公寓产品专题研究ppt课件
合集下载
长租公寓专题分享PPT课件
15年11月
15年12月
16年3月
16年4月
16年5月
培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求
全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策 纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税 国常会：2018 2020年再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持。 规范租赁市场 :年到 加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管 鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房 在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合 肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。
8月11日
上海
土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展
时间
2016.11.16 2016.11.16 2016.11.16
位置
北京 北京 北京
自持情况
住宅100%自持 住宅100%自持 住宅100%自持
面积 ㎡
83549 85584 51971
楼板价 元/㎡
36017 36220 27167
河北
2016.09
●
●
●
辽宁
2016.09
●
●
●
山西 安徽 江西 宁夏 吉林 福建
2016.11 2016.11 2016.11 2016.11 2016.11 2016.11
● 无 ● ● ● ●
● 否 否 ● ● ●
《产品酒店式公寓》PPT课件
25 26 27
项目内容 提供棋类活动场所 组织图书、音像制品交流 太极拳培训 义务宣传家庭用电知识 组织儿童书画展 组织住户摄影展 娱乐服务室 配备急救箱 代为联系医院
定期组织义诊医疗服务 量血压、测身高、秤体重 提供家庭园艺咨询
13
免费开放健身房
28 鲜花养护指导
14
儿童电脑知识培训
29 车辆管理
26
北京某酒店式公寓物业便利服务项目
编号 01 02 03 04 05 06 07 08 09
10 11 12
项目内容
居室装修咨询 介绍保姆
代请家教 代办电话开户
代交电话费 代办有线电视开通
代订牛奶 代为介绍装修公司
代办收订报刊 定 况期检查燃气炉安全状 临时代为保管小件物品
免费开放儿童公园
编号 16 17 18 19 20 21 22 23 24
精选PPT
13
北京酒店式公寓的客户
❖商务居住为主 ❖外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者 等高阶层人士
❖欧美人士占到6成
❖具有长期居住及安置家人的需求。
客户国籍分布比例
18% 32%
30% 20%
美国客户 亚洲客户 欧洲客户 其它客户
精选PPT
14
深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
18
上门收洗衣服（不含洗衣 费）
19 看护病人
20 钟点工
21 代购商品
07 清洗安装排风扇
20元/次
22 室内清洁服务
08 清洗安装抽油烟机
40元/次
23 电脑培训
09 安装分体式空调
150元/次
24 打字
10 安装窗式空调
项目内容 提供棋类活动场所 组织图书、音像制品交流 太极拳培训 义务宣传家庭用电知识 组织儿童书画展 组织住户摄影展 娱乐服务室 配备急救箱 代为联系医院
定期组织义诊医疗服务 量血压、测身高、秤体重 提供家庭园艺咨询
13
免费开放健身房
28 鲜花养护指导
14
儿童电脑知识培训
29 车辆管理
26
北京某酒店式公寓物业便利服务项目
编号 01 02 03 04 05 06 07 08 09
10 11 12
项目内容
居室装修咨询 介绍保姆
