责任但评估人员对估价对象的察看，限于估价对象的外观和使用状况除非另有协议，评估人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对钢混工程，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任此外评估人员也没有组织对配套设备等服务性设施进行测试的责任七、本次估价所依据的房地产产权资料、建筑面积资料均由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责由于委托方提供资料不实造成的失误，估价方不承担责任八、此次评估是为委托方确定该房地产市场价值提供市场价值参考依据，不作为其他目的的依据，如果估价目的发生变化，该价值应进行相应的调整九、使用者若发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与我公司联系更正，本报告的最终解释权归我公司所有，未经我公司允许，本报告全部或部分内容不得公开发表8北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：十、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性9北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：房地产估价结果报告一、委托估价方：委托方：杨兆林、杨兆刚地址：北京市朝阳区邱家庄39号联系电话：二、受托估价方：受托方：北京房地产评估有限公司单位地址：北京市资质证书：京建房估资准字[X]第00XX号资质等级：三级法人代表：联系人：联系电话:() 三、估价对象房地产登记状况根据委托方提供的《委托估价函》、《房屋所有权证》及《房屋共有权证》可知，估价对象为单元房屋，房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚，两人对该房产各占50％的份额，建筑面积，房屋用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为商品房，房屋登记时间为XX年x月x日，住宅用途房屋使用年限为XX年截止估价时点，土地剩余使用年限为年10北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：房地产实体状况该房地产位于北京市朝阳区大郊亭中街2号院1号、甲1号、乙2号、2号、甲2号、3号、甲3号、4号、5号、甲5号、乙5号楼大郊亭中街2号院2号楼是18层钢混结构楼，建造于XX年；评估对象位于2号楼4层，建筑面积房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开间，大厅含艺术造型、钢化玻璃隔断；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗，朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚吊顶等市政自来水，磁卡式水表；小区内集中供暖；有线电视；电话、接口入户现作为住宅正常使用房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》知，估价对象房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚根据《房屋所有权证》中“设定他项权利摘要”之内容，XX年x月x日该房产以人民币元的权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止估价时点，该房产存在该项抵押权利区域因素(1)交通状况：评估对象所在的区域交通状况良好，临近广渠路和西大望路，距东三环双井桥米，距东四环大郊亭桥仅米，距大望路地铁站米规划中的城市轻轨7号线(沿广渠路)和轻轨10号线(东四环附近)均位于小区附近，有11、23、30、35、、、、、、、等多条公交路线，道路通达，交通便捷11北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：(2)周边环境：估价对象位于朝阳区商圈内北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目，紧邻城市主干道西大望路和广渠路，距离东三环米，东四环米周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与的各地标相呼应)、五星级帝景豪廷酒店与会所、酒店公寓、商务公寓、高档住宅、国际双语学校、国际双语幼儿园、五星级商业街、集中式商场于一体，是超大型国际化、经典、舒适的豪宅社区周边有陈经纶中小学(市重点)、启明东方国际精英双语幼儿园，有帝景五星商街、新光天地、百盛百货、燕莎奥特莱斯、红星美凯龙、百安居、美罗城、家乐福、法国迪卡侬、世纪环球影视城等商业广场，北工大学医院、南磨房医院分院、南磨房医院等医院，地上网球场、帝景豪廷酒店、5A级写字楼、世纪环球影城、东都影城等其他配套设施市场背景分析 1、北京概况北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，使北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平随着中国加入世贸，更多的国外人士将到北京来，北京必将成为一个国际化的大都市而这必将为房地产业的发展带来更多的机会此外，中国经济的好转带来消费的增加也将有望促进房地产市场逐步繁荣起来，也为高档公寓的发展提供更好的平台12北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：2、朝阳区概况该区地处平原，多湖泊，面积km2，人口万人，辖23个街道办事处、24个乡，是北京市重要的商务、金融和贸易中心⑴朝阳区是首都重要的商务、金融和贸易中心朝阳区中央国家机关众多，农业部、司法部、国家石油及化学工业局等均位于区内本区高档商业、写字楼、别墅、公寓、饭店、展览物业众多并形成燕莎商圈、国贸-建国门商圈和亚运村商圈，驰名中外以燕莎友谊商城为中心，在三元桥附近聚集有长城饭店、昆仑饭店、京信大厦、南银大厦、亮马河大厦、二十一世纪饭店等物业；以建国门外大街为中轴，聚集有中国国际贸易中心、国际大厦、赛特饭店、凯莱大酒店、长富宫饭店等物业；以亚运村为中