住宅技术经济指标及计算实例
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。
住宅技术经济指标计算分项
住宅技术经济指标计算分项住宅技术经济指标是指用于评估住宅建筑技术水平和经济效益的一些重要指标。
这些指标可以从不同的角度对住宅建筑进行评价，既包括建筑材料和结构的技术指标，也包括能源利用和环境影响的经济指标。
下面将对住宅技术经济指标进行分项计算和分析。
1.建筑材料和结构的技术指标：-施工材料使用率：住宅建筑中使用的主要材料包括水泥、砖块、钢筋等。
该指标可以通过计算住宅建筑所使用的材料总量与实际面积的比值得出。
比值越小，表示材料的利用率越高。
-施工材料能源消耗：住宅建筑过程中使用的材料所消耗的能源可以通过计算各种材料的能源消耗量来评估。
例如，水泥的生产过程需要消耗大量的能源，因此，住宅建筑中使用水泥的数量越少，能源消耗越低。
-结构抗震性能：住宅建筑必须具备一定的抗震性能，以保证在地震等自然灾害发生时，能够有效地减少损害和人员伤亡。
该指标可以通过计算住宅建筑的结构刚度和抗震性能系数来评估。
2.能源利用经济指标：-动力设备能耗指标：住宅中常见的动力设备包括电器、空调等，这些设备的能耗量可以通过计算单位时间内的能耗量来评估。
可以通过采用高效的设备和控制系统来降低能耗。
-供暖能效比：对于供暖的住宅建筑来说，供暖设备的能效比是一个重要的指标。
可以通过计算供暖设备消耗的能源与提供的热量之间的比值来评估。
能效比越大，表示供暖设备的能效越高。
-太阳能利用率：太阳能作为一种可再生的能源，被广泛应用于供热和供电等方面。
对于住宅建筑来说，可以通过计算太阳能利用设备的能量转化效率和使用面积来评估太阳能的利用率。
3.环境影响经济指标:-污水处理能力：住宅建筑的污水处理能力是衡量生活污水排放的重要指标。
可以通过计算住宅建筑的人均污水产生量和相应的污水处理设施的处理能力来评估。
综上所述，住宅技术经济指标是评估住宅建筑技术水平和经济效益的重要参考依据。
计算和分析这些指标可以帮助评估住宅建筑的技术要求和经济可行性，为住宅建筑的优化设计和施工提供科学的依据。
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
住宅技术经济指标及计算实例
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住宅经济技术指标及建筑设计总说明
住宅经济技术指标及建筑设计总说明下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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住宅经济指标大全
建筑经济指标大全建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。
容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。
容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。
建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。
例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。
公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。
这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。
公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
（4）建筑物占地面积：以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。
构筑物占地面积以占地轮廓计算，但不包括铁路、道路，围墙及管线。
（5）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
住宅经济指标