代请家教 代办电话开户
代交电话费 代办有线电视开通
代订牛奶 代为介绍装修公司
代办收订报刊 定 况期检查燃气炉安全状 临时代为保管小件物品
免费开放儿童公园
编号 16 17 18 19 20 21 22 23 24
精选PPT
13
北京酒店式公寓的客户
❖商务居住为主 ❖外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者 等高阶层人士
❖欧美人士占到6成
❖具有长期居住及安置家人的需求。
客户国籍分布比例
18% 32%
30% 20%
美国客户 亚洲客户 欧洲客户 其它客户
精选PPT
14
深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
18
上门收洗衣服（不含洗衣 费）
19 看护病人
20 钟点工
21 代购商品
07 清洗安装排风扇
20元/次
22 室内清洁服务
08 清洗安装抽油烟机
40元/次
23 电脑培训
09 安装分体式空调
150元/次
24 打字
10 安装窗式空调
公寓产品专题研究 课件
ppt 课件
5
第五页，共80页。
公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为 单元楼 或居民楼，港澳地 区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住
形态。一般分为住宅公寓、 服务式公寓 ，服务式公寓主要以酒店式 公寓 、商务公寓 、 青年公寓 、 白领公寓 、青年SOHO等多种业态存
在。
什么是
良好的窗外景观之外，走廊(zǒuláng)一侧也提供了较好的中庭景观，并 且部分裙楼还做到南北通透。
ppt 课件
31
第三十一页，共80页。
塔楼(tǎ lóu)式塔楼式是指中部的核心筒被单一的走廊或很多客房环绕着，
对塔外部的建筑处理可以有不同图形方案，有方形、十字形、 圆形、三角形等等。
主要原因。
第十七页，共80页。
商务公寓与住宅(zhùzhái)、纯办公楼基本特征比较
ppt 课件
18
第十八页，共80页。
商务公寓——居住与办公(bàn gōng)用途比较
商务(shāngwù)公寓分为两类：居住型和办其区公别型主，要体现在以下(yǐxià)几部分：
ppt课件
19
第十九页，共80页。
? 普通 (住宅 )公寓 ? 商务公寓
? 酒店式公寓
?目前对公寓的概念没有严格(yángé)的定义与界定，严格(yángé)来
说，目前市场上出现的 公寓应属于住宅的范畴
，但它
们的功能却与一般住宅有所不同，且由于
各种公寓类
型的不同，在产权和年限上也各不相同 ；
?一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段 位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进
外廊式
外廊式是沿走道一侧布置(bùzhì)房间，这种组合形式可使
杭州高端酒店式公寓标准研究分析报告(30页)ppt课件
位于市中心成熟商圈
优质的投资性酒店
式公寓所应具备条
件
阅历丰富的专业酒店管理公司担任运营 ：浙江世贸饭店管理 ，拥有
非常丰富的酒店管理阅历和完善的财务控制系统，从而保证了租金报
答的稳定性，同时，享用与世贸大饭店一样规格的全天候效力。业主
可带租约购买，并享用酒店提供的三年养租效力，年租金为房屋总价
的6%〔含税〕。
体。
附加值
奢侈空间：5000㎡城市景观广场，约2000㎡；中央挑空约13M的超奢华精装大堂；6个2—
3层通高空中花园，每个约 60㎡～180㎡， 另外还有400平方米的典雅食堂
室内健身房、室内游泳池等。
精装修：厨房：史曼蒂克整体厨房；全套西门子厨房家电〔包括双开门冰箱，烤箱，洗碗
机，油烟机〕科勒水龙头；两个卫生间均为汉斯格雅整体卫浴；室内配有大金户式中央空
调；供气系统为霍利威尔全热交换式新风换气设备。
户型设计：户户朝南的设计，配以大落地玻璃，将城市美景尽收眼底。
附加值
物业管理：绿城•深蓝广场物业管理顾问由杭城五星级酒店———杭州国大雷迪森广场酒店
户〕
容积率：5.8
产权：50年
总户数：416户
装修情况：精装〔6000〕
