商住用地评估报告评审中的若干问题分析-蒋总
土地评估行业常见问题及措施分析
城乡规划与设计幸福生活指南4幸福生活指南土地评估行业常见问题及措施分析刘晶莹武邑县自然资源和规划局 河北 衡水 053400摘 要：房屋交易、土地交易的繁荣是我国市场经济不断发展的重要表现之一。
房屋土地交易在市场经济高速发展的过程中，对我国诸多行业都产生了非常深远的影响。
特别是对于房地产行业来说，其健康稳定的发展，相当大一部分要依赖于土地评估工作的高效进行。
由此，土地评估工作的重要价值便体现出来。
尤其是在我国当前所处的经济情境下，各行各业也越来越倾向于选择土地房屋产品来作为重要的保值产品，这又使得土地评估工作的重要性再次得到了提升。
因此，如何进行高质量、高效率的土地评估工作，成为当前急需探究的重要问题。
基于此，本文就土地评估行业常见问题及措施展开分析，供参考。
关键词：土地评估；问题；工作现状；措施1、我国土地评估工作的现状就目前来说，我国的土地评估工作在世界上还处于较为落后的地位。
首先，自改革开放以后，我国的土地评估工作才算是正式走上科学研究的道路。
这相比于西方国家，要晚很多年。
其次，我国的土地资源主要由政府进行调控，土地评估工作长期受到政府的管理和控制，使得土地评估产业的发展速度长时间处于一个较低的状态。
最后，随着我国经济活力提高，市场经济的地位越来越重要，我国土地评估产业得到了一定的发展，其在一定程度上满足了社会的部分需求，但依然有着较大的上升空间，且社会对其提高服务质量的呼声依然很高。
2、我国土地评估问题分析2.1政府干预过多，缺乏公平机制长期以来，我国的土地产业都是以政府作为主导，具有较为鲜明的行政主义色彩，加之起步时间较晚、发展速度较慢等一些影响因素，导致我国的土地评估方法与理论与发达国家相比，较为落后，同时土地评估体系也有待完善。
此外，土地作为地方经济发展的重要力量，很多地方政府存在地方保护主义，对本土的土地评估服务机构与对外来地评估机构会有区别对待，导致一些外来的地土地评估机构得不到均等的发展机会，造成了区域土地估价业在与其他区域进行对接过程中，出现失衡的状态，不利于整个评估行业的发展。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议发布时间：2021-06-22T10:34:07.137Z 来源：《基层建设》2021年第8期作者：刘慧慧[导读] 摘要：近几年，伴随着社会经济和科技的不断发展，人们的物质生活水平逐渐提升，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱型产业。
山东鸿烨土地房地产资产评估有限公司山东烟台 264000摘要：近几年，伴随着社会经济和科技的不断发展，人们的物质生活水平逐渐提升，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱型产业。
但是，我国房价的趋势正在不断上涨，使得我国土地价格也变得水涨船高。
所以，如何对土地进行合理有效的评估，已经成为国家、地方政府、中央政府、信贷机构和房地产企业最重要的工作之一。
本文将深刻分析目前土地评估中存在的一些问题，并针对这些问题提出相应的解决措施和建议。
以此更好的开展房地产土地评估工作。
关键词：土地评估；存在问题；建议分析引言所谓“土地评估”，是指房地产专业人员根据土地评估的原则，对某个土地的自然属性、经济属性等条件进行分析，并深刻考虑可能会影响该片土地收益的因素，以此最终评定土地的价格。
伴随着经济和科技的飞速发展，房地产行业已经成为我国国民经济的重要组成部分，土地评估在市场上已经越来越多，并且有着十分重要的存在意义。
但是，目前我国土地评估中仍然存在一定的问题，例如法律法规体系有待完善，土地监管力度有待加强等等，这就要求专业人员应该针对这些问题提出相应的策略，以此提高土地评估的质量。
一、土地评估中存在的问题（一）法律法规体系建设有待完善目前，我国土地评估工作存在的主要问题之一就是相关的法律法规体系建设有待完善[1]。
具体地说，当前我国已经颁布的有关土地评估的专门法规较少，在土地评估工作中，大多数是依靠土地管理和民事诉讼等相关法规对土地评估双方的行为进行约束，这样的法律法规虽然在表面上可以规范土地评估工作的市场规则，但是在一定程度上也会使土地评估双方存在一定的隔阂，很难开展更加针对性的土地评估工作。
商住综合用地价值评估方法
商住综合用地价值评估方法我折腾了好久商住综合用地价值评估方法，总算找到点门道。
说实话，商住综合用地的价值评估可太复杂了。
我一开始也是瞎摸索。
最开始我就想着简单地把住宅用地价值和商业用地价值加起来，觉得这就成了。
结果呢，大错特错啊这是。
我这个方法完全没有考虑到商住综合用地的独特性，像那种商业和住宅面积比例不同对整体价值的影响，我之前的算法根本就体现不出来。
后来我去研究一些大型评估公司的做法。
他们有的会用收益还原法，这个我就有点晕乎了。
我自己试着找一些商住综合用地的实例。
比如说我找到那一片既有公寓又有底层商业的楼盘。
我就想办法收集这个楼盘的租金数据，包括公寓的租金、商铺的租金。
这里特别要注意不同楼层商铺的租金差异还挺大呢。
这就像你去买苹果，同一个摊子里大苹果和小苹果价格不一样这种感觉。
好不容易把租金数据收集全了，但是在计算还原利率的时候，我又犯难了。
不同用途的建筑物还原利率也有差别，就像不同品种的花儿需要不同的土壤条件一样。
我当时不确定该怎么准确设置，只能参考一些研究报告里的范围值来大致估算。
还有成本逼近法，这个方法你得仔细考虑土地开发的成本，包括基础设施建设这些成本。
我曾经以为只要算算盖楼的成本就行了，但是后来发现水电网这些基础设施的投入不算进去那差的可不是一星半点啊。