心，在北四环路聚集有国际会议中心、国家奥林匹克中心、五洲大酒店等物业⑵朝阳区主要交通经过境内的铁路有京包线、京秦线和京承线，主要公路有首都机场高速路、京通高速路，可于数分钟内抵达首都机场和通县，至承德、山海关等地的国道横贯区内，公共汽车通往区内各地，交通十分方便地铁复八线的建成通车将进一步把本区与其他区、县连为一体，使朝阳区大型商业中心的作用更为显著⑶区内有众多的居住区开发项目朝阳区是北京居住区密集之区，近年来在估价对象用地周围新开发的项目有珠江绿洲、英郡、新港湾、美然动力街区、双惠小区随着北京市对工业13北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：企业结构的调整、住宅建设的发展、八通线的开通以及的向东发展趋势，估价对象所在地区有望开发成为大型居住社区四、估价目的：为委托方确定该房地产市场价值提供参考依据五、估价时点：二○○九年五月十五日六、价值定义：本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下，存在抵押权利，于二○○九年五月十五日的房地产市场价值七、估价依据：1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民*有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 2、委托方提供的有关资料；3、受托方所掌握的有关资料及估价人员实地勘察、调查所获取的资料八、估价原则：房地产价值是由其效用、有效需求相互作用影响所形成的，而这些因素又经常处于变动之中，房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项：14北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：1、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值2、合法原则遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策3、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用15北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：4、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围5、估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点九、估价方法：根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》，常用的房地产估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行在此评估中，考虑到估价对象为住宅的实际情况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估的基本方法1、由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近，象估价对象这种普通住宅比较案例较多，所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适应的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法16北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：2、北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2－3HA附近住宅出租的情况较多，租金水平比较透明，因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法3、本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法，从不同角度反映了估价对象的房地产价值，对两种方法取权重得到最终结果4、根据《房屋所有权证》中“设定他项权利摘要”之内容，XX年x月x日该房产以人民币元的权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止估价时点，该房产存在该项抵押权利因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象在现状权利状态下，于二○○九年五月十五日的房地产市场价值为元人民币，单价为元/m217北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：十一、估价人员姓名中国注册房地产估价师签名十二、估价作业日期：XX年x月x日至XX年x月x日十三、估价报告应用的有效期：本估价报告从出具之日起一年有效北京房地产评估有限公司二○○九年五月十六日18北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：房地产估价技术报告一、个别因素房地产登记状况根据委托方提供的《委托估价函》、《房屋所有权证》及《房屋共有权证》可知，估价对象为单元房屋，房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚，两人对该房产各占50％的份额，建筑面积，房屋用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为商品房，房屋登记时间为XX年x月x日，住宅用途房屋使用年限为XX年截止估价时点，土地剩余使用年限为年房地产实体状况该房地产位于北京市朝阳区大郊亭中街2号院1号、甲1号、乙2号、2号、甲2号、3号、甲3号、4号、5号、甲5号、乙5号楼大郊亭中街2号院2号楼是18层钢混结构楼，建造于XX年；评估对象位于2号楼4层，建筑面积房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开间，大厅含艺术造型、钢化玻璃隔断；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗，朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚吊顶等市政自来水，磁卡式水表；小区内集中供暖；有线电视；电话、接口入户现作为住宅正常使用房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》知，估价对象房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚根据《房屋所有权证》中“设定他项权利摘要”之内容，XX年x月x日该房产以人民币元的权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止估价时点，该房产存在该项抵押权利二、区域因素(1)交通状况：评估对象所在的区域交通状况良好，临近广渠路和西大望路，距东三环双井桥米，距东四环大郊亭桥仅米，距大望路地铁站米规划中的城市轻轨7号线(沿广渠路)和轻轨10号线(东四环附近)均位于小区附近，有11、23、30、35、、、、、、、等多条公交路线，道路通达，交通便捷(2)周边环境：估价对象位于朝阳区商圈内北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目，紧邻城市主干道西大望路和广渠路，距离东三环米，东四环米周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与的各地标相呼应)、五星级帝景豪廷酒店与会所、酒店公寓、商务公寓、高档住宅、国际双语学校、国际双语幼儿园、五星级商业街、集中式商场于一体，是超大型国际化、经典、舒适的豪宅社区周边有陈经纶中小学(市重点)、启明东方国际精英双语幼儿园，有帝景五星商街、新光天地、百盛百货、燕莎奥特莱斯、红星美凯龙、百安居、美罗城、家乐福、法国迪卡侬、世纪环球影视城等商业广场，北工大学医院、南磨房医院分院、南磨房医院等医院，地上网球场、帝景豪廷酒店、5A级写字楼、世纪环球影城、东都影城等其他配套设施20北京房地产评估有限公司地址：北京市邮编：电话：传真：三、市场背景分析 1、北京概况北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，使北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平随着中国加入世贸，更多的国外人士将到北京来，北京必将成为一个国际化的大都市而这必将为房地产业的发展带来更多的机会此外，中国经济的好转带来消费的增加也将有望促进房地产市场逐步繁荣起来，也为高档公寓的发展提供更好的平台。
在建工程房地产抵押价值评估
房地产抵押估价报告项目名称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估委托人：xxx房地产开发公司估价机构：XX房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：xxx xxx估价作业日期：2010年2月10日—2010年2月25日估价报告编号：x估字（2010）第10020xx号委托估价方函xxx房地产开发有限公司：受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。
其中：地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元；土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。
xx房地产土地评估有限公司法定代表人：xxx二〇一〇年二月二十五日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。
房地产抵押报告案例一
房地产抵押估价报告估价项目名称：北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产委托方：北京中实混凝土有限责任公司价方：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司价人员：荣利、谭勇剑、王宜强估价作业日期：2009年11月11日至2010年5月18日估价报告编号：世联咨字BJ[2010]GF05039号版权声明本报告仅供客户内部使用，版权归深圳市世联土地房地产评估有限公司所有，未经深圳市世联土地房地产评估有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中部分或全部内容。
1 页PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告（一）个别因素分析（1）估价对象产权状况（2）估价对象现状描述（二）区域因素分析（三）北京商业房地产市场分析（四）变现能力分析（五）风险提示（六）最高最佳使用分析（七）估价方法选用（八）估价计算过程及结果确定六、附件（一）物业位置图（二）估价对象四至照片（三）估价对象照片（四）产权资料（五）《中关村科贸大厦抵押物清单》复印件（六）《同意担保函》复印件（七）委托方及产权方营业执照复印件（八）评估机构资格证书、企业营业执照复印件（九）估价人员资质证书复印件2 页PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建一、致委托方函北京中实混凝土有限责任公司：承蒙委托，我们对位于北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产的市价值进行评定估算，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2009年11月11日。
经过市场调查和实地查勘，根据相关证明资料和我国有关政策、法规，并遵循房地产评估原则，选用适当的评估方法进行评定估算，确定估价对象在估价时点的抵押价值为：人民币1832万元。
房产抵押估价报告(实例)【范本模板】
房地产抵押估价报告项目名称:**市＊路＊＊号＊幢*房地产抵押价值评估委托方:*＊估价方:北京**房地产评估有限公司估价人员:** **估价作业日期：2002年月日至月日估价报告编号：广万［2002]房产或房地产(估)字第＊号房地产估价结果报告一、委托估价方：北京*＊恒业房地产开发有限责任公司地址：电话：联系人：二、受托估价方：北京**公司资格证书号：地址：北京市海淀区人民大学北路＊号院＊楼三、估价对象概况估价对象为地处北京市海淀区西三、四环之间的西八里庄的“国宾嘉园”2＃住宅楼房地产,包括房屋和土地。