住宅经济指标一、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：1、多层砌体住宅：钢筋30KG/m2砼0.3—0.33m3/m22、多层框架钢筋38—42KG/m2砼0.33—0.35m3/m23、小高层11—12层钢筋50—52KG/m2砼0.35m3/m24、高层17—18层钢筋54—60KG/m2砼0.36m3/m25、高层30层H=94米钢筋65—75KG/m2砼0.42—0.47m3/m26、高层酒店式公寓28层H=90米钢筋65—70KG/m2砼0.38—0.42m3/m27、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间以上数据按抗震7度区规则结构设计二、普通多层住宅楼施工预算经济指标1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0.242、模版面积占建筑面积2.2左右3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右4、室内抹灰面积占建筑面积3.8三、施工功效1、一个抹灰工一天抹灰在35平米2、一个砖工一天砌红砖1000—1800块3、一个砖工一天砌空心砖800—1000块4、瓷砖15平米5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天四、基础数据1、混凝土重量2500KG/m32、钢筋每延米重量0.00617*d*d3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m34、石子重量2200KG/m35、一立方米红砖525块左右（分墙厚）6、一立方米空心砖175块左右7、筛一方干净砂需1.3方普通砂转自【大灰狼的空间日志】。
住宅技术经济指标及计算实例
4.0.1 住宅设计应计算下列技术经济指标： ——各功能空间使用面积（m²） ——套内使用面积(m²/ 套) ——套型阳台面积(m²/ 套) ——套型总建筑面积（m²） ——住宅楼总建筑面积（m²）
[要点说明]4.0.1
保留——各功能空间使用面积 套内使用面积 套型阳台面积
取消——住宅标准层总使用面积 住宅标准层总建筑面积 住宅标准层使用面积系数
4.0.3 套内使用面积计算，应符合下列规定：
1、套内使用面积应包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨 房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积
的总和；
2、跃层住宅中的套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计 入套内使用面积；
3、烟囱、通风道、管井等均不计入套内使用面积；
4、套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算；有复合保温 层时，应按复合保温层表面尺寸计算；
计算方法如下：
1、户型各功能空间使用面积 2、套内使用面积 3、套型阳台面积
A户型：
各功能空间使用面积：起居室16.87 m²，厨房5.75 m²， 餐厅6.33 m²，主卧室11.89 m²，次卧室7.7 m²，过 道2.08 m²，卫生间4.98 m²
A户型套内使用面积： 16.87+5.75+6.33+11.89+7.7+2.08+4.98=55.6 m²
2、应以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计 算比值；
3、套型总建筑面积应等于套内使用面积除以计算比值所 得面积，加上套型阳台面积。
[要点说明]4.0.4
住宅楼建筑面积—— 包括 • 本栋住宅楼地上的全部住宅建筑 面积； • 供本栋住宅楼使用的地上机房和设备用房 建筑面积； • 当住宅和其他功能空间处于同一 建筑物内 时，供本栋住宅楼使用的单元门厅和相应 的交通空间建筑面积。
居住区规划中的技术经济指标分析与计算
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二、几个典型经济指标的计算举例
1.住宅平均层数：
2.住宅建筑净密度 3.住宅建筑面积净密度
三、住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度 的控制指标
1.住宅建筑精密度最大控制指标： 平均层数与建筑密度关系密切，是基本数 据，属必要指标。对住宅建筑精密度指标来说， 住宅建筑精密度越大，即住宅建筑基地占地面积 的比重越高。 2.住宅建筑面积净密度（住宅容积率）最大控制指 标 住宅建筑面积净密度是决定居住区居住密 度的重要指标，是一个实用性强、习惯上也是控 制居住区环境质量的重要指标之一，也是必要指 标。
居住区规划中的技术经济指标分析与计算
施浩
一、居住区的技术经济指标包括的内容
Hale Waihona Puke
居住区居住户数、人数。 居住区总建筑面积、住宅总面积。 住宅平均层数。 住宅建筑净密度。 住宅建筑套密度（毛）(净）。 住宅建筑面积毛密度。 住宅建筑面积净密度。 建筑面积毛咪度。 建筑密度。 绿地率。 人口毛密度。 人口净密度。 拆建比。 停车率。 地面停车率。 高层住宅。 中高层住宅。