好比你建一个房子，只算了砖头水泥的钱，却忘算了装水管电线的钱，最后给出的评估价肯定低得离谱。
另外我觉得比较靠谱的方法是市场比较法。
你得多去收集跟你要评估的商住综合用地类似的地块成交信息。
比如地段啊、商业和住宅的比例啊、周边配套啊都得尽量相似。
我就为了找这些相似地块成交信息翻了好多土地交易网站，还跑了好几个房产中介去打听。
不过这里要注意同一城市不同区域的市场情况差异很大，就像一线城市和三线城市不能简单类比一样。
我到现在也不敢说我完全掌握了商住综合用地价值评估方法，随时可能还有新的情况、新的问题出现。
但是这些经历让我明白，做这个评估一定要多方面考虑，每个小小的因素可能都会对整体价值产生大大的影响。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是房地产交易中不可或缺的环节，它直接影响着土地的交易价格和土地资源的利用效率。
土地评估中存在着一些问题，包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等，这些问题影响了土地资源的有效利用和交易的公平性。
为了解决这些问题，我们有必要对目前土地评估中存在的问题进行深入分析，并提出相应的建议，以期能够改善土地评估的现状。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等。
评估标准不统一是目前土地评估中的一个突出问题。
在不同地区和不同评估机构中，土地评估的标准和方法各不相同，导致评估结果的可比性较差。
这不仅给土地交易带来了不便，还影响了土地资源的有效利用。
土地评估中的数据不准确也是一大难题。
由于土地评估涉及到大量的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置等，而这些数据往往并不完全准确，导致评估结果存在一定的误差。
土地评估方法缺乏科学性也是一个亟待解决的问题。
目前土地评估中的一些方法缺乏科学性，无法科学地反映土地的真实价值，这给土地交易带来了风险，也容易引发土地资源的浪费。
针对目前土地评估中存在的问题，我们可以提出一些建议。
需要建立统一的土地评估标准和方法。
可以借鉴国外先进的土地评估标准和方法，结合我国的实际情况，建立适合我国国情的土地评估标准和方法，以提高评估结果的可比性和准确性。
需要加强土地评估中的数据采集和管理。
可以利用先进的信息技术手段，建立土地评估数据的信息平台，实现对土地信息的准确采集和及时更新，以提高评估数据的准确性。
需要优化土地评估方法，提高其科学性。
可以引入先进的评估技术，如遥感技术、地理信息系统等，来辅助土地评估，提高评估结果的科学性和精确性。
我国土地评估中存在的问题及对策分析
我国土地评估中存在的问题及对策分析作者：霍俊广来源：《名城绘》2020年第08期摘要：土地作为不可再生的资源，是非常重要的生产要素，在市场经济的发展中，起着不可小觑的作用。
土地评估在土地使用过程中，有助于土地交易的正常有序进行，最大程度上保证了使用者和拥有者的权利，帮助企业的投资决策以及市场的管理，促进了我国经济的快速发展。
本文探讨了我国土地评估中存在的问题及对策。
关键词：我国;土地评估;问题;对策1土地评估的意义及作用土地评估，又称地产评估，是指依法获得土地评估资格的估价所或评估公司，根据政府机构及客户对土地价格进行综合评估。
土地评估在我国属朝阳产业，这和国家政策有关，改革开放前，土地均为国有或集体所有。
国家建设用地基本采用征地、调拨等政府行为，没有评估机构。
随着国家经济政策与国际接轨并轨危化、市场化，土地市场化及房地产业的大力兴起，使土地评估行业迅速得以发展。
机构和队伍日益扩大，土地评估在土地使用权出让，招拍挂、税收征管、司法仲裁。
政府土地政策规定，经济建设规划方面起到了非常重要的作用，已成为经济建设中不可或缺的部分。
所以，土地评估对国家对土地行使有效的管理，保障国有土地安全，保护投资者权益，保障不动产交易公平，保护土地市场良好秩序，甚至一个地区，一个县市政府相关经济政策的制定，都具有十分重要的意义。
对土地市场及评估行业的发展起到了积极有效的促进作用。
2我国土地评估中存在的问题2.1土地评估产业监管力度待加强无论是任何行业的发展都需要监督和管理，只是根据此行业想要进行自律是无法实现行业的健康有序发展的，这对于土地评估行业也是如此，在我国当前的土地评估产业当中存在着较多混乱的情况，这与土地评估中没有有效的监理制度和环节有着很大的联系，这种情况的存在从一方面来讲主要是因为，我国的土地评估工作长期以来是通过政府来进行主导的，很多进行土地评估的相关机构在进行此工作中还以政府的相关政策作为依据，这对于土地评估工作的独立性起到了阻碍，另一方面对土地评估工作没有进行监管，对其中所采用的工作人员和机构本身的设置上没有有力的制约作用，如果其中一旦存在违规的操作和评估，将会导致行业出现道德问题、评估乱现象存在，对产业的形象发展也产生巨大的影响。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议土地是国家重要的生产要素，也是各种经济活动的基础。
对土地进行评估是一项关乎国家经济发展和社会稳定的重要工作。
目前土地评估工作中存在着一些问题，影响了土地市场的健康发展和社会资源的合理配置。
本文将分析目前土地评估中存在的一些问题，并提出相应的建议。
一、存在的问题1. 数据不准确中国土地评估工作中，存在大量的土地数据不准确的情况。
这主要是因为土地所有权和土地用途的不清晰、不完整，导致土地的真实价值无法准确反映。
土地评估所依据的土地利用证、土地权属证等证明文件不准确，存在虚报、篡改的情况。
2. 评估方法不科学目前土地评估中使用的评估方法不够科学，无法真实地反映土地的市场价值。
常用的比较法评估方法可能会受到市场波动的影响，而无法反映土地本身的价值；而成本法评估方法又无法真实反映土地的市场价值。
这些评估方法对于土地的特殊性和复杂性并没有得到很好地考虑，导致评估结果不准确。
3. 评估人员素质不高土地评估工作中存在一些评估机构或评估人员水平不高、缺乏专业知识和经验的情况。
一些评估机构为了争取项目，会采取不正当手段来达到目的，造成评估结果失真。
由于行业监管不严，一些评估人员缺乏职业操守，出现了一些不良行为，导致评估工作缺乏公信力。
4. 监管不足土地评估行业的监管不足也是目前存在的问题之一。
一些地方政府对土地评估行业的监管不够严格，导致一些不法分子可以趁机从事利益输送、暗箱操作等违法乱纪的行为。
对于评估机构的资质审核和考核不够严格，也造成了一些低水平、低信誉的评估机构的存在。
二、建议1. 健全土地数据信息系统政府应该加强对土地数据的管理和整合，建立完善的土地信息系统。
通过统一的土地登记制度和土地权属登记制度，确保土地所有权和土地用途的清晰、完整。
通过信息化手段，及时更新土地信息，确保土地数据的准确性和真实性。
应该加强对土地评估方法的研究和改进，推动土地评估工作的科学化、专业化。
引入现代科学技术手段，如地理信息系统、遥感技术等，提高评估数据的准确性和科学性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是土地利用规划和城市发展中不可或缺的一环。
土地评估过程中存在一些问题，这些问题可能会导致不准确的评估结果，给城市规划和发展带来不利影响。
有必要对目前土地评估存在的问题进行分析和探讨，并提出一些建议，以改善土地评估的准确性和可靠性。
一、目前存在的一些问题1. 数据不准确目前土地评估中存在着大量的数据不准确的情况，这可能是由于采集数据的不规范性、不及时更新或者是数据采集的方式不合理所致。
而不准确的数据会导致评估结果的失真，从而给规划和发展带来负面影响。
2. 评估方法不科学土地评估方法的科学性对于评估结果的准确性有着至关重要的作用。
目前一些地方的土地评估方法过于主观、缺乏科学依据，甚至存在利益输送的情况，导致评估结果不稳定，不可靠。
3. 规划和评估的脱节土地规划和评估应该是相辅相成的关系，然而在实际操作中常常存在规划和评估的脱节情况。
土地规划的不科学性和与评估的脱节可能会导致评估结果与实际需求不符，从而影响城市的可持续发展。
4. 缺乏公众参与缺乏公众参与是当前土地评估工作中的一个问题。
公众是土地使用的直接受益者和利害关系人，他们的参与可以使土地评估结果更为公正、公平，缺乏公众参与可能使评估结果偏离实际需求，导致城市规划和发展的不理想。
5. 法律法规不完善土地评估是一个复杂的工作，需要有法律法规的保障，然而目前土地评估的法律法规体系还不够完善，在一些情况下可能出现规避评估、操纵评估等现象，导致评估结果的不准确和不可靠。
二、一些建议1. 完善土地评估的数据采集和管理体系建立健全的土地评估数据采集和管理体系，确保数据的准确性和科学性。
加强对数据采集人员的培训和监督，规范数据采集的流程和标准，及时更新、完善土地评估所需的各类数据。
建立科学、客观、公正的土地评估方法，避免主观因素的干扰，确保评估结果的准确性和可靠性。
加强对土地评估人员的培训，提高其专业能力和水平，提高评估工作的科学性和客观性。
我国土地评估中存在的问题及对策浅析
我国土地评估中存在的问题及对策浅析发表时间：2019-09-19T09:22:13.997Z 来源：《基层建设》2019年第19期作者：蒋彦杰[导读] 摘要：随着经济水平的不断提升，对土地的评估质量也提出了更高的要求。
山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司山东济南 250000摘要：随着经济水平的不断提升，对土地的评估质量也提出了更高的要求。
土地评估作为房屋土地交易中的重要组成部分，其可以有效的评估出房屋的价值，这对于推动房地产行业的发展是至关重要的。
但是，就针对我国当前的土地评估而言，其还存在着许多问题，进而就给整个市场经济带来了影响。
因此，我们就应根据市场的发展形势，来有效的完善土地评估制度，确保真正的发挥出土地评估的价值和意义。
关键词：土地评估；问题；对策引言：土地评估作为连接市场与房产行业的重要桥梁，其不仅决定了房产行业的发展前景，更在一定程度上影响着整个市场经济的发展状况。
但是，由于我国在土地评估方面还较短，导致实际土地评估工作的展开还存在着许多问题，无法真正的发挥出其的应用价值。
因此，我们就应采取必要的解决措施，来提高土地评估工作的展开质量，维护市场环境，确保提高我国的经济发展水平。
本文就针对我国土地评估中存在的问题及对策展开具体的分析与讨论。
一、当前我国土地评估中存在的问题通过对当前我国土地评估中存在问题的分析与了解，可在一定程度上有效的帮助我们及时的采取针对性的解决措施，来提高土地评估的水平，不断的为房地产行业提供服务。
下面，就针对当前我国土地评估中存在的问题展开具体的分析与讨论。
（一）法律法规体系建设还有待进一步完善随着经济体制的不断改革，虽然我国加大了对土地评估的重视度。
但是，就针对当前的土地评估而言，其法律法规体系还较不完善，这样就导致土地评估工作的展开缺乏针对性和目的性。
而有些地区的土地价格都是通过长时间的违规炒作达成的，而由于缺乏较为完善的法律体系建设，相应的部门也无法展开具体的管制工作，这样就给整个市场环境带来了影响。
浅析我国商业房地产评估中存在的问题及对策
浅析我国商业房地产评估中存在的问题及对策商业房地产评估，是专业的评估人员在综合分析了商业房地产的几个影响因素的基础上，根据一定的评估目的以及估价经验选取合适的评估方法，对商业房地产的价值进行判断和推测。
它是一种通过实时价格来反映商业房产价值的技术经济活动。
本文在根据国内已有研究成果的基础上，首先详细分析了现阶段我国商业房地产评估中存在的许多的问题，然后通过简要分析产生这些问题的原因，在最后提出了一些针对现阶段存在的问题的改进对策及建议。
本文旨在通过对商业房地产评估现存问题的分析，提出合理化的改进建议，以促进商业房地产评估行业的优化改进，完善体制建设，健全准入制度，进而从最基本上将问题解决好，使我国商业房地产评估能够更加完善地发展。
标签：商业房地产评估；现存问题；对策近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。
这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。
在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。
然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。
这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题是迫切需要解决的。
因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。
一、商业房地产评估现存的问题从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。
1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议随着城市化进程不断加快，土地评估成为了一个必不可少的环节。
然而，在土地评估的过程中，仍然存在着一些问题，这些问题不仅会影响评估质量，而且会对市场造成一定的影响。
下面将就目前土地评估中存在的一些问题进行分析，并提出一些解决的建议。
首先，土地评估报告的真实性和客观性需要加强。
很多土地评估报告存在虚假和夸大的情况，例如在计算土地面积等指标时存在造假情况，这可能会导致政府和市场的不信任，对土地交易市场造成严重的影响。
建议加强对土地评估机构的管理和监管，对存在问题的机构进行处罚。
同时，应建立信用评级制度，对评估机构的评估报告进行评级，为市场提供有用的参考。
其次，当前土地评估的方式和方法也需要改进。
土地评估需要综合考虑多种因素，如土地用途、所在地区、交通等。
然而，目前一些评估方法和指标并不全面，难以反映土地的实际价值。
建议加强对评估方法和指标的研究，采用多种评估方法和指标，制定更加科学和全面的评估标准。
第三，土地评估需要更加公开透明。
当前土地评估存在数据不透明、信息不对称等问题，难以为市场参与者提供公正的参考。
建议完善土地评估信息公开机制，及时发布土地评估结果和数据，方便市场参与者了解市场行情和政策等信息。
第四，土地评估的专业性也需要提高。
土地评估需要专业知识和技能，但是当前评估机构的专业水平存在差异，不同机构的评估结果很难保证一致。
建议加强对评估机构的资质认证和专业培训，确保评估人员具有较高的专业素养和技能水平，保证评估的质量和客观性。
综上所述，当前土地评估中存在一些问题，但是这些问题可以通过加强监管、改进评估方法、提高公开透明度和专业素质等途径得到解决，从而为土地市场提供更加科学、公正和有效的参考。
商业房地产评估中的常见问题及解决措施
商业房地产评估中的常见问题及解决措施专业评估人士根据当前商业房地产现状、影响因素在结合评估目的和评估经验拟定适合的评估方法，从而针对房地产价值作出的一系列审核与决断。
这就是人们常说的商业房地产评估流程，是经过真实价格来体现商业房产价值的一项技术经济活动。
文章结合研究成果，对目前国内商业房地产评估问题进行了深入研究和讨论，随后分析了出现问题的根源，最后提出商业房地产评估问题的解决方案。
标签：商业房地产;评估;问题;措施1、商业房地产评估问题1.1估价结果准确性、客观性不强相较于住宅、写字楼、工业房地产，商业房地产估价结果的准确性较低，甚至说该类房地产其评估结果与客观价值的偏离程度往往是最大的，也是最容出现偏差的。
估价师未能准确判断估价对象客观价值，增加了估价报告使用人在经济活动中的各种风险，也增加了估价师及估价机构的执业风险。
目前行业中已多起出现房地产估价机构因估价结果失实而遭法院追责的案例，轻者罚款、重者坐牢。
1.1市场环境不规范随着经济建设不断推进，国内商业房地产市场评估环境缺乏规范性，主要体现在下列几点：首先，房地产评估要多次和当地政府部门开展业务交流。
大多数评估机构为了提高业务量，获取个更多效益，他们会和当地政府部门及工作人员搭建好的合作关系。
在此患者中，多数房地产评估人员会通过一系列手段达实现目标。
其次，房地产评估行业不断迈进，在某种程度上增加了评估机构和评估行业的人员数量，各个机构开启了业务竞争模式，使得市场环境不规范性越发严重。
1.2从业人员综合素质较差从事商业房地产评估人员数量非常多，很多评估机构在招聘过程中所设门槛不同，使得当前商业房地产评估人员综合素质相对较差。
实际上，房地产评估行业对每一位员工的素质素养要求极高。
只有从业人员的专业基础够深，才能更好的评估用户固定资产。
1.3法律体系不完整长期以来限制房地产评估行业前进的重要原因是当前法律体系不完整。
现如今我国推出了《中华人民共和国城市房地产管理法》，此项法律中的条例主要针对的是整个房地产行业，和房地产评估有关的规定少之又少。
房地产估价技术报告评审问题分析及探讨
房地产估价技术报告评审问题分析及探讨第一篇：房地产估价技术报告评审问题分析及探讨房地产估价技术报告评审问题分析及探讨近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。
《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。
本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。
一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。
估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。
商住综合用地评估技术
商住综合用地评估技术
商住综合用地评估是一种综合考虑商业和住宅需求的房地产估价
方法。
评估时需要考虑用地土地性质、区位、交通设施、周边配套设施、城市规划等多个因素。
以下是商住综合用地评估技术的主要内容：
1. 评估对象确定：评估需要明确评估对象，包括用地性质、地
理位置、面积、产权性质等因素。
2. 计算单价：可以采用多种方法计算单价，如按照市场租金或
销售价格计算。
3. 增值效应评估：对商住综合用地的增值效应进行评估，包括
周边配套设施、公共交通、城市规划等因素。
4. 风险分析：评估需要考虑潜在的风险因素，如政策变化、市
场波动、环境污染等。
5. 评估报告撰写：根据评估结果，编制评估报告，明确用地估
值及其相关基本信息。
6. 监管审核：评估报告需要经过相关部门的监管审核，确保评
估结果真实可靠。
综合运用上述技术，可以对商住综合用地进行准确、科学的估价，为相关方提供有力的决策依据。
土地估价报告评审问题深度解析
11、估价原则选用缺乏针对性，无分析。
有的把所有估价原则全部罗列上，有的缺项重要原则。如采用市 场法的，没有写替代原则；假设开发法没有预期收益原则；涉及 抵押贷款的土地估价，因为风险大，应强调谨慎原则。
合法原则排在所有原则的第一位。
④行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。
（2）区域因素：
商业用地应重点分析：
①自然因素：区域在城镇中的位置等；
②社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；
③交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；
④基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公 用服务设施状况等；
综上所述，本次评估价格定义为：待估宗地在估价基准日二0一二年十 二月二十四日达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、 通气）宗地红线内场地平整条件下，土地使用年限为67.5年，容积率为 不大于0.8时的国有出让土地使用权价格。本次评估地价定义见表1-1。
5、估价结果： 一览表缺项；有的商办住用地，没有用楼面地价表示。 6、签字、盖章： 必须估价师本人签字、法人代表签字、机构盖章。 7、土地登记状况表述不全，大多缺少估价对象来源、土地登记证书号。 8、土地权利状况表述不全。
12、估价结果及其使用部分问题：
一是把估价的前提条件及假设条件、估价结果和估价报告使用、 需要特殊说明的事项混在一起描述，条理不清；二是估价的前提 条件及假设条件的描述不全，大多缺少年期、估价基准日设定； 三是未经确认或无法确认的资料没有作特殊说明等。
13、附件问题：
一是有的报告没有附件；二是有的报告附件不全，最常见的缺项 是缺待估宗地位置示意图、待估宗地的照片、比较案例的照片和 坐落，没有附上基准地价的相关内容等；三是附件复印件模糊不 清，无法看清。甚至有的报告附件中，无机构证书、无估价师证 书。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是国家基本国情调查的重要组成部分，也是土地资源节约利用和保护的基础。
在实践中，土地评估工作中存在着一些问题，这些问题可能会影响土地资源的合理利用和保护。
针对这些问题，有必要提出一些建议，以期能够完善土地评估工作，更好地保护和利用土地资源。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括：1. 数据不完整和不准确。
在土地评估过程中，需要大量的土地相关数据，包括土地面积、地形、土壤类型、地质情况等。
现实情况中，很多地区的土地数据并不完整或者不准确，这使得评估结果可能存在误差。
2. 评估标准不统一。
土地评估标准的制定是关键，然而目前不同地区、不同部门制定的土地评估标准不尽相同，导致了评估结果的不一致性。
3. 评估过程缺乏公正和透明。
在实际的土地评估中，一些地方政府或者评估公司可能存在一些不正当的行为，可能导致评估结果的公正性和透明性受到质疑。
4. 土地评估人员素质参差不齐。
土地评估需要专业的地质、土壤、水文等知识，然而现实中一些评估人员的水平和素质并不高，这会直接影响评估结果。
基于上述问题，有必要对土地评估工作进行一些改进和完善。
一些改进的建议包括：1. 加强土地相关数据的采集和管理，在实地勘察和调研的基础上，建立完善的土地数据管理系统，确保数据的完整和准确。
2. 统一评估标准和方法，在全国范围内统一制定土地评估标准和方法，避免地方化的标准导致评估结果的不一致性。
3. 加强对评估过程的监督和审核，建立独立的评估机构或者第三方机构，对土地评估过程进行监督和审核，确保评估结果的公正和透明。
4. 提高评估人员的素质和水平，加强对评估人员的培训和管理，确保评估人员的专业水平和职业操守。
5. 积极引入先进技术手段，在土地评估中积极引入遥感、地理信息系统等技术手段，提高评估的科学性和准确性。
土地评估是一项复杂的工作，需要综合运用地质、土壤、水文等多学科知识，也需要充分利用现代化技术手段。
房屋土地拍卖评估能出现的问题
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商住用地评估报告评审中的若干问题分析-蒋总
实例C **市**区房地产开发 有限责任公司 **新城**路西侧、** 道北侧 2012.2 摘牌成交 5 商住二级 出让 一级市场 456 较繁华 较便捷 七通一平 无 中心 ≤55%/≥20% 6.42 规则型 平，优 1面临街 40/70
估价对象 **市**房地产开发有限公 司 **路与**道交叉口 2012.9 抵押 6.45 商住二级 出让 二级市场 / 较繁华 较便捷 七通一平 无 中心 ≤35.3%/≥33.52% 3.57 规则型 平，正
（5）对于容积率修正 （6）对于土地使用年限修正
典型性问题的对策建议
（1）市场比较法中对不同用途的土地使用权应选 用与之相匹配的案例。 针对不同用途的土地使用权应选用不同的案例，即 在条件允许的情况下，商业用地采用商业用地案 例，住宅用地采用住宅用地案例，计算两个市场比 较法。
2）难点：商业、住宅的权重如何确定？
规划利用条件：根据***《国有土地使用证》，估价对象登记 用途为城镇住宅用地，根据委托方提供的地价评估委托书及 **号《土地规划说明》的规定，待估宗地为城镇住宅用地 （设配套公建）内的商业配套用地，地块总体面积为****平 方米，规划容积率为6.45，其中商业配套用房建筑面积为 ****平方米，相应分摊土地面积为****平方米。则本次评估设 定待估宗地土地面积****平方米，设定规划容积率为6.45。 其他需要定义事项：略。 住宅用地：略。
实例A **市**房地产开发有 限责任公司 **区**路东侧、**道 北侧 2011.11 摘牌成交 5 商住二级 出让 一级市场 450 较繁华 较便捷 七通一平 无 中心 ≤35%/≥30% 15.11 规则型 平，优 1面临街 39/69
实例B **市**房地产开发有 限责任公司 **区**路西侧、**道 北侧 2011.11 摘牌成交 4.4 商住二级 出让 一级市场 400 较繁华 较便捷 七通一平 无 中心 ≤40%/≥30% 153.37 规则型 平，优 1面临街 39/69
土地利用规划环境影响评价若干问题探讨蒋宗毅
土地利用规划环境影响评价若干问题探讨蒋宗毅发布时间：2021-10-25T07:49:53.761Z 来源：《建筑学研究前沿》2021年14期作者：蒋宗毅[导读] 土地利用规划是近些年我国给予高度重视的问题，因为在城市规模逐渐扩大的同时，土地资源的紧张趋势越发明显。
各地在兼顾经济发展的同时，也都根据我国土地利用的法律法规，出台了一些地方性法规，旨在让土地的利用更加合理、高效，在推动经济建设的同时，保护生态环境。
身份证号码：4309231991040XXXX摘要：土地利用规划是近些年我国给予高度重视的问题，因为在城市规模逐渐扩大的同时，土地资源的紧张趋势越发明显。
各地在兼顾经济发展的同时，也都根据我国土地利用的法律法规，出台了一些地方性法规，旨在让土地的利用更加合理、高效，在推动经济建设的同时，保护生态环境。
不过，在实际进行土地利用规划的过程中，仍然暴露出了一些问题，这些问题如果不能得到解决，土地规划就不能朝着科学化的方向发展，不仅有可能影响经济建设，还会给生态环境造成难以挽回的伤害。
关键词：土地利用；规划；环境影响评价；问题1土地利用规划环评机制存在的问题1.1评价机构内部结构设计不够完整在环境机构内部设计中，还存在不完整的情况，主要是因为随着经济的不断发展，环境保护措施没有进行相对应的完善，较为落后。
同时，还缺少土地利用规划环评机制，通常情况下，此机制主要就是借鉴国外先进的理念。
基于此，还需要我们具有探索意识，积极进行探索，并围绕土地利用规划环评机制来实施，探索出符合我国国情的机制。
对国外的土地规划和环境测评进行分析，虽然比较先进，但是与我国的土地存在一定差异性，这在国内运用的话难以获得良好的效果。
1.2评价体系不够完善我国环评工作起步较晚，土地利用规划环评与西方发达国家相比更是存在较大差距。
虽然我国近几年越发重视土地利用环境影响评价工作，但大都是借鉴发达国家的先进理念和方法，没有形成在我国国内行之有效的评价体系。
土地评估中存在的问题及对策浅析
土地评估中存在的问题及对策浅析发布时间：2022-09-23T08:31:54.294Z 来源：《建筑创作》2022年第4期（2月）作者：王公芹[导读] 我国在进行国有企业改制土地评估的过程中，仍然存在较多问题。
王公芹平邑县自然资源和规划局摘要：我国在进行国有企业改制土地评估的过程中，仍然存在较多问题。
针对这一现状，国家有关部门、相关国有企业、第三方评估机构都必须从自己的角度出发，及时发现实际土地评估工作中的不足，并予以改进。
从而为我国城乡建设工作奠定良好的基础，为我国人民群众的根本利益提供根本保障。
基于此，本文主要分析了土地评估中存在的问题及对策。
关键词：土地评估；问题；解决措施中图分类号：F301.3文献标志码：A引言土地管理工作对于我国土地资源的利用具有密不可分的联系，土地管理工作的开展目的在于为我国土地资源的开发与利用提供保障。
土地评估工作是房地产领域的重要环节，由于土地评估工作性质较为特殊且复杂，因此评估员要熟练掌握土地市场各项资料内容，并且借助大数据技术，突破传统数据利用的局限性，采用实际衡量、有效评估等方法，不断提高房地产评估领域的经济效益。
1城市土地类型1.1建设用地建设用地供应主要划分为存量和增量两部分。
“增量土地”主要是政府通过土地征收和农用地转用，以出让和划拨方式供应的土地，体现的是土地所有权人与使用权人之间的关系，即“土地一级市场”；“存量土地”是指城乡建设已占有或使用的土地，其开发利用主要是现有土地使用者之间的交易，即“土地二级市场”。
城市更新中的土地主要不是政府新征收和供应的土地，而是已成为建设用地的部分。
1.2国有土地城市更新主要体现在城市建成区。
依据我国相关法律规定，城市土地归国家所有。
因此，城市更新中的土地性质多为国有。
当然，不排除由于多种原因，在城市范围内存在集体建设用地的情况，如城中村的宅基地和集体产业用地[1]。
1.3低效用地城市土地更新过程中，主要是针对所有建设用地而言。
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估价对象 100 100 100
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典型性问题分析
（1）比较案例用途同为商住用地，但其中商业比重 未明确，直接比较无说服力，致报告可信度降低。
（2）土地级别同属二级，比较案例商业住宅是 否同一级别难以保证，以级别相同不作级别修正 是否合适？ （3）待估宗地交易情况与比较案例并不一致， 报告中未修正，显然不合理。
商住用地评估报告评审中 的若干问题分析
一、序章
如何做到尽量减少报告失分点？ � 总体方针：规矩、谨慎、心细 � 完善制度认真对待土地估价报告质量问题
二、商住用地概念
住宅与商业混合的用地类型仅在我国2002年试行的 《全国土地分类（试行）》中存在的城镇混合住宅 用地中有所提到，其解释为“指城镇居民以居住为主 的住宅与工业或商业等混合用地”。 � 商住混合中的商业主要指城镇居民以居住为主的住 宅与商业等混合用地中商业门面部分。 � 地方国土部门多以城镇住宅用地作为土地用途发证 。
�
报告中所指商住用地，为商业、住宅混合用地。从 其评估项目的类型来看，商住用地评估目的多为土 地公开出让确定底价或抵押贷款，一般为待出让或 已出让未建成土地 。 � 商住用地公开出让时，一般分两种类型：一是住宅 兼容商业金融业用地，规划指标可以分开；二是住 宅用地（设配套公建），此类用地商业部分面积往 往难以明确。 � 估价师按实际情况一般定义其为商业、住宅用地或 商住混合用地或城镇住宅用地（含配套公建），商 住用地的土地用途其实质为两种用途土地混合。
究其原因，关键在于估价师的态度问题。
通过对此次评审报告中附件内容的审查，规划条件中一般 都具体划分了不同用途的地上建筑物在建筑总面积中所占 比例，估价师只要按比例分摊即可得出不同用途的土地面 积，但很少有估价师这样去做往往都是简单评估混合用途 的价格。这不是技术的问题，可能是估价师认为选择一种 混合用地进行评估可以少算两个价格。 当然，也确实存在两种用途的土地使用权面积无法细分的 情况，估价师可根据历年宗地所在区域内商住用地的出让 政策划定比例，也可以按出让实际情况进行统计，依据惯 例划分不同用途的土地面积比例。如**市内部规定，住宅 （设配套公建）用地评估时，商业用地建筑面积一般不得 高于7%，则可按93%与7%划分住宅与商业用地面积比例。
�
1、一般因素、区域因素分析泛泛， 缺少与估价对象的联系 2、估价方法选择理由不充分，地价 结果确定带有一定的随意性 3、逻辑性和一致性问题
（1）项目名称 （2）评估目的 （3）权属面积与附件存在矛盾 （4）重要参数来源缺少依据或前后不一致 （5）报告方法选择理由中、地价影响因素分 析中一般因素与区域因素中错用其他内容。
� 拟解决办法：
基准地价 区域成交平均楼面价 地价动态监测成果 专家咨询
3、假设开发法中存在的典型性问题
� 主要是建造成本与利润相同问题。
建议
在假设开发法中一般要按不同用途的土地面 积与建筑面积分别计算两个用途的价格，按 其面积比例取其加权后的综合价格。对于商 住面积实在难以分开的商住混合用地，在计 算过程中务必要注意两种用途在市场比较法 确定售价、建造成本与利润取得等方对象为一宗商住混合用地。根据估价目的及估价依 据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗地能明 确规划商住建筑面积比例，可以分摊相应土地面积，因此， 按照两种用途分别进行评估。从而确定本次估价对象地价定 义如下： 商业用地： 土地使用权性质：***。 年期：根据***《国有土地使用证》，该宗地土地使用权终止 日期为2051年10月10日，至估价基准日，尚余39.08年剩余 使用年期，本次评估按剩余使用年期设定土地使用权年期为 39.08年。 用途：根据***《国有土地使用证》，估价对象登记用途为城 镇住宅用地，根据委托方提供的地价评估委托书及**号《土 地规划说明》的规定，待估宗地为城镇住宅用地内的商业配 套用地，根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》 （GB/T21010-2007，2007年8月10日） ，设定用途为商业用地。 估价基准日：***。 实际与设定开发程度：***。
规划利用条件：根据***《国有土地使用证》，估价对象登记 用途为城镇住宅用地，根据委托方提供的地价评估委托书及 **号《土地规划说明》的规定，待估宗地为城镇住宅用地 （设配套公建）内的商业配套用地，地块总体面积为****平 方米，规划容积率为6.45，其中商业配套用房建筑面积为 ****平方米，相应分摊土地面积为****平方米。则本次评估设 定待估宗地土地面积****平方米，设定规划容积率为6.45。 其他需要定义事项：略。 住宅用地：略。
