2018年酒店式公寓专题分析研究报告
北京酒店式公寓考察总结报告
北京酒店式公寓考察总结报告及铂宫物业管理服务及收费标准建议此次对北京20几个项目进行了考察，具有代表性的酒店式公寓并与铂宫有类似特点的项目有以下三个项目，现总结如下，希望能对铂宫的销售提供有益的参考。
项目一、瞰都二期一、项目综合分析1、地点：北京朝阳区东四环北路东风桥北150米2、电话：8610—6433 6688/99883、面积区积（建筑面积）：40—60㎡、80㎡、120—150㎡4、项目规模：瞰都二期由三栋16—27层点式高层建筑组成，全部沿东四环路和霞飞路临街布置，最大限度的降低了整栋建筑密度，争取到最理想的景观资源。
5、地理位置分析：项目位于三元桥燕莎经济商圈为国际航空枢纽经济圈向中央城区国辐射的第一涉外生活圈，高档酒店、写字楼临立，商业氛围及生活氛围成熟。
随着投资达2.75亿美金美国大使馆的动工，日本大使馆、马来西亚大使馆等一大批大使馆的陆续进入，第三使馆区日渐成形，随之而来的是日臻完善的国际氛围和日臻完善的生活、商业配套，这里将成为外国人聚集最多的地域，也将成为国际人士最钟情的地方，来自世界的文化精英欢聚一堂，潜移默化中已浸染了一份精英文化的华贵气质，所以这个项目极居居住和投资价值。
二、物业管理及收费标准1、物业管理公司：新加坡普瑞特物管理公司物业费用：2.8元/㎡（按建筑面积收取，含电梯费）2、物业服务内容：由于该项目处于期房阶段，物业公司尚未进驻，服务内容（按酒店式管理和服务）和有偿服务的内容及收费标准没有确定。
三、精装修标准装饰、设备标准✧外墙：基座为石材、主体为高级黑色面砖✧门窗：户门：实木复合门；窗：中空玻璃✧电梯：日本三菱电梯✧公共部分：首层大堂：大堂及入口铺设大理石地面公共区域设置：烟感、喷淋系统✧其他：提供两条程控电话线入户，宽带入户提供有线电视入户24小时热水入户，配备中水系统安装可视对讲装置，首层顶层设门禁集中供暖地下停车为立体车库精装修标准配置一览表✧卧室、餐厅及客厅：地面：实木复合地板墙面：高级乳胶漆顶面：高级乳胶漆✧卫生间和厨房：洁具：品牌分体座便、浴缸及台下盆或碗盆灶具：欧帝品牌灶具及抽油烟机橱柜：高级橱柜墙面、地面：墙面为高墙砖；地面为高级地砖厨盆：厨房龙头为美国“摩恩”品牌吊顶：铝扣板吊顶✧门：室内户门为高档实木复合门✧窗：中空玻璃✧阳台：地面：高级地砖或高级地毯墙面：顶面为高级涂料项目二：晶都国际一、项目综合分析1、地点：酒仙桥路坝河南岸2、电话：643233883、面积区间：75平方米和155平方米（建筑面积）4、地理位置分析：项目位于北京首席涉外高档酒店中心区域，众多外资公司、合资公司、外国使馆坐落于此，是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一，也是众金国际人士最宜居留休憩之地。
酒店式公寓深度调研报告
酒店式公寓初步思考（市场定位、产品结构、产品档次、 ） 设施、服务配套
上海项目简介（莫奈印象、天赐酒店公寓、碧云钻石酒店公寓、 ） 万源晶典
相关概念
酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于欧洲，意 为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅 游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的 管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质， 又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了 酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现 在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。
北京棕榈泉国际公寓
物业
电梯配置、位置 车位数量
日常服务
设备 冷热源形式
安防 智能化系统
消防管理 停车场
日本原厂三菱观景电梯，配物业电梯（上海三菱），3梯4户，板楼3梯2户 地下车位1/1，阳光地下车库 以酒店式"礼宾部"取代传統的"管理部"，业主只需通过电话直线，服务人员 随时提供幫助。家居设计及装修、家居清洁、洗衣服务、报刊杂志送递、邮 寄、安排速递、订购/确认机票、鮮花/果籃订购、餐厅预约、餐饮服务、安排 轿车服務、24小时保安 户式中央空调 停车场、电梯、大堂入口闭路电视监控，可视对讲，防盗密码大门，智能 卡，红外线周界防范系统 喷淋系统、消防报警 车库自动管理系统、保安监察系统
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
酒店式公寓研究报告
前言近两年来，长沙市房地产迅猛发展，特别是商业项目更是开展得如火如荼，但写字楼市场依然兴旺不足，主要表现在专业写字楼不多，档次不高，配套不全，不少商住楼打着亦住亦商的旗号，但仍然以住宅为主，没有充分体现写字楼的本身需求。
