最高院案例【(2004)民一终字第46号】(关于城市房地产管理法第39条的适用效力的认定)

【案例名称】柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司
【案号】（2004）民一终字第46号
【审理法院】最高人民法院
【判决日期】2004-08-31
【正文】
最高人民法院
民事判决书
(2004)民一终字第46号
上诉人(原审被告):柳州市全威电器有限责任公司,住所地广西壮族自治区柳州市柳石路153号。

法定代表人:刘全章,该公司董事长。

委托代理人:田旷,北京市嘉和律师事务所律师。

委托代理人:罗茂隆,北京市嘉和律师事务所律师。

上诉人(原审被告):柳州超凡房地产开发有限责任公司,住所地广西壮族自治区柳州市城中区长青路29号。

法定代表人:覃锦生,该公司董事长。

委托代理人:罗茂隆,北京市嘉和律师事务所律师。

委托代理人:田旷,北京市嘉和律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):南宁桂馨源房地产有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市沈阳路48号。

法定代表人:罗先友,该公司董事长。

委托代理人:李正国,四川康维律师事务所律师。

委托代理人:黄媛,四川康维律师事务所律师。

上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案,广西壮族自
治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决,柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服,向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。

柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆,南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

一审法院经审理查明:2003年9月18日,柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定,全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司,土地转让价款为2860万元。

鉴于超凡公司在与全威公司签订2003年3月31日《协议书》之后投入了前期资金并作了一些前期工作,本协议签订后,全威公司同意桂馨源公司支付给超凡公司补偿款1640万元。

土地转让款的付款期限和办法:根据全威公司的要求,桂馨源公司同意于2003年9月30日前,将200万元转入全威公司账户作为合作定金,逾期视为桂馨源公司违约,全威公司、超凡公司有权单方解除合同；全威公司、超凡公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司,并给予今年或明年上半年土地开发计划指标；桂馨源公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内,代全威公司支付向中国工商银行柳州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元(此利息如能减免,此款便加在厂房拆迁费里支付),此贷款经银行同意可转贷给桂馨源公司,全威公司应积极协助桂馨源公司办理,并提供该宗土地作贷款担保抵押,如银行确认,由于此贷款转给桂馨源公司的原因,而不能免去表内利息96万元(准确金额以银行确认的为准),此利息应由桂馨源公司承担,其他任何原因全威公司未得到银行的免息,均由全威公司承担；桂馨源公司在得到市政府将土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司,并得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内必须代全威公司支付该宗土地办理土地
使用性质变更(由工业用地变更为商业用地)向土地管理部门交纳的土地变性费用及契税约600万元；全威公司在办理完成将该宗土地过户给桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三个月内,桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付职工安置费、厂房搬迁费及代全威公司偿还零星欠款,此三项共约600万元。

以上共计2300万元在桂馨源公司支付给全威公司的土地转让费中扣除,余下2200万元(桂馨源公司根据全威公司和超凡公司的要求,支付给全威公司560万元、支付给超凡公司1640万元),桂馨源公司在得到土地使用和开发指标批准,可以进行房地产开发时起一年内支付给全威公司和超凡公司。

由于政府和房地产开发建设管理部门因总体规划、市政建设和市政管理原因以及全威公司、超凡公司两方的原因(包括全威公司职工、全威公司周边单位及个人的原因),以及全威公司、超凡公司两方债权人追债等非桂馨源公司原因,半年内不能办理完成本项目工程开工报建手续进行开工建设的,按实际延续的时间,付款期间相应顺延。

如全威公司、超凡公司愿意购买桂馨源公司在该宗土地上所开发的商品房,其购房款可在桂馨源公司支付给全威公司的费用中扣减。

在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付该宗土地变性费及契税的同时,全威公司须将该宗土地过户给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。

但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500万元之前,不得将该宗土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。

全威公司向桂馨源公司所转让的该宗土地使用权年限按政府的有关规定办理。

桂馨源公司计划该宗土地分期开发,从桂馨源公司支付完需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算,全威公司必须在三个半月内搬迁完毕,并将所拆除的垃圾清除干净,将达到三通一平的土地交付桂馨源公司。