建筑风格：玻璃幕墙
主力户型：主力40-53方、少量96方，一室一厅
层高：3.08米
电梯配置：5部客梯，3-14层是酒店
交付时间：2021.10
停车位数及价钱：130个，40万/个
内部配套：商务中心，中西餐，健身中心，美容美发，
物业管理：杭州国大雷迪森广场酒店担纲 物业顾问，物
管费5.80元/平方米·月
销售情况：售罄
1.杭州高端酒店式公寓案例分析-------深蓝广场
优质的投资性酒店
式公寓所应具备条
件
阅历丰富的专业酒店管理公司担任运营 ：浙江世贸饭店管理 ，拥有
非常丰富的酒店管理阅历和完善的财务控制系统，从而保证了租金报
答的稳定性，同时，享用与世贸大饭店一样规格的全天候效力。业主
可带租约购买，并享用酒店提供的三年养租效力，年租金为房屋总价
的6%〔含税〕。
体。
附加值
奢侈空间：5000㎡城市景观广场，约2000㎡；中央挑空约13M的超奢华精装大堂；6个2—
3层通高空中花园，每个约 60㎡～180㎡， 另外还有400平方米的典雅食堂
室内健身房、室内游泳池等。
精装修：厨房：史曼蒂克整体厨房；全套西门子厨房家电〔包括双开门冰箱，烤箱，洗碗
机，油烟机〕科勒水龙头；两个卫生间均为汉斯格雅整体卫浴；室内配有大金户式中央空
调；供气系统为霍利威尔全热交换式新风换气设备。
户型设计：户户朝南的设计，配以大落地玻璃，将城市美景尽收眼底。
附加值
物业管理：绿城•深蓝广场物业管理顾问由杭城五星级酒店———杭州国大雷迪森广场酒店
户〕
容积率：5.8
产权：50年
总户数：416户
装修情况：精装〔6000〕
建筑风格：玻璃幕墙
主力户型：主力40-53方、少量96方，一室一厅
层高：3.08米
电梯配置：5部客梯，3-14层是酒店
交付时间：2021.10
停车位数及价钱：130个，40万/个
内部配套：商务中心，中西餐，健身中心，美容美发，
物业管理：杭州国大雷迪森广场酒店担纲 物业顾问，物
管费5.80元/平方米·月
销售情况：售罄
1.杭州高端酒店式公寓案例分析-------深蓝广场
关于某公寓产品提升的研判(ppt 48页)
景峰国际
规划详情
项目地上35层，地下3层 1—7层规划为星级酒店，委托国际酒店管 理公司管理经营 8—11层规划为酒店式公寓 12—13层开发商自持，用作开发商办公， 物业用房等 14—18层规划为酒店式公寓 19—35层规划为精装写字楼 项目背面裙房部分规划有总台、大堂、咖 啡厅、西餐厅、中餐厅、会议室等等酒店 公共用房以及配属服务用房 裙房楼顶规划有一部分规划全钢化玻璃屋 顶，专设阳光四季厅，增强裙房部分的采 光及通透性
大面积落地窗增强空间感，增加居住舒适度
卧室设置大面积落地窗，增大采光面； 营造自然观感，增强观景感受； 通透性十足，增强卧室空间感。
典型项目装修明细
曼哈顿公馆
1、 外墙：铝合金LOW-E玻璃百叶幕墙。 2、 内墙：大堂及电梯厅：土耳其米黄石材，公共走道及室内：高级墙纸。 3、 顶棚：大堂、电梯厅及公共走道：轻钢龙骨石膏板吊顶，室内：进口澳大利亚考拉漆 、局部吊顶。 4、 地面：大堂及电梯厅：澳洲小金花石材，公共走道：玻化砖，室内：大自然或圣象实木复合地板。 5、 门窗：玻璃幕墙，高档钢质防盗入户门。 6、 厨房：无，提供食品操作台：蒙太奇人造石台面、汽车考拉漆底柜门板、玻璃门板吊柜、美的电磁炉。 7、 卫生间：内墙：高档印花墙砖，地面：高档防滑地砖，顶棚：轻钢龙骨防水石膏板。TOTO或西班牙乐家
电梯品牌备选： 三菱原装； 蒂森克虏伯； 日立原装
↑电梯厅豪华装修： 石材及灯光处理采用高标准，大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气。
精装修交房
户内精装修——精装修可有效提升项目形象，支撑高售价。为客户提供拎包 即住的方便，同时便于投资客户投资，免却后期装修烦恼。为体现装修风格 的独特性，建议提供不同装修菜单供客户选择。参考装修标准1000-1500元/ 平米。
某住宅产品调研分析教材PPT(共 38张)
