南山后海中心区城市设计

地块平面坐标图（最终依据规划国土局核发文件为准）

空间要素控制图

《南山后海中心区城市设计》地块规划设计要点说明

（J 区/J-04）

根据《南山后海中心区城市设计》的要求，对申请地块提出规划设计的初步要求如下：

一、用地性质： C1/C2/C3/C4/S3/U2 商业服务业设施及商业办公用地, 用地应充分体现中心区物业高度集聚的用地特征，特别是在垂直方向的功能综合特征，并结合组团建筑以及周边交通条件，综合考虑在近地及地下层设置商业服务设施以及连接周边的公共通道。

二、用地面积：

J-04地块约4322.36平方米。（以用地许可证为准）。

三、用地指标和设计指引： 1、 规划地块容积率：

（以用地许可证为准）建议 J-04地块14.76。 2、 规划建筑总面积：

（以用地许可证为准）J-04 地块63800万平方米。 3、 规划建筑覆盖率：不低于90%，鼓励建筑地上部分的贴线建设（零退线）﹡，不设覆盖率上限。但在地面首层需要

满足地面首层指引留设必要的公共开放空间（详见城市空间控制总图）。

4、建筑退后红线：J-04地块各边均采取贴线建设（零退线）﹡，南、西侧留

设首层步行内缩空间（建议尺度高6米深3米）；在所处J街坊组团中与周边地块的总体空间控制要素详见附图。（地块空间要素控制图如上所示、图例参照附图）

注:贴线建设或零退线﹡仅针对建筑地面以上部分，指建筑地面以上整体各层顶视投影与用地红线贴合，允许建筑首层退后做内缩处理及局部退缩变化，但建筑实体空间轮廓均不得超出用地红线范围，；

建筑地下空间的退缩要求需按照深圳市相关规划建设规范执行，以确保市政管线与建筑基础施工的必要退后空间。

5、首层建筑功能设置及建筑功能面积要求

作为完整地块开发，需要在建筑近人尺度既首层（包含地下层）空间安排与南山中心区定位对应的公共性城市商业文化及其他服务设施，并提供良好的开放性和可达性，避免单一封闭功能大堂和首层功能的出现。

为保障街区活力，要求商业功能建筑面积不少于8000平米（仅指近地面层部分，未包含地下商业和可能的顶层商业），同时应结合地面及首层地下空间主要部分布置，并保证商业空间与周边地块以及地下空间系统的有效联系。特别是与南侧街坊中心开放空间J-05地块和西侧建筑群体的立体（地上及地下）连接，应该考虑在地面进入地下空间的便捷设施与通道，同时在地面提供地下采光、通风、避难疏散等必要的空间和设施。

对于除商业以外的其余建筑功能面积不做指定要求，建议结合区位优势提供综合办公、酒店、餐饮、文化等公共服务性强的使用功能。

6、规划控制的建筑高度：J-04地块为单一塔楼及裙楼组合建筑体量，塔楼高度

控制150米以下，群楼18米以下，（具体范围参见空间要素控制图）。

7、规划绿地率：地块处于密集开发地区，根据具体的建筑方案进行场地外绿化

设计，地块内提供10%左右的室外公共空间，其中的绿化比例结合景观设计确定。建议结合裙楼顶层，步行连廊等立体空间设置屋顶绿化。

8、机动车停车位：按用地比例参照《深标》配建，考虑中心区交通政策特征和

整体需求控制可适当降低停车标准。地面仅考虑沿街停车带（限时收费停车）和地下或地上车库进出口设置，地块内不允许设置停车场。机动车出入口设

地下步行空间及地下停车环路平面图（设计中） 置布置在地块东侧及西侧，并要求机动车道与所开口街道垂直设置，单向出入控制车道宽度，减小对于人行空间的阻隔，此外地块所处组团设有地下公共停车环道系统﹡，地下车库的设计因按照环道设置接驳出入口，以取代部分地块自身的车库出入口。本地南侧道路下方规划设有地下公共停车环道，在地下空间的开发中需要注意与地下公共停车环道的接驳关系。

注：地下公共停车环道系统是位于市政道路下方的一条单向循环型道路，连接各个地块地下停车场负一层，标高暂定在市政道路路面标高以下7米左右，各地块建筑设计需要考虑在指定方向顺接。

9、 地下空间：该地区强调和鼓励地下空间的开发和综合利用，特别是应预留与临近的南侧街坊开放空间地下部分和西侧地块连通地下商业或服务配套性空间，提供公共（疏散）通道、地下路网以及在应急时可以对接互通的地下机动车通道等功能，同时结合

底层商业空间的开发积极发挥利用地下层的商业价值。本地块西侧需要考虑留设街坊地下机动交通环道的出口空间条件。 10、

建筑外部空间（通廊和广场）：

J-04地块北侧临片区主路，东西两侧以南侧为单向交通设置的支路，建议机动车出入口以及服务性入口结合东侧和西侧支路布置，而人行及主要入口结合南侧、北侧布置。建议设置内部结合大堂的南北方向的人行空间，应积极结合南侧组团公共空间设计主要入口并进行景观布局。 11、

地面空间：

建筑四周沿街界面建议设置展示性和公共性的功能，如商业服务，文化艺术类，并要求沿建筑四周边界留设退后的骑楼或内凹空间，要求上按照城市设计指定的位置设置公共广场空间和建筑主要出入口，根据机动车单向交通组织方式和相关道路交通规范，设置地下车库的出入口。同时建筑首层的整体设计应基于沿街的人行自行车以及绿化环境应进行。

地下步行街

地下车道 可接驳位置

12、建筑形体：

在符合深圳有关土地使用规定和消防规范的前提下，城市设计要求塔楼沿地块东北侧边线布局，建议塔楼形体与群楼体量在垂直方向独立分离，塔楼至少两侧直接落地，充分考虑群楼屋顶空间的公共开放性。

13、其它规定：

鼓励按照城市设计要求进行的与周边地块的整体设计和联合开发可行性策划研究，特别是南侧J-05街坊绿地地块的地下及停车环道综合开发利用方式，充分考虑局部与整体系统的接驳与联动。

中国城市规划设计研究院深圳分院

南山后海中心区项目组

2012-06