北京市××住宅项目土地使用权及在建工程抵押价值评估报告

北京市××住宅项目

土地使用权及在建工程抵押价值评估报告

北京建亚恒泰房地产评估有限公司

致委托方函

北京××房地产有限公司：

受贵单位委托，我公司对贵单位开发建设的、位于北京市海淀区××危改小区东北部的××北园39500平方米土地使用权和137975平方米在建工程之正常的可用于抵押的价值进行了评估。

经过客观公正的评估，确定估价对象房地产在估价基准日期2000年2月18日之正常的可用于抵押的房地产价值总额(抵押物作价)为117457.68万元人民币(大写金额：壹拾壹亿柒仟肆佰伍拾柒万陆仟捌佰圆整)；抵押贷款最高限额为82220.38万元(大写金额：捌亿贰仟贰佰贰拾万叁仟捌佰圆整)。

评估的详细结果、过程和有关说明，请见后附的《估价结果报告》和《估价过程报告》。

顺致

商安

北京建亚恒泰房地产评估有限公司

二OOO年二月二十八日

估价师声明(同房地产估价规范)

估价的假设和限制条件

1.本估价报告的结论是依据委托方提供的法律凭证及有关资料进行测算求取的，

仅供委托方办理委估项目抵押贷款时作价值参考。

2.本次评估以估价对象合法使用和按现状持续使用为前提。

3.本估价报告的评估价值为委估项目房地产于二OOO年二月二十八日的房地产市

场价值，有效期为一年；随着时间的推移和市场情况的变化，该价值需作相应的调整直至重新评估。

4.本估价报告未经估价机构同意，不得向委托方、估价报告审查部门以及本次估

价目的有关的机构之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不得发表于任何公开媒体上。

估价结果报告

一、估价项目名称：××园

二、委托方

委托方：北京××房地产有限公司

地址：北京市××大厦

联系人：略

三、估价方

受托机构：北京建亚恒泰房地产评估有限公司

地址：北京市朝阳区工体东路18号

联系人：略

四、估价对象

北京××房地产有限公司所有的、位于北京市××小区东北部的××园39500平方米土地使用权和137975平方米在建工程之正常的市场价值。

五、估价目的

为委托估价方向金融机构办理抵押贷款业务提供参考依据。

六、估价时点2000年2月18日

七、地价定义

本次评估地价为熟地地价。熟地地价是委估地块达到宗地外七通（通上水、通下水、通供、通热、通煤气、通迅、通路）宗地内场地平整，公寓用地70年土地使用权的市场价值。

八、估价依据

1.有关的法律、法规及技术标准文件

(1)《中华人民共和国土地管理法》

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(3)《城镇土地估价规程》

(4)《北京市出让国有土地使用权基准地价表》

(5)《房地产估价规范》

2. 委托方提供的资料

3. 估价人员实地勘查的有关资料

4. 估价人员所掌握的有关资料

九、估价原则

本次评估遵循以下原则：

(1) 合法原则：即估价对象在本次估价时具有合法的产权、用途、交易及处分方式。

(2) 最高最佳使用原则：即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按估价对象最高最佳使用状态进行评估。本次评估以保持现状使用为前提。

(3) 替代原则：即以同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理为理论依据进行评估。通过对房地产条件的比较，得出估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价值，从而保证估价的客观合理性。

(4) 估价时点原则：由于资金的时间价值和房地产市场行情的波动，估价结论具有很强的相关性和时效性。因此在估价过程中应将各种款项折算为估价时点的现值，估价结果即估价对象在估价时点的价值。

十、估价方法

考虑到抵押评估的保守原则，估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对临近地区调查之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。

由于建筑面积8000平方米的17#楼为××北园的商业配套用房，且所占比例较小，故将其与其它估价对象综合考虑。

十一、估价结果

估价对象于估价时点2000年2月18日之市场价值为：

房地产抵押价值总额： 117457.68万元人民币

大写金额：壹拾壹亿柒仟肆佰伍拾柒万陆仟捌佰圆整

抵押贷款最高限额：82220.38万元

大写金额：捌亿贰仟贰佰贰拾万叁仟捌佰圆整

十二、估价作业日期

2000年2月18日至2000年2月28日

十三、估价人员签字（略）

十四、估价报告应用的有效期(略)

十五、评估说明

1、本次估价是严格依据房地产估价的原则和程序进行的。

2、本报告所列估价对象房地产的土地面积和建筑面积，是根据委托估价方提供的《国有土地使用证》〖市海中外国用(96)字第××号〗、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》〖京房地出让(合)字(94)第××号〗、《建设工程规划许可证》(97-规建字-××、××、××)、《建设工程规划许可证》(99-规建字-××)、《建设工程开工证》(98第××号、××号)、《审定设计方案通知书》〖设案审字-××号〗及委托方提供的其它证明材料而确定的，委托方为其所提供资料的真实性与可靠性负责。

3、地价水平的高低，与该宗地各项规划条件以及建筑物档次密不可分，如以上条件发生变化，本报告亦需作相应的调整。

4、本报告中所涉及的外汇汇率为1美元兑8.28元人民币。

5、本报告中的房地产抵押贷款最高限额是为抵押双方提供的参考数值，抵押贷款的最终数额须由抵押贷款双方协商议定。

估价技术报告

第一部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

××园是由北京××房地产有限公司负责开发建设的××危改小区工程。该项目位于北京市海淀区××路××桥西北角，南距××路不足百米，东侧紧临××高速公路。该位置地处××地区较繁华地带，周围有××小区、中国××馆、××局，南面还有××饭店、××寺等商业、文化设施。

××园占地三十三公顷，总建筑面积近50万平方米，由××商厦、××中心、××南园、××北园组成，规划建设成一处集办公、餐饮、购物、娱乐、居住等功能为一身的高档外销商业社区。园内还规划建设约18万平方米绿化园林，绿化率高达56%。另外，在该小区内还规划建设配套齐全的学校、幼儿园等公共设施。目前，××南园6栋公寓已建成并交付使用，××北园及一栋办公楼正在建设过程中。

本次估价对象为××北园。××北园位于××园的东北部，其东临××东路，南至××商厦、××南园、××小学，西至回迁楼，北面紧靠××城遗址。

二、土地权利状况：

根据委托方提供的《国有土地使用证》〖市海中外国用(96)字第××号〗、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》〖京房地出让(合)字(94)第××号〗、《建设工程规划许可证》(97-规建字-××、××、××)、《建设工程规划许可证》(99-规建字-××)、《建设工程开工证》(98第××号、××号)、《审定设计方案通知书》〖设案审字-××〗可以确定，估价对象自1994年6月30日取得的70年期出让土地使用权属于北京××房地产有限公司。