商品房预售弊端
房地产预售制度优点缺陷分析
房地产预售制度优点缺陷分析当前，对房屋预售制度的争论可以分为正反两方意见。
反对取消的人主要是开发商，支持取消的人主要是购房者和众多的学者。
下面重点分析房地产预售制度的优点和缺点。
1.1预售制度的优点1.1.1缓解资金压力、加快开发进度。
房屋预售降低房地产企业的门槛。
国家准许商品房预售，有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，以弥补建设资金不足，降低房地产企业的门槛，促进房地产业的快速发展。
众所周知，房地产行业的投资大、建设周期长。
开发商的房地产项目的全部投资如果依靠自有资金来解决，势必大大减缓建设的进度和开发的难度。
特别是2004年房地产开发项目资本金由20％提高到了35％，对开发商资金要求更高了。
有了预售资金的支持，开发商就可以加大项目的开发进度。
1.1.2刺激消费需求、拉动内需增长98年以来，我国坚持实行以来动内需为主的经济增长政策，房地产是国民的经济增长热点。
刺激居民的住房消费，有利于保持房地产行业增长。
房地产作为大宗不动产来说，其保值增值效果较好。
房屋预售的特点是预售合同和房屋的实际交工有一段的时间差，房屋预售合同价格和最后实际销售价格有一定的差值，一般的有5％左右的差额，对于采取低开高走的销售策略的房地产开发公司更是如此。
居民受到优惠条件的影响，往往愿意在房屋的预售阶段就购买房屋。
1.1.3增加供给总量、满足购买需求预售制度能够在同等时间内增加房地产市场商品房的供给量。
由于期房能够参与房地产产品的流通领域，增加了房地产商品的供给，对房地产市场起到了调剂作用。
更好的满足消费者的需求。
当然，这种供给总量是相对增加，是同时期内可供应的总量增加。
2.1预售制度的缺陷2.1．1消费者负担（1）消费者利益得不到保护在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的监管制度而得不到保护。
（2）预售合同标的物和实物不配在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。
小议取消房屋预售制度的弊端
和消费者获得的总福 利。一旦房屋 预售制 度被 取消 ， 那么 ， 市场 供 给将减 少 ， 定 供给 曲线 移 假 至 Ｓ， 那么市场供 求将在 Ｅ点均衡 。 此时 生产者 剩余为 Ｂ ＋Ｆ所代 表 的区域 ， 消费 者剩余 为 Ａ 。 对 比可知取消房屋预售制度将 带来 Ｃ＋Ｄ＋Ｇ＋
题都源于商 品房新房 的预售制 度。 目前 经营 良好的开 发商 已经积 累 了 定的实力 。 可以考虑取消现行 的房屋预售 制度 ， 改期房 销售为 现房销 售 。自此国内掀起新一轮关于是否该取消期房预管制度的争论。 ” 二、 我圈房屋预鲁 制度的发晨 我国房屋预售 制度 的雏形要追溯至 １７ 年 。由于文化大革命等历 ９８ 史原因 ， ７ 年我 国城镇人均住房使用面积仅 为 ３６ １ ８ ９ ， 平方米 ， 甚至低于 １４ 年的 ４ ５ ９９ ． 平方米 ， 达到 历史最低 点。为了应 对住房严 重供给 不足 的局面 ． 我国采用了住 房预订 购制 度。虽 然这种 制度 有悖 于市 场机 制， 但却构成 了我国房屋预售制度 的雏形。直至 １８ 年 ， ９２ 国务 院才开始在
一
四个城市进 行售 房试点 ． 但是仍来改变住房预订购制度的实质。 １８ 年 １ 月 ２ ９７ １ ６日， 深圳 市 政 府 首次 公 开招 标 出让 住 房用 地 。 １ ９ 年全面推行 住房公 积金制 度。１９ 年个 人住房 购买 的审批 制 和 ９２ ９３ 价格的审批 制宣告结束 。１９ 年建设部 出台第 ４ 号令 《 ９４ Ｏ 城市商 品房 预 售管理办法 》 ９ ５ 。１９ 年实施 的《 中国房地产管 理法》 立法 的形 式 明确 用 了商品房预售制度 ， 细则在 ２ ０ 年建设部 ９ ０１ ５号令《 城市商 品房预售 管 理办法》 中给 予确定 。１９ 年 人 民银行 进行 了个人住房 贷款优 惠利 率 ９８ 等信贷政策的调 整， 促进 了期房预售制度 的出台。２０ 年以来 ， ０３ 房价持
商品房预售制
弊处
商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理 等四个方向讨论。
