万科合同管理实施细则之欧阳家百创编

北京万科工程合同管理办法实施细

则

1.

欧阳家百（2021.03.07）

2.目的

为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范工作流

程，维护公司权益，根据《万科企业股份有限公司合同管

理管理办法》，制定本实施细则

3.范围

本实施细则适用于北京市朝阳万科房地产开发有限公司各

开发项目。

4.职责

3.1.万科集团总部财务管理部成本审算中心负责对本管理办法

的制订、修改、解释、指导、监督检查，北京市朝阳万科

成本管理部负责实施细则的制订。

3.2.北京市朝阳万科公司负责签订、履行工程合同的人员（包

括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。

5.方法与过程控制（一般规定、合同订立管理、合同履行管

理、合同档案管理、其他规定）

4.1一般规定

4.1.1房地产开发项目工程类合同中，土建、安装、材料设备采

购、装饰、园林环境、勘测、检测、监理、造价咨询委托

等合同必须严格执行本管理办法；土地、设计、媒介广告

类合同参照本管理办法的精神执行。

4.1.2万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：

4.1.2.1合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及

行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。

4.1.2.2合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的

权利、义务和责任，但金额在一万元以下且能及时结清的

零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事

项可另行办理。

4.1.2.3事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止

工程类业务未签署合同即先行施工。

4.1.2.4招标原则

本原则包括以下两方面含义：

◆采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的

合作方均应通过招标方式确定：（1）某项工程、产品业

已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某

些政府垄断工程；（3）属于《万科集团工程招标管理办

法》规定的适用情形，经公司有关负责人批准后，方可采

用议标或直接委托的方法确定合作方。并填写《工程评定

标审批表》报公司领导会签，未合作过的单位还应附上

《承包商考察结果审批表》，详细规定及流程参见《万科

集团工程招标管理办法》。

◆合同条件是招标文件的重要内容：拟签合同正文及其补

充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、

廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投标单

位，投标单位需对其进行确认。

4.1.2.5利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义

务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应

有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方

式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方

式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与

现场签证的有效性、可控性作出明确规定。

4.2合同订立的管理

4.2.1标准示范合同：在招标及合同签署时，工程合同文本应尽

量应用合同标准文本。

4.2.1.1总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准

文本，各公司应予采用。

4.2.1.2合同标准文本内容尽量采用FIDIC条款模式，内容分为协

议条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据

具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类

合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协

议条款、通用条款中未尽事宜；

4.2.1.3如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合

同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同

标准文本之间存在差异的内容。

4.2.1.4如公司尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但

经办部门应联系成本管理部、工程管理部、财务管理部、

办公室、法律组尽快制定相应的标准合同。

4.2.1.5当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用

时，业务部门应及时提出与相关部门共同修改。

4.2.2合同的经济条款应包括但不限于以下内容：

4.2.2.1合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的，应以

双方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况

下进行招标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确

定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计

取办法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合

同价款，以及就确定后的合同价款签署补充协议。

4.2.2.2为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约

定控制办法。比如报送的结算造价最终核减额在审核总价

5％以内（含5％）的造价咨询酬金由发包单位支付，若

结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起

的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支付；若承包单位

报送的结算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）

时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款

（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对万科工

程的投标资格（且应在《工程结算通知单》强调此内

容）。

4.2.2.3计价依据：工程类合同应将施工图、报价清单、预算书作

为合同的组成附属部分，合同附属文件一般还包括：招标

文件、投标文件、答疑文件、澄清报价的谈判记录等，并

应在合同条款中明确以下问题：

◆包干形式、定额标准、取费方法；

◆发包单位分包工程、甲供（三方供货）材料设备的范围

及保管费的计取方式、（发包单位）限价的范围和种类、

结算可调价材料的范围和种类；