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住宅技术经济指标及计算实例
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
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小区规划经济指标及案例
⼩区规划经济指标及案例⽬前居住区的技术经济指标⼀般由两部分组成：⼟地平衡及主要技术经济指标。
为综合技术经济指标表，有必要指标和选⽤指标之分。
即反映基本数据和习惯上要直接引⽤的数据为必要指标；习惯上较少采⽤的数据或根据规划需要有可能出现的内容列为可选⽤指标。
居住区⽤地包括住宅⽤地、公共服务设施⽤地（也称公建⽤地）、道路⽤地和公共绿地四项，它们之间存有⼀定的⽐例关系，主要反映⼟地使⽤的合理性与经济性，它们之间的⽐例关系及每⼈平均⽤地⽔平是必要的基本指标。
在规划范围内还包括⼀些与居住区没有直接配套关系的其他⽤地，如外围道路或保留的企事业单位、不能建设的⽤地、城市级公建⽤地、城市⼲道、⾃然村等，这些都不能参与⽤地平衡，否则⽆可⽐性。
但“其他⽤地” 在居住区规划中也必定存在（外围道路），因此它也是⼀个基本指标，居住区⽤地加“其他⽤地”即为居住区规划总⽤地。
反映居住区规模有⽤地、建筑与⼈⼝（户、套）三个⽅⾯内容，除⽤地外，⼈⼝（户、套）、住宅和配建公共服务设施的建筑⾯积及其总量也是基本数据为必要指标。
⾮配套的其他建筑⾯积是或有或⽆，因此，是⼀个可选⽤的指标。
平均层数与住宅建筑密度关系密切，是基本数据，属必要指标，⾼、中⾼层住宅⽐例也是住宅建设中的控制标准属必要指标；⽑密度由于反映居住区⽤地中的总指标，反映了在总体上相对的经济合理性，所以它对开发的经济效益，征地的数量等具有很重要的控制作⽤。
住宅建筑套密度是⼀个⽇渐被⼈认识、重视的指标，在详细规划的实施阶段根据户型的⽐例、标准的要求等去选定住宅类型后，可以通过居住区⽤地、住宅⽤地等基本数据计算；住宅建筑⾯积净密度是与居住区的⽤地条件、建筑⽓候分区、⽇照要求、住宅层数等因素对住宅建设进⾏控制的指标，是⼀个实⽤性强、习惯上也是控制居住区环境质量的重要指标之⼀，属必要指标；建筑⾯积⽑密度是每公顷居住区⽤地内住宅有公建的建筑⾯积之和，它可由居住区⽤地内的总建筑⾯积推算出来。
各类民用建筑技术经济指标（含计算公式）
民用建筑技术经济指标1建筑工程工程量计算速算式 (1)2普通住宅建筑混凝土用量和用钢量 (1)3 普通多层住宅楼施工预算经济指标 (2)4 建筑装饰部分速算工程量指标参考表 (2)5 工业厂房每100m2建筑面积主要工程量指标 (3)6 一般民用建筑每100m2建筑面积主要工程量指标 (3)7 综合楼100m2建筑面积主要工程量指标 (5)8 住宅工程100m2建筑面积主要工程量指标 (7)9 主要材料用量对比 (9)10 施工功效 (9)11 主要工种工作量参考数据 (9)12 体积、密度 (10)13 用砖量 (11)14 常见建筑工程每平方米钢筋含量 (11)15 现浇构件钢筋含量表 (11)16 现浇结构钢筋含量 (13)17 预制构件钢筋含量表 (13)18 预应力构件钢筋含量表 (14)19 零星构件钢筋含量表 (14)20 住宅钢筋含量 (14)21 钢筋含量表 (15)22 构配件混凝土含量表 (18)23 民用建筑不同类型对工程造价影响参数 (18)23.1 不同层数对造价的影响参数表 (18)23.2 建筑外形对造价的影响参数表 (18)22.3 不同平面形式的比较（同规模建筑面积） (18)23.4 不同进深对造价的影响参数表 (18)23.5 不同层高对造价的影响参数表 (18)23.6 不同开间对造价的影响参数表 (19)23.7 不同户内平均居住面积大小对造价的影响参数表 (19)23.8 单元组合不同对造价影响参数表 (19)23.9 不同材质结构层高每增减10cm对造价影响参数表 (19)24 单层工业厂房不同类型对工程造价影响参数 (19)24.1 多跨建筑长度与宽度比例变化对造价的影响参数表 (19)24.2 高度不同对造价的影响参数表 (19)24.3 跨度不同对造价的影响参数表 (19)24.4 面积大小对造价的影响参数表 (19)24.5 平面不同对造价影响参数表 (19)24.6 砖木结构厂房柱距不同的造价比 (20)24.7 跨度、跨数不同的厂房造价比 (20)24.8 单跨、边跨、中跨厂房的造价比（%） (20)24.9 跨数不同对造价的影响参数表 (20)24.10 吊车类型不同对造价的影响参数表 (20)24.11 柱距不同对造价的影响参数表 (20)24.12 跨度不同对柱的造价影响表 (21)24.13 大型厂房各分部所占造价比（%） (21)24.14 