桂馨源公司未付给全威公司、超凡公司的部分款项,由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。

全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同约定的期限办理完成土地过户手续、土地使用性质的变更和土地开发指标的办理及未按期搬迁完毕该宗土地上的所有附作物和完成三通一平,每
逾期一日,按桂馨源公司已支付金额的千分之一向桂馨源公司支付罚息,逾期达30日以上,桂馨源公司有权单方解除合同。

桂馨源公司因以上原因提出解除合同的,全威公司、超凡公司应双倍返还200万元定金。

桂馨源公司未在合同约定的时间内代全威公司全额支付有关款项给有关单位及未付清全威公司、超凡公司土地转让费和补偿费,每逾期一日,桂馨源公司应按应付金额的千分之一分别向全
威公司和超凡公司支付罚息,逾期达30日以上,全威公司、超凡公司有权单方解除合同。

全威公司、超凡公司因以上原因单方提出解除合同,桂馨源公司以支付的200万元定金作为对全威公司、超凡公司的违约赔偿等。

且约定本合同为三方执行合同,全威公司与超凡公司于2003年3月31日签订的《协议书》及全威公司与桂馨源公司于2003年9月1日签订的《房地产项目合作开发合同书》于本合同签订之日同时作废。

2003年9月29日,桂馨源公司将200万元定金转入全威公司账户。

2003年11月18日,柳州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。

2003年11月3日,桂馨源公司函告全威公司、超凡公司,授权桂馨源公司法定代表人罗先友控股的柳州市盛源房地产有限公司代其履行合同,要求全威公司超凡公司按合同约定将土地过户给柳州市盛源房地产有限公司。

2003年12月15日,桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司,将代其履行合同的公司变更为柳州恒贸源房地产有限公司,要求全威公司、超凡公司按合同约定将土地过户给该公司。

2003年11月21日,全威公司与超凡公司函告桂馨源公司,其已于2003年11月18日将柳州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥,并将复印件交于桂馨源公司,要求桂馨源公司提前支付600万元款项,其中300万元用于交纳土地收益金,办理土地过户及办理解封和搬厂,另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。

2003年11月25日,全威公司提出资金计划:第一期资金计划总计300万元,包括:1．支付河北科技有限公司欠款42万元,用于办理土地解封事宜；2．交纳土地收益金120万元；3．搬迁厂房所需费用100万元；4．偿还其他零星欠款38万元。

第二期资金应在土地过户后一个月内到位。

2003年12月2日,超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司:一、根据超凡公司、全威公司于中国工商银行柳州分行主要
负责领导处得到的结果是,今年内还清银行欠款的本金,则所欠表内和表外利息全部免掉,明年的政策目前尚未明确。

因此,要求桂馨源公司今年内全部按合同代柳州市磁电机厂(即全威公司)还清银行欠款,如果采用承担债务的作法,桂馨源公司必须承诺承担所有的利息。

二、桂馨源公司必须尽快书面确认最终合作公司并给予该公司有关法律认证的复印件。

三、桂馨源公司必须提供合同规定的抵押担保手续,使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。

在该函中全威公司、超凡公司还提出:其曾于2003年11月21日给桂馨源公司发函,未见桂馨源公司复函。

为了表示合作诚意,现再次发函,希望桂馨源公司在五日内给予函复,使双方合作的操作程序得以进行,否则产生的一切后果和全部责任由桂馨源公司承担。

2003年12月18日,全威公司、超凡公司致函桂馨源公司:由于《土地开发合同》第七条对桂馨源公司提供抵押担保的时间、抵押物、保证范围及担保金额均未作出明确约定,为此,三方都认为有修改并完善该条款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日开会讨论了此问题,但没有达成一致意见。

2003年11月22日、12月2日,全威公司、超凡公司也曾两次给桂馨源公司发函,要求桂馨源公司提供抵押手续,但桂馨源公司至今未予答复。

由于桂馨源公司能否提供并办理抵押担保登记手续,对确保全威公司、超凡公司今后利益的实现至关重要,因此再次发函,希望桂馨源公司务必在2003年12月8日前到全威公司商谈修改完善上述问题并最终达成一致意见,否则,《土地开发合同》无法履行,三方将全面终止该合同。

2003年12月20日,柳州恒贸源房地产有限公司函复全威公司、超凡公司:《土地开发合同》充分体现了三方意志,是公正合法的,违约方在对方无违约行为或不同意解除合同的情况下,是不能随意终止合同的。

我公司在2003年11月15日、16日的协商会议及19日协商时都表态,只要是合同上约定的,都会坚决执行且将土地过户给我公司是安全的、无风险的。

现全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素为由拒不办理该宗土地过户,已属严重违约,全威公司、超凡公司应以实际行动表明其合作诚意,在实实在在履行合同的前提下,三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。

2003年12月29日,全威公司、超凡公司致函桂馨源公司,以三方没有就办理抵押担保登记的
时间及担保金额、保证范围达成一致意见、桂馨源公司又不愿商谈及全威公司是一个改制企业,桂馨源公司能否提供有效的抵押担保将关系到企业职工未来生活安置问题和社会安定问题为由,决定从即日起终止《土地开发合同》,并要求桂馨源公司商谈办理定金退还事宜。

2004年1月3日,桂馨源公司致函超凡公司、全威公司,拒绝终止合同。

一审法院另查明,2004年1月18日,中国工商银行柳州分行鱼峰支行函复柳州恒贸源房地产有限公司:1．只要全部归还所欠我行贷款本金,我行即按规定解除该宗土地使用权的抵押关系；2．根据以上原则,贵公司能代债务人柳州市磁电机厂归还所欠我行的全部贷款本息,我行即解除该宗土地使用权的抵押关系。

一审法院还查明,全威公司系柳州市磁电机厂于2003年改制成立,其营业执照所载明的营业期限为2003年6月8日；本案所涉及的位于柳州市柳石路153号土地属国有出让土地,土地证号为柳国用(2003)字第188461号,土地面积为34665．3平方米(合51．9979亩),用途为工业用地,系全威公司根据与柳州市国土资源局2003年6月26日所签订的《国有土地使用权出让合同》受让取得；该宗土地按抵押合同设定土地使用权抵押登记,抵押面积为34537．3平方米,抵押金额为837万元,抵押期限从1997年7月11日至1999年7月9日,抵押权人为中国工商银行柳州分行,目前该笔抵押已到期,尚未办理注销登记；全威公司经企业改制后以出让方式处理该宗土地使用权,尚欠292．5万元的职工经济补偿金未支付；2003年11月18日,柳州市发展计划委员会通知全威公司:柳州市土地收购储备与审批委员会2003年第9次工作会议已同意你单位位于柳石路153号土地的用途改变为经营性用地,请于《通知》发出之日起至2004年6月30日,到市计委、规划局、国土局等有关部门办理相关手续,期限内未办理的,视为自动放弃,并告知:一、房地产开发公司宗地改变用途的,请按房地产开发项目的有关程序办理；二、非房地产开发公司宗地改变用途的,应在获得房地产开发资格后,按房地产开发项目的有关程序办理。

2004年1月13日,桂馨源公司向一审法院提起诉讼称,该公司与全威公司、超凡公司于2003年9月18日签订《土地开发合同》约定,桂馨源公司以2860
万元受让全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地作为房地产开发用地,桂馨源公司在2003年9月30日前将定金200万元支付给全威公司,合同即为生效。

合同签订后,桂馨源公司按期支付了定金200万元。

依合同约定,全威公司必须在合同生效后两个月内办理完成将该宗土地转让给桂馨源公司或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司,并给予今年或明年上半年土地开发计划指标,但全威公司已逾期四十日仍不向土地管理部门办理过户手续,
且于2003年12月29日函告桂馨源公司终止《土地开发合同》,使合同无法履行,给桂馨源公司造成和即将继续造成巨大的损失。

故请求:一、判令2003年9月18日签订的《土地开发合同》合法有效,全威公司与超凡公司应当继续履行。

二、全威公司、超凡公司双倍返还定金400万元,并赔偿由此给桂馨源公司造成的一切经济损失；三、判令由全威公司、超凡公司承担本案全部诉讼费用。

全威公司答辩称:一、不同意继续履行合同。

全威公司是一个特困企业,在得到开发指标后,要求桂馨源公司提供未付款项的抵押担保。

桂馨源公司对全威公司这一正当要求予以拒绝。

因此,全威公司已对桂馨源公司失去信任,若再继续履行,全威公司将承担很大的风险。

二、不同意双倍返还定金。

全威公司在本案中不存在违约行为,全威公司是依法终止与桂馨源公司的合作。

三、不同意赔偿桂馨源公司的经济损失。

桂馨源公司对此没有具体的诉讼请求且赔偿的前提是全威公司存在违约行为。

超凡公司答辩称:一、本案《土地开发合同》于2003年9月18日签订之时,全威公司并不具备独立的民事主体资格,该合同应为无效合同且超凡公司要
求桂馨源公司对1000多万元应付款提供担保,桂馨源公司不提供,超凡公司对此承担很大的风险,故超凡公司不同意继续履行合同；二、超凡公司没有收到200万元的定金,也不存在违约行为,因此不同意双倍返还200万元定金；三、不同意赔偿桂馨源公司的经济损失,桂馨源公司没有具体的损失数额,超凡公司在本
案中亦未违约,定金罚则和违约金罚则不能同时适用,主张双倍返还定金则不能
主张损失赔偿。

一审法院经审理认为:本案性质为土地使用权转让合同纠纷。

三方当事人签
订的《土地开发合同》是在自愿、协商一致基础上签订的,合同约定转让的标的物亦系全威公司通过出让而取得的拥有使用权并经有关部门批准进行房地产开发的土地,该土地可以进入市场,合同内容没有违反法律规定。

至于超凡公司所提出的在订立该合同时,全威公司已超过了营业期限的问题,根据《中华人民共和国民法通则》的规定,法人的民事行为能力始于设立,终于法人的终止,而本案中全威公司并未随着营业期限的到期而终止,其营业执照并未被注销或者吊销,其作为一个企业法人至今仍然合法存在,法人资格并未终止。

且本案合同亦不属其营业执照所确定的营业范围之内,而是其对自身财产的自愿处分,符合合法的意思自治原则,故本案合同为有效合同。

超凡公司主张合同无效没有法律和事实依据,不予支持。

对于有效合同,根据诚实信用原则,各方当事人均应恪守合同的约定,全面履行合同。

桂馨源公司已按照合同履行了合同交付了定金并将合同中所约定的代其履行的公司告知了全威公司与超凡公司,而全威公司与超凡公司却没有按照合同的约定履行自己的义务,而是以三方在合同中对抵押担保问题约定不明确,又没有协商一致、其利益存在着风险为由,拒绝按合同的约定办理有关土地手续,并进而要求终止合同,显然有悖于合同的约定。

根据合同约定,在桂馨源公司将200万元定金转至全威公司账户后,全威公司和超凡公司就应当履行合同第三条第2款所约定的义务,此间并不存在桂馨源公司应先行办理抵押手续的问题,因为合同并没有将桂馨源公司办理抵押手续作为全威公司和超凡公司履行该义务的前置条件,且综观合同分析,合同第七条所指的“桂馨源公司未付给全威公司、超凡公司的部分款项”也不是指200万元定金之后其余应付款项,而是合同第三条第3款所指的在支付2300万元之后余下的2200万元,也只有在其时并办理过户手续中才存在风险,才有要求桂馨源公司办理未付余款担保抵押的必要性。

由此可见,合同约定的抵押担保条款并非不明确。

何况,即使存在着全威公司和超凡公司所主张的抵押担保条款不明确的问题,也不影响合同的履行。

根据合同约定中,桂馨源公司在履行本案合同中,除已支付给全威公司的200万元定金外,还需代全威公司履行相关的义务,支付约1500万元的款项后,方能实际取得土地过户且桂馨源公司也承诺以过户的土地使用权作为对未付款项的抵押担保,该承诺不违
反法律规定且是切实可行的,故全威公司与超凡公司所主张的风险没有事实依据,是不存在的,不予支持。

综上所述,全威公司、超凡公司在本案中的行为已构成违约,应承担违约责任,其无权主张终止本案合同；桂馨源公司作为守约方主张继续履行合同的诉讼请求于法有据,是成立的；其主张全威公司、超凡公司赔偿一切损失的诉讼请求,由于没有提出具体的损失数量和相应的证据,不予支持,予以驳回；由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持,故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求,既与三方当事人在本案合同中的约定不符,又不符合定金罚则的适用范围,该罚则中的双倍
返还只适用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立,不予
支持,予以驳回。

据此,依照《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决:一、桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行三方于2003年9月18日所签订的《土地开发合同》,全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定,办理完成土地过户的相关手续；二、驳回桂馨源公司的其他诉讼请求。

案件受理费179010元,由桂馨源公司负担35802元,超凡公司负担71604元、全威公司负担71604元,财产保全费143629元,由超凡公司、全威公司负担。

全威公司不服一审判决向本院提起上诉,请求依法改判,驳回桂馨源公司的
诉讼请求并解除本案合同,由桂馨源公司承担违约责任。

主要理由:1．一审判决对合同抵押担保条款的认定错误。

讼争地块是本案土地转让的标的物,不是抵押的标的物,且只有全威公司有权在该地块上设置抵押。

桂馨源公司主张全威公司应将土地使用权全部过户给该公司,然后其再以该块土地作为抵押财产向全威公司提供担保属无理要求。

2．合同第七条约定的“部分款项”应指全部未付款项,
全威公司有权根据履行合同的需要随时要求桂馨源公司履行担保义务。

一审判决将实际违约和预期违约混为一谈,显失公正。

3．对土地过户和提供抵押担保的时间应依同时履行作为判定依据。

在桂馨源公司未依约提供相应价值的土地和房产作为抵押担保,双方未能达成一致意见且桂馨源公司根本不具备履约能力的情况下,全威公司提出解除合同符合法律规定。

一审判决认为全威公司要求桂馨源公
司履行担保义务构成违约错误。

4．《土地开发合同》第三条第2款主要约定了桂馨源公司的付款义务即全威公司将土地过户给桂馨源公司的前置条件,没有全威公司将土地过户给桂馨源公司的义务约定。

双方于2003年11月18日收到柳州市发展计划委员会土地开发指标后全威公司已履行完第三条第2款的约定义务,桂馨源公司应在一个月内即2003年12月18日以前支付中国工商银行柳州分行本息891万元,而桂馨源公司除交纳定金200万元外,其余款项并未支付。

同时,《土地开发合同》第四条约定全威公司将土地过户给桂馨源公司成立的新公司的时间应在桂馨源公司付清600万元土地变性费及契税的同时,即全威公司履行土地过户义务的条件尚未成就。

因此,双方纠纷的原因为桂馨源公司未按期履行合同且明确表示不履行担保的主要义务,一审判决认定桂馨源公司为“守约方”错误。

5．一审判决全威公司于“五个工作日”内单方履行土地过户义务而不要求桂馨源公司承担相应义务,与合同约定不符。

且一审判决超越三方合同内容,要求不是土地使用权人的超凡公司承担其无法履行的义务,没有法律依据。

超凡公司不服一审判决向本院提起上诉,请求确认《土地开发合同》无效,由双方承担同等过错责任。

主要理由:1．本案土地使用权转让合同,违反了法律法规的强制性规定,应认定无效。

其中国有土地出让金至今未全部付清,尚欠292．5万元职工经济补偿金和97万余元土地收益金；当事人对该块“工业用地”至今没有投入开发资金,更未达到25％的投资标准；合同签订时尚未取得国有土地使用权证；合同签订前后,讼争地块已处于有关法院的查封之中；讼争土地转让情况未通知该地块的抵押权人柳州市工商银行；涉案“工业用地”的转让未办理相应的审批、登记手续。

2．桂馨源公司作为专业从事房地产开发的企业明知上述合同无效情形的存在和有关法律法规的规定,故合同无效双方应承担同等过错责任。

桂馨源公司答辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

主要理由:1．本案土地使用权转让合同符合《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称城市房地产管理法)及合同法的规定,应认定有效。

全威公司已于出让合同签订后一次性付清800805元土地出让金,其欠交的职工经济补偿金及土地收益金不属土地出让金；全威公司于起诉前取得了土地使用权证,享有涉案土地的处。