知识拓展——REITs Real Estate Investment Trust 房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化 就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场 上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券 化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资 者间接投资房地产的良好途径。
二、投资与运营情况
住宅产品调研分析
新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments）
投资公司 其在成立之初，便获得国内著名的赛富基金投资。与此同时，王戈宏先 生和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金（SAIF Properties Fund），一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业，并改造成新派 公寓全国旗舰店，创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展， 打造了新派公寓的金融＋品牌＋模块化复制连锁的发展模式。
品味和享受整座城市
新派 生活半径
年轻就该住在 都市的心脏
新派 生活支出
工
30
作
30
分钟
分钟
生
30
活 分钟 娱
乐
生活消费
居住消费
小资消费
三、产品定位及理念 新派生活模式
Community年轻人自己的社区
相似的生活轨迹
公共活动空间
•上班 •娱乐 •逛街 •健身 •学习
•一层大厅 •公共区域 •楼顶花园
新的居住理念
三、产品定位及理念
住宅产、租赁物业的组合策略，锁定月收入在1万～2万元的白领用户， 以品质和性价比占领租房市场，创造出了符合个性化白领用户需求的新居住消费 模式。
最新LOFT的产品分析(PPT55页)
媒体表达方式
“竖版”形式
策略部分 二、青年公寓LOFT目标客群分析
根据目前掌握资料：
价格将在4000元/㎡以上； 户型30至70平米之间——房款价格将在12—30万之间； 周边商业配套正在完善，是遵化未来第二大商圈。
[根据产品决定受众法则]
区位→客户来源 价格→客户阶层 规模→客户数量
寻找受众 价格决定—LOFT受众分布广泛
公关活动： 模特走秀，攀岩表演，室内蓝球
模特走秀：利用LOFT展示模型的可用性，在节假日安排模特走秀， 展示户型对于家庭生活的改变。 攀岩表演：标榜高度的直接手段，安排专业攀岩手表演，并邀请市 民参与，同时在当期报广中体现出这部分内容，推广与公关活动实 现呼应。 室内蓝球：标榜高度的手段之一，也可邀请市民参与小型娱乐活动。
性价比
1X2，买一得二的实惠
通风采光 每日与阳光、健康相伴
尊崇感
上上下下的生活味道
核心利益是什么？ 答案：
实惠的性价比
现阶段利益：
买一得二
附加利益
5.1米层高 复式结构 通风采光
尊崇感
消费者对此敏感度不够强 烈，应做为附加利益卖点
本案主题，鲜明的调性是？
买一层得两层
LOFT的出现，带来了什么？
最新LOFT的产品分析
产品分析 一、关于青年公寓LOFT的产品分析
何谓LOFT户型
LOFT这个含义诞生于纽约SOHO[苏荷]区，指的是那些“由旧工 厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
注：一批年轻的艺术家，把废弃的工业厂房、仓库进行一番布置，将其变成个性十 足、充满艺术魅力的特殊住宅。
阶段媒体渠道安排：
1、现场：销售现场综合利用，展示前一阶段活动效果； 2、硬广：以稍强的广告量发布，同时宣布项目关键活动信息； 3、物料：DM单、楼书、海报等媒体快速派发，形成广告效果； 4、公关活动：搞好日常经常性的公关活动。
长沙公寓市场及产品沟通PPT课件
> 以特殊化销售方式（低首付、送学位、性价比等）实现去化；
整体市场：分片区公寓市场解析.
整体市场：分片区公寓市场解析.
整体市场：分片区公寓市场解析.
整体市场：市场公寓供销均严重不平衡，整体市场存量约160 万方，按照每月5万方去化，需要32个月。
数据显示，各大片区均供过于求，星沙相对较好，透析数据背后的项目，其实各区域公寓市 场均不理想.