总的来看，长沙的写字楼正处于升级换代的发展过程中。
纵观长沙的写字楼市场，我司在实际调研的基础上，根据写字楼的几种载体，进行了商住楼、酒店式公寓及纯写字楼几大部分的市场调研，因而对长沙现有写字楼市场有了一定的了解，并结合本项目的情况，提出项目相关的规划建议。
一、长沙市商住楼、酒店式公寓及纯写字楼市场现状调查表（一）主要在售楼盘调查表案例说明 7楼01单元面积：173.02㎡单价：5020元/㎡总价：868，560.40元按揭：6成10年，首付40%：348，560.24元贷款60%：52万元月供：5710元/月案例说明 B栋15F面积：155.63㎡单价：3，508元/㎡总价：546，000元一次性付款：95折，518，700元银行按揭：7成20年首付30%：163，800元月供：2，515.60元/月案例说明：单位：A型5楼面积：142.14㎡单价：2，920元/㎡总价：394，296.36元首付30%：124，296.36元按揭：27万元月供：2140元案例说明单位：北栋A型01户型12楼面积：142㎡单价：3，090元/㎡总价：438，780元单位：南栋E型东07户型15楼面积：160.18㎡单价：3，160元/㎡总价：506，159元案例说明单位：607J户型面积：61.64㎡单价：2980元/㎡总价：183，687元按揭97折：178，176元首付30%：58，175元贷款：12万月供：794元案例说明单位：富座15楼4号房面积：156㎡单价：4，030元/㎡总价：628，680元首付30%：188，660元贷款：44万月供：2913元案例说明：单位： H户型11F面积：185.33㎡单价：4，560元/㎡总价：819，752元首付40%：327，900元月供：5，381元租金：22，239.6元/月案例说明单位：18楼面积：56.9㎡单价：5，410元/㎡总价：307，829元（二）主要指标分析根据项目定位的需要，我们选取了市场上具有代表性的在售住宅、酒店式公寓及纯写字楼楼盘，分别分析其均价、面积分割、相关配套、物业管理及营销推广等方面的具体内容，为项目定位提供借鉴。
天津酒店式公寓产品研究分析报告(19P)
天津酒店式公寓产品研究分析报告一、理解酒店式公寓1.酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。
酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
2.国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。
由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。
产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。
在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。
产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。
而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。
根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
某地区酒店式公寓及市场分析管理知识报告
某地区酒店式公寓及市场分析管理知识报告一、市场分析1.市场规模及发展趋势：酒店式公寓市场规模庞大，且呈现稳定增长趋势。
随着人们对高品质住宿需求的不断增加，酒店式公寓已成为旅游、商务差旅等人群的首选。
根据市场研究机构的数据显示，该地区的酒店式公寓市场近年来年均增长率达10%，并预计在未来几年内仍将保持稳定增长。
2.消费者需求特点：消费者对酒店式公寓的需求有以下几个主要特点：- 舒适方便：消费者更倾向于选择提供舒适、便捷的住宿环境，包括宽敞的房间、各项设施齐全、24小时服务等。
- 高品质服务：消费者注重优质的服务体验，希望能够以酒店式公寓作为旅途中的一个舒适家庭式环境，而不只是简单的住宿场所。
- 长期住宿需求：酒店式公寓的长期住宿优势使其受到商务差旅人士和家庭长住人群的青睐。
这部分消费者对于物业管理的要求更高，包括定期清洁、设备维护等。
3.竞争对手分析：在该地区，已有许多酒店式公寓运营商进入市场，提供各种不同档次和风格的产品。
主要竞争对手包括： - 国际知名连锁品牌酒店式公寓- 本地重点发展的酒店式公寓项目- 民宿和住宅转型的酒店式公寓项目4.市场定位与差异化：根据市场调研结果和竞争对手分析，酒店式公寓在该地区还存在市场空白和差距，可通过以下方式进行差异化定位：- 针对商务差旅需求，提供更加灵活的长住套房选择，包括不同面积和房型的房间，满足不同需求的消费者。
