合同实务常见纠纷问答精选

合同实务常见纠纷问答精选【实务问题1】弱势方如何在解除权条款上争取主动权？弱势方如果没办法在商务条款上有斡旋空间，在违约责任条款和合同解除权的设计上如何争取到主动权？高云答：违约责任条款，尽量争取降低赔偿金额，要么风险封顶，赔偿金额最多不超过合同金额的百分多少。

要么增加前提，尽量压缩对方任意使用合同解除权的空间，规定对方认定我方违约时应当先行通知纠正，我方如无正当理由拒不改正，对方才可解除合同。

【实务问题2】如果承租方总是拖欠租金，出租方如何解除合同？如果承租方多次迟延支付租金，出租方是否可以解除合同？如果每次后来都支付了，出租方是否可以解除合同？高云答：呵呵，既然这么在意解除合同，为什么不在合同当中约定解除条款呢？合同解除权，分约定或法定两种，前者要看合同具体约定；后者看法律规定。

司法实践当中，法定解除权的行使，我记得最高院的规定是至少两个月的延期付款期，以及书面催促。

在我看来，业主最重要的目的不是解除合同，而是要惩罚承租方总是不守信的行为，承租方总是拖欠租金，你就总是扣罚他的押金，然后要求他及时补足就好了。

相信扣罚的押金能够填补你们受伤的心灵。

如果对方后续不补押金，就视为他构成实质性违约，你们解除合同就有了充足依据了。

【实务问题3】约定解除权与形成权的关系租赁合同或者其他类型合同中经常出现“甲方有权提前30天书面通知乙方后即可解除合同”之类的合同解除权约定。

我看过一些权威和专家主张，合同解除权在法理上属于形成权，而形成权是不能附条件。

此处关于单方解除权附了条件，还能够成立吗？高云答：法理说，所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利，为了保护权利相对人的预期，形成权不能附条件或期限。

而提出当中提出的甲方在某种情况下可以单方宣布解除合同的约定，按照法理确实属于形成权一种。

那么，为什么处于保护权利相对人，合同解除权就不能附条件呢？恐怕１０位法学教授，会给你１０种不同的答案，但如果不附条件，恐怕合同解除权条款就形同虚设了。

《民法典》查不到什么有约定解除权不使能附条件或期限的禁止性规定，反而写明只要双方协商一致即可。

所以，形成权不能附条件或期限这个限制，多数只是因为法律逻辑存在矛盾导致法学教授也没法理清所致。

合同实务当中，我们完全可以撇开法理争论，依据《民法典》关于合同解除权的法律规定行事就好，相信法学教授们最终一定能够给出一个自圆其说的答案的。

【实务问题4】租户跑路，出租方希望单方收回租赁房屋，如何操作？租户向我业主发出房屋租赁合同解除通知，告知其单方决定自下月退租，请我方去验收房屋，我方没有签收通知也没有去验收房屋。

租户自行搬走且拿着房屋钥匙。

请问教练：租户以其行为明确表明了其不再履行租赁合同，我方是否有必要向乙方发送《解除合同通知》后，才能重新将房屋出租？是否应当通过诉讼解决问题？高云答：孙子兵法有云，攻心为上，攻城为下，诉讼是双方关系破裂后走的最后一步，按照你介绍的情况，这个项目远不用走到法庭上。

对方心里其实应该知道自己构成违约，这个害怕你追究责任的心理，就是推动对方按照你的意愿行动的诱饵。

你告知对方，要解除合同可以，需要按照你们公司流程发起申请，步骤如下：第一步，发一份《退租申请书》模板给租户，当中写明，某某公司已经在某年某月某日退出租赁房屋，房屋里面剩余物品均为某某公司的废弃物，可由业主无条件处理，房屋钥匙现由某某公司保管，可以随时交还给我方。

第二，收到租户签署的《退租申请书》后，你方即可正式向租户发出《解除合同通知书》，明确告知租户，你提前退租已经构成实质违约，因此我方决定自２月１日起主动解除租赁合同，罚没你的押金，并且说明，鉴于你方已经书面说明房子已经腾空，房内剩余物资均为你方废弃物，因此我方自即日起收回该租赁房屋自行处理。