中小型厂房各分部所占造价比（%） (21)24.15 天窗、气楼不同的厂房造价比（%） (21)25 地震烈度对土建工程造价的影响 (21)26 不同地耐力对基础工程造价的影响 (21)26.1 独立杯形基础影响系数 (21)26.2 条形基础影响系数 (22)27 不同类型工程造价构成参数 (22)27.1 各种类型工程造价构成参数表 (22)27.2 不同类型工程各分部工程直接费占造价比例 (22)27.3 民用建筑土建工程中建筑与结构造价比 (23)27.4 住宅建筑中各单位工程造价比 (23)27.5 公用建筑中各单位工程造价比 (23)27.6 高级旅馆建筑造价构成比 (23)27.7 高级宾馆、饭店、公寓建筑工程造价比 (24)28 土建工程材料、成品、半成品场内运输及操作损耗包括的内容和范围 (24)28.1 常用损耗率及损耗率系数参考表 (24)28.2 土建工程材料、成品、半成品场内运输及操作损耗率参考表 (25)二二、2009工程造价指标 (32)二三、2008年给排水工程综合指标 (32)二四、2008年强电工程综合指标 (32)二五、2008年弱电工程综合指标 (33)二六、2008年通风空调工程综合指标 (33)二七、2008年消防工程综合指标 (33)二八、2008年燃气工程综合指标 (34)二九、吊顶造价中的一些经验数据 (34)三O、室内设计常用尺寸 (35)1 建筑工程工程量计算速算式序号 项目内容单位 计算式备注1 基础 平房 m 3 (A ÷n)×0.40 楼房 m 3 (A ÷n)×0.302 挖地槽 工业 m3 A ×0.35民用 m3A ×0.50 3 基础砌筑 综合 m 3 A ×0.20 4 砖墙 平房 m3A ×0.60楼房 m 3 A ×0.50 5 墙基防潮 m 2 A ×0.156 楼板及屋面 瓦屋面 m 3 [(n-1)×A ÷n]]×0.15 平屋面 m 3 A ×0.157 木屋架m 3(A ÷n)×0.03 8 屋面 不带女儿墙 m 2 (A ÷n)×1.00 带妇女儿墙 m 2 (A ÷n)×1.05 9 天棚 每层 m 2 (A ÷n)×0.8510 地坪 每层 m 2 (A ÷n)×0.85 墙厚度1B 11 窗 民用 m 2 A ×0.16 工业 m 2 A ×0.25 12 门 民用 m2 A ×0.28 工业 m 2 A ×0.028 13 窗台板 m 2 窗面积×0.06 14 内部装饰 m 2 A ×2.00 15 外部装饰m 2 A ×1.00 16 大型钢筋砼空心板 m 3 A ×0.07 17 预制屋面板 m 3 (A ÷n)×0.021 18 屋架梁 m3A ×0.062 19 预制小梁 m 3 A ×0.018 20 钢筋砼框架柱 工业 m 3 A ×0.12 21 钢筋砼有梁板 工业 m 3 A ×0.186 22钢筋砼构造柱 民用m 3A ×0.018注：此方法仅适用于一般的工业与民用建筑工程中的土建部分。
某住宅小区技术标
某住宅小区技术标1. 引言某住宅小区作为一个现代化的居住区域，需要借助先进的技术标准来确保居民的安全、舒适和便利。
本文将介绍某住宅小区的技术标准，包括通信网络、智能化设备、绿色环保等方面的要求。
2. 通信网络为了满足居民对高速、稳定的网络连接的需求，某住宅小区要求在建设过程中应配备光纤到户的通信网络。
具体要求如下：•网络带宽：每户至少提供100Mbps的上行和下行带宽，以满足居民的高速网络需求。
•网络稳定性：网络系统应保证稳定运行，避免网络延迟和断网现象的发生，最大程度地满足居民的日常需求。
•网络安全：网络设备应具备防火墙、入侵检测系统等安全措施，保护居民的网络安全和隐私。
3. 智能化设备某住宅小区要求在建设和装修过程中引入智能化设备，提高居住的便利性和舒适度。
以下是对某住宅小区智能化设备的要求：•家庭智能设备：每户应配备智能门锁、智能照明系统、智能空调系统等智能化设备，方便居民的生活管理。
•社区智能设备：小区内应配备智能停车场管理系统、智能门禁系统、智能监控系统等设备，提高小区的管理效率和安全性。
•智能化管理平台：小区应建立一个智能化管理平台，通过云计算和大数据分析等技术，对小区的设备和资源进行智能化管理。
4. 绿色环保为了建设一个绿色环保的住宅小区，某住宅小区要求引入环保设计和建筑材料。
以下是对某住宅小区绿色环保方面的要求：•节能设备：小区内的公共设施和设备应具备节能的特点，例如LED照明系统、太阳能热水器等。
•绿化覆盖：小区内应建设绿化景观，包括绿化带、花坛、草坪等，提供良好的生态环境和空气质量。
•水资源管理：小区应建立雨水收集系统、节水设备等，实现水资源的合理利用和管理。
•垃圾处理：小区内应提供垃圾分类和处理设施，达到垃圾减量和资源回收的目标。
5. 总结通过引入先进的通信网络、智能化设备和绿色环保措施，某住宅小区将实现居民生活的便利化、舒适化和环境友好化。
