四川大学城市管理学课件

第
1节
城市土地管理
一、城市土地的属性
1.城市土地的自然特性
地理位置的固定性 土地适用的差异性 土地利用的耐久性
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城市土地管理
一、城市土地的属性
2.城市土地的经济特性
土地供给的稀缺性 土地价值的区位效益性 边际效益的递减性 土地价值的资本性
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城市土地管理
二、城市土地的供需关系
城市土地的需求
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城市房地产管理
十、城市住房的特性和作用
• 1.城市住房的特性
• • • • 1）建筑的耐久性； 2）消费的昂贵性； 3）位置的固定性； 4）住房的投资性
第
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城市房地产管理
十、城市住房的特性和作用
• 2.城市住房建设的作用
• • • 1）城市住房是市民生活的基本物质资料； 2）住房建设带动城市房地产业的发展； 3）住房建设带动许多产业的发展。
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城市房地产管理
十二、我国城市住房市场管理
• 3.城市住房交易管理
• • • • 1）城市住房交易的制度安排； 2）城市房产的转让； 3）城市房产的抵押； 4）城市房产的租赁；
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城市房地产管理
十三、中国现行住房保障制度的问题
• 1.经济适用房制度存在的问题
• • • • 1）购买对象界定不明确； 2）投资比重不足，供求矛盾尖锐； 3）经济适用房价格监控失效； 4）经济适用房开发和销售环境存在腐败 和不公问题；
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城市土地管理
六、城市土地市场管理
1.城市土地管理主体
我国城市政府负责土地管理的行政机关主要有： –(1)市土地管理局。它统一负责城市土地的监督和管理 工作，是城市土地的最主要执法部门。 –(2)市规划管理局。它统一规划管理城市建设用地和建 设工程，负责核发建设用地规划许可证和建设工程规划 许可证。 –(3)市房地产管理局。它主要负责已经批准开发的城镇 建设用地的管理工作。
由于土地资源的稀缺性，城市土地供给往往是有限的，土地需 求在土地资源配置过程中具有重要影响。城市土地需求受到空间 区位、基础设施和公共服务状况、地区社会环境、经济发展程度 等多方面因素的影响。一般而言，在城市经济起飞和规模扩张阶 段，对土地的需求量很大；中央商务区和交通枢纽等具有区位优 势的土地，由于使用价值很高，人们对它的需求程度也很高；相 反，城市边缘地带和交通闭塞位置的土地，其需求量就要小得多。
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城市土地管理
八、建立和完善城市土地市场
城市土地市场结构。
目前，我国城市土地市场主要有三级。 – 1)一级市场。 – 2)二级市场。 – 3)三级市场。
第二节 城市房产市场管理
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城市房地产管理
九、我国城市住房制度现状
• 1.建国后到20世纪80年代初，我国城镇住房制度一直实行 福利制。 • 2.我国城市住房制度改革始于1980年。 准许私人建房、私 人买房，准许私人拥有自己的住宅； • 3.1988年，提租补贴方案； • 4.1991年10月，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度 改革的意见》、1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住 房制度改革的决定》、1998年7月，国务院发出《关于进一 步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。标志我 国正式开始了新一轮城镇住房制度改革。 • 5.进入21世纪，中国房产进入增长—调控—短暂下滑—高速 增长—调控……的怪圈。
我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村 和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外， 属于集体据有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体 所有。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规 定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
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城市土地管理
五、城市土地有偿使用制度
2.城市土地有偿使用的原则
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城市房地产管理
十二、我国城市住房市场管理
• 2.城市住房建设管理