第三，撬锁入屋，清理租赁房屋，期间全程录音录像，加上有租户签署的《退租申请书》证明在前，就不怕乙方说什么租赁房屋里面有金子等贵重物品，发生丢失等问题。

第四，起诉租户，要求法院确认其违约，赔偿违约金，不提罚没你押金的事。

由于你有铁证在手，不怕租户跑路或赖账。

【实务问题5】厂房租赁合同，乙方违章建设，甲方如何解除？甲方为出租方、乙方为承租方，双方2016年签订一份《厂房租赁合同》，双方对于装修有明确限制。

合同签订后，乙方逾期支付租金，同时在未征得甲方同意的前提下，擅自在一侧墙面挖了门洞。

但合同中涉及约定解除的只有逾期支付一种，现甲方欲起诉解除合同可否？高云答：解除合同有约定和法定解除权两种，约定解除权看合同如何约定，按你的说法应该是没有的。

那你就可以看看可否运用法定解除权，法定解除权的含义是对方存在严重违约行为，导致一方合同目的无法实现，你方可以在合同当中找出相应条款，主张说你方出租房子目的之一就是确保房子建筑结构安全，按期收到租金，而对方擅自破坏房屋结构，逾期支付租金，已经构成严重违约。

然后，你方还应当向对方多次发出书面催促，要求对方改正，如果对方拒绝的，你方就可以按照法定解除权，向对方发出合同解除通知，宣布解除合同了。

【实务问题6】租赁期间房屋转让给新业主，合同到期后新业主通知租金加倍，如何应对？甲将房屋出租给乙举办学校，租赁期内甲将房屋转让给丙，乙知晓后继续向丙缴纳租金。

租赁合同到期，乙丙没有及时续签新租约，但乙方按照原定标准继续向丙交租，丙没有反对。

而且乙方经丙同意，对租赁房屋进行了新装修。

现在，丙突然告知乙，要求要么租金涨两倍，要么不租。

如果乙不接受就停水停电。

请问教练你会怎么做？高云答：谈判成功的关键因素是各自手里筹码有多少。

对方的筹码是什么？新业主是看死你学校跑不了，多难接受的租金条款都要接受。

你的筹码是什么？第一，既然丙方已经同意你方对房屋进行装修（你要确定有证据能够证明才行），现在又突然加租，法律和情理上说不过去。

第二，你实际占有这个场地，学校注册地址应该也在这里，你不主动迁址的话，其他人很难注册。

第三，如果停水停电，在校学生的正常学习秩序会受到影响，酿成社会事件（当然，假如你的所谓学校只是一些小型补习社之类的，这个筹码就不存在）。

所以对策是：1.学校是微利行业，两倍租金太过分，学校承担不起，你要我走可以，要赔偿我的损失，包括装修和搬迁场地等费用。

2.如果你停水停电，影响学校正常教学秩序，损害学生合法利益的话，一旦触发学生去教育局、政府上访，业主会受到政府追责，这个后果请业主自己想清楚了。

3.去寻找其他临时性的教学场所，而且将场所资料发给对方看，告诉对方，如果这里实在待不下去，我就会将学生安排到其他地方，教学秩序不会因此受到影响，但是我的学校注册地址坚持不迁移，并且投诉到工商局和教育局等，即使你将场地另租其他人也注册不了，也会影响你的新租约。

