酒店式公寓案例研究

罗*区中心地段， 区委区政府精心打 造
纯酒店式公寓 大堂及装修精致大 气
70-90㎡ 69-205㎡
物管费20元/㎡·月 租金65元/㎡·月
物管费15-25元/㎡·月 租金75元/㎡·月
无管理费； 租金180元/㎡·月
城市假日酒店公 寓
品牌物管
32㎡单房、3845㎡一房、6169㎡两房
物管费3.5元/㎡·月 月租60-70元/㎡·月
多
40-45㎡
物管费6-10 元/㎡·月； 租金20-30 元/㎡·月
大梅沙 海景酒店
酒店管理
产权式 经营
以酒店经 营为主 度假形式 为主
海景资源， 度假物业， 美食荟萃
周末、节假 日散客多， 平时以商务
为主
——
物管费3.38 元/㎡·月； 租金120元/
㎡ ·月
深*酒店式公寓调查小结：
》》深*的酒店式公寓主要依托口岸经济、稀缺的景观资源、CBD区位 优势等发展而成；
酒店式公寓案例研究
市场概况
对深*酒店式公寓概况进行调查和分 析
深*酒店式公寓分类：
只租不售型酒店式公寓：正统酒店式公寓，开发商完
全持有，聘请顶级酒店管理公司，提供顶级产品、服务及配套 ，高 品质装修
产权型酒店式公寓：开发商部分持有，部分销售。持
有部分进行酒店式装修，并引进星级酒店统一管理，为商务人 士提 供高端居住服务
区 域
项目名称 物管公司
经营模式
功能
项目优势
客户群
主力面积 段
租金/管理费用
国际市长 交流中心
戴德量行 物管公司
产权式 经营
以酒店式居 住和商务办
公为主
区位优势， 交通便利
商务人士 居多
50-100
物管费3.8元/ ㎡ ·月，04年销售
均价9900元/平 米，目前租金 80-100元/ ㎡ ·月
南 山
管理
以酒店式居 住为主
C B D 综合 体，地铁物 业
跨国企业高管 和外籍人士， 如日本人，韩 国人等
50-62㎡
京基·御 景华城
京基物管
自有物业 出租
与小区住宅 类似
华强商圈核 华强商圈生意
心地段
人，都市白领
35-80㎡
管理费4元/平 米·月，50㎡ 租金110-120元 / ㎡·月，60㎡ 租金约125元/平
》》对于产权式物业，由于其较好的租金溢价作用和收益稳定性，因此 客户对管理费的敏感度较低，接受度较强。因此，引入知名酒店管理 公司 提供酒店管理，能较好提高产品档次和品质，具有较好的租金示范 作用
波托菲 诺·国际
公寓
华侨城
只租不售 公寓式酒店
地理位置 临湖景观
欧美外籍 人士
90-160
租金200-250元/ ㎡·月
泰格公寓
新加坡辉 盛酒店管 理公司
只租不售
酒店式居 住为主
区位优势， 品牌物管
蛇口外籍 人士主， 以长租客
为主
35、55-68、 94、198
租金100-120元/ ㎡·月
盐*区
只租不售
丹*白露
丹*白露酒店管理公 司，隶属于开发商
销售
京基·东方华都 戴德梁行物管
销售
世金汉宫 置地·逸轩
茂业集团下属物管公 司
销售
A R S A 、HERTZ提供 顾问服务
销售
地王商务公寓
熊谷物业
销售
功能
项目优势
主力面积段
租金/管理费用
四星级酒店
依托罗湖口岸
40-70 ㎡
以商务办公为主
酒店+酒店式服务 住宅
依托大小梅沙优势资源，以商务及度假散客为主，对租金承受度 较高；经营模式以产权式酒店为主，以度假式居住为主
区域 项目名称 物管公司 经营模式
功能
项目优势
客户群
主力面积段
租金/管理费 用
大梅沙 雅兰酒店
酒店物管
盐田
产权式 经营
以酒店经 营为主度 假为主
海景资源， 度假物业
平时多数为 商务。
周末、节假 日散客也很
商务型酒店公寓 办公+ 住宅
地王商圈优势
30-65复式双套 物管费16元/㎡月
房
月租80-100元/㎡·月
酒店式居住功能 为主
品牌物管顾问，口 30-45㎡一房、
岸物业
56-57㎡二房
物管费3.6元/㎡月 月租70-90元/㎡·月
酒店服务公寓
地王商圈
100-150㎡二房、 150-170㎡三房
物管费10元/㎡月 月租80-100元/㎡·月
双城世纪
住宅为深*宝创物 管，5-7层为首地 戴 斯酒店管理
销售
住宅+ 酒店式服务 依托罗湖口岸
32-48㎡一房、 63-70㎡二房
住宅物管费4.5元/㎡月，酒 店部分无管理费 月租55-75元/㎡·月
福*区
依托CBD区位优势，以跨国企业高管和外籍人士长租为主，对管 理费或租金承受度高；经营模式多样，主要提供酒店式居住功能
区 域
项目 名称
物管公司
经营模式
功能
项目优势
客户群
主力面积段
租金/管理费用
高尔夫景
趣*
花样年物 管公司
产权式经营 （以包租的 形式统一管理
偏商务会谈 ） 和休闲娱乐
观，以花样 年为一体的 管理和服
以花样年喜福 会成员为主
52-75㎡
管理费2.8元/㎡·wk.baidu.com 租金100-130元/ ㎡.月
务，私密好
辉盛庭 国际公寓
米·月
管理费3.2元/ 平 米·月，租金在 60-90元/㎡·月
东*银座
法国雅高
自有物业 出租
酒店式居住 为主
区位优势， 品牌物管
跨国公司高 管，50%以上 外籍人士
——
租金350元/ ㎡.月
南*区
依托华侨城和蛇口区位优势，以外企高管和外籍长租客为主，对 租金或管理费承受度较高；经营模式以只租不售为主，以酒店式 居住为主
销售+分红式公寓：类似产权式经营，但业主与开发商
共同享受酒店受益分红并共同承担盈亏，实现互利互惠。
罗*区
依托罗湖口岸，客户以往返深港两地的商务人士为 主；经营模式以销售为主，主要提供酒店式物管。
区域 罗湖
项目名称
汇展阁 罗湖商务中心
物管公司
深*新港物业管理有 限公司
经营模 式
销售
广东保利酒店物管
新加坡盛 酒店管理 公司
只租不售
以酒店式 居住为主
品牌物管、 区位优势
90多家世界 500强企业高 管长期居住 地，其中6 0 % 为日本、欧 美等境外人士
——
管理费3.3元/平 米，二房租金在 230元/ ㎡.月左右 另加收15%服务费
福 田
金*环 酒店式 公寓
中环物
管，引入
国际饭店 产权式经营 “金钥匙”
》》其客户群主要以跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的 商务人士为主，以长租客为主；
》》目前深*的酒店式公寓以只租不售和产权式经营两种模式为主，其 中高端项目犹以持有型物业为主，如东*银座、泰格公寓等；产权式物 业以销售后返租，聘请酒店公司提供统一的酒店式管理为主。
》》酒店式公寓由于其提供的附加服务和特色服务，因此管理费与普 通住宅相比，明显偏高。