公寓产品专题研究ppt课件

目前市场上公寓类型的划分-按照产品性质来划分：
普通(住宅)公寓 商务公寓 酒店式公寓
➢目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来 说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它 们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类 型的不同，在产权和年限上也各不相同；
➢一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段 位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅；
➢根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型 公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
公寓的分类方式：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
用地性质 产权性质 产权年限
住宅 公寓 70年
一般为综合性用地，商住或商业用地 商务公寓
根据用地性质而定，40年
一般为商业用地 公寓或商务公寓 根据用地性质而定，40年
公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,
公寓可以包月,价格比酒店优惠；
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,
而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
大众对公寓的理解——
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什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 公寓的概念到底是什么……
自用型客户，尤其受成长中 租客主要以外籍跨国企业
的中小企业及创业者的偏好
高管、来往山西的外籍人士、
投资者，可作为商住型出租， 商务人士为主
投资回报率高，升值潜力大
购买客户主要以投资客为
可注册公司，价格相对写字 主
楼低
具备良好的商业、商务、
首付和贷款均有较大吸引力 交通条件
具备较高的投资价值
➢一般处于城市核心地段及商务中心
区，户型面积中等，装修档次较高； ➢面积较小，主力户型主要在90平米以
➢具备写字楼功能，在部分城市可注 下，装修档次较高；
➢户型面积小，30~60平米；
册公司；
➢大多位于城市核心繁华地带、商圈周
➢精装修交房标准，拎包即可入住； ➢注重外立面设计，价格相对写字楼 边，交通方便；
目录CONTENTS
PART 3 公寓产品特点
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公寓APARTMENT·特征
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所 多功能于一体
公寓
APARTMENT
细致入微的酒店式wk.baidu.com务
完善的居家型功能布 局
公寓APARTMENT·特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
较低；
特点
➢配套设施完善； ➢物业管理提供高于普通住宅的额 ➢商住合一，既可居住，又可办公；
➢按照星级酒店的设施标准进行建筑的 外部及内部设计，体现档次与舒适性；
外优质服务；
➢产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 ➢一般以只租不售和产权式经营为主；
➢销售价格一般高于区域整体水平。 ➢商务公寓的出现，是市场细分的结 ➢大多聘请国际知名品牌物管公司，专
公寓都以“免装修、拎包入住、贴心细致的酒店式管理”的特点受到市场 认可，而其“低总价、高出租回报率”的优势，正是其受到投资者追逐的 主要原因。
商务公寓与住宅、纯办公楼基本特征比较
公寓产品专题
认知 市场 现状
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目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念 PART 2 公寓产品分类 PART 3 公寓产品的特点 PART 4 公寓产品的发展历程 PART 5 公寓产品元素 PART 6 公寓产品目标消费者特征
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公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；
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目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念
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什么是公寓？
公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地 区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住 形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式 公寓、商务公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存 在。
公寓解读
公寓——指以商业或工业用地开发的住宅项目 “公寓”一词就成了最好的回避规划管理的“遁词 ”
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概念界定
功能复合的公寓产品
VS
区别于居住产品： 非居住用地，40或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业
管理 套内空间和平层空间的可分割
区别于商务产品： 智能化消防要求不一致、无中央空调等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
住宅与公寓的最本质区别在于，住宅产权年限是70年，
而公寓的年限是40年，另外，住宅一般可带落户，但公
寓不能落户。
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目录CONTENTS
PART 2 公寓产品分类
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目前市场上公寓类型的划分-按照产品户型形态来划分：
公寓
平层小户型 公寓
复式小户型 公寓
平层大户型 公寓
果。根据不同的形态，又可分为
业酒店管理集团提供专业、细致、科学
soho,scho,studio等形式，是一种既
可居住又可办公的高档物业功能。
的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善， 交通方便 具有较大投资价值，升值 潜力大
公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同 时满足办公与居住功能的复合需求。
公寓和住宅的主要区别
公寓的周边配套和社区配套较一般住宅 更加的齐全，有的具备星级酒店的管理和 服务、有的具备SOHO特征、有的住宅公 寓修建豪华的酒店式大堂等等； 公寓的本身硬软件设施较高，同一地段 投资型公寓租金较普通住宅要高出50%； 同一地段的公寓楼比普通住宅销售价格 要高； 公寓有很多增值服务：诸如打字、复印、 保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各 种增值服务等；
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
➢公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功 能； ➢不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊 功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； ➢不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的 细分，体现产品和功能营销。