- 着重打造舒适、时尚的室内设计和家具配置，提供高品质的住宿体验，以吸引更多的旅游人群。
- 加强客户服务，提供24小时的呼叫中心、客房服务等，确保满足客户各种需求。
二、管理知识报告1.人力资源管理：确保拥有一支高素质、高效能的员工队伍对于酒店式公寓的成功运营至关重要。
人力资源管理的主要内容包括：- 招募与培训：建立科学的招募渠道和培训体系，招聘合适的员工并提供必要的培训，以提高员工的专业素质和服务水平。
- 激励与激励：通过薪酬福利、晋升机制、培训进修等方式，激励员工的积极性和工作动力。
酒店式公寓市场分析报告
酒店式公寓市场分析报告1.引言1.1 概述概述酒店式公寓是指具有酒店管理模式和服务标准的长租公寓，它结合了传统公寓和酒店的优势，为客户提供舒适的居住环境和个性化的服务。
随着消费升级和人们对生活品质要求的提高，酒店式公寓市场逐渐成为房地产行业的热门投资领域。
本报告将对当前酒店式公寓市场进行深入分析，总结行业现状，探讨发展趋势，并提出相关投资建议，旨在为投资者和经营者提供全面的市场信息和决策参考。
1.2 文章结构文章结构部分主要是介绍整篇报告的组织结构和框架安排。
首先，文章将简要介绍酒店式公寓市场的定义和发展历程，然后对市场现状进行详细分析，包括市场规模、发展趋势和主要特点。
接下来，将重点分析酒店式公寓市场的竞争格局，包括市场主体、市场份额和市场竞争状况。
最后，文章将总结酒店式公寓市场的发展趋势，并给出相应的投资建议，为读者提供决策参考。
整篇报告将通过以上结构条理清晰，层次分明地展现出酒店式公寓市场的全貌，为读者提供全面的市场分析和专业的建议。
"1.3 目的":本报告旨在对酒店式公寓市场进行深入分析，以了解其定义与发展历程、市场现状、竞争格局、发展趋势及投资建议。
通过本报告的撰写和研究，我们希望能够为投资者、行业企业和相关从业者提供有益的参考和决策支持，促进酒店式公寓市场的健康发展，推动行业的持续进步。
1.4 总结:通过对酒店式公寓市场的概述和现状分析，我们可以看到这一市场的发展势头良好，受到了越来越多投资者和消费者的关注。
随着人们对舒适度和便利性的需求不断增长，酒店式公寓市场有望继续保持稳定的增长态势。
在市场竞争激烈的情况下，投资者需要更加深入地了解市场格局和潜在的投资风险。
同时，酒店式公寓市场也面临着政策和市场环境的挑战，需要在持续发展的同时，不断调整策略，以适应市场的变化。
综合以上分析，我们建议投资者在对酒店式公寓市场进行投资时，需谨慎选择合适的项目和合作伙伴，同时密切关注市场动态，把握市场机遇，实现稳健的投资回报。
南京市酒店式公寓市场分析报告模板
南京市酒店式公寓市场分析报告模板1( )25万份精华管理资料, 2万多集管理视频讲座( ) 专业提供企管培训资料南京市酒店式公寓市场分析报告目录一、什么是酒店式公寓………………………………………………………1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特点3、酒店式公寓与传统酒店的比较4、酒店式公寓与公寓的差异5、酒店式公寓的优势6、酒店式公寓必须具备的条件二、酒店式公寓的客户特征……………………………………………9-101、商务人士, 分为国内商务人士和国际商务人士2、投身事业的年轻人3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者三、市场前景………………………………………………………………10-111、风险小2、回报高3、有专业人员和经营机构替你经营, 可信度较高, 省事省心4、新生事物, 生命力强5、市场逐步成熟四、个案分析1约瑟夫酒店式公寓………………………………………………………11-151、项目的基本情况2、周边项目情况3、市场定位4、 SWOT分析2、铂领公寓…………………………………………………………16-181、项目的基本情况2、周边项目情况3、市场定位4、 SWOT分析2、新锐国际公寓……………………………………………………18-201、项目的基本情况2、周边项目情况3、市场定位4、 SWOT分析六、总结 (21)随着南京市房地产市场竞争的日益激烈, 各开发商纷纷进行战略调整, 进行产品差异化经营, 对市场进行细分。
在市场结构性剩余的背景下, 各开发商纷纷看好小户型的市场, 小户型以它的低总价、低首付受到中等收入, 事业起步人群的欢迎。
在房地产结构性调整, 部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下, 部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念, 将眼光瞄准了流动性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。
那么究竟什么是酒店式公寓, 对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢? 下面我们就来进行逐一分析。