陪读及父母养老使用客户
改善类业主，距离父母不能太远，照顾方便；主要也都是用于自住。
置业目的
刚需自用过渡客户
主要以无房刚需客户群为主，而且大多为自力更生购买住房，主要 考虑低总价高性价比，多数为上班族。
特殊类客用途客户
主要是用于酒店、家庭旅馆、中小型办公等特殊用途性客户。
美立方客户类型
纯投资客户
自营客户（含酒店、 宾馆等）
60平米以内 2013年
成交套数
13010
成交面积
80万平米
占比
13%
月均
1084
整体月均 6.7万方
2014年
6912
65万平米
9%
576
5.42万方
2015年
3951
33.7万平米
4%
329
2.8万方
2、整体去化（商业性质）
商业性质公寓面临仅40年产权、5成首付、物业费水电费较高、租金水平不高等情 况（过度性客户门槛高、投资性客户预期信心不足），市场接受度较低，一般月成 交套数为6-10套/月，去化速度较慢、去化压力较大的整体局面.
> 单纯从投资的角度对客户进行诉求，去化周期较长；
2
次中心大型综合体社区 公寓
> 以项目大社区、大配套为核心驱动力，依赖项目商业配套成熟度、 社区业主资源，实现公寓产品的营销去化；
整体市场：分片区公寓市场解析.
整体市场：分片区公寓市场解析.
整体市场：分片区公寓市场解析.
整体市场：市场公寓供销均严重不平衡，整体市场存量约160 万方，按照每月5万方去化，需要32个月。
数据显示，各大片区均供过于求，星沙相对较好，透析数据背后的项目，其实各区域公寓市 场均不理想.
陪读及父母养老使用客户
改善类业主，距离父母不能太远，照顾方便；主要也都是用于自住。
置业目的
刚需自用过渡客户
主要以无房刚需客户群为主，而且大多为自力更生购买住房，主要 考虑低总价高性价比，多数为上班族。
特殊类客用途客户
主要是用于酒店、家庭旅馆、中小型办公等特殊用途性客户。
美立方客户类型
纯投资客户
自营客户（含酒店、 宾馆等）
60平米以内 2013年
成交套数
13010
成交面积
80万平米
占比
13%
月均
1084
整体月均 6.7万方
2014年
6912
65万平米
9%
576
5.42万方
2015年
3951
33.7万平米
4%
329
2.8万方
2、整体去化（商业性质）
商业性质公寓面临仅40年产权、5成首付、物业费水电费较高、租金水平不高等情 况（过度性客户门槛高、投资性客户预期信心不足），市场接受度较低，一般月成 交套数为6-10套/月，去化速度较慢、去化压力较大的整体局面.
> 单纯从投资的角度对客户进行诉求，去化周期较长；
2
次中心大型综合体社区 公寓
> 以项目大社区、大配套为核心驱动力，依赖项目商业配套成熟度、 社区业主资源，实现公寓产品的营销去化；
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
公寓解读
公寓——指以商业或工业用地开发的住宅项目 “公寓”一词就成了最好的回避规划管理的“遁词 ”
6
概念界定
功能复合的公寓产品
VS
区别于居住产品： 非居住用地，40或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业
管理 套内空间和平层空间的可分割
区别于商务产品： 智能化消防要求不一致、无中央空调等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套
➢一般处于城市核心地段及商务中心
区，户型面积中等，装修档次较高； ➢面积较小，主力户型主要在90平米以
➢具备写字楼功能，在部分城市可注 下，装修档次较高；
➢户型面积小，30~60平米；
册公司；
➢大多位于城市核心繁华地带、商圈周
➢精装修交房标准，拎包即可入住； ➢注重外立面设计，价格相对写字楼 边，交通方便；
目录CONTENTS
PART 3 公寓
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所 多功能于一体
公寓
APARTMENT
细致入微的酒店式服务
完善的居家型功能布 局
公寓APARTMENT·特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
住宅与公寓的最本质区别在于，住宅产权年限是70年，
而公寓的年限是40年，另外，住宅一般可带落户，但公
寓不能落户。
8
目录CONTENTS
PART 2 公寓产品分类
9
目前市场上公寓类型的划分-按照产品户型形态来划分：
公寓
平层小户型 公寓
复式小户型 公寓
平层大户型 公寓
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
➢公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功 能； ➢不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊 功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； ➢不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的 细分，体现产品和功能营销。
自用型客户，尤其受成长中 租客主要以外籍跨国企业
的中小企业及创业者的偏好
高管、来往山西的外籍人士、
投资者，可作为商住型出租， 商务人士为主
投资回报率高，升值潜力大
购买客户主要以投资客为
可注册公司，价格相对写字 主
楼低
具备良好的商业、商务、
首付和贷款均有较大吸引力 交通条件
具备较高的投资价值
公寓产品专题
认知 市场 现状
`.