其背景、个别因素和区域因素情况如下：1、估价对象背景情况“国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发，原规划为社区服务科技综合楼，并于1994年9月1日取得了《建设用地规划许可证》。
1997年，北京中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议，双方合作开发该项目，并将该项目规划用途改为商住楼。
1999年12月22日北京中实恒业房地产开发有限责任公司与北京房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，2000年9月7日取得了该项目的《建设工程规划许可证》（2000—规建字—1344）,2000年12月22日北京市计划委员会以京计投资字(2001）33号文件《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书(代可行性研究）的批复》批准了本项目由北京中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。
2001年3月30日取得了该项目的《建筑工程施工许可证》(施020010777)，2001年6月22日取得了《国有土地使用证》。
2、估价对象个别因素情况（1）基本情况“国宾嘉园”整体规划设计是由北京希埃希建筑设计院设计的,占地18亩，规划建筑面积近7万平方米，由四栋16层板式住宅组成；建筑外形采用欧式风格,在户型设计上有一居至四居及跃层；小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所，是园林化、智能化、会所化的高档生活社区。
北京房地产抵押估价报告示范文本
附件一房地产抵押估价报告（格式部分）成套住宅北京房地产估价师和土地估价师协会二〇〇九年五月声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请”。
协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。
房地产抵押估价报告估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估委托方：估价方:估价人员：估价报告作业日期：？估价报告编号：目录致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文①估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述②估价目的③估价时点④估价结果⑤参与本报告评估的估价师⑥房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值特殊事项说明表致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）二〇〇**年**月***日估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
北京市××住宅项目土地使用权及在建工程抵押价值评估报告北京建亚恒泰房地产评估有限公司致委托方函北京××房地产有限公司：受贵单位委托，我公司对贵单位开发建设的、位于北京市海淀区××危改小区东北部的××北园39500平方米土地使用权和137975平方米在建工程之正常的可用于抵押的价值进行了评估。
经过客观公正的评估，确定估价对象房地产在估价基准日期2000年2月18日之正常的可用于抵押的房地产价值总额(抵押物作价)为117457.68万元人民币(大写金额：壹拾壹亿柒仟肆佰伍拾柒万陆仟捌佰圆整)；抵押贷款最高限额为82220.38万元(大写金额：捌亿贰仟贰佰贰拾万叁仟捌佰圆整)。
评估的详细结果、过程和有关说明，请见后附的《估价结果报告》和《估价过程报告》。
顺致商安北京建亚恒泰房地产评估有限公司二OOO年二月二十八日估价师声明(同房地产估价规范)估价的假设和限制条件1.本估价报告的结论是依据委托方提供的法律凭证及有关资料进行测算求取的，仅供委托方办理委估项目抵押贷款时作价值参考。
2.本次评估以估价对象合法使用和按现状持续使用为前提。
3.本估价报告的评估价值为委估项目房地产于二OOO年二月二十八日的房地产市场价值，有效期为一年；随着时间的推移和市场情况的变化，该价值需作相应的调整直至重新评估。
4.本估价报告未经估价机构同意，不得向委托方、估价报告审查部门以及本次估价目的有关的机构之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不得发表于任何公开媒体上。
估价结果报告一、估价项目名称：××园二、委托方委托方：北京××房地产有限公司地址：北京市××大厦联系人：略三、估价方受托机构：北京建亚恒泰房地产评估有限公司地址：北京市朝阳区工体东路18号联系人：略四、估价对象北京××房地产有限公司所有的、位于北京市××小区东北部的××园39500平方米土地使用权和137975平方米在建工程之正常的市场价值。
五、估价目的为委托估价方向金融机构办理抵押贷款业务提供参考依据。
六、估价时点2000年2月18日七、地价定义本次评估地价为熟地地价。
熟地地价是委估地块达到宗地外七通（通上水、通下水、通供、通热、通煤气、通迅、通路）宗地内场地平整，公寓用地70年土地使用权的市场价值。
八、估价依据1.有关的法律、法规及技术标准文件(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《城镇土地估价规程》(4)《北京市出让国有土地使用权基准地价表》(5)《房地产估价规范》2. 委托方提供的资料3. 估价人员实地勘查的有关资料4. 估价人员所掌握的有关资料九、估价原则本次评估遵循以下原则：(1) 合法原则：即估价对象在本次估价时具有合法的产权、用途、交易及处分方式。
(2) 最高最佳使用原则：即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按估价对象最高最佳使用状态进行评估。
本次评估以保持现状使用为前提。
(3) 替代原则：即以同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理为理论依据进行评估。
通过对房地产条件的比较，得出估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价值，从而保证估价的客观合理性。
(4) 估价时点原则：由于资金的时间价值和房地产市场行情的波动，估价结论具有很强的相关性和时效性。
因此在估价过程中应将各种款项折算为估价时点的现值，估价结果即估价对象在估价时点的价值。
十、估价方法考虑到抵押评估的保守原则，估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对临近地区调查之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。
由于建筑面积8000平方米的17#楼为××北园的商业配套用房，且所占比例较小，故将其与其它估价对象综合考虑。
十一、估价结果估价对象于估价时点2000年2月18日之市场价值为：房地产抵押价值总额： 117457.68万元人民币大写金额：壹拾壹亿柒仟肆佰伍拾柒万陆仟捌佰圆整抵押贷款最高限额：82220.38万元大写金额：捌亿贰仟贰佰贰拾万叁仟捌佰圆整十二、估价作业日期2000年2月18日至2000年2月28日十三、估价人员签字（略）十四、估价报告应用的有效期(略)十五、评估说明1、本次估价是严格依据房地产估价的原则和程序进行的。
2、本报告所列估价对象房地产的土地面积和建筑面积，是根据委托估价方提供的《国有土地使用证》〖市海中外国用(96)字第××号〗、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》〖京房地出让(合)字(94)第××号〗、《建设工程规划许可证》(97-规建字-××、××、××)、《建设工程规划许可证》(99-规建字-××)、《建设工程开工证》(98第××号、××号)、《审定设计方案通知书》〖设案审字-××号〗及委托方提供的其它证明材料而确定的，委托方为其所提供资料的真实性与可靠性负责。
3、地价水平的高低，与该宗地各项规划条件以及建筑物档次密不可分，如以上条件发生变化，本报告亦需作相应的调整。
4、本报告中所涉及的外汇汇率为1美元兑8.28元人民币。
5、本报告中的房地产抵押贷款最高限额是为抵押双方提供的参考数值，抵押贷款的最终数额须由抵押贷款双方协商议定。
估价技术报告第一部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述××园是由北京××房地产有限公司负责开发建设的××危改小区工程。
该项目位于北京市海淀区××路××桥西北角，南距××路不足百米，东侧紧临××高速公路。
该位置地处××地区较繁华地带，周围有××小区、中国××馆、××局，南面还有××饭店、××寺等商业、文化设施。
××园占地三十三公顷，总建筑面积近50万平方米，由××商厦、××中心、××南园、××北园组成，规划建设成一处集办公、餐饮、购物、娱乐、居住等功能为一身的高档外销商业社区。
园内还规划建设约18万平方米绿化园林，绿化率高达56%。
另外，在该小区内还规划建设配套齐全的学校、幼儿园等公共设施。
目前，××南园6栋公寓已建成并交付使用，××北园及一栋办公楼正在建设过程中。
本次估价对象为××北园。
××北园位于××园的东北部，其东临××东路，南至××商厦、××南园、××小学，西至回迁楼，北面紧靠××城遗址。
二、土地权利状况：根据委托方提供的《国有土地使用证》〖市海中外国用(96)字第××号〗、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》〖京房地出让(合)字(94)第××号〗、《建设工程规划许可证》(97-规建字-××、××、××)、《建设工程规划许可证》(99-规建字-××)、《建设工程开工证》(98第××号、××号)、《审定设计方案通知书》〖设案审字-××〗可以确定，估价对象自1994年6月30日取得的70年期出让土地使用权属于北京××房地产有限公司。
三、项目基本情况和拆迁安置××园项目之××南园6栋公寓楼已建成并交付使用，××北园及一栋公寓正在建设过程中。
估价对象××北园位于××园的东北部，该项目到估价时点已完成拆迁安置工作。
估价对象位置原为××危改小区，危旧房较为密集，拆迁量较大。
××园项目用地共需拆迁居民3152户，拆迁企事业单位12家。
属回民聚集区域，拆迁安置工作带来难度较大，成本较高。
四、地价影响因素分析：(一)、区域因素1、位置(同上)2、交通环境估价对象南距××路约100米，东距××高速路不足50米，周围有320路、300路、367路、387路、55路、315路等多路公共汽车通过，交通条件好。
3、基础设施据委托方提供的资料，××园项目用地周围市政配套情况如下：(1)给水：小区日用水量4200吨，分别由××8路和××路现有上水管线提供。
小区内需建设土城路Φ400毫米上水管及小区西侧路Φ200-400毫米上水管。
(2)雨污水：小区雨污水分别排入××路及××河路污水干线。
小区内需建××南路Φ1000-1100毫米雨水管、Φ500毫米污水管、小区西侧路直径Φ800-1000毫米雨水管及直径Φ300-400毫米污水管。
(3)天然气：××小区属天然气供应区。
小区日用气量4200立方米，可由××路中压管线引至小区。
(4)供电：小区用电总负荷约24600千瓦。
由小区北面的××110千伏变电站引出双路10千伏电缆，向南至小区变电站。
（5）热力：小区采用自建锅炉集中供热方式。
（6）电迅：小区设计需电话约5000门，新铺设电信管道自××公路引入，经××路、××东路与××电信管道相接。
(二)、个别因素：1、评估对象宗地形状较规则2、估价对象无不良的地质影响。
3、评估对象的规划设计条件（1）评估对象的用途为公寓楼（2）各项技术指标如下（其中22#、23#、25#楼现已成现房，21#楼施工至9层，地下停车场完成结构工程）则估价对象各项技术指标为：土地面积： 39500平方米规划总建筑面积： 204029平方米其中：地上建筑面积 167700平方米地下建筑面积 36329平方米现房（22#、23#、25#）建筑面积 62446平方米在建工程（21#楼及地下车库）建筑面积 75529平方米总容积率： 5.17地上容积率： 4.25第二部分土地及在建工程的估价过程一、估价原则地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，而这些因素又经常处于变动之中，故我们在估价时要遵循以下原则：1、合法原则评估时遵从国家和地方政府颁布的相关法令、法规、条例和政策。