这些技术标准不仅提高了居民的生活质量，也展示了某住宅小区对于科技创新和环保的关注。
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计算方法如下： 1、户型各功能空间使用面积 2、套内使用面积 3、套型阳台面积
A户型：
各功能空间使用面积：起居室32.06 m²，餐厅22.55 m²， 主 卧室22.91 m²，主卧卫生间6.69 m²，过道2.41 m²， 次卧室15.05 m²，书房16 m²，厨房8.12 m²，卫生间 5.42 m²
4.0.3 套内使用面积计算，应符合下列规定：
1、套内使用面积应包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨 房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积
的总和；
2、跃层住宅中的套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计 入套内使用面积；
3、烟囱、通风道、管井等均不计入套内使用面积；
4、套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算；有复合保温 层时，应按复合保温层表面尺寸计算；
修改——套型建筑面积改为套型总建筑面积
增加——住宅楼总建筑面积。
4.0.2 住宅设计应计算下列技术经济指标
1、 各功能空间使用面积应等于各功能空间墙体内表面所围 合的水平投影面积；
2、套内使用面积应等于套内各功能空间使用面积之和；
3、套型阳台面积应等于套内各阳台的面积之和；阳台的面积均应按其结 构底板投影净面积的一半计算；
2、当住宅和处于同一建筑物内时，应将住宅部分的层数 与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数。当建筑中 有一层或若干层的层高大于3.00m时，应对大于 3.00m 的所有楼层按其高度总合除以3.00m进行层 数折算，余数小于1.50m时，多出部分不应计入建 筑层数，余数大于或等于1.5m时，多出部分应按一 层计算；
6 、计算比值
= 住宅楼各户型总套内使用面积/住宅楼建筑面积；
即：8675.82/12731.31=0.68
7、套型总建筑面积
= 户型套内使用面积/计算比值＋户型套型阳台面积
A户型套型总建筑面积：131.21/0.68 +5.54 = 198.5m² B户型套型总建筑面积： 95.17/0.68 +3.12 = 143.08m² C户型套型总建筑面积： 56.98/0.68 +3.14 = 86.93m² D户型套型总建筑面积： 67.42/0.68 +4.5 = 103.65m²
8、住宅楼总建筑面积
= A户型套型总建筑面积×A户型套型总数 + B户型套型总建筑面积×B户型套型总数 + C户型套型总建筑面积×C户型套型总数 + D户型套型总建筑面积×D户型套型总数 + E户型套型总建筑面积×E户型套型总数 + F户型套型总建筑面积×F户型套型总数 + G户型套型总建筑面积×G户型套型总数
2、应以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计 算比值；
3、套型总建筑面积应等于套内使用面积除以计算比值所 得面积，加上套型阳台面积。
[要点说明]4.0.4
住宅楼建筑面积—— 包括 • 本栋住宅楼地上的全部住宅建筑 面积； • 供本栋住宅楼使用的地上机房和设备用房 建筑面积； • 当住宅和其他功能空间处于同一 建筑物内 时，供本栋住宅楼使用的单元门厅和相应 的交通空间建筑面积。
B户型套型阳台面积：2.54 m²
C户型
各功能空间使用面积略 C户型套内使用面积：45.63 m²
C户型套型阳台面积：2.42 m²
D户型
各功能空间使用面积略 D户型套内使用面积：86.62 m² D户型套型阳台面积：6.3 m²
E户型
各功能空间使用面积略 E户型套内使用面积：142.1m² E户型套型阳台面积：6.2m²
2、计算户型套内使用面积(套内各功能空间使用面积之和) A1、A2、A3┈┈；
（A1、A2、A3表示不同的户型编号
3、计算户型套型阳台面积(套内各阳台的面积之和) B1、B2、B3┈┈；
（B1、B2、B3表示不同的户型编号）
4、计算住宅楼建筑面积C；
5、计算住宅楼各户型总套内使用面积S： S= A1×Z1＋A2×Z2＋A3×Z3 ┈┈ （Z1、Z2、Z3表示不同的户型套型总数）
A
B
C
D
E
F
55.6×46+55.17×46+45.63×18+86.62×2+142.1+132.25
G
+44.21=6408.56 m²
6、计算比值
= 住宅楼各户型总套内使用面积/住宅楼建筑面积；
