四种社区商业规划设计的重点

四种社区商业规划设计的重点

城市商业分为三个层级，即城市商业中心、区域商业中心、社区商业中心。而社区商业又分为四个层次：社区购物中心、邻里购物中心、商业街、底商、会所。
一、社区商业购物中心
社区商业购物中心在规划设计过程中，要考虑几个重点：
第一，业态组合及布局。
即用哪些商业业态，是由专业店、百货店、大卖场、品牌店、便利店组成，还是由什么来组成，它的布局是一楼放什么，二楼放什么，三楼放什么，四楼放什么，东边放什么，西边放什么，这叫商业的业态组合和分布。
第二，功能组合和分布。
业态是商业零售业态，而功能不同，社区商业有五种功能，九种业态，五种功能包括社区服务的银行、邮政、超市、百货、专业店、餐饮、快餐、中餐、美容、健身、网吧等等，那么这叫功能组合及分布。
第三，外部车流和物流交通。
因为购物中心的物流量比较大，车流量比较大，所以我们一定要充分考虑它的外部车流和物流交通，因为大量的物流，包括营业所需要的物品，包括每天的垃圾处理，包括每天的销售货物，都要把物流中心考虑充分。
第四，内部的人流、物流的立体交通。
假设一个商业物业有五层楼，那么五楼我们把它做成餐饮，B1做停车场，那么四楼这块做成电影院，另外还做美容健身，假设说是这样一个情况，那么电影院也好，餐饮也好，美容健身也好，这剩下的一部分我们称之为购物，这几种功能首先在物流方面要求是不一样的。第二个大家要注意，叫时间要求也不一样。我们说餐饮可能吃到晚上九点钟、十点钟就完了，但如果是卡拉OK呢，那就可能到凌晨两点。
我们曾经在某城市遇到一个开发商，他在八楼做洗浴，什么都想得好，唯一没有想到的就是垂直交通，就是电梯要放在哪个位置，这是要单独进行管理的。
所以这种密布的人流和物流的立体交通，它不仅要解决一个交通动线的问题，更重要的是要解决交通时间和空间的控制问题。因为各种不同的业态的消费时间不同，有的晚上六点钟要关门，有的晚上九点要关门，有的晚上十二点要关门，有的整晚通宵，你不能设定一个出入口，所以这些问题都是我们一定要了解、一定要设计好的。
第五，设备选型、位置安放及空间分区。
不同的卖场，要乘不同的坡梯，如果要做百货，就不需要做坡梯，做扶梯就可以了，所以不同的分区和功能对设备选型不一样，它不能共用，不能通用，但是又不能重复浪费，所以设备选型、位置安放及空间分区我们要选择好。
第六，电器能源配置、区位及分区控制。
因为不同的功能、

不同的业态、不同经营商户的营业时间不一样，利益不一样，费用成本不一样，所以我们要做一个合理的分区配置，不能统一收费用，要保证空调、电源的开关自如，电梯费用的合理分摊。
第七，消防规范和商业规范的有效统一。
在现代商业中，有很多商业物业是讲究了技术规范和消防规范，而没有讲究商业规范。
我们来重点讲一下消防规范和商业规范。我们重点讲两个问题：
1、商业规范和消防规范中间常突出一个消防梯的问题。比如卖场中会经常出现消防梯放置不合理的现象，单从建筑设计和消防规范来讲，可能是符合要求的，50米远必须要有消防梯，人站在任何位置到消防梯口50米远，否则过不了关。但消防梯在商业消防和规范中来讲的话，它的动线破坏非常大。
2、消防分区。消防分区按照消防规范来讲4千平米必须要有一个分区，比如教室一拉就变成一个消防分区了吗？不能。这样划分的话商业就有问题了，上面是门，这边过不去，消防分区一定要跟商业分区有机的统一。比如说这是通道，我们可能随着这旁边或者这旁边过来，它不能在通道正中间过来，否则的话通道没用，转向门是不能做通道的，大家会非常清楚。还有这个经营要五千平米，这个要三千平米，这样四千平米一分，大家想想他分得简单，我这边可能一个五千平米的地方还要割出来一千平米，麻烦很多。所以我们说在商业里面消防分区一定是可以统一的。
二、社区商业街
第一，功能定位及分布。
社区商业街也有一个定位的问题，社区商业的定位一定要根据市场的实际需求确定，绝对不能盲目定位。
第二，长度、宽度和高度。
我们中国现在有几千条商业街，但是成活的商业街可能就很少。那么商业街为什么有很多死掉了呢，我们认为主要是因为前期定位规划有问题，当然也可能是因为它整个设计本身就有问题。那么商业街的长度多少合适呢，有人说要做最长的商业街、步行街，这可能是不可能的，如果步行商业街为620米、630米就可以的，再长以后可能就不行。我们还有很多商业街做成一楼二楼三楼，三楼做什么呢？因为做三楼四楼很难经营，商业街层高太高了就麻烦，可能高层都闲置了，都在那儿放货物了，或者在那儿住人了。门脸本身就20多平米一个，楼梯上不去，还没有垂直交通，所以楼上就没有人去，所以商业街不是做的越高越好。
商业街的宽度，当然我们讲的是步行街，我们看有很多商业街为什么活不起来呢？太宽了，30米，你逛了这边逛不了那边，你逛了那边逛不了这边，商业街应该能看到这边，也能看到那边。为什么原来北京的

