2018广汉房地产市场年报

深圳：推出首列“稳租金商品房”
深圳：提高商品房预售门槛 ………..
2018“ 稳 ” 字 当 头
稳房价
坚持房住不炒
稳地价
增加土地供应，稳定地价
稳预期
加强市场监测和评价考核
数据来源：地方政府官网
宏观政策
甘孜
阿坝
广元
巴中
德阳 绵阳 南充
达州
成都
遂宁
广安
眉山 资阳
雅安
内江 乐山 自贡
泸州
宜宾
四川：调控从成都蔓延至全川
3
-
7亩
3
汉口路
130亩
2.8
汉口路
153亩
1.8
成交价格 （万元/亩）
流拍 401 435 435 536 241 331 390 248 600 139 95
拍地时间
2018年 2018年 2018年 2018年 2018年 2014年 2014年 2014年 2013年 2013年 2012年 2012年
首套普通自住房
已有一套住房，且房贷未还清 已有2套住房
（不管贷款是否结清）
以家庭为单位，即认房又认有效房 贷， 首套首付30%
以家庭为单位，即认房又认有效房贷，二 套首付 50%
暂停贷款
利率
首套首付3成，基准利率；二套首付5 成， 利率上浮10%起
数据来源：地方政府官网
宏观政策
2018年广汉房地产市场政策分析： 房地产政策趋紧，限购限贷，投资条件差
中央
住建部：强化“预售监管制度” 民法典：首提“居住权”
住建部：打击投机炒房“黑中介” 人大常委会：拟“房产税法”
住建部：预售制度取消调查
地方
江苏：严查“假离婚、企业购房”
国务院：加快培训发展租赁市场 住建部：打击“以租代售”行为
广东：首提 “共 有 产 权 房 ”
南昌：要求住宅用地现房销售 成都：限购、限售、限价
道路交通方面的要求，规划一条由金沙遗址至三星堆博物馆的旅游快速干线，路线沿成德大道 已建路段至九高路转向新路。规划为一级公路，双向六车道，道路红线宽度为26米。
广 汉
数据来源：广汉市公众信息网
城市经济
城市人口分析：常住人口基本稳定，在同级别县市中
广汉市近5年城市人口情况
61.5
2.00%
1.67%
商品房市场
2016年10月开启限购— > 限售— > 限价— > 摇号（个人）—>摇号（ 个人，刚需优先） — > 摇号 （家庭）
2016年至今房产调控政策省区分布
成都- 历来中央严控区
成都
购房者
不限购— > 户籍/社保购房（个人，多项目排号）—>户籍/社保购 房(家庭，单项目排号）
10+
7-10
4-6
数据来源：地方政府官网
宏观政策
德阳：全年出台银行贷款与公积金政策
1月22日 德阳出台规范住房公积金贷款和提取通知 缩短贷款审批时限。 明确贷款限额。 实施二套房贷款差别化。 公积金提取和贷款二选一。 调整贷款额外计算公式。另外还就不支持公积金贷款的其他情况
进行的说明。
数据来源：地方政府官网
调控后二级城市及成都三圈层购房首付比例变化
首套房 25% → 30%
二套房 40% → 50%
凉山 攀枝花
核心调控区域
次级调控区域
数据来源：地方政府官网
宏观政策
成都：从土地、商品房市场到购房者，政策全面从紧，调控领跑全国
土地
最高价得（1.0）—>熔断（限价流拍，2.0）—>熔断+ 抽签（3.0 ）—>限价竞买+ 竞商业 自持比例+ 抽签（4.0）— > 配建并无常移 交定量租赁住房+ 限价竞买+ 续竞配建并屋藏移交 租赁住房比例（ 5.0）
“三星堆文化”为核心，以“三星堆形象”为品牌，结合文化产业和旅游产业，打造三星堆文化产业园。但 从本案位置与周边环境来看，三星堆产业园的发展规划对本案的影响期望不大。 立体交通网络直接增强了城市的便捷性，从而将衍生更具活力的潜在居住与商业消费需求。
》》政策端《《
宏观政策
上中下游齐整顿，2018“稳” 字当头
0.50%
2 0 1 7 年同级别县市常住人口数
80 70 60 50 40
常住人口数 （万）, 68
常住人口数 （万）, 61
常住人口数 （万）, 67
常住人口数 （万）, 43
常住人口数 （万）, 65
常住人口数 （万）, 60
30
20
10
0
都江堰 广汉
彭州
什邡
金堂
崇州
广汉市近五年常住人口数稳定，近年来有轻微波动，但基本没有变化，城市产业基础薄弱，人口吸附力较差；
城市形象定位：神秘古都 文化名城 城市发展策略：文脉、地缘、保育、魅力、低碳、社区 。
城市人口和空间布局
数据来源：广汉市公众信息网
城市经济--产业发展
广汉，产业发展的总体 布局为“两区四园·三 带四基地。
两区”为国家级高新区、综合保税区。 “四园”为油气装备产业园、通用航空产业园、不锈钢产
业园、三星堆文化产业园； “三带”为沿山观光农业带、特色水产养殖带、绿色农产
61
1.50
%
60.5
1.00
60 0.53% 59.5
0.67%
%
常住人口数
常住人口数
常住人口数 0.33%
（万）, 61 （万）, 60.8 （万）, 61
0.50 %
常住人口数
59
常住人口数 （万）, 59.6
（万）, 60
-0.33%
0.00 %
58.5 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
温馨提示：由于德阳市2018年国民经济与社会社会发展统计年报尚未上传至统计局，故具体广汉市固定资产投资与社 会零售消费品总额等经济基础信息暂无。
数据来源：广汉市公众信息网
城市小结
广汉常住人口稳定，城市发展水平稳定。
广汉市总人口增长不明显，城镇人口的增长大多来源于城镇化进程，对房地产中高端市场促进不大。 广汉市GDP持续增长，但增速放缓，稳重求进，房地产市场处于高速发展阶段。 广汉市规划的核心是以中部组团为核心向南北拓展，但本案所在区域不属于一核三组团范围，该区域主要以
》》市场篇《《
中观市场
广汉土地市场回顾：土地市场热度降低，成交价格下滑
广汉市近六年仅成交10宗土地，成交土地面积仅为823亩，地块成交均价约296万元/亩；
11月城北86.76亩地块进行拍卖，因报名人数不足而流拍。
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
获得土地 企业名称
广汉市2018年常住人口60.16万人，城镇化率达到53.77%，比2017年提高1.47个百分点，比德阳平均水平ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ1.42个
百分点，比四川省平均水平高0.57个百分点，在德阳市位居第二位,德阳下辖县级市中发展水平最高，但在邻近区域同
级别县市中处于中等水平，城市发展 水平稳定。
数据来源：广汉市公众信息网
信息来源：房产什邡公众号提供
区域市场
广汉市场回顾：以6月为分水岭，市场前后量价出现大幅震荡，目前市场完全进 入下行通道
价格大幅波动：6月前，受成都二圈层整体大幅上升，广汉市价格大幅上涨至7000元/㎡；自7月受成都政策影响，本地市场价格连续六
金贷款...
数据来源：地方政府官网
宏观政策
德阳：德阳多家银行房贷利率上浮
截止11月，德阳除了长城华西银行首套房最低还能执行基准利率外，其他 银行首套房上普遍达到上浮15%，二套房利率上浮基本在20%以上，具体 执行还要根据个人征信而有所上浮。
数据来源：地方政府官网
宏观政策
广汉：广汉市限贷政策
限贷政策
4次以下
次
次
次
数据来源：地方政府官网
宏观政策
5月 5.15限购升级
限制购房资格，购房客户断崖式减少 将限购对象由自然人调整为家庭； 户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在
成 都 市 稳定就业并连续缴纳社保12个月以上 方能新购住房； 离异后任一家庭成员两年内购买住房的，其 拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
10
8
6
4
2
0 2018年
增长总值（亿元）
比上年增长（%）
经济增速更稳。在近两年时间里GDP总量增加100亿元，增速连续5个季度稳定在9%以上。 经济结构更优。第一产业增加值37.3亿元，增长3.5%；第二产业增加值230.6亿元，增长9%；第三产业增加值183.1亿元，增长10.1%。三次产业 结构为8.3:51.1:40.6。
广汉是全国和四川省的综合改革试验区和国家级可持续发展实验 区。也是西部最具投资潜力百强县之一。广汉是农村改革起源地， 在全国率先摘掉人民公社的牌子，创造了“敢为人先”的广汉精 神。
数据来源：广汉市公众信息网
城市经济--城市规划
广汉，撤市设区，迈入 “成德同城”新时代。
广汉市：广汉市委十四届七次全会提出“要稳妥推进撤市设 区，打造德阳城市新功能区”。
品示范带； “四基地”为四川现代粮食产业（广汉）示范基地、双低
油菜生产示范基地、无公害蔬菜生产示范基地、优质水果 生产示范基地。产业发展总体空间布局参见图集。
数据来源：广汉市公众信息网
城市经济--交通篇
广汉，处于成都“半 小时经济圈”区位优 势也比较明显
也是成都都市圈、成绵乐经济带，成都半小时经济圈重 要组成部分，经济以工业为主，第三产业发展迅速
宏观政策
德阳：5月29日 德阳出台公积金新政，遏制投机炒房行为
措施包括：规范提取业务、严格贷款审批、严防骗提骗贷。 公积金提取和贷款二选一。 二手房贷款最高贷20年。（不包括新房）。 异地公积金且主贷人户口不在德阳的不予受理。 婚姻存续期间，房贷已有两次，离婚一年以内任何一方都不能再次申请公积
数据来源：广汉市公众信息网
城市经济
广汉市城镇居民人均可支配收入32908元，增长8.4%，城市消费能力较高；
人均可支配收入：城镇居民人均可支配收入比上年增长8.2%；农村居民人均可支配收入比上年增长9.2%。全市金融机构本 外币存款余额比上年增长8.1%。 民营经济增长：2018年,全年共实现非公有制经济增加值336.9亿元,增长9.8%,其中：民营经济增加值为325.2亿元,增长 9.1%。民营经济增加值占GDP比重为72.1%,对GDP的贡献率达到73.9%,拉动GDP增长6.7个百分点。 公共预算：公共预算收入在德阳六个县市区中率先突破20亿元。
城市性质：成都平原城市群的区域节点和高端制造业基地，传承古蜀文
明的历史文化名城，生态宜居的天府水木田园城市。
城市职能：成都平原重要的城镇集聚发展区、商贸物流枢纽和现代农业
生产示范基地；保护、传承与弘扬古蜀文明的核心地区；国内领先的陆地 石油装备研发制造基地；中国西部的航空教育与通用航空产业重镇；成都 城市群中生态优越的休闲度假旅游目的地。
城市经济
2018年广汉GDP总量544.66亿元，继续位居德阳各县（市、区）第二位，全市GDP比上年增长9%，稳重求进。
广汉市近5年来经济GDP总值
500
450
400
350
301
300
250
200
150
100
50
0
2014年
325.5 2015年
355.7 2016年
400 2017年
451
14
12
◤成绵乐高铁 成绵乐城际高铁于成都东客站，正线长323.19公里，主要经绵阳、德阳、广汉、成都、彭山、
眉山、夹江、峨眉至乐山。将广汉纳入成都的15分钟可达范围。 ◤成都第二绕城高速 规划在广汉境内与大件路相交处设一出口，与成德绵高速形成立交互通。2015年12月31日全
线通车，进一步增强广汉对成都的吸附能力。 ◤三星堆景观大道 为加强旅游景区的联动效应，接收成都的辐射影响，同时结合广汉三星堆申请国家5A级景区对
上半年，成都5月15日严厉限购，客户受到挤压，大量返乡置业，掀起购房潮，消化二线城市及部 分三四线城市库存，但在8月23日二套房首付比例上调，再加之银行贷款利率上浮，客户经济压力 加大。
政策预判
调控深化，“因城施策”到“同城分区”转变
成都：
成都将会维持2018.5.15发布的限购政策，并将不断补充细节，保持政策的完整性和持续性。 2019上半年成都发布关于放松限购政策的可能性极小
流拍 融欧置业 成都金科 成都金科 成都保利 广汉东泰 广汉新波 广汉信用联社 中铁安典 广汉宏地 广汉汉东豪庭 广汉汉昇
广汉近年土地供应状况
土地位置
土地面积
容积率
城北
86.76亩
2.8
城南
95.77亩
3
城北
93.8亩
3
城北
71.8亩
3
城北
97.7亩
3
城北
83亩
4.2
-
1亩
4.5
-
7亩
1.5
城北
83亩
2018
广汉市
市场年报
》》城市概况《《
城市经济--城市区位
广汉，连接成都平原南 北的重要交通枢纽。
北距德阳市区19公里，南临成都市区24公里，距成都双 流国际机场40分钟车程。
历史上长期为（汉）州、（广汉）郡驻地，元明清时期为成都下 辖区域。自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。素有“川西 明珠”美誉，被誉为“成都的后花园”。