1
目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念 PART 2 公寓产品分类 PART 3 公寓产品的特点 PART 4 公寓产品的发展历程 PART 5 公寓产品元素 PART 6 公寓产品目标消费者特征
`.
2
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；
较低；
特点
➢配套设施完善； ➢物业管理提供高于普通住宅的额 ➢商住合一，既可居住，又可办公；
➢按照星级酒店的设施标准进行建筑的 外部及内部设计，体现档次与舒适性；
外优质服务；
➢产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 ➢一般以只租不售和产权式经营为主；
➢销售价格一般高于区域整体水平。 ➢商务公寓的出现，是市场细分的结 ➢大多聘请国际知名品牌物管公司，专
果。根据不同的形态，又可分为
业酒店管理集团提供专业、细致、科学
soho,scho,studio等形式，是一种既
可居住又可办公的高档物业功能。
的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善， 交通方便 具有较大投资价值，升值 潜力大
➢根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型 公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
公寓的分类方式：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
用地性质 产权性质 产权年限
住宅 公寓 70年
一般为综合性用地，商住或商业用地 商务公寓
根据用地性质而定，40年
一般为商业用地 公寓或商务公寓 根据用地性质而定，40年
公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同 时满足办公与居住功能的复合需求。
公寓和住宅的主要区别
公寓的周边配套和社区配套较一般住宅 更加的齐全，有的具备星级酒店的管理和 服务、有的具备SOHO特征、有的住宅公 寓修建豪华的酒店式大堂等等； 公寓的本身硬软件设施较高，同一地段 投资型公寓租金较普通住宅要高出50%； 同一地段的公寓楼比普通住宅销售价格 要高； 公寓有很多增值服务：诸如打字、复印、 保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各 种增值服务等；
4
目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念
5
什么是公寓？
公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地 区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住 形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式 公寓、商务公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存 在。
公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,
公寓可以包月,价格比酒店优惠；
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,
而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
大众对公寓的理解——
3
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 公寓的概念到底是什么……
公寓都以“免装修、拎包入住、贴心细致的酒店式管理”的特点受到市场 认可，而其“低总价、高出租回报率”的优势，正是其受到投资者追逐的 主要原因。
商务公寓与住宅、纯办公楼基本特征比较
目前市场上公寓类型的划分-按照产品性质来划分：
普通(住宅)公寓 商务公寓 酒店式公寓
➢目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来 说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它 们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类 型的不同，在产权和年限上也各不相同；
➢一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段 位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅；
公寓——指以商业或工业用地开发的住宅项目 “公寓”一词就成了最好的回避规划管理的“遁词 ”
6
概念界定
功能复合的公寓产品
VS
区别于居住产品： 非居住用地，40或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业
管理 套内空间和平层空间的可分割
区别于商务产品： 智能化消防要求不一致、无中央空调等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套
➢一般处于城市核心地段及商务中心
区，户型面积中等，装修档次较高； ➢面积较小，主力户型主要在90平米以
➢具备写字楼功能，在部分城市可注 下，装修档次较高；
➢户型面积小，30~60平米；
册公司；
➢大多位于城市核心繁华地带、商圈周
➢精装修交房标准，拎包即可入住； ➢注重外立面设计，价格相对写字楼 边，交通方便；
目录CONTENTS
PART 3 公寓
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所 多功能于一体
公寓
APARTMENT
细致入微的酒店式服务
完善的居家型功能布 局
公寓APARTMENT·特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
住宅与公寓的最本质区别在于，住宅产权年限是70年，