一、预售合同的法律性质我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当 与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管 理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要 件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明 所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求， 也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
预售程序
预售程序
从主体上看，商品房预售方应当是依法成立的各类从事房地产开发经营的企业，买受人可以是境内外的自然 人或法人。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活 动。
商品房预售制的弊端二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》 的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预 购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开 发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋 竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用 在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方 依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债 权。
当今中国应不应该取消商品房预售制度辩论赛 正方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿
当今中国应不应该取消商品房预售制度辩论赛正方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿一辩：尊敬的评委、各位观众，今天我们来讨论的是当今中国应不应该取消商品房预售制度。
我作为正方的第一辩手，我认为应该取消。
首先，商品房预售制度存在很多弊端。
预售制度给了开发商很大的权利，他们可以随意提高房价，而且不受市场监管。
这导致了房价的不断上涨，让普通百姓难以承受。
同时，预售制度还会导致一些开发商恶意拖延交房时间，给购房者带来很大的不便。
其次，取消预售制度可以促进房地产市场的健康发展。
取消预售制度可以让市场更加公平，使得房价的涨跌更加合理。
同时，取消预售制度可以让开发商更加注重产品质量，提高产品的竞争力，促进市场的健康发展。
最后，取消预售制度可以保护购房者的合法权益。
取消预售制度可以让购房者更加清晰地了解自己所购买的房产信息，避免被开发商欺诈。
同时，取消预售制度可以让购房者更加安心，不再担心开发商恶意拖延交房时间。
综上所述，取消商品房预售制度是有必要的，它可以促进市场健康发展，保护购房者合法权益。
因此，我认为应该取消商品房预售制度。
二辩：尊敬的评委、各位观众，我作为正方的第二辩手，我认为我们应该取消商品房预售制度。
首先，预售制度给了开发商过大的权利，导致房价不断上涨。
开发商可以随意提高房价，而且不受市场监管。
这让普通百姓难以承受，严重影响了社会稳定。
其次，取消预售制度可以促进房地产市场的健康发展。
取消预售制度可以使市场更加公平，让房价的涨跌更加合理。
同时，取消预售制度可以让开发商更加注重产品质量，提高产品的竞争力，促进市场的健康发展。
最后，取消预售制度可以保护购房者的合法权益。
取消预售制度可以让购房者更加清晰地了解自己所购买的房产信息，避免被开发商欺诈。
同时，取消预售制度可以让购房者更加安心，不再担心开发商恶意拖延交房时间。
综上所述，取消商品房预售制度是有必要的，它可以促进市场健康发展，保护购房者合法权益。
因此，我认为应该取消商品房预售制度。
房产预售的利与弊
房地产预售制度的利与弊商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。
目前，商品房预售价格较现售价格约低10%—15%。
而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力管理成本也相对较高。
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上,部分城市甚至达90％以上。
商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。
根据测算,以预售方式进行销售的项目,比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外,商品房预售制度中隐含着风险因素,对政府和银行的监管能力要求较高。
如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理,严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。
什么是房屋预售制度房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
《商品房预售合同示范文本》的亮点与硬伤
三、示范文本的十大硬伤
1、商品房基本情况信息不足（第3条）
2、付款义务不存在不可抗力免责（第8条） 3、买受人贷款不成的责任未明确（第8条） 4、以备案证明文件为竣工验收合格的标志是错误的（第9条） 5、“买受人有权拒绝接收”的条文将大大增加交付纠纷（第11条） 6、以制裁欺诈的方式处理面积差异纠纷极不公平（第13条） 7、质量纠纷的约定严重不符合实际（第11条） 8、质量担保条款不符合合同法、担保法（第18条） 9、未约定买受人合同解除权的行使期间（涉及9个条文） 10、限制当事人修改合同的正当权利（第28条）
1、商品房基本情况信息不足（第3条）
示范文本中关于房屋状况的约定过于简单。实务常见纠纷而未列入的内容：
1、房屋主朝向
2、有无附赠的花园 3、有无专属的露台 4、关于非标准户型的特殊提示 5、局部特殊层高 6、烟道/管道井/空调机位等的位置；特殊的管道布线；特殊窗台 7、消防连廊；走廊或门外的消防箱 „„
第十条 商品房相关设施设备交付条件
（一）基础设施设备 1、供水、排水；2、供电；3、供暖；4、燃气；5、电话通信；6、有线 电视；7、宽带网络； （二）公共服务及其它配套设施（以建设工程规划许可证为准） 1、小区内绿地率；2、小区内非市政道路；3、规划的车位、车库；4、 物业服务用房；5、医疗卫生机构；6、幼儿园；7学校。
出卖人应当在交付日期届满前
日（不少于10日）将通知送达买受人。
3、对交付通知未送达作了合理约定(第11条）
商品房买卖合同纠纷司法解释第11条 买受人接到出卖人的书面交房通知，
无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付 使用之日起由买受人承担 。
实务中出卖人因无法证明送达交付通知，而被法院认定承担延迟交付责任的 案件时有发生。这非常不合理，因为交付地点与时间合同都有约定。
购房预售合同的弊端
一、购房者承担较大风险1. 预售合同签订后，开发商可能因为资金链断裂、项目停工等原因导致房屋无法按时交付，甚至导致购房者血本无归。
2. 预售合同中关于房屋质量、配套设施等方面的约定往往较为模糊，开发商可能利用这一点降低成本，影响购房者的居住体验。
3. 预售合同中关于违约责任的规定可能较为宽松，开发商违约时，购房者维权难度较大。
二、信息不对称1. 开发商在预售过程中，可能存在夸大宣传、隐瞒真实情况等现象，导致购房者难以全面了解房屋实际情况。
2. 购房者对房地产市场、政策等方面的了解相对有限，难以准确判断购房时机和风险。
三、资金风险1. 购房者需在签订预售合同后支付一定比例的首付款，若开发商无法按时交付房屋，购房者可能面临资金损失。
2. 预售资金监管制度不完善，可能导致开发商挪用预售资金，影响购房者权益。
四、法律风险1. 预售合同中部分条款可能存在漏洞，开发商可能利用这一点规避责任。
2. 购房者对合同条款理解不透彻，容易在签订合同时陷入法律风险。
五、售后维权困难1. 预售合同签订后，购房者难以直接与开发商进行沟通，维权难度较大。
2. 预售合同中关于售后服务的约定可能存在模糊地带，购房者难以享受到应有的服务。
为降低购房预售合同的弊端，以下建议：1. 购房者在签订预售合同前，应详细了解开发商的实力、信誉、项目进度等信息。
2. 关注预售资金监管制度，确保开发商按时交付房屋。
3. 在签订合同前，请专业律师对合同条款进行审核，确保自身权益。
4. 关注房地产市场动态，合理判断购房时机。
5. 倡导完善预售资金监管制度，加强对开发商的监管。
总之，购房预售合同在保障购房者权益的同时，也存在诸多弊端。
购房者应充分了解相关风险，提高自我保护意识，确保自身权益不受侵害。
房屋预售制度存在问题及解决办法
房屋预售制度存在问题及解决办法摘要：本文分析了房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题，并针对性地提出了意见，供大家参考。
关键词：房屋预售；制度；存在问题；解决办法房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。
作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。
在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。
对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。
重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。
1 房屋预售中存在的问题房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。
但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。
在实践中也存在很多问题。
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。
房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
1.1在预售合同的登记效力方面如何《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。
除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
1.2 房屋预售合同中预售的含义是什么所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。
这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。
预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
1.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。
商品房预售制度存废的分析
商 品房 预售 ， 指 房 地 产 开 发 企 业 将 正 在 建 是
售 制度 的议 案 》， 得 到其 他 ３ 并 ２位 全 国人 大 代 表 联署 签 名 。接 着 ，００年 １月 ２ ３， 西壮 族 自 ２１ ３１ 广 治 区住 建厅 党 组 书记 宋继 东 在全 区建设 工 作会 议 上 又提 出 “ 宁将 率 先 取 消商 品房 预 售 制度 。 可 南 ” 以说 ， 于 商 品房 预 售制度 的存废 问题 ， 直 是近 关 一
ａ ｌ — ｏ ｓ ｓｓ ｌ ｓａ ｅ ｃｔｄ Ｔ ｅ ｉ ａ ｔｏ ｖ ｉ ｌ ｏ ｓ ｓｓ ｌｓ ｉ ｓ ｍａｅ ． ｂ ｅ ｈ ｕ ｅ ａ ｅ ｒ ｉ ． ｈ ｍｐ ｃ ｆａ ａｌ ｅ ｈ ｕ ｅ ａ ｅ ｓ ｅ ｔ ｔ ｄ ｅ ｂ ａ ｉ
Ｋｅ ｗｏ ｄ ｙ ｒ ｓ：ｒ ａ ｓａ ｅ ｍａ ｋｅ ；ｃ ｍｍｅ ｃ ａ ｏ ｓｎ ａｅ；ａ ａ ｌｂ ｅ ｈ ｕ ｅ ａ ｅ；ｍｅ ｔａ ｄ ｄ ｍｅ ｉ ； ｅ ｌｅ ｔ ｔ ｒ ｔ ｏ ｒ ｉｌｈ ｕ ｉ ｇ ｓ ｌ ｖ ｉａ ｌ — ｏ ｓ ｓｓ ｌ ｉ ｒ ｎ ｅ ｒｔ
２０ ０６年 ３月 ， 国人 大 代 表 ， 国人 民银 行 南 宁 全 中
中心支行行长白鹤祥又提出《 关于取消商品房预
年来 房 地产 行 业 的 热 门 话 题 之一 。鉴 此 ， 文 拟 本
设 中的房屋预先 出售 给承购人 ， 由承购人支付定 金 或 房价 款 的行 为 。在 香 港 ， 品 房 预 售 被 形 象 商 地称为“ 卖楼 花 ” 。商 品房 预售 是 ２ ０世 纪 ９ ０年代
初 引进 国 内的一 项制度 ， 目前新 建 商 品房预 售 的 是 主要模式 。近年 来 ， 国各主要城 市 商 品房 预 售 比 我 例 已达 ８％ 以上 ， ０ 部分城 市 已高达 ９ ％ 以上 ｕ ， ｏ 它
论商品房预售的若干法律问题
论商品房预售的若干法律问题
姚迪
【期刊名称】《和田师范专科学校学报》
【年(卷),期】2010(029)005
【摘要】自商品房预售制度施行以来,对该制度的市场价值优劣就倍受争议.商品房预售制度的运行,可以有效为房地产企业起到市场融资、转移风险的作用.同时也为商品房消费者以分期付款的形式,使商品房交易预先成立,起到预定商品、规避市场价格风险的作用.但此外来引进制度在内地的施行,因对之缺少法律层面的理性分析,出现了很多弊端,本文从商品房预售合同的法律属性、特征为切入点,对商品房预售及其相关的法律问题作一简单的分析.
【总页数】3页(P2-4)
【作者】姚迪
【作者单位】长春理工大学法学院,吉林长春,130000
【正文语种】中文
【中图分类】D9
【相关文献】
1.商品房预售认购协议中若干法律问题的探讨 [J], 林东
2.以抵押贷款为付款方式的商品房预售中若干法律问题的探讨与研究 [J], 郭小年
3.商品房预售认购协议中若干法律问题的探讨 [J], 林东
4.浅析我国预售商品房转让中若干法律问题 [J], 窦权宏
5.商品房预售资金监管若干法律问题的思考 [J], 包航
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中国特色商品房预售制度
中国特色商品房预售制度随着中国经济的快速发展，房地产市场作为其中的重要组成部分也日益繁荣。
在这个过程中，中国特色商品房预售制度应运而生。
这种房屋销售方式在国内市场中占据着极其重要的地位，成为了一种成功的销售模式。
本文将解析中国特色商品房预售制度的产生背景、优点及缺点，同时对其面临的问题进行深入探讨。
一、产生背景随着中国市场经济体制的深入发展，房地产市场成为了国民经济中的一个核心产业。
房地产业作为一个能缓解就业压力的体系，此时的增长率达到了一个峰值。
随着市场需求的不断扩大以及住房需求结构不断升级，商品房成为了市场中的一个重要类别。
同时，商品房开发成本较高，缺乏流动资金的资金限制使得商品房销售成为了一项亟待解决的问题。
为了解决上述问题，中国特色商品房预售制度产生了。
它通过降低开发商资金负担和提高商品房的可贷性来实现销售周期的缩短。
同时，通过预售，购房者可以提前了解到商品房的售价、房屋面积和位置等信息，以免被欺骗。
预售的过程是一个从规划开始到开发商实际销售的过程，这样做不仅有利于保证商品房项目的稳定运作，还可以保障购房人的合法权益。
二、优点1. 对于购房者而言，预售制度能够提前了解到商品房的信息，同时也减少了购房者被欺骗的可能性。
2. 对于房地产开发商而言，预售制度可以提前获取一部分资金流动性，使得购房者的预付款成为资金运作链条的一部分。
3. 对于政府而言，预售制度也也有帮助政府提高管理效率的意义。
4. 在商业贷款受到限制的情况下，预售制度也有助于房地产市场获得运作资金和流动资金。
三、缺点1. 在一些地区，预售制度的使用可能会导致房地产市场的炒作，从而让购房者的预期收益和实际收益大相径庭。
2. 预售制度的使用缺乏统一管理，规律寻找并克服相关问题非常困难。
3. 对于房地产市场风险管理而言，缺乏适当的银行和监管机构监管，容易使相关风险被夸大化，而且在财政风险的情况下，预售制度不利于政府的财务状况。
四、面临的问题和改进措施随着时间的推移，中国特色商品房预售制度也面临着一些问题和挑战。
商品房预售制度存废的法律思考
预售给投资 大众 ，象飘 落的花一样 ，故称
“ 楼 花 ” 卖 。 商 品房 预 售 制 度 的 产 生 与 我 国房 地 产 市 场 发 展 的 进 程 紧 密 联 系 。 长 期 以来 ，我
部分甚至全部房款 ，开 发商提 高房屋质量 以吸 引购买者 的动 力不 复存在 ，不仅导致 房屋质量 问题频发 ，开 发商携款潜逃 的极 端现象也时有发生 。 部分开发商盲 目追 求扩大规模 ，将预 售款挪作他用或将 已经 预售的预售房不办 理预售登记而 将其 抵押给银行 为贷款做担 保， 当开 发商资金周转困难且银行催债 时，
付使用全部收取。但一些开 发商却在工程 设计图纸初步成图时就要 求预 购人 一次性
全 额 交 付 房 款 。 由于 预 购 人 已 经 预 交 了 大
香 港 房 屋 预 售 制 度 阐 释
商品房预售 制度产 生于香港 ，香港的
房 地 产 市 场 十 分 发 达 ，房 屋 预 售 活 动也 很 活 跃 ，最 重 要 的 原 因 是 其 有 完 善 的 法 律 、
更 房 型 结 构 和 面 积 、 房 屋 不 能 正 常 使 用 或 个 别 地 方 影 响 正 常 使 用 等 ， 有 的 开 发
３Ｏ ８ Ｏ ３ ７）
商将 不符资格或无预售许可证 的期房进行 预售、 将在 集体所 有的土地 上建设 的房屋
进 行 预 售 ， 致 购 房 人 无 法 取 得 房 屋 产 权 导
产开 发商除了向银行贷款外基本 上没 有其 他可供选择 的融 资方式 ，预售缓解 了开发
商 的 资 金压 力 。 预 售 实 际 上 成 为开 发 商重 要 且 成 本 几乎 为 零 的 融 资 手 段 。 统 计 ， 据 房 地 产 开 发 商 的资 金 来 源 中 ， ４ ％ 来 源 于 约 ０ 预 售 获 得 的 资金 。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
浅论商品房预售合同总中预购人的风险及利益保障
目录第一章引言 (1)第二章我国商品房预售的概述 (2)2.1 我国商品房预售产生的背景 (2)2.2 我国商品房预售现状 (2)2.3 预购方作为合同一方当事人应享有的权利 (3)2.3.1 合同订立过程中对预售房屋真实情况的知情权 (3)2.3.2 约定时间内取得预售房屋所有权并进行权属登记的权利 (4)2.3.3 享有主张预售房屋无质量瑕疵且无权利瑕疵的权利 (4)2.3.4 赔偿请求权 (5)第三章我国商品房预售中预购人权益风险及其原因分析 (6)3.1 我国商品房预售中预购人权益风险的表现 (6)3.1.1 “一房二卖”现象 (6)3.1.2 预售方无证预售 (6)3.1.3 预售方逾期交房 (6)3.1.4 预售方滥用格式条款 (7)3.1.5 预售方交付的房屋不符合合同约定的房屋质量 (7)3.2 我国商品房预售中预购人权益风险产生的原因分析 (8)3.2.1 房地产市场准入和退出机制的不完善 (8)3.2.2 不合理的信息披露制度 (8)3.2.3 预售款缺乏有效监管 (9)3.2.4 预售方的虚假宣传 (9)第四章保护商品房预购人权益的若干建议 (11)4.1 制定完善的商品房预售预告登记制度 (11)4.1.1 明确申请登记人 (11)4.1.2 明确预告登记的效力 (11)4.1.3 明确侵犯期待权的责任 (11)4.2 明确各方在信息披露过程中的义务 (11)4.2.1 明确开发企业的信息披露义务 (12)4.2.2 明确政府在信息披露中的义务 (12)4.3 强化对商品房预售款的监管 (12)4.3.1 明确预售款在商品房买卖中的作用 (12)4.3.2 明确预售款的监管主体 (13)4.3.3 完善责任追究制度 (13)4.4 对预售房屋的宣传严格把控 (13)4.4.1 应当规范预售广告的范畴 (13)4.4.2 加强对广告发布的监管 (14)第五章结论 (15)参考文献 (16)致谢 (17)摘要随着市场经济的繁荣发展，商品房的销售方式也日益多样化，起源于中国香港的商品房预售制度随即在全国范围内兴起。
商品房销售的法律风险及防范
商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。
商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发项目的顺利进行。
2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对未来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期待权。
这种期待权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。
二、商品房预售的条件《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
实践中需要注意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发项目抵押给银行（在建工程抵押）因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行（抵押权人）同意预售的证明，贷款银行为了贷款安全，则要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商及购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。
如果开发商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。
三、房地产开发公司申请商品房预售许可应提供的材料《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。
预售制度优缺点预售制度
预售制度优缺点预售制度一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市尝推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
我国取消商品房预售制度的利弊分析和对策措施
的反 响。正在人们企 盼实施 细则和 补偿措 施 出台之时 。
建设部 发言人却又 于近 日明确指 出 ： 近期 内不取 消期房
业 的审 查和监 管 ， 以规避 和减 少房 贷操作 中的风险 ， 推
进房地 产金融产品的创新 ， 续贯彻 和实施 国务 院倡 导 继 的整顿 和规范我国房地产市场秩序 的有关 精神。 尽 管经历了为期两年的宏 观调控 ， 目前 我 国的房 但
我 国房地产业 的健康持 续发展 ， 不仅是 建设 和谐社 会 的重要环节 ， 而且是直接关 系到 国 民经济 发展 速度和 质量 的重要 因素。为此 ， 中国人 民银行在 日前刊 出的我 国房地 产金融 报告 中对我 国房地 产金 融 工作 开展 的基
本情况 进行 了全 面的剖析 ， 并在此基 础上提 出 了在我 国
金压力 ， 品房供给将会相应减少。我 国取消期房预售 应采取 以下对策措 施 ： 一是将 商 品房预 售许 可与按揭放 款 商 其
分开处置 ； 其二是制定分步到位和逐步推进 的种 ； 四是 引入 房 其
屋预售款第三方监管制度 ； 其五是通过做大做 强房地产 企业来增 强房地产企业 的资金 实力 。
［ 关键词 ］ 取消预售 ； 政策预期 ； 背景分析 ； 利弊分析 ； 对策 措施； 实施前景
［ 中图分类号 ］ ２ ３ ３ Ｐ ９ ．５ ［ 文献标识码 ］ Ａ ［ 文章 编号 ］０ ３ ７ ０ （０６ ０ 一 ０ ６— ３ １０ — ６ ８ ２ ０ ｌ ｌ ０ ３ ０ 生 的金 融风 险也 与 日俱 增 。部 分地 区房地 产市场 过 热 加剧了市场风险 ； 房地产开发 企业高 负债经 营隐含 的财 务 风险 日益加剧 ； 不时 出现 的“ 虚假按揭 ” 凸显 的道德风 险不断增多 ； 基层银行发放房地 产贷 款操作风 险开始显
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。
以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。
本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。
本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。
以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。
民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。
对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。
同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场中常见的一种制度，旨在规范商品房的销售行为，保护购房者的合法权益。
以下将从制度背景、制度特点、制度优缺点和发展前景等方面对商品房预售制度进行详细的分析。
商品房预售制度的出现是由于房地产市场的发展需求。
随着我国城市化的不断推进，房地产市场也逐渐走上发展的快车道。
为满足居民的住房需求，商品房成为了主要的房源供应。
由于商品房建设需要一定的投资和周期，所以房地产商往往需要先行开展预售活动，来收回建设资金并确保项目的顺利进行。
商品房预售制度有其独特的特点。
一方面，商品房预售制度是指在商品房项目建设尚未竣工前，房地产商就开始对其进行销售，并预先收取购房者的款项。
商品房预售制度要求房地产商必须按照约定的时间节点、房屋面积、价格等条件交付房屋，确保购房者的购房权益得到保障。
商品房预售制度是一种双方共赢的制度，既满足了购房者的购房需求，也有利于房地产商的资金回笼和项目推进。
商品房预售制度存在一些优点。
商品房预售制度可以有效地缓解资金压力。
由于房地产开发涉及巨额资金，通过预售房屋可以在一定程度上缓解资金周转困难，保证房地产商的正常运营。
商品房预售制度可以更好地满足购房者的个性化需求。
购房者可以根据自己的需求提前购买心仪的房源，避免因房屋供应紧张而错失购房机会。
商品房预售制度有助于提高房地产的规范化和透明度。
预售合同的签订使双方的权益得到法律的保护，同时购房信息公示也使市场更加透明。
商品房预售制度也存在一些缺点。
由于商品房预售制度的实施，导致部分房地产商存在“卖房不卖品质”的问题，即仅关注销售额而忽视工程质量，给购房者带来风险。
预售制度容易引发市场投机。
有些投资者通过购买未来房屋，来获得房地产市场价格上涨的收益，导致楼市泡沫和市场波动。
商品房预售制度也存在购房风险。
由于购房者需要在项目建设前就支付一定的购房款项，一旦开发商出现资金链断裂或项目无法按期交付，购房者的利益将面临严重损失。
商品房预售的利弊分析
收 稿 日期 ：２ ｏ —１ ｏ ５ ２—１ ０
作者简介 ：杨晓庄 （９ ９ ，女 ，哈 尔滨商业大学土木与制冷工程学院 ，副教授 。研 究方 向：房地产开发 、 １６ 一）
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无力 ，造成了商品房市场秩序混乱和不和谐的缺 陷。
二 、取 消 商 品房 预 售 的 利弊 分 析
商品房预售也叫售楼花 ，是从香港引进 内地的概
念 ，指房地产开发企业 与购房者约定 ，由购房者支付 定金或预付款 ，即在未来一定 １ ３ 期拥有房地产的交易 行为。其实质是房屋 的期货买卖 。买卖 的是一张房屋
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商品房预售弊端
很多人看开发商都是财大气粗。
殊不知他们的底气都是建立在商品房预售成功的基础上。
然而，现在很多开发商为了显示财大气粗，都谎报注册资本现象，这样也就造成商品房预售出现很多弊端。
那么，如何避免商品房预售弊端呢？下面，法律直通车小编将为您介绍相关的法律知识。
商品房预售是开发商将购房人资金和银行资金转变为其投资资本的融资方式。
我国的商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的，此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售制度作出了详细规定。
出台这一制度，是基于以下背景：
一是市场需求旺盛，商品房供求跟不上;
二是开发商实力较弱，商品房建设融资渠道不畅，政府出于扶持房地产产业发展的目的允许商品房预售;
三是许多开发商投资过少甚至不投资就预售商品房，造成了市场的混乱。
当初，这一制度解决了开发商的先期资金投入问题，降低了房地产产业的进入门槛，增加了商品房供应。
当时社会公众和立法者对商品房预售的潜在法律问题了解不多，该项制度只规定了预售的条件，没有对可能产生的问题或引发的风险作出有效的规制;并过分倾向于保护开发商的利益，导致购房人和银行利益得不到充分保护，存在较大的风险隐患。
而且，这种融资方式使部分并不具备开发实力的企业进入市场，降低了开发商的自有资金要求，刺激了房地产的过度投资和开发;预售制度使开发商提前收回成本，并通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环促使房价屡创新高。
有些问题需要加强监管才能解决，如房屋行政主管部门的监管、银行风险控制能力的提高等。
香港地区和新加坡、马来西亚等国也有商品房预售，其制度相当完善。
现在我们要做的，就是如何完善商品房预售制度的配套制度。
十多年来，预售资金已经成为开发资金的一个重要来源，在当前宏观紧缩的背景下，房地产行业内部的优胜劣汰正加速进行，一旦取消商品房预售，开发商
的自有资金就要增加，会加大房地产开发企业融资的负担和成本，甚至一些房地产企业的资金链会断裂，这将导致房地产建设成本上升，房价上升。
因此目前商品房预售制度还有存在的价值。
但从长远来看，随着房地产开发企业不断发展壮大，房地产融资体制的日益完善，以及住房需求的缓解，取消房屋预售制度、改期房销售为现房销售是大势所趋。
如果你在商品房预售中遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更多如何避免商品房预售弊端的法律问题，你可以找相关律师，进行咨询相关房产专业律师，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。
/fcls/fcmm/shangpinfangyushou/2015/0326/18352.html。