秀水街非常火呢，秀水街进去了以后，店铺小，挂满了货物，左手右手差不多都能摸到货物，如果你参与商业街设计的话，50米宽，30米宽，这个商业街一定要死掉，为什么死掉呢？你逛了这边不可能逛那边。所以商业街的宽度要有一个合理的控制，根据商业街的这种形态，比如说餐饮一条街，它不是步行的，叫品牌一条街，叫休闲一条街，或者说叫综合服务一条街，那么这条街根据不同的定位，可以决定它通车不通车，是步行还是通车，根据它的定位设计层高，是做一层两层三层，还是就做一层，还是做两层。你还要算它的宽度，是要把左边照顾到，右边照顾到，前边照顾到，后边照顾到，还是说就顾一面，那么这些问题都是我们要设计好的。
第三，人流、车流和物流导向。
因为是商业街，特别是餐饮商业街的话就有很多车流和物流，天天买菜，处理垃圾，人要来这儿吃饭，车辆的停放，那么这些问题一定要设计好。
第四，外部交通和内部垂直。
第五，社区商业街的重点。
1、能源配套及分区控制
2、店铺的空间结构、面宽进深比设计
商业街根据不同的用途，它的层高是不一样的，比如餐饮和服装是不一样的。另外我们看到很多商业街很窄，也就是说面宽和进深不成比例，我们一个铺面要做到合理使用，最高做到1：2就可以了，面宽为1，进深为2，如果说1：4，就变成一个胡同了。我们认为商业街面宽和进深比要有合理的控制。
3、街区景观设计
4、店面的外观形象规划
店面的外观形象要统一规划，前期要预留，哪个地方做广告牌，哪个地方做电招，都要预留。在80年代到90年代初的时候，每个住宅外面的空调都是随意挂的，导致这个楼里面空调机位左边一个，右边一个，东边一个，西边一个，高一个，低一个，现在我们做住宅，都统一预留了一个空调机位，整整齐齐，一条线下来，甚至还可以把它掩藏起来，这个物业就会很好看，社区的品质也就提高了很多。因此在做商业街的过程中，应该把每个物业的店面、今后的招牌都前期做一个规划和预留，在出售或者出租的时候，再合理的约定。当然我们不排除个性化，但是个性化并不是杂乱无章，所以我们认为个性和规范要统一。
三、社区商业的底商
目前在中国有很多开发商做社区商业，是很随意的，或者说自觉和不自觉的做了很多底商，那么这些底商在设计过程中要注意哪些问题呢？
第一，对住宅的影响：经营功能、交通组织、管理方式。
1、经营功能
我们做一个社区商业，如果说要做底商，就一定要考虑到对住宅的影响，包括经营功能。当然现在北京政府规定的非常