而公寓的年限是40年，另外，住宅一般可带落户，但公
寓不能落户。
8
目录CONTENTS
PART 2 公寓产品分类
9
目前市场上公寓类型的划分-按照产品户型形态来划分：
公寓
平层小户型 公寓
复式小户型 公寓
平层大户型 公寓
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
➢公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功 能； ➢不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊 功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； ➢不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的 细分，体现产品和功能营销。
自用型客户，尤其受成长中 租客主要以外籍跨国企业
的中小企业及创业者的偏好
高管、来往山西的外籍人士、
投资者，可作为商住型出租， 商务人士为主
投资回报率高，升值潜力大
购买客户主要以投资客为
可注册公司，价格相对写字 主
楼低
具备良好的商业、商务、
首付和贷款均有较大吸引力 交通条件
具备较高的投资价值
公寓产品专题
认知 市场 现状
`.
1
目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念 PART 2 公寓产品分类 PART 3 公寓产品的特点 PART 4 公寓产品的发展历程 PART 5 公寓产品元素 PART 6 公寓产品目标消费者特征
`.
2
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；
较低；
特点
➢配套设施完善； ➢物业管理提供高于普通住宅的额 ➢商住合一，既可居住，又可办公；
➢按照星级酒店的设施标准进行建筑的 外部及内部设计，体现档次与舒适性；
外优质服务；
➢产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 ➢一般以只租不售和产权式经营为主；
➢销售价格一般高于区域整体水平。 ➢商务公寓的出现，是市场细分的结 ➢大多聘请国际知名品牌物管公司，专
果。根据不同的形态，又可分为
业酒店管理集团提供专业、细致、科学
soho,scho,studio等形式，是一种既
可居住又可办公的高档物业功能。
的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善， 交通方便 具有较大投资价值，升值 潜力大
➢根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型 公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
公寓的分类方式：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
用地性质 产权性质 产权年限
住宅 公寓 70年
一般为综合性用地，商住或商业用地 商务公寓
根据用地性质而定，40年
一般为商业用地 公寓或商务公寓 根据用地性质而定，40年
公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同 时满足办公与居住功能的复合需求。
公寓和住宅的主要区别
公寓的周边配套和社区配套较一般住宅 更加的齐全，有的具备星级酒店的管理和 服务、有的具备SOHO特征、有的住宅公 寓修建豪华的酒店式大堂等等； 公寓的本身硬软件设施较高，同一地段 投资型公寓租金较普通住宅要高出50%； 同一地段的公寓楼比普通住宅销售价格 要高； 公寓有很多增值服务：诸如打字、复印、 保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各 种增值服务等；
4
目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念
5
什么是公寓？
公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地 区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住 形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式 公寓、商务公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存 在。
公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,
公寓可以包月,价格比酒店优惠；
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,
而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
大众对公寓的理解——
3
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 公寓的概念到底是什么……
公寓都以“免装修、拎包入住、贴心细致的酒店式管理”的特点受到市场 认可，而其“低总价、高出租回报率”的优势，正是其受到投资者追逐的 主要原因。
商务公寓与住宅、纯办公楼基本特征比较
目前市场上公寓类型的划分-按照产品性质来划分：
普通(住宅)公寓 商务公寓 酒店式公寓
➢目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来 说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它 们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类 型的不同，在产权和年限上也各不相同；
➢一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段 位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅；