物业公司综合管理工作手册

物业综合管理工作手册

一、接管验收规定

1.职责

1.1公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业管理处。

1.2物业验收小组: 负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设施的验收, 并指导及配合物业管理处完成岗位和责任交接工作。

1.3物业管理处: 在物业验收小组完成资料交接后, 在其指导下按照物业管理方案, 组织各岗位人员熟悉环境及设备, 按规定步骤与移交方逐项接受其管理岗位及责任。

2.工作程序

2.1物业验收小组成立

2.1.1当公司承接新的物业管理项目时, 由公司总经理确定成立物业验收小组。根据物业情况选择下述专业人员: 电梯专业、空调专业、消防专业、强弱电专业、发配电专业、给排水专业、其它相关专业。

2.1.2物业验收计划的制定

物业验收小组会同物业管理处, 根据物业管理合同的要求制定相应《物业验收计划》, 在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员。验收计划应由验收小组组长审核, 并报总经理批准。

2.2资料的接管验收

物业验收小组会同物业管理处按验收计划进行资料的接管验收, 认真审查验收移交方提供的产权资料和技术资料, 并记录在《验收交接记录》中, 对于个别一时难以备齐的资料, 在不影响整个接管验收的进度下, 可由交接双方议定, 限期提交并做好记录备查。

2.3物业的预验收

2.3.1物业验收小组分专业系统, 按验收计划要求依据涉及图纸进行预验

收。

2.3.2验收小组依据《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收, 主要验

收设备和主材的规格型号、容量、制造厂, 并清点数量。

2.3.3在预验收中检查出不合格源, 提出书面的《房屋、设备、设施整改

报告》, 返回给移交单位, 由移交单位或工程施工单位进行整改。

2.3.4对预验收的单独设备进行试运转验收, 主要验收设备的安装质量和运

转中设备的主要技术指标。对不符合的指标, 及时提出书面意见, 要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试。

2.4物业的验收

2.4.1在预验收的《房屋、设备、设施整改报告》落实实施后, 物业验收

小组进行验证, 并在《房屋、设备、设施整改报告》中记录结果。整改合格后, 按验收计划进行正式的物业验收。

2.4.2在楼宇的实物验收, 按验收计划要求进行, 做到三符合。一是图纸与

设备规格型号、数量符合; 二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合; 三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能, 应与设计的功能符合, 验收结果记录在《房屋、设备、设施整改报告》中。

2.5岗位移交

在完成资料交接和现场验收后, 物业管理处各岗位人员进驻岗位, 配合移交方岗位人员一起履行运行职责, 此期间不承担管理责任, 仅作为责任移交过程。

各岗位移交最高时限: 电梯1周、中央空调2周、消防1周、监控1周、配电2周、给排水1周、供气0.5周、其余岗位0.5周。

2.6责任移交

在岗位移交完成后, 移交方人员撤离现场, 全部管理责任由物业管理处负责。至此, 物业接收过程完成, 物业管理处出具验收总结, 物业管理进入日常阶段。

2.7验收后的工作

2.7.1各专业工种根据验收后的情况, 填写《验收交接记录》。

2.7.2物业验收小组根据单项《验收交接记录》, 作出综合性验收评定, 并将验收报告呈交公司总经理。

2.7.3公司总经理代表物业验收的接收单位, 同物业的移交单位办理相关的手续等存档。

2.7.4物业验收小组收集验收的各种资料及报告, 并将经开发商、施工单位、施工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部资料报告存档。

3.相关文件

3.1房屋接管验收标准

4.质量记录

4.1验收交接记录 C7.

5.1-5.1-A

4.2房屋、设备、设施整改报告 C7.

5.1-5.2-A

房屋、设备、设施整改报告

C7.5.1-5.2-A

栋号: 验收时间:

验收人: 移交人:

验收交接记录

C7.5.1-5.1-A

验收人: 移交人:

二、收费管理规定

1.职责范围

1.1收费员负责各项费用的收取, 并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门。

1.2综合组主管负责对有偿会务服务进行计费; 维修人员负责对有偿维修服务进行计费; 保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费。

1.3管理处主任负责对有偿服务收费进行审核。

2.工作程序

2.1办公楼的物业管理费、车辆管理费、有偿服务费、水电供暖费等按月收取。每月10至15日为收费日, 收费员须在每月10日前后上门向每位业主发放收费通知书, 并提醒业主在15日前交费。为方便业主, 所有收费应集中一次进行。

2.2住宅小区的物业管理费、水电费、车辆管理费、有偿维修费等按季度收取。每季度的第一个月收取上季度的所有费用, 收取日为该月的10至30日, 收费员负责于10日前后在小区公告栏发布收费通知, 并上门收费。2.3收费员应在发布收费通知前按照物业管理费、车辆管理费收费标准, 工程维修组提供的水电、供暖费抄记数据, 综合组、工程维修组、保洁组提供的有偿服务费清单等准确计算每户业主的应收费用。

2.4对逾期不交纳各项费用的业主( 使用人) , 收费员负责先发放催缴通知单, 再根据有关规定处理。

3.质量记录:

3.1《物业管理费一览表》 C7.5.1-5.3-A

3.2《自来水费分摊明细表》 C7.5.1-5.4-A

3.3《电费分摊明细表》 C7.5.1-5.5-A

3.4《供暖燃油费分摊明细表》 C7.5.1-5.6-A

3.5《自来水缴费通知单》 C7.5.1-5.22-A

3.6《公用电摊费缴费单》 C7.5.1-5.23-A

自来水缴费通知单

C7.5.1-5.22-A

年月日

经办人: