西安最全公寓专题研究
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的代名词，而与出租形式无关。
在国内
归根结底
消费者告诉我们：在他们眼里公寓与住宅没有区别； 市场告诉我们：在西安的“公寓”只是住宅的代名词； 公寓速效的销售业绩告诉我们：叫公寓的住宅确实比没有起这个代号的住宅卖得快。
那么， 作为开发商，在拿到地时究竟该如何下手，怎样在不同情况下做出不同的产品定位？
最适宜的才是最好的！
住宅化
社区服务 趋于 公寓化
住宅
➢ 社区规模大，生活配套成熟 ➢ 高端产品郊区化 ➢ 超大绿化率，合理容积率 ➢ 户型面积区间较大 ➢ 景观资源丰富 ➢ 适宜客群范围较广 ➢ 社区档次品质化 ➢ 户型格局多样化 ➢ 开发周期长 ➢ 底商销售滞缓 ➢ 物业类型综合化
公寓剖析
公寓市场混乱
➢分不清公寓和住宅的差别：大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,将两者概念 互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值； ➢公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅卖得快。
什么是公寓？
“那是在 西单牌楼 附近的一家公寓里。以前，这是一家专招待学生的， 非常规矩的公寓。”
——老舍 《四世同堂》
事件解读
2. 旧时租期较长、房租按月计算的旅馆，居住人多为求学或谋事者。
公寓APARTMENT·特征
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所 多功能于一体
公寓
APARTMENT
细致入微的酒店式服务
公寓
认知 市场 现状
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子； 公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,
公寓可以包月,价格比酒店优惠；
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,
而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
2
一般为商业用地
产权性质
公寓
商务公寓
公寓或商务公寓
产权年限
70年
根据用地性质而定，40年或50年
根据用地性质而定，40年
特点
➢户型面积小，30~60平米；
➢精装修交房标准，拎包即可入住；
➢配套设施完善；
➢物业管理提供高于普通住宅的额外 优质服务；
➢面积较小，主力户型主要在90平米以
下，装修档次较高；
➢一般处于城市核心地段及商务中心区，既
完善的居家型功能布局
公寓APARTMENT·特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
目前市场上公寓类型的划分
普通公寓 商务公寓 酒店式公寓
➢目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说， 目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功 能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同， 在产权和年限上也各不相同；
用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立 别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”， 所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。
像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少 带有“公寓”、“国际公寓” 字Fra Baidu bibliotek的楼盘，欲与 世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用
来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅
目录CONTENTS
PART 2 公寓与住宅对比分析
13
公寓
住宅
公寓和住宅的主要区别
公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别 在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
但在西安公寓只做销售,已经与住宅没有明显差异了
“公寓”的国内外之分
在国外
发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣传不到位或是公寓的概念 压根就被颠覆或混淆了……
目录CONTENTS
PART 1 解读“公寓”
4
什么是公寓？
“在城市里，黑人有一定的住区，不准和白人住在一个公寓。”
——洪深《这就是“美国的生活方式”》
事件解读
1. 供许多人家居住的公共寓所。多为楼房建筑，有成套房间，设备较好。
租客主要以外籍跨国企业高管、 在深外籍人 士、来往深港两地的 商务人士为主 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通 条件 具备较高的投资价值
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
➢公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能； ➢不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决 定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； ➢不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分， 体现产品和功能营销。
➢一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位 置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区 分公寓和一般住宅；
➢根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、 商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
公寓的分类方式：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
用地性质
住宅
一般为综合性用地，商住或商业用地
➢大多聘请国际知名品牌物管公司，专 业酒店管理集团提供专业、细致、科学 的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通 方便 具有较大投资价值，升值潜力 大
自用型客户，尤其受成长中的中小 企业及创业者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资 回报率高，升值潜力大 可注册公司，价格相对写字楼低、 首付和贷款均有较大吸引
可居住，又可办公；
➢大多位于城市核心繁华地带、商圈周
边，交通方便；
➢具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；
➢按照星级酒店的设施标准进行建筑的
➢价格相对写字楼较低；
外部及内部设计，体现档次与舒适性；
➢首付最低可达2成，按揭可达20-30年； ➢一般以只租不售和产权式经营为主；
➢销售价格一般高于区域整体水平。 ➢产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
关于定位
公寓
➢ 是繁华闹市区的首选 ➢ 面积集中在30-80平方米 ➢ 外观采用时尚现代型建筑 ➢ 采用精装修标准 ➢ 卖住宅的价格 ➢ 超大容积率，超小绿化率 ➢ 借用周边生活配套,