• 城市住房建设涉及到规划、设计、土地、市容、 环境、市政公用设施等部门，需要城市政府进行 统筹安排。加强城市住房建设管理，对于贯彻城 市住房发展想划，保证城市住房供给的稳定增长 具有重要作用。城市住房建设管理核心内容是： • 1）加强城市住房建设标准管理。 • 2）推行城市住房的综合开发。
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城市土地管理
三、城市土地使用的空间结构
1.同心圆模式
这类城市的不同用途土地围绕着单一核心，有 规则地向外扩展成为圆形区域。其核心区域被 称为中心商务区(centralbusinessdistrict， CBD)。中心商务区是城市商业、办公及零售商 店的集中地；围绕着中心商务区的通常是不同 收入阶层构成的环形居住区。随着城市增长而 产生的土地使用需求，将迫使环形区域不断向 外扩张。
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城市房地产管理
十一、城市住房的供给与需求
• 2.城市住房的供给
• • • 1）市场调节型； 2）国家分配型； 3）市场调节与政府保障结合型；
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城市房地产管理
十二、城市住房的消费
• 城市住房消费有两种方式：
• • 1）租赁； 2）购买；
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十三、城市住房供给的制度安排
• 2.城市住房供给的制度安排
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城市土地管理
五、城市土地有偿使用制度
4.城市土地有偿使用的税费
土地出让金； 土地使用税； 土地使用费； 土地收益金； 新增建设用地使用费；
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城市土地管理
五、城市土地有偿使用制度
5.城市土地有偿使用的作用
有利于增加财政收入 ； 促使城市土地实行集约经营 ； 促进城市产业的合理布局 ； 有助于控制城市规模膨胀 ； 可以调节国民收入的分配 ；
城市管理学
第9章 城市房地产管理
城市房地产管理
住房为市民提供了基本的空间屏闭和居住场所， 是市民生存和发展必不可少的基本物质条件。住 房问题是关系到国计民生的基本问题。 城市住房是建立在一定的土地空间基础之上， 是房产与地产的有机结合。 本章内容主要有两个部分：城市土地管理和城 市房产管理。
第一节 城市土地管理
• • • 1）商品住房； 2）经济适用住房； 3）廉租住房。
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城市房地产管理
十二、我国城市住房市场管理
• 1.城市住房规划管理
• 科学的城市住房发展规划应当坚持以下原则： • 第一，符合城市总体规划的要求。 • 第二，充分考虑到采光、通风、消防、抗灾等要求，为居 民创造优美、卫生、方便的居住环境。 • 第三，合理利用城市土地和空间，实现经济效益、社会效 益和生态效益的有机统一。 • 第四、展示城市住宅区的建筑多样化和个性。
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城市土地管理
二、城市土地的供需关系
2.城市土地的供给
城市土地供给包括自然供给和经济供给。自然供给是一 种无弹性供给，即可供土地面积不断减少。 经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互 竞争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某 种用途转变成另一种用途。由于土地改变用途具有高成 本性，因此导致土地供给对市场信号的反应缓慢。但市 场信号对于土地的中长期供给仍具有影响力。
城市土地管理
四、城市土地的权属关系
2.城市土地使用权
1）土地所有人的使用权 2）非土地所有人的使用权
– 包括支配、收益、处分三项权能。
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城市土地管理
四、城市土地的权属关系
3.城市地租
1）绝对地租 2）级差地租
级差地租Ⅰ，级差地租Ⅱ
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城市土地管理
五、城市土地有偿使用制度
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1.城市土地有偿使用概念
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城市土地管理
六、城市土地市场管理
2.城市土地管理内容
城市土地规划管理。 城市土地行政管理 。 城市土地经济管理 。 城市土地法制管理。
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城市土地管理
七、城市土地的征收和划拨
•
长期以来，我国城市政府通过行政征收的方式 获取农村集体所有的土地，以满足新增建设用地 的需要。同时，城市政府采用行政划拨的方式， 满足国家各项建设的用地需求。土地征收和划拨 的行政方式是高度集中的计划经济的产物。改革 开放以来，伴随着市场化的步伐，城市土地供求 已经具有交易的性质，市场机制开始发挥作用。
1.城市土地所有权
私人部门所有
– 在自由市场经济的社会制度下，私人、企业和其他私人团体可以 拥有土地所有权并受到法律保障，土地可以在地产市场上自由买 卖。