4、 估价依据缺少针对性，地价定义普遍存在 漏项。 5、 估价结果和估价报告使用方面缺少针对性。 6、估价对象界定 7、附件 8、 估价方法应用中的问题
四、商住用地评估中的典型性问题
（一）典型性问题产生的原因分析及对策 � 商住用地的土地用途其实质为两种用途土地混合，既然是两 种用途，一般情况下应分别评估两种用途的土地价格，至于 最终是两种价格加权得出一个价格还是显示两个价格则视地 价定义情况而定，但是一种用途一个价格的原则不能违反。 � 商住用地评估中出现的问题是往往将两种用途混合后不加区 分的只评估出一个价格并作为最终结果，这样容易在评估计 算各个环节中出现技术失误，如比较案例选择、影响因素选 择、土地级别、用途、期日、年限、容积率等修正，甚至因 商业比重不同导致价格相差较大带来的地价确定困难。
实例A 100 99.88 109 99.94 110 10 0 0 0 0 0 99.2 0 0 0 -0.8 0 446.70
实例B 100 99.88 114 99.94 110 10 0 0 0 0 0 104.12 0 5 0 -0.88 0 398.06
实例C 100 99.94 109 99.94 110 10 0 0 0 0 0 99 0 0 0 -1 0 453.84
实例C **市**区房地产开发 有限责任公司 **新城**路西侧、** 道北侧 2012.2 摘牌成交 5 商住二级 出让 一级市场 456 较繁华 较便捷 七通一平 无 中心 ≤55%/≥20% 6.42 规则型 平，优 1面临街 40/70
估价对象 **市**房地产开发有限公 司 **路与**道交叉口 2012.9 抵押 6.45 商住二级 出让 二级市场 / 较繁华 较便捷 七通一平 无 中心 ≤35.3%/≥33.52% 3.57 规则型 平，优 2面临街 39/69
（二）商住用地评估报告中存在的典 型性问题分析
1、地价定义
分析案例：***公司2012年**号报告中地价定义内容：
�
依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日： 2012年9月17日，待估宗地登记用途：城镇住宅用地；规划 及实际用途均为居住、商业；使用权类型：出让；终止日期： 住宅2081年10月10日、商业2051年10月10日；剩余使用年 限：住宅69年1个月、商业39年1个月；土地等级**市中心区 住宅、商业二级；基础设施实际开发程度为“七通一平”，即 宗地红线外……，宗地内场地平整：宗地红线内……。
�
三、商住用地评估中存在的普遍性问题
�
报告评审中，总分表中扣分项排在前列的依次是：一般因素 和区域因素、估价方法选择和地价确定、逻辑性和一致性、 估价依据和地价定义、估价的前提条件和假设条件等需要特 殊说明事项、估价对象界定、附件，几乎所有报告在这些评 等项上都有扣分。 方法表中，基准地价系数修正法扣分集中在修正体系和其他 因素修正方面，剩余法集中在不动产总价和成本税费估算方 面，市场比较法集中在比较因素选择、期日修正方面。
分析案例中存在的问题说明及分析
（1）比较实例选择 （2）因素选择
（3）因素修正 报告给出了以下比较因素修正表。（因素条件指 数表与因素修正系数表合并简化后的表格）。
待估宗地及比较实例 比较因素 交易情况 交易期日 容积率 剩余年限修正 区域因素小计 产业集聚程度 交通便捷程度 区域 因素 公共配套完善程度 城市规划限制 距区域中心位置 环境状况 个别因素小计 位置 个别 因素 面积大小 宗地形状 临街状况 地形、地质条件 修正后比准价格（万元 /亩）
�
根据《城镇土地估价规程》和有关国有土地使用权抵押规定， 考虑该项目估价目的和委托意向，本次估价以下设定及规划利 用条件下的国有土地使用权价值： ①用途：住宅、商业；②宗地剩余使用年期：住宅69年1个月、 商业39年1个月；③开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市 政通路、通电、通上水、通下水、通电讯、通暖气、通天然 气，宗地内场地平整；④估价基准日：2012年9月17日；⑤建 筑容积率：6.45（规划）；⑥土地等级：**市中心区住宅、商 业二级；⑦使用权类型：出让。 以上是本次报告评审中一宗住宅、商业用地的地价定义，具有 一定的代表性。就土地用途来说，待估宗地为商住混合用地。 从报告中发现，该报告规划资料中明确了一二层为商业，建筑 面积**平方米；3-22层为住宅，建筑面积***平方米。商业比重 面积超过10%。可见，此类情况属于第一类商住用地评估，应 该按照两种用途分别定义。参考的地价定义如下：
�
综上，本次评估土地价格的内涵是指在估价基准日、设定规 划利用条件下、设定土地开发程度与用途、设定年期、正常 市场条件下的国有出让土地使用权价格，不包括地面建筑物、 附着物的重置评估价格。
2、市场比较法中存在的若干问题
举例分析：某报告直接给出了以下因素条件 说明表，省略了比较实例和因素选择说明。
待估宗地及比较实例 比较因素 土地使用权人 坐落 交易日期 交易形式 容积率 土地等级 使用权类型 交易形式 交易价格（万元 /亩） 繁华程度 交通便捷程度 区域 因素 公共配套设施完善程度 城市规划限制 距区域中心位置 建筑密度/绿化率 宗地面积（亩） 宗地形状 个别 因素 地形、地质条件 临街道类型 剩余年限
（4）期日修正
（5）对于容积率修正 （6）对于土地使用年限修正
典型性问题的对策建议