四种社区商业规划设计的重点

四种社区商业规划设计的重点
城市商业分为三个层级，即城市商业中心、区域商业中心、社区商业中心。而社区商业又分为四个层次：社区购物中心、邻里购物中心、商业街、底商、会所。
一、社区商业购物中心
社区商业购物中心在规划设计过程中，要考虑几个重点：
第一，业态组合及布局。
即用哪些商业业态，是由专业店、百货店、大卖场、品牌店、便利店组成，还是由什么来组成，它的布局是一楼放什么，二楼放什么，三楼放什么，四楼放什么，东边放什么，西边放什么，这叫商业的业态组合和分布。
商业是一把双刃剑，做好了肯定为住宅部分加分，但是做不好，也肯定为住宅部分减分。
2、交通组织
一个社区中要保证汽车来往自如，还要考虑这个社区的生活品质怎么样，安全怎么样，出行的便利性怎么样，等等。那么这些问题社区的底商也同样要考虑，一定要考虑到城市交通和社区交通之间的关系。
3、管理方式
如果社区底商的规模偏大，我们认为一定要有专业的管理团队来管理这个底商，否则的话底商对社区物业的影响会很大。那么从国内目前的情况来看，社区底商一般交给物业公司管理，即交给物业管理中心来管理。我们都知道这些物业管理单位是管社区的保卫、保洁、绿化的，是收水、电、煤气费用的，以及物业基本的维护，那么还包括车辆的基本安全。因此它是不懂商业管理的。如果开发商把这部分职能给物业公司来管理的话，他们是管不好的，当然如果只有几家店铺是无所谓的，底商面积小、规模小都是无所谓的，但是底商规模大了怎么办呢？底商并不是简单卖的问题，我们首先要解决商业的问题，首先要解决商业要做什么。社区商业的底商首先是想到做小区，临街的部分可以做商铺，把它留出来，最后的结果是想做什么，临时决定，没有依据。很多开发商在前期并没有周到的考虑这方面的问题，导致了后期要重新解决这些问题，但已经晚了。所以我们说底商要解决的首要问题就是对住宅部分的影响，要解决它的经营功能，它的交通组织和管理模式。
三、社区商业的底商
目前在中国有很多开发商做社区商业，是很随意的，或者说自觉和不自觉的做了很多底商，那么这些底商在设计过程中要注意哪些问题呢？
第一，对住宅的影响：经营功能、果说要做底商，就一定要考虑到对住宅的影响，包括经营功能。当然现在北京政府规定的非常明确，住宅下面是不能做餐饮的。所以如果说住宅下面要做餐饮，国家法律和政策是不允许的。那么挑这块出来做裙楼，它和主楼之间的结构、交通，还有噪音，这些方面的影响我们一定要考虑到，也就是说经营功能，这是我们在做底商的时候需要考虑的。这是北京，当然其他的城市基本上现在不再做限制了。所以我们想北京已经有这个政策了，其他的城市可能也会有这个政策。所以我们要考虑到一个城市的社区，商业的经营功能，要和这个城市的相关政策要符合，要和社区居民的整个生活品质的需求相吻合。
第三，人流、车流和物流导向。
因为是商业街，特别是餐饮商业街的话就有很多车流和物流，天天买菜，处理垃圾，人要来这儿吃饭，车辆的停放，那么这些问题一定要设计好。
第四，外部交通和内部垂直。
第五，社区商业街的重点。
1、能源配套及分区控制
2、店铺的空间结构、面宽进深比设计
商业街根据不同的用途，它的层高是不一样的，比如餐饮和服装是不一样的。另外我们看到很多商业街很窄，也就是说面宽和进深不成比例，我们一个铺面要做到合理使用，最高做到1：2就可以了，面宽为1，进深为2，如果说1：4，就变成一个胡同了。我们认为商业街面宽和进深比要有合理的控制。
第五，设备选型、位置安放及空间分区。
不同的卖场，要乘不同的坡梯，如果要做百货，就不需要做坡梯，做扶梯就可以了，所以不同的分区和功能对设备选型不一样，它不能共用，不能通用，但是又不能重复浪费，所以设备选型、位置安放及空间分区我们要选择好。
第六，电器能源配置、区位及分区控制。
因为不同的功能、不同的业态、不同经营商户的营业时间不一样，利益不一样，费用成本不一样，所以我们要做一个合理的分区配置，不能统一收费用，要保证空调、电源的开关自如，电梯费用的合理分摊。
我们曾经在某城市遇到一个开发商，他在八楼做洗浴，什么都想得好，唯一没有想到的就是垂直交通，就是电梯要放在哪个位置，这是要单独进行管理的。
所以这种密布的人流和物流的立体交通，它不仅要解决一个交通动线的问题，更重要的是要解决交通时间和空间的控制问题。因为各种不同的业态的消费时间不同，有的晚上六点钟要关门，有的晚上九点要关门，有的晚上十二点要关门，有的整晚通宵，你不能设定一个出入口，所以这些问题都是我们一定要了解、一定要设计好的。
商业街的宽度，当然我们讲的是步行街，我们看有很多商业街为什么活不起来呢？太宽了，30米，你逛了这边逛不了那边，你逛了那边逛不了这边，商业街应该能看到这边，也能看到那边。为什么原来北京的秀水街非常火呢，秀水街进去了以后，店铺小，挂满了货物，左手右手差不多都能摸到货物，如果你参与商业街设计的话，50米宽，30米宽，这个商业街一定要死掉，为什么死掉呢？你逛了这边不可能逛那边。所以商业街的宽度要有一个合理的控制，根据商业街的这种形态，比如说餐饮一条街，它不是步行的，叫品牌一条街，叫休闲一条街，或者说叫综合服务一条街，那么这条街根据不同的定位，可以决定它通车不通车，是步行还是通车，根据它的定位设计层高，是做一层两层三层，还是就做一层，还是做两层。你还要算它的宽度，是要把左边照顾到，右边照顾到，前边照顾到，后边照顾到，还是说就顾一面，那么这些问题都是我们要设计好的。
第二个功能和业态控制。
底商的面积到底做多大合适？过大过小都不好，因此底商的商业规模要和整个社区的规模保持一致。合理的控制规模，合理的控制业态，合理的控制功能，合理的控制面积，我们认为这是做好底商的基础条件。
国美第一城是非常有实力的，它的广告在北京现在做得最大，路边到处都是它的路牌广告，它的电视广告、报纸广告也都是围绕这个商业街来做的，但现在国美第一城住宅不做了，就是因为贪大，不能很好的控制它的功能、它的业态、它的规模而导致的结果。
二、社区商业街
第一，功能定位及分布。
社区商业街也有一个定位的问题，社区商业的定位一定要根据市场的实际需求确定，绝对不能盲目定位。
第二，长度、宽度和高度。
我们中国现在有几千条商业街，但是成活的商业街可能就很少。那么商业街为什么有很多死掉了呢，我们认为主要是因为前期定位规划有问题，当然也可能是因为它整个设计本身就有问题。那么商业街的长度多少合适呢，有人说要做最长的商业街、步行街，这可能是不可能的，如果步行商业街为620米、630米就可以的，再长以后可能就不行。我们还有很多商业街做成一楼二楼三楼，三楼做什么呢？因为做三楼四楼很难经营，商业街层高太高了就麻烦，可能高层都闲置了，都在那儿放货物了，或者在那儿住人了。门脸本身就20多平米一个，楼梯上不去，还没有垂直交通，所以楼上就没有人去，所以商业街不是做的越高越好。
2、消防分区。消防分区按照消防规范来讲4千平米必须要有一个分区，比如教室一拉就变成一个消防分区了吗？不能。这样划分的话商业就有问题了，上面是门，这边过不去，消防分区一定要跟商业分区有机的统一。比如说这是通道，我们可能随着这旁边或者这旁边过来，它不能在通道正中间过来，否则的话通道没用，转向门是不能做通道的，大家会非常清楚。还有这个经营要五千平米，这个要三千平米，这样四千平米一分，大家想想他分得简单，我这边可能一个五千平米的地方还要割出来一千平米，麻烦很多。所以我们说在商业里面消防分区一定是可以统一的。
四、社区会所
现在只要大家做住宅小区的开发就必然要做会所。会所严格说是满足小区密度的配套和消费的需求的，是解决社区密度和配套的问题的，所以我们认为一个住宅小区的会所是很重要的，但是如果会所牵涉的投资量过大，面积过大，精力过大，今后的麻烦也就会很大，那么会所应该怎么做，做在哪儿，做多大的体量。这就是我们要解决的首要问题。
第一，位置规划。
现在我们绝大部分小区的会所都做在小区正中间，但是这是不是对的呢？根据调查中国90%以上的会所是亏损的，为什么亏损呢？是因为会所规模过大，多的要建一万平米、两万平米，小的也要建一两千平米，这么大一个规模，又做在社区里面，对外是封闭的，这样没有消费群体的话，怎么支撑下去呢？那么在这种情况下我们的建议是会所和社区商业合二为一，它对内是会所，对外是一个社区商业。它可以做一个社区公共的商业消费的场所，这样在功能配套方面它可以更全，开发商也可以针对社区的居民做会员管理，那么这样做的话，可以解决经营问题，还可以解决投资回报的问题。
3、街区景观设计
4、店面的外观形象规划
店面的外观形象要统一规划，前期要预留，哪个地方做广告牌，哪个地方做电招，都要预留。在80年代到90年代初的时候，每个住宅外面的空调都是随意挂的，导致这个楼里面空调机位左边一个，右边一个，东边一个，西边一个，高一个，低一个，现在我们做住宅，都统一预留了一个空调机位，整整齐齐，一条线下来，甚至还可以把它掩藏起来，这个物业就会很好看，社区的品质也就提高了很多。因此在做商业街的过程中，应该把每个物业的店面、今后的招牌都前期做一个规划和预留，在出售或者出租的时候，再合理的约定。当然我们不排除个性化，但是个性化并不是杂乱无章，所以我们认为个性和规范要统一。
第二，功能组合和分布。
业态是商业零售业态，而功能不同，社区商业有五种功能，九种业态，五种功能包括社区服务的银行、邮政、超市、百货、专业店、餐饮、快餐、中餐、美容、健身、网吧等等，那么这叫功能组合及分布。
第三，外部车流和物流交通。
因为购物中心的物流量比较大，车流量比较大，所以我们一定要充分考虑它的外部车流和物流交通，因为大量的物流，包括营业所需要的物品，包括每天的垃圾处理，包括每天的销售货物，都要把物流中心考虑充分。
第三，面宽、进深比设计。
当然底商也要解决一个问题，就是面宽、进深比的问题。如果面宽太窄，进深太深，这个店没办法做。
第四，楼层和高度控制。
所谓底商的层高，不能跟住宅一样的高度，但是它也不是无限高，也不是做两层、三层、五层，越高越好，我认为底商在层高方面要根据功能定义，比如零售有零售层高，起码要作到十米八米还是可以的。底商不同于商场，它有一个功能共享，垂直交通，从这个店底下到楼上去，楼上基本上没法用，除了餐馆、美容、按摩还是可以用的，但还是不方便，所以我们认为底商做两层是基本可以的，最高功能不能超过三层，否则的话就可能过大，很难经营。