2018年长租公寓行业市场调研分析报告
2018年长租公寓行业市场调研分析报告目录第一节长租公寓企业运营模式研究框架 (6)一、长租运营模式：轻Vs.重、集中Vs.分散 (6)二、长租公寓产业链 (9)第二节品牌公寓市场空间 (12)第三节长期政策导向利好行业发展 (15)第四节长租公寓盈利模式案例分析 (22)一、美国案例：EQR（重资产） (22)1、EQR的REITs结构 (22)2、EQR的发展历程 (24)3、EQR的竞争优势 (31)二、日本案例：大东建托（轻资产） (33)三、EQR和大东建托盈利对比 (37)1、EQR (37)2、大东建托 (39)四、小结 (41)第五节长租公寓在中国现行环境下的发展探讨 (43)一、中国房地产环境下长租公寓发展难点 (43)1、资产价格贵，重资产成本端上升 (43)2、租金涨幅动力欠缺 (43)3、融资渠道少，但政策导向正逐步改善现状 (44)4、税收优惠力度较小 (45)二、中国长租公寓运营模式探讨 (49)1、重资产模式 (49)2、轻资产模式 (49)3、新模式探讨——城市更新 (50)第六节投资建议 (53)一、长租行业投资体系 (53)1、资产运营方 (53)2、交易平台 (56)3、金融服务 (58)二、投资建议 (60)1、规模领跑者 (60)2、后起之秀 (61)3、系统平台 (62)图表1：长租公寓运营模式两维度四象限 (8)图表2：长租公寓产业链 (10)图表3：高等教育普通高校预计毕业生数增长率 (12)图表4：中央及地方政府关于租赁市场重要政策 (15)图表5：UPREIT结构 (23)图表6：EQRUPREIT结构 (23)图表7：EQR发展历程——扩张阶段 (25)图表8：EQR负债率及同比增长率 (25)图表9：EQRFFO收益率 (26)图表10：美国房地产市场情况 (26)图表11：美国租金收入及房屋价格指数 (27)图表12：EQR发展历程——精简阶段 (28)图表13：EQR持有物业数量 (29)图表14：EQR截至2016年底各区域公寓占比 (29)图表15：EQR收购和出售物业数 (29)图表16：EQR资产收购和出售价格 (30)图表17：EQR各区域公寓占比 (30)图表18：2003-2015年EQR客户和美国平均年收入复合增速 (31)图表19：2006-2016EQR租金、NOI和成本年复合增速 (32)图表20：2016年管理成本占收入比例 (32)图表21：EQR布局的核心区域市场情况 (33)图表22：大东建托营业模式 (35)图表23：大东建托房屋租赁管理 (35)图表24：大东建托埼玉县公寓外观图 (36)图表25：大东建托埼玉县公寓内饰 (36)图表26：EQR净利润来源 (37)图表27：EQR成本拆解 (37)图表28：EQRFFO和可比FFO（美元每股） (38)图表29：大东建托年收入（十亿日元） (39)图表30：大东建托各项业务毛利率（%） (40)图表31：大东建托毛利润构成 (40)图表32：大东建托营业成本构成和净利润 (41)图表33：一线城市的租金同比涨幅（%） (45)图表34：美国住房租金涨幅 (45)图表35：中国房价指数 (46)图表36：美国房价指数 (46)图表37：世联行：村集体拿地模式示意图 (52)图表38：沪深300金融服务市盈率（倍）* (59)图表39：长租公寓估值体系 (59)表格1：中国重点一二线城市房价和招聘季求职工资 (13)表格2：品牌公寓市场测算 (13)表格3：2015年至今租赁市场重大政策汇总 (16)表格4：2016年8月至17年3月各省出台的支持租赁市场发展的文件 (19)表格5：各国REITs税收政策汇总 (47)表格6：美国公寓指数中的上市公司财务信息 (54)表格7：A股自持物业类上市公司 (55)表格8：新房、二手房、租房平台交易系统特点对比 (56)表格9：美股和A股平台交易上市公司 (58)第一节长租公寓企业运营模式研究框架房地产租赁市场对于中国而言既是发展近二十年的行业，又是一个高度分散缺乏龙头企业、政策刚开始触及并完善，未来发展模式存在不断更新的新兴产业。
酒店式公寓的盈利分析报告
酒店式公寓的盈利分析报告摘要:本文通过对酒店式公寓的盈利情况进行细致分析，提供了一份关于该行业的详尽报告。
首先，我们介绍了酒店式公寓的定义、发展趋势以及市场规模。
接着，我们概述了酒店式公寓的盈利模式，包括房租收入、额外收费项目和其他潜在的盈利途径。
然后，我们通过对市场竞争、成本控制和市场需求等因素的分析，提出了一系列改进建议，以提高酒店式公寓的盈利能力。
最后，我们总结了这份报告的主要观点，并提出了一些建议，以帮助酒店式公寓行业在竞争激烈的市场中取得成功。
一、引言酒店式公寓是一种结合了酒店和公寓功能的住宿场所。
它们通常提供类似酒店的服务和设施，同时也具备公寓的特点，比如配备厨房和洗衣机等家庭设备。
在过去几年里，酒店式公寓行业经历了快速的增长和发展。
随着人们对更加舒适、便利和私密的住宿方式的需求不断增加，酒店式公寓成为了很多人出行的首选。
1. 房租收入酒店式公寓的主要收入来源是房租收入。
通常情况下，房租收入是按照每晚的价格计算，并且根据不同的房型和季节进行调整。
另外，一些酒店式公寓也会提供长期租赁的选择，以吸引那些需要较长居住时间的客户。
2. 额外收费项目除了房租收入外，酒店式公寓还可以通过提供额外的服务和设施来获得收入。
例如，酒店式公寓可以向客户收取额外的清洁费用、停车费用、高速上网费用等。
另外，一些酒店式公寓还提供多种餐饮选择和娱乐设施，如餐厅、健身房、游泳池等，以增加额外的收入来源。
3. 其他潜在的盈利途径此外，酒店式公寓还可以通过与当地企业合作，提供会议室和活动场地的租赁，从而获得额外的盈利。
酒店式公寓还可以通过提供短期租赁的服务，来吸引熟悉当地市场的商务旅客和短期游客。
1. 市场竞争分析酒店式公寓行业面临着激烈的竞争。
随着业内竞争者的增加，租金压力和市场份额的争夺也在加剧。
因此，酒店式公寓需要采取一系列策略来提高市场份额和盈利能力。
2. 成本控制分析在酒店式公寓行业中，成本控制是提高盈利能力的关键因素之一。
酒店式公寓发展趋势研究分析报告
酒店式公寓发展趋势研究分析报告一、纯酒店式公寓“让位”组合型物业宏观调控让酒店式公寓从“白雪公主”变成了“灰姑娘”。
随着市场去化速度的逐渐放慢，上海酒店式公寓的发展趋势正在迎风掉头———组合型物业趋热，纯酒店式公寓开始减少。
分析师指出，以往市场中，纯酒店式公寓物业占相当一部分的比例。
但随着市场的不断成熟，酒店式公寓已不仅仅局限于一种功能形态，今年上半年酒店式公寓市场更多地呈现出多元化的发展趋向。
“酒店式公寓＋裙房商铺”是目前市场中的主流组合产品，相对的，那些纯酒店式公寓的供应数量则呈现下滑趋势，市场需求也露出饱和迹象。
另外，除了“酒店式公寓＋裙房商铺”占主导地位之外，一些较特殊的非纯酒店式公寓物业也在今年上半年引起了市场的关注。
如位于徐家汇商圈板块的一处物业，其将一幢楼划分成3个功能区间，1-4层为商铺，5-9层为商务套房，10-23层为全装修酒店式公寓。
分析师表示：“这种组合式物业是市场发展多元化和成熟化的表现，但其缺点就是容易混淆概念发生产权纠纷，其究竟能够赢得多大的市场空间及在多大程度上代表未来酒店式公寓物业的发展方向，还有待研究。
”二、酒店式公寓开发、运营有隐患投资者如果拿不到约定的分红，根本无法行使自我救济，只能听任房屋被空置。
买了浦东“张江一间房”的170多名业主现在进退两难：钱交了，部分业主还办了按揭贷款；上家不见了，在房地产交易中心没有自己的名字；按照新的规定，商铺分割转让已经被明令禁止，即使上家回来也难办小产证；要退没法退，转让也不会有人要。
这个酒店式公寓的前身也是个烂尾楼。
出了问题的酒店式公寓不止是骏豪国际和“张江一间房”，当然也不止于上海。
海南是中国产权式酒店的发源地。
在海南拥有高档酒店的客房产权，由专业管理公司打理；书面保证第一年5%、第二年10%的回报率；口头保证以后业主每年分红不会低于7%；业主每年还可以免费住宿18天，可以转赠给亲友并不用缴付物业管理费……在这样的宣传下，一批上海人以一万多元的单价购买了海南皇冠滨海温泉酒店的客房产权。
房地产酒店式公寓市场专题研究总结汇报
2020/6/4
浦1东5
世纪公园
面积分布
面积范围在23-126㎡之间，不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
2020/6/4
浦1东6
世纪公园
价格走势
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
陆家嘴
2020/6/4
浦1东7
世纪公园
客源
投资客占有绝对比例，本区域适 合打造小面积投资型产品。
普陀
售价
开盘售价
11000
目前二手售价 16000
租金 投资回报率
1.8
5.38%
2.3
4.7%
市场展望
北静安、普陀74
2020/6/4
由于本区域处于上海传统市中心区域，人文底蕴有限，目前酒店式公 寓基本无高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此较适合办公性 质的SOHO型产品。
2020/6/4
总结
徐汇区的酒店式公寓投资回报较高，中心区域在8.5%-9%之 间。依托众多外籍人士，以及成熟繁华的商业氛围，浓厚的人文 底蕴，区域未来酒店式公寓整体发展看好。
57
静安寺
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
2020/6/4
静安5寺8
二号线 海外华人群居 户型精简 出租率高
2001
北静安
2002
2003
住宅均价
2004
2005
酒店式公寓均价
2006
客源
区域内投资客比例较大，而实际使 用者以国内客源为主。
北静安、普陀72
2020/6/4
投资回报
北静安、普陀73
2020/6/4
北静安
酒店式公寓专题分析