即：6408.56/10174.75=0.63
7、套型总建筑面积
= 户型套内使用面积/计算比值＋户型套型阳台面积
计算方法如下：
1、户型各功能空间使用面积 2、套内使用面积 3、套型阳台面积
A户型：
各功能空间使用面积：起居室16.87 m²，厨房5.75 m²， 餐厅6.33 m²，主卧室11.89 m²，次卧室7.7 m²，过道 2.08 m²，卫生间4.98 m²
A户型套内使用面积： 16.87+5.75+6.33+11.89+7.7+2.08+4.98=55.6 m²
6、计算比值K： K=S/ C 住宅楼各户型总套内使用面积/住宅楼建筑面积；
7、计算各户型套型总建筑面积Di： Di= Ai/ K＋Bi 户型套内使用面积/计算比值＋户型套型阳台面积；
8、计算住宅楼总建筑面积F： F=∑Di×Zi 各户型套型总建筑面积×各户型套型总数
举例 以高层住宅楼，底商住宅楼两种类型为例。
A户型套型总建筑面积： 55.6/0.63 +3.36 = 91.61m² B户型套型总建筑面积： 55.17/0.63 +2.54 = 90.11m² C户型套型总建筑面积： 45.63/0.63 +2.42 = 74.85m² D户型套型总建筑面积： 86.62/0.63 +6.3 = 143.79m² E户型套型总建筑面积： 142.1/0.63 +6.2 = 231.76m² F户型套型总建筑面积： 132.25/0.63 +8.26 = 218.18m² G户型套型总建筑面积： 44.21/0.63 +2.88 = 73.05m²
5、利用坡屋顶内的空间时，屋面板下表面与楼板地面的净 高低于1.2m的空间不应计算使用面积，净高在1.2m～ 2.10m 的空间应按1/2计算使用面积，净高超过2.10m
的 空间应全部计入套内使用面积；坡屋顶无结构顶层楼 板，不能利用坡屋顶空间时不应计算其使用面积；
6、坡屋顶内的使用面积应列入套内使用面积中。
4、套型总建筑面积应等于套内使用面积、相应的建筑面积和 套型阳台 面积之和；
5、住宅楼总建筑面积应等于全楼各套型总建筑面积之和。
[要点说明]4.0.2
明确规定套型阳台面积的计算方法：无论阳台为 凹阳台、 凸阳台、封闭阳台和不封闭阳台均按其 结构底板投影净面积的一半计算。
“套型总建筑面积”不同于原规范中的“套型建 筑面积”，套型总建筑面积反映的是整栋楼的计 算结果，套型建筑面积反映的是标准层的计算结 果。
3、层数小于2.20m的架空层和设备层不应计入自然层数； 4、高出室外设计地面小于2.20m的半地下室不应计入地上
自然层数。
[要点说明]4.0.5
与相关规范的衔接：
《建筑设计防火规范》 《住宅建筑规范》 《房产车辆规范 第1单元：房产测量规定》
住宅的技术经济指标计算方法
计算顺序
1、计算户型各功能空间使用面积；
F户型
各功能空间使用面积略 F户型套内使用面积：132.25 m² F户型套型阳台面积：8.26m²
G户型
各功能空间使用面积略 G户型套内使用面积：44.21m² G户型层建筑面积+二～十八层建筑面积+十九～二十四层建筑 面积+屋顶层建筑面积
即：
4 技术经济指标计算
4.0.1 住宅设计应计算下列技术经济指标： ——各功能空间使用面积（m²） ——套内使用面积(m²/ 套) ——套型阳台面积(m²/ 套) ——套型总建筑面积（m²） ——住宅楼总建筑面积（m²）
[要点说明]4.0.1
保留——各功能空间使用面积 套内使用面积 套型阳台面积
取消——住宅标准层总使用面积 住宅标准层总建筑面积 住宅标准层使用面积系数
8、住宅楼总建筑面积
= A户型套型总建筑面积×A户型套型总数 + B户型套型总建筑面积×B户型套型总数 + C户型套型总建筑面积×C户型套型总数 + D户型套型总建筑面积×D户型套型总数
即
184.04+108.82+684.92×18+109.89=12731.31 m²
5、全楼各户型总套内使用面积
= A户型套内使用面积×A户型套型总数 + B户型套内使用面积×B户型套型总数 + C户型套内使用面积×C户型套型总数 + D户型套内使用面积×D户型套型总数
即： 131.21×36（95.17+56.98+67.42）×18=8675.82m²
1、高层住宅楼
该住宅楼共24层，全部为住宅。各层建筑面积如下： 首层建筑面积 446.48 m² 二～十八层每层建筑面积 418.39 m² 十九～二十四层每层建筑面积417.97 m² 屋顶层建筑面积（电梯机房和楼梯间建筑面积之和） 112.5 m²
该楼住宅A户型总计46户 B户型总计46户 C户型总计18户 D户型总计2户 F户型1户 E户型1户 G户型1户
即：91.61×46+90.11×46+74.85×18+143.79×2+231.76
+218.18+73.03=10516.99 m²