连锁商圈调查与选店

第12章

连锁商圈调查与选店

开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸士寸金的地步，因此房产价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等，都影响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才能确保展店品质的稳定与产值的提高。

本章内容：

1 商圈调查的标的

2商圈调查的方法

2-1 商圈范围划分确定

2-2 商圈简图

2-3抽样点及发ＤＭ点之选择确定

2-4 商圈特征

2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞

2-6 消费特征与人口特征

2-7 商圈类型

2-8 预估收入、支出与可能净利

2-9 建议地点之确定

2-10 商圈未来发展潜力及结论

2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的

3 商圈调查报告方式

4 立地要素

4-1 立地点所在街道评估

4-2 立地点本身之评估

4-3 门店预定点之选定

4-4挖掘金店面

4-5 屋主之探查

4-6 租屋谈判需知

4-7 租贷契约要件

1 商圈调查的标的

商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商圈内的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。

主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常战业绩55-70%。主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。次要商圈占业绩15-25%，相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的5%，所吸引到的也都是游离客人。而在商圈调查中所需探讨的如下数据：

1)固定人口数:固定人口是指居住在商圈内的住户。

2)人口密度:人口密度是将区域内居住人口数除以土地

面积所得出之每平方公里居住人口数。密度越高愈适合开设门店。

3)社会增加率:指随城市发展而增加的人口数，例如新开

之市镇、新区等会纳入许多外流人口进入。

4)日夜人口数:由于门店经营是一整天，有的更达24小

时，因此对于白天流入之人口就非常重要。通常在办公区或工业区，其白天

人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈内人口就明显的减少了许多。

5)年龄、教育程度、所得:不同的年龄层结构，其对于商

品需求偏好角度亦有不同。同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人民支出额度及门店消费的客单价。

6)交通:交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带

来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。

7)大楼种类:不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表

着稳定的办公人口，购买力高。百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、情况及受雇人口数，代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消费状况，可作为企业门店经营的互动指标。

本章内容

2商圈调查的方法

2-1 商圈范围划分确定

商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50--150米，辅助

商圈为150-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。

商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点：

1)商圈半径以500 公尺为限。

2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间

有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。

3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们

交通受阻而划分成两个不同商圈。

4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人

潮流动不易而划分成不同商圈。

5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划

分成不同商圈。

6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不

同商圈。

7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不

同商圈。

8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方

向，使该区形成一独立商圈。

2-2 商圈简图

商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌；

1)周边五百公尺简图。

2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。

3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公

司＞。

4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱

乐区··之同等类＞。

5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在

位置。

6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。

7)政府重要之行政中心。

8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特

定族群会集场所。

9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。

10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。

2-3抽样点及发ＤＭ点之选择确定

1)抽样点之选择

A.办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之

地点＞。

B.人潮走向汇集地点。

C.固定人口较集中流动之地点。

D.可能形成未来的门店群之地段。

E.预定三～四个抽样点。

F.其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。

2)发ＤＭ点之选择

A.主消费群走动频繁之点。

B.次消费群走动频繁之点。

C.区分消费群活动频繁之时段。

2-4 商圈特征

2-4-1 门店特色及分布情况

1)建筑形态

A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。

B.新大楼与旧式建筑的分布。

C.目前的改建情况。

D.一～三年内可能改建的趋式。