酒店式公寓专题分析在济南写字楼和商业市场不够景气的状况下，酒店式公寓逐渐遭到了投资者的喜爱，越来越多的开展商看到了其中的契机，酒店式公寓这一新型的物业形状正在济南悄然兴起。
一、酒店式公寓发生的背景剖析酒店式效劳公寓的概念，最早源于欧洲，意为〝酒店式的效劳，公寓式的管理〞，市场定位很高，是事先旅游区内租给游客，供其暂时休息的物业，由专门的酒店管理公司停止一致管理，既有酒店的性质又相当于团体的〝暂时住宅〞。
这些物业就成了酒店式效劳公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周到，逐渐失掉广阔消费者的认可，如今已普及全球。
酒店式公寓在我国最早出如今革新开放的前沿城市——深圳，之后在上海、北京等地均有开展。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的效劳功用和管理形式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功用于一体。
我国的酒店式效劳公寓经过几年的开展，在原有基础上曾经构本钱人的特点，具有〝自用〞和〞投资〞两大成效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设备上毫不逊色，而效劳愈加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此，备受投资人士以及在我国任务的外籍商务人士的喜爱。
二、酒店式公寓产品剖析从产品质量来发明物业价值，是酒店式公寓的基本。
产品自身质量主要表如今规模、房型、装修规范、功用配置等四方面。
1、物业规模目前济南市场上的酒店式公寓项目，规模都较大，例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业，嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅，单酒店式公寓局部体量就有600余套。
剖析缘由，应与此类产品在济南市场尚属探求阶段有关，开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的接受水平，大型物业比拟有利于会所等公用设备的充沛运用，便于构成效劳的规模效应，降低单位本钱，且大规模高层次的强势进入有助于产品在市场上扩展影响、提高竞争力。
长沙酒店式公寓调研报告
项目地址：标志长沙商务中心位于湖南长沙青园前路以西、 迎新路以南、湘府路以北， 开发商：湖南标志房地产开发有限公司 物业类型：酒店，公寓
7
面积：28平米 单价：5500元/平米 总价：154000元
精装修，宜家家具
酒店公寓价格
8
明城公寓
基本信息：
物业管理公司:长沙明星物业 管理有限公司 占地面积:11266平方米 总建筑面积:121015平方米 楼层：32层，3栋 总户数:1171 停车位:400个 容积率：4.58 绿化率：43.8% 物业管理费：1元/月/㎡
美林银谷
项目地址：岳麓区金星大道与岳麓大道交汇处 开发商:美林置业有限公司 物业类型：酒店，公寓，住宅
酒店式公寓 11
酒店公寓价格
面积：48-50 单价：6800元/平米 租赁价格：1300元/平米 总价：326，400-340，000 元 交房标准：毛坯
12
基本信息
占地面积:11604.85 ㎡ 总建筑面积:85800 ㎡ 总户数:321 公寓户数：321 停车位:321 容积率：6 绿化率：40% 装修状况：精装
项目地址：长沙经济开发区星沙板仓南路 开发商:长沙明城房地产开发有限公司 物业类型：酒店，公寓
9Hale Waihona Puke 酒店公寓价格面积：45-70 单价：3200元/平米 总价：144,000-224，000
元 交房标准：毛坯
10
基本信息
占地面积:35572 ㎡ 总建筑面积:128000㎡ 公寓建筑面积：16000㎡ 总户数:800 公寓户数：320 停车位:618 容积率：3.6 绿化率：40% 装修状况：精装
项目地址：韶山南路与湘府路交汇处 开发商：湖南金信房地产开发有限公司 物业类型：酒店 公寓
深圳酒店式公寓调研总结.doc
深圳酒店式公寓调研总结深圳酒店式公寓调研小结1.doc * 深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。
第一节深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。
但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。
多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。
置地·逸轩京基·东方华都深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）序地名称性质及房型（房价/天）酒店配套室内配套服务（及特色）管理公司 1 罗湖丹枫·白露（五）一房一厅40、54、60 两房一厅85、96、102 总统套房119-205 高级套房1100 商务套房1200 女士商务套房1280 行政商务套房1380 豪华套房1700 行政豪华套房1880 行政套房（大）3500 总统套房8000 商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早630-晨200）保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、有三层女士楼层l 护肤装扮用品l 卫生护理套装l 奉送水果l 提供纯净水l 免费游泳池、健身室l 赠送当日报纸（6份选一）l 微型图书馆借阅、dvd借阅l 咖啡、商务廊89折2 罗湖深圳京华酒店公寓（五）一房一厅两房一厅三房一厅高级套房1000 商务套房1200 豪华套房1500 行政套房A1800 行政套房B2000 京华套房2200 独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房/KTV。
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酒店式公寓基本概念
定义
• 酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内， 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒 店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。是 在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒 店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。
分类
动因
酒店式公寓基本概念
定义 • 酒店式公寓的概念始于1994年，意 为“酒店式的服务，公寓式的管 理”，市场定位很高。最早源于欧 洲，是当时旅游区内租给游客，供 其临时休息的物业，由专门的酒店 管理公司进行统一管理，既有酒店 的性质又相当于个人的“临时住 宅”。这些物业就成了酒店式服务 公寓的雏形。
• 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格 的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公 寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
• 酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类 投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30 ％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以 比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长， 因此较适合中长线的投资者。 自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒 店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报 率吸引了众多人的目光。
★★
★★★
★★★
无
无
酒店式公寓
★★
★★
★
★★★
★★
★★
★★
产权式酒店
★★★
★★★
★★★
★★★
★★★
★
★
服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率， 且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 较高。
起源
酒店式公寓 发展历程
发展
现状
酒店式公寓发展历程
发展
酒店式公寓专题分析研究报告
研究框架
酒 店 式 公 寓 专 题 研 究 结 论
酒 店 式 公 寓 基 本 概 念
发 展 历 程 及 现 状
酒 店 式 公 寓 市 场 分 析
酒 店 式 公 寓 个 案 研 究
潜 在 供 应 情 况 分 析
面 临 的 机 遇 与 挑 战
定义
酒店式公寓 基本概念
特点
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
分类-按“产权性质”划 分
只租不售的 “酒店式公寓”
商住产权的“酒店式公寓”
• 顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些 国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许 多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是 由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店 式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感 觉，酒店式公寓就这样于 1980年在纽约应运而 生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发 商的主打项目。 酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪 九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城 市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六 至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房 概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大 使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初， 使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。
酒店式公寓基本概念
酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；
特 点
酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
酒店式公寓基本概念
与传统酒店的区别
• 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住 布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统 的酒店多了家的味道。
• 其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的
酒店式公寓基本概念
产品类比分析
对比因素 项目名称 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度
服务式公寓
★★★
★★★
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
• 酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才 有广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争，酒店式公寓市场上出 现一股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能， 才能增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很 简单，如果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情看淡的时候，房屋空置， 或者租金下降，投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备，配套齐全， 而物业管理费用又不高，投资者完全可以用来自住，等于是用住公寓的代价， 天天住酒店。
住宅产权的“酒店式公 寓”
• 这是目前市场上最为常见 的“酒店式公寓”，但由 于其本质是“住宅”产权， 也决定了它不可能成为真 正意义上的“酒店式公 寓”。更准确的说，这是 一种“酒店式服务公寓”， 以比一般住宅物业更为完 善、全面的酒店式服务来 吸引客户。其付款方式、 贷款形式、交易手续与普 通住宅相同。
简单定义其概 念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权
• 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合 套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管 理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自 住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。 因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模 式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强 的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。