2018年酒店式公寓专题分析研究报告
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酒店式公寓专题分析研究报告
研究框架
酒 店 式 公 寓 专 题 研 究 结 论
酒 店 式 公 寓 基 本 概 念
发 展 历 程 及 现 状
酒 店 式 公 寓 市 场 分 析
酒 店 式 公 寓 个 案 研 究
潜 在 供 应 情 况 分 析
面 临 的 机 遇 与 挑 战
定义
酒店式公寓 基本概念
特点
• 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格 的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公 寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
• 酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类 投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30 ％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以 比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长， 因此较适合中长线的投资者。 自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒 店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报 率吸引了众多人的目光。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
• 酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才 有广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争，酒店式公寓市场上出 现一股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能， 才能增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很 简单，如果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情看淡的时候，房屋空置， 或者租金下降，投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备，配套齐全， 而物业管理费用又不高，投资者完全可以用来自住，等于是用住公寓的代价， 天天住酒店。
酒店式公寓基本概念
定义
• 酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内， 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒 店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。是 在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒 店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
分类-按“产权性质”划 分
只租不售的 “酒店式公寓”
商住产权的“酒店式公寓”
• 顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。
简单定义其概 念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权
• 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合 套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管 理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自 住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。 因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模 式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强 的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些 国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许 多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是 由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店 式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感 觉，酒店式公寓就这样于 1980年在纽约应运而 生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发 商的主打项目。 酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪 九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城 市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六 至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房 概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大 使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初， 使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。
酒店式公寓基本概念
酒店式公ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；
特 点
酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
酒店式公寓基本概念
与传统酒店的区别
• 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住 布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统 的酒店多了家的味道。
• 其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的
酒店式公寓基本概念
产品类比分析
对比因素 项目名称 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度
服务式公寓
★★★
★★★
分类
动因
酒店式公寓基本概念
定义 • 酒店式公寓的概念始于1994年，意 为“酒店式的服务，公寓式的管 理”，市场定位很高。最早源于欧 洲，是当时旅游区内租给游客，供 其临时休息的物业，由专门的酒店 管理公司进行统一管理，既有酒店 的性质又相当于个人的“临时住 宅”。这些物业就成了酒店式服务 公寓的雏形。
住宅产权的“酒店式公 寓”
• 这是目前市场上最为常见 的“酒店式公寓”，但由 于其本质是“住宅”产权， 也决定了它不可能成为真 正意义上的“酒店式公 寓”。更准确的说，这是 一种“酒店式服务公寓”， 以比一般住宅物业更为完 善、全面的酒店式服务来 吸引客户。其付款方式、 贷款形式、交易手续与普 通住宅相同。
★★
★★★
★★★
无
无
酒店式公寓
★★
★★
★
★★★
★★
★★
★★
产权式酒店
★★★
★★★
★★★
★★★
★★★
★
★
服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率， 且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 较高。
起源
酒店式公寓 发展历程
发展
现状
酒店式公寓发展历程
发展
研究框架
酒 店 式 公 寓 专 题 研 究 结 论
酒 店 式 公 寓 基 本 概 念
发 展 历 程 及 现 状
酒 店 式 公 寓 市 场 分 析
酒 店 式 公 寓 个 案 研 究
潜 在 供 应 情 况 分 析
面 临 的 机 遇 与 挑 战
定义
酒店式公寓 基本概念
特点
• 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格 的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公 寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
• 酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类 投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30 ％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以 比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长， 因此较适合中长线的投资者。 自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒 店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报 率吸引了众多人的目光。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
• 酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才 有广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争，酒店式公寓市场上出 现一股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能， 才能增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很 简单，如果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情看淡的时候，房屋空置， 或者租金下降，投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备，配套齐全， 而物业管理费用又不高，投资者完全可以用来自住，等于是用住公寓的代价， 天天住酒店。
酒店式公寓基本概念
定义
• 酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内， 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒 店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。是 在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒 店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
分类-按“产权性质”划 分
只租不售的 “酒店式公寓”
商住产权的“酒店式公寓”
• 顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。
简单定义其概 念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权
• 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合 套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管 理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自 住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。 因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模 式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强 的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些 国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许 多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是 由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店 式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感 觉，酒店式公寓就这样于 1980年在纽约应运而 生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发 商的主打项目。 酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪 九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城 市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六 至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房 概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大 使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初， 使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。
酒店式公寓基本概念
酒店式公ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；
特 点
酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
酒店式公寓基本概念
与传统酒店的区别
• 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住 布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统 的酒店多了家的味道。
• 其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的
酒店式公寓基本概念
产品类比分析
对比因素 项目名称 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度
服务式公寓
★★★
★★★
分类
动因
酒店式公寓基本概念
定义 • 酒店式公寓的概念始于1994年，意 为“酒店式的服务，公寓式的管 理”，市场定位很高。最早源于欧 洲，是当时旅游区内租给游客，供 其临时休息的物业，由专门的酒店 管理公司进行统一管理，既有酒店 的性质又相当于个人的“临时住 宅”。这些物业就成了酒店式服务 公寓的雏形。
住宅产权的“酒店式公 寓”
• 这是目前市场上最为常见 的“酒店式公寓”，但由 于其本质是“住宅”产权， 也决定了它不可能成为真 正意义上的“酒店式公 寓”。更准确的说，这是 一种“酒店式服务公寓”， 以比一般住宅物业更为完 善、全面的酒店式服务来 吸引客户。其付款方式、 贷款形式、交易手续与普 通住宅相同。
★★
★★★
★★★
无
无
酒店式公寓
★★
★★
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★★★
★★
★★
★★
产权式酒店
★★★
★★★
★★★
★★★
★★★
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服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率， 且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 较高。
起源
酒店式公寓 发展历程
发展
现状
酒店式公寓发展历程
发展