【实务问题7】民间借贷案件，借款人和收款人不是同一人，如何诉讼能够实现利益最大化？民间借贷关系，A个人借钱给Ｂ个人，双方约定A根据Ｂ的指示把借款打给了C。

此后，由于Ｂ一直没有付息还款，A打算起诉，请问如何主张才能使Ａ的利益最大？高云答：最好的诉讼方案是将Ｂ、Ｃ一锅端，也就是同时起诉B/C。

诉讼事实描述就是Ｂ、Ｃ共同向Ａ借钱，Ｂ写借条，Ｃ实际收款。

同时起诉两人连带构成借款关系的好处是无论法官怎么判，反正Ａ、Ｃ至少有一个是借款人，跑不掉责任。

如果发现Ｂ的偿债能力强，就用力收集Ｂ指示付款给Ｃ的证据（微信往来记录、电话录音等），提交这些证据，就能推动法院最终判决Ｂ承担还款责任。

如果发现Ｃ的偿债能力强，就不收集上述证据，仅仅口说Ｂ、Ｃ口头答应共同借款，共同还款。

因为Ａ没有证据证明Ｂ、Ｃ有说过上面的话，所以法院多数会判决驳回Ａ对Ｂ的诉讼请求，但同时会判决Ｃ向Ａ承担还款责任，这样更有利于A实现债权。

【实务问题8】双方合作经营门店，一方私吞收益拒绝分配，如何主张取回？甲与乙签署合作协议，约定乙方出资3万享有甲独资成立的Ａ公司50%股权。

后来，甲把公司门店和个人账户都交给乙，乙通过甲个人账户收取营业款42万元，然后转账至自己账户，拒绝返还。

甲以A公司名义起诉至法院，要求乙方返还款项，法院判决A公司败诉，理由是A公司与乙方之间不存在合伙关系(原告证据系甲方与乙方)，款项不是Ａ收的，乙不是Ａ的员工。

A公司上诉后因听从律师提议撤诉。

请问甲或A应如何救济？高云答：第一个负责办理起诉的律师，很明显对案件不上心，连案件事实、证据和法律关系都没有搞清楚。

合作协议是在甲乙之间签订，收转款行为是在甲乙之间发生，从合同到履行，与Ａ公司有毛线关系？用Ａ公司作为主体起诉明显是个笑话。

在广东的话，估计连案件都立不上。

法院判决完全正确啊。

第二个建议撤诉的律师是对的，此案当中核心是乙从甲账户上划走了钱，这是核心事实，铁一般的事实，乙方无法抵赖，甲以乙不当得利为由起诉就好。

【实务问题9】客户不告诉具体信息就要求匆忙起草合同，怎么办有些客户只谈了价格、数量等部分最基本的内容，没有更多信息，就让律师按照一般做法起草合同，但如果真的按照客户想法交付了合同文稿，一旦双方将来履行合同出现问题，客户又会反过来认为是律师起草合同不够好所致，面对这些情况，我们应该如何灵活处理？高云答：对于此类不尊重律师劳动价值的客户，我通常会好好教育他的。

第一，我会告诉他，合同格式文本你可以找普通律师要，或者自己上百度自己找找就有了，还不用花钱。

第二，我明白你内心的真正意图，是希望有一个明确的谈判思路。

所以合同文稿写给你也没用，你看不明白的。

如果觉得这个客户有争取的必要，就会进一步告诉他，此类项目通常要确定若干个问题，第三，让客户像学生一样，逐字逐句记下我说的内容。

告诉他，先按你的思路谈清楚了，解决好商业部分的问题，律师再接手开始写合同，一份漂亮完善的合同就出现了。

相信这样说完之后，你在客户心目当中的形象，瞬间高大上起来了。

只要客户对你产生的信任感和认可你的专业性，委托就是很自然的事情了。

【实务问题10】如何约定投资入股的具体操作方案？甲乙双方合作项目，乙公司入股甲公司下属子公司，甲乙双方方分别占股25%和65%，还有10％留给投资方。

具体操作方案有两种：方案一，先对目标公司进行股权变更，将甲乙方按30%和70%的比例固定下来，等找到投资人后，项目公司增资扩股，甲乙方股权同比进行稀释。

方案二：甲乙双方先确定项目公司股权比例，但不马上进行股权变更，等找到投资人再一起变更。

乙方希望选择方案二，请问作为律师，如何分析两个方案利弊？高云答：方案一对甲方好处大一些，因为是甲乙双方先登记，结成名正言顺的夫妻，甲方固然没法脚踏两只船，但对乙方约束更大，因为乙方对目标公司还不了解，很难确定项目前景和目标公司有无隐形债务之类的，先登记结婚。

如果这个项目是坑，乙方就算是一脚踩进去了。

方案二对乙方好处多一些。

因为双方是先同居，找到金主爸爸之后再结婚。