明确，住宅下面是不能做餐饮的。所以如果说住宅下面要做餐饮，国家法律和政策是不允许的。那么挑这块出来做裙楼，它和主楼之间的结构、交通，还有噪音，这些方面的影响我们一定要考虑到，也就是说经营功能，这是我们在做底商的时候需要考虑的。这是北京，当然其他的城市基本上现在不再做限制了。所以我们想北京已经有这个政策了，其他的城市可能也会有这个政策。所以我们要考虑到一个城市的社区，商业的经营功能，要和这个城市的相关政策要符合，要和社区居民的整个生活品质的需求相吻合。
商业是一把双刃剑，做好了肯定为住宅部分加分，但是做不好，也肯定为住宅部分减分。
2、交通组织
一个社区中要保证汽车来往自如，还要考虑这个社区的生活品质怎么样，安全怎么样，出行的便利性怎么样，等等。那么这些问题社区的底商也同样要考虑，一定要考虑到城市交通和社区交通之间的关系。
3、管理方式
如果社区底商的规模偏大，我们认为一定要有专业的管理团队来管理这个底商，否则的话底商对社区物业的影响会很大。那么从国内目前的情况来看，社区底商一般交给物业公司管理，即交给物业管理中心来管理。我们都知道这些物业管理单位是管社区的保卫、保洁、绿化的，是收水、电、煤气费用的，以及物业基本的维护，那么还包括车辆的基本安全。因此它是不懂商业管理的。如果开发商把这部分职能给物业公司来管理的话，他们是管不好的，当然如果只有几家店铺是无所谓的，底商面积小、规模小都是无所谓的，但是底商规模大了怎么办呢？底商并不是简单卖的问题，我们首先要解决商业的问题，首先要解决商业要做什么。社区商业的底商首先是想到做小区，临街的部分可以做商铺，把它留出来，最后的结果是想做什么，临时决定，没有依据。很多开发商在前期并没有周到的考虑这方面的问题，导致了后期要重新解决这些问题，但已经晚了。所以我们说底商要解决的首要问题就是对住宅部分的影响，要解决它的经营功能，它的交通组织和管理模式。
第二个功能和业态控制。
底商的面积到底做多大合适？过大过小都不好，因此底商的商业规模要和整个社区的规模保持一致。合理的控制规模，合理的控制业态，合理的控制功能，合理的控制面积，我们认为这是做好底商的基础条件。
国美第一城是非常有实力的，它的广告在北京现在做得最大，路边到处都是它的路牌广告，它的电视广告、报纸广告也都是围绕这个商业街来做的，但现在国美第一城住宅不做了，就是因为贪大，不能很好的控制它的功

能、它的业态、它的规模而导致的结果。
第三，面宽、进深比设计。
当然底商也要解决一个问题，就是面宽、进深比的问题。如果面宽太窄，进深太深，这个店没办法做。
第四，楼层和高度控制。
所谓底商的层高，不能跟住宅一样的高度，但是它也不是无限高，也不是做两层、三层、五层，越高越好，我认为底商在层高方面要根据功能定义，比如零售有零售层高，起码要作到十米八米还是可以的。底商不同于商场，它有一个功能共享，垂直交通，从这个店底下到楼上去，楼上基本上没法用，除了餐馆、美容、按摩还是可以用的，但还是不方便，所以我们认为底商做两层是基本可以的，最高功能不能超过三层，否则的话就可能过大，很难经营。
第五，店面形象规划。
底商的店面形象应该说是非常重要的，因为底商和住宅是连为一体的。
比如商业街可以有住宅，可以没有住宅，但是底商不同，上面一定是住宅，这就是我们讲到的商业街和底商的区别，即商业街可以上面没有住宅，它也可以上面是有住宅的，是一条商业经营的街区，街道。而底商上面必须是有住宅的，没有住宅不叫底商，它们之间还是有很大区别的。我们有很多项目，社区，商业，都是属于底商的范畴。那么既然是底商范畴，底商和住宅的关系就更为密切，在设计过程中就必须充分的考虑它的外观形象，它和主楼之间的关系。底商的外观形象、店面形象对住宅的影响会非常大，有很多人买住宅的时候不愿意买底商。所以我们做社区商业的时候一定要注意这方面的问题。
四、社区会所
现在只要大家做住宅小区的开发就必然要做会所。会所严格说是满足小区密度的配套和消费的需求的，是解决社区密度和配套的问题的，所以我们认为一个住宅小区的会所是很重要的，但是如果会所牵涉的投资量过大，面积过大，精力过大，今后的麻烦也就会很大，那么会所应该怎么做，做在哪儿，做多大的体量。这就是我们要解决的首要问题。
第一，位置规划。
现在我们绝大部分小区的会所都做在小区正中间，但是这是不是对的呢？根据调查中国90%以上的会所是亏损的，为什么亏损呢？是因为会所规模过大，多的要建一万平米、两万平米，小的也要建一两千平米，这么大一个规模，又做在社区里面，对外是封闭的，这样没有消费群体的话，怎么支撑下去呢？那么在这种情况下我们的建议是会所和社区商业合二为一，它对内是会所，对外是一个社区商业。它可以做一个社区公共的商业消费的场所，这样在功能配套方面它可以更全，开发商也可以针对社区的居民做会员管理，那么

这样做的话，可以解决经营问题，还可以解决投资回报的问题。
第二，服务功能定位。
第三，运营管理模式设计。
现在中国所有的会所亏损的原因只有一个，就是没有人来消费，那么只有将会所和社区商业统一为一个有机的整体，这样才能解决消费力的问题。
社区会所还面临一个管理的问题，我们认为应该实行会员制，在社区物业中拿出一个区域来让会员消费。这就是我们所说的服务功能定位及运营管理模式设计，如果开发商融入进来了，这些问题就比较简单了。
（本文根据张璋在清华大学实战型商业房地产总裁高级研修班上讲课的录音整理而成）