有关抵押的重点法条

建造师法规及相关知识【重点法条】

〖物权法第182条〗以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

〖物权法第200条〗建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

〖物权法第183条〗乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

〖物权法第201条〗依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

善意第三人：即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人

善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权不得请求善意第三人返还原物。这里的原物只限于动产。

【考点解析】

上开条文规定了抵押时的“地随房走、房随地走”规则。应作如下理解：

（1）房地一并抵押

①以建筑物抵押的，应当将该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

所谓“建筑物占用范围内的建设用地使用权”，是指依据规划，建筑物所占用的土地之上的建设用地使用权。具体而言：（a）如果以整栋房屋抵押，就是指该房屋“实际”占地上的建设用地使用权；（b）如果以区分所有的建筑物抵押，则是指该建筑物所占的相应比例的建设用地使用权。

②以建设用地使用权抵押的，应当将土地上已有的建筑物、构筑物一并抵押。

注意：以建设用地使用权抵押是，土地上的“在建工程”也应一并抵押。

③抵押人未依照前述规定一并抵押的，未抵押的财产“视为”一并抵押。

质言之，即使当事人没有按照法律规定一并抵押，法律也“推定”当事人已经将房地一并设立了抵押。此种推定属于“不可推翻的推定”，当事人不能以协议加以排除，也不能事后否定此种一并抵押的效力。更有甚者，即使当事人在办理抵押登记时，只办理了建筑物的抵押登记，而没有办理建设用地使用权的抵押登记，或者只登记了建设用地使用权抵押，而未登记建筑物抵押，就视为已经“一并”就建设用地使用权和建筑物办理了抵押登记。可见，《物权法》第182条属于《物权法》第9、187条规定的例外。

④抵押人将房、地分别抵押给不同的债权人的，则构成重复抵押。

举例说明之：甲于 5月1日将其建设用地使用权抵押给乙，办理了建设用地使用权抵押登记，但没有将该土地上的房屋一并抵押。6月1日，甲又将该房屋抵押给丙，办理了房屋抵押登记，而没有将房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。此时，应当认定为就该房屋以及房屋占用范围内的建设用地使用权构成“重复抵押”，但乙的抵押权属于第一顺序的抵押权，丙的抵押权属于第二顺序的抵押权。

（2）土地上的新增建筑物“不属于”一并抵押的范围，但属于“一并处分”的范围

根据《物权法》第200条的规定：

①建设用地使用权“抵押后”，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

②该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”，但新赠建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

（3）乡村企业建筑物抵押时“地随房走”，但“房不随地走”

根据《物权法》第183、201条的规定：

①乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

③以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

【真题演练】

（例题－单选）1[1]甲房地产开发公司为解决资金问题，以自己取得的一块土地的建设用地使用权作抵押，向乙银行贷款1500万元，并依法办理了抵押登记。第二年，甲在该土地上建造了一栋写字楼，甲将该写字楼抵押给丙银行贷款3000万元，并办理了建筑物抵押登记手续。后来，甲到期未向乙、丙偿还贷款本息，乙、丙遂诉至法院，要求实现抵押权。法院将该写字楼及建设用地使用权一并拍卖，成交价为3000万元（经评估，其中写字楼价值2500万元，建设用地使用权价值500万元）。该3000万元应当如何在乙、丙之间分配？

A．乙1500万元、丙1500万元

B．乙1000万元、丙2000万元

C．乙500万元、丙2500万元

D．丙3000万元

1[1] C。根据《物权法》第200条的规定，乙的抵押权的标的物仅仅包括建设用地使用权，而不包括新增的写字楼。根据《物权法》第182条的规定，丙的抵押权的标的物包括写字楼以及写字楼占用范围内的建设用地使用权。因此，乙、丙对建设用地使用权构成“重复抵押”，根据《物权法》第199条的规定，乙对建设用地使用权的抵押权优先于丙。由此可知，正确答案为C。（本题较综合、较隐蔽，因而难度较大。由于尚无相关考题，故以模拟题练习。）