自身配套优势缺乏 ➢ 无景观资源 ➢ 客群以年轻人为主 ➢ 公寓的称谓，住宅的形式 ➢ 户型格局单一
宣传形式 趋于
在国内
归根结底
消费者告诉我们：在他们眼里公寓与住宅没有区别； 市场告诉我们：在西安的“公寓”只是住宅的代名词； 公寓速效的销售业绩告诉我们：叫公寓的住宅确实比没有起这个代号的住宅卖得快。
那么， 作为开发商，在拿到地时究竟该如何下手，怎样在不同情况下做出不同的产品定位？
最适宜的才是最好的！
住宅化
社区服务 趋于 公寓化
住宅
➢ 社区规模大，生活配套成熟 ➢ 高端产品郊区化 ➢ 超大绿化率，合理容积率 ➢ 户型面积区间较大 ➢ 景观资源丰富 ➢ 适宜客群范围较广 ➢ 社区档次品质化 ➢ 户型格局多样化 ➢ 开发周期长 ➢ 底商销售滞缓 ➢ 物业类型综合化
公寓剖析
公寓市场混乱
➢分不清公寓和住宅的差别：大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,将两者概念 互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值； ➢公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅卖得快。
什么是公寓？
“那是在 西单牌楼 附近的一家公寓里。以前，这是一家专招待学生的， 非常规矩的公寓。”
——老舍 《四世同堂》
事件解读
2. 旧时租期较长、房租按月计算的旅馆，居住人多为求学或谋事者。
公寓APARTMENT·特征
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所 多功能于一体
公寓
APARTMENT
细致入微的酒店式服务
公寓
认知 市场 现状
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子； 公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,
公寓可以包月,价格比酒店优惠；
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,
而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
2
一般为商业用地
产权性质
公寓
商务公寓
公寓或商务公寓
产权年限
70年
根据用地性质而定，40年或50年
根据用地性质而定，40年
特点
➢户型面积小，30~60平米；
➢精装修交房标准，拎包即可入住；
➢配套设施完善；
➢物业管理提供高于普通住宅的额外 优质服务；
➢面积较小，主力户型主要在90平米以
下，装修档次较高；
➢一般处于城市核心地段及商务中心区，既
完善的居家型功能布局
公寓APARTMENT·特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
目前市场上公寓类型的划分
普通公寓 商务公寓 酒店式公寓
➢目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说， 目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功 能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同， 在产权和年限上也各不相同；
用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立 别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”， 所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。
像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少 带有“公寓”、“国际公寓” 字Fra Baidu bibliotek的楼盘，欲与 世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用
来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅
目录CONTENTS
PART 2 公寓与住宅对比分析
13
公寓
住宅
公寓和住宅的主要区别
公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别 在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
但在西安公寓只做销售,已经与住宅没有明显差异了
“公寓”的国内外之分
在国外
发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣传不到位或是公寓的概念 压根就被颠覆或混淆了……
目录CONTENTS
PART 1 解读“公寓”
4
什么是公寓？
“在城市里，黑人有一定的住区，不准和白人住在一个公寓。”
——洪深《这就是“美国的生活方式”》
事件解读
1. 供许多人家居住的公共寓所。多为楼房建筑，有成套房间，设备较好。
租客主要以外籍跨国企业高管、 在深外籍人 士、来往深港两地的 商务人士为主 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通 条件 具备较高的投资价值
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
➢公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能； ➢不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决 定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； ➢不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分， 体现产品和功能营销。
➢一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位 置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区 分公寓和一般住宅；
➢根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、 商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
公寓的分类方式：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
用地性质
住宅
一般为综合性用地，商住或商业用地
➢大多聘请国际知名品牌物管公司，专 业酒店管理集团提供专业、细致、科学 的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通 方便 具有较大投资价值，升值潜力 大
自用型客户，尤其受成长中的中小 企业及创业者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资 回报率高，升值潜力大 可注册公司，价格相对写字楼低、 首付和贷款均有较大吸引
可居住，又可办公；
➢大多位于城市核心繁华地带、商圈周
边，交通方便；
➢具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；
➢按照星级酒店的设施标准进行建筑的
➢价格相对写字楼较低；
外部及内部设计，体现档次与舒适性；
➢首付最低可达2成，按揭可达20-30年； ➢一般以只租不售和产权式经营为主；
➢销售价格一般高于区域整体水平。 ➢产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
关于定位
公寓
➢ 是繁华闹市区的首选 ➢ 面积集中在30-80平方米 ➢ 外观采用时尚现代型建筑 ➢ 采用精装修标准 ➢ 卖住宅的价格 ➢ 超大容积率，超小绿化率 ➢ 借用周边生活配套,
自身配套优势缺乏 ➢ 无景观资源 ➢ 客群以年轻人为主 ➢ 公寓的称谓，住宅的形式 ➢ 户型格局单一
宣传形式 趋于