国家或公共部门所有
– 社会主义国家消灭了土地私有制度，土地所有权归国家或集体所 有，国家对土地使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地。
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城市土地管理
四、城市土地的权属关系
1.城市土地所有权
土地所有权是土地所有关系在法律上的体现，是土地所 有者依法对土地实行占有、使用、收益和处分，并排除 他人干涉的权利。 多数国家土地所有制的具体形式都由两部分组成：一是 私营部门所有，二是国家或公共部门所有。
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四、城市土地的权属关系
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城市土地管理
1 七、城市土地的征收和划拨
土地征收
区别“土地征收”和“土地征 用”两个概念 第十届全国人民代表大会常务 委员会第十一次会议决定对 《中华人民共和国土地管理法》 作如下修改：
一、第二条第四款修改为：“国家 为了公共利益的需要，可以依法对土地实 行征收或者征用并给予补偿。” 二、将第四十三条第二款、第四十五 条、第四十六条、第四十七条、第四十九 条、第五十一条、第七十八条、第七十九 条中的“征用”修改为“征收”。
坚持城市土地单一的国家所有制； 土地所有权与使用权相分离； 国有土地有偿使用； 特殊用地无偿划拨。
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城市土地管理
五、城市土地有偿使用制度
3.城市土地有偿使用的形式
1）土地使用权出让 ； 2）土地使用权出租 ； 3）土地使用权折价出资； 4）土地使用权授权经营； 5）收缴土地使用费或场地开发费。
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十一、城市住房的供给与需求
• 1.城市住房的需求
• • • • • • 在市场经济体制下，城市住房需求并不等于市 民的住房需要，而是指具有购买和支付能力的住 房需要，城市住房需求受制于各种因素： 1）经济发展； 2）家庭收入； 3）住房价格； 4）人口密度； 5）人口结构。
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城市土地管理
三、城市土地使用的空间结构
城市土地空间布局表现为人们对城市土地使用的选择上。是在 对土地成本和区位成本之间权衡的结果。从城市中心到边缘， 土地成本递减，而交通成本递增。由于城市的不同功能活动对 城市土地的空间位置的依赖程度不同，高档零售商业为了得到 城市核心区的宜商用地，可能支付最高的租金；办公和事务所 需要邻近核心区，以便获得市中心的种种便利。它们可以通过 提高建筑容积来集约用地，以抵消高额地租的压力；一般住户、 工业企业和零售企业对城市中心区的依赖相对较小，在土地租 金压力下，它们趋向于在城市外围选址。这种根据区位的经济 机会、收益水平不同而确定的地租级差，对城市土地使用的空 间布局产生直接影响。
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1 七、城市土地的征收和划拨
土地划拨
（一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基 础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。
城市土地使用权划拨，是指城市政府 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后 , 将土地使用权无偿交 付给土地使用者使用的行为。 建设单位使用国有土地，应当以出让 等有偿使用方式取得。但下列建设用 地，经城市政府批准，可以通过无偿 划拨方式取得：：
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二、城市土地的供需关系
3.城市土地的供求平衡
自由市场主义者认为，在公开、公平和竞争条件下，土 地供求关系决定土地价格，土地价格影响土地供求关系， 只要实行土地竞标“出价高者优先获取”原则，就能够 实现城市土地的合理配置。 由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投机 和垄断价格的情况。政府干预土地市场的目的在于，避 免少数集团追求特殊利益而损害了公共利益，遏制市场 不公平竞争，防止由于市场投机性带来的土地配置失误， 并提供市场不能提供的公共物品。
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城市土地管理
三、城市土地使用的空间结构
2.放射形模式
放射形模式是同心圆模式受到交通线的作用，而形成的 沿着交通线外延的土地使用格局。它在同心圆的基础上， 形成了沿铁路、公路和河流的放射扇形模式。
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城市土地管理
三、城市土地使用的空间结构
3.多中心模式
随着城市用地、人口和经济规模的扩大，许多 大城市不是只有一个核心，而是存在多个相对 分离的中心。其中，往往有一个中心在规模和 重要性上具有较大优势，其他中心处于亚中心 或副中心的地位。多中心格局并不排斥同心圆 模式、放射形模式的存在，城市内的多个副中 心都可能具有同心圆和放射形模式的特征。