德阳房地产拓展报告

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（三）德阳市近年来土地市场状况
1、德阳市2014年市规划区土地供应计划表（单位：亩）
2014年度市规划区国有建设用地供应计划表 用途 区县 市直管 旌阳区 德阳经济技术开 发区 合计 合计 552 1320.6 3486.5 6154.8 商服用地 175 79 488.5 742.5 住宅用地 商品房用地 362 1093 477 1932 廉租房用地 0 0 0 0 经适房用地 0 0 0 0 公租房用地 15 0 0 15 安置房用地 0 113 304 417 工矿仓储用 地 0 36 2217 2253
旌阳区 德阳碧桂园
老城区
黄河片区
翰城国际
龙湾上城
畔山庭院 旌城阳光 嘉皇心悦城
旌东片区 旌南片区
香江华府 力创天籁福
旌湖开 温莎湖畔庄园 发区 保利国际城
正基首席
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商圈状况
（五）德阳市商业状况——商圈布局情况
文庙商圈： 起源于传统意义上的老城商 业区，商业以服饰、电子通 讯器材为主，商业档次整体 偏低，该商圈主要分为三大 区域，南街区域、长江西路 区域、文庙广场商业区。 凯德广场（沃尔玛）商圈： 该商圈为德阳城东的一个新型 商业圈，通过沃尔玛超市带 动区域内其他商业配套的完 善。该商圈定位于服务旌东 片区，辐射全市，以满足居 民日常生活消费为主的区域 性商业中心。 盛唐摩尔（沃尔玛）商圈： 该商圈和沃尔玛商圈共同形成 覆盖东部区域，辐射全市的 新型商业中心，同样为满足 居民日产生活消费为主的区 域性商业中心。
沃尔玛商圈
文庙商圈 （市中心）
盛唐摩 尔商圈
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二
城市宏观环境分析
（一） 宏观环境分析 （二） 城市区域发展现状
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德阳概况
（一）德阳市区位、人口、产业状况
区位：德阳，别称“旌城”，位于四川盆地成都 平原东北部,东临绵阳市、遂宁市，西靠省会成都 ，南连资阳市，北接阿坝藏族羌族自治州； 人口：2013年年末年户籍总人口392万人，常 住人口352.4万人，其中城镇常住人口161.6万人 ，城镇化率45.9%。其中市辖区旌阳区人口73.51 万，中心城区常住人口约65万。
人均GDP排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
成都 绵阳 德阳 宜宾 南充 达州 凉山州 泸州 乐山 资阳 内江 自贡 眉山 广安 攀枝花 遂宁 广元 雅安 巴中 阿坝州 甘孜州 全省
2 6 3 8 18 16 13 12 5 7 10 4 9 14 1 17 19 11 21 15 20


支柱产业：机械、食品和化工三大支柱产业。
阿坝
成都
德阳
公 里 134
绵阳
资阳
所辖区域：辖旌阳区、中江县、罗江县1区2县，代管广汉 市、什邡市、绵竹市3市，总面积5911平方公里。

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经济状况
（二）德阳市整体经济综合情况
图一
图二
图一：初步统计，2013全市实现地区生产总值 （GDP）1395.9亿元，比上年增长9.0%。 图二：13年社会消费品零售总额467.7亿元，比 上年增长14.6%； 图三：13年城镇居民人均可支配收入24701元， 比上年增长10.4%，增幅放缓，在同类城市中处 于较高的位置。
三
四 五
2
一
德阳市房地产市场开发状况
（一） （二） （三） （四）
德阳市近年来房地产开发投资状况
德阳市近年来商业地产开发投资状况 德阳市近年来土地市场状况 德阳市住宅及底商分析
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（一）德阳市房地产开发投资状况
图一
图二
GDP增速与房地产发展关系
小于4% 停滞 4%-5% 萎缩 5%-8% 稳定发展 大于8% 快速发展
近五年来，德阳GDP增长都保持9%以上的增长速度， 2012年开始放缓，房地产开发处于缓慢发展的阶段； 近五年来，德阳房地产开发投资保持较快的增长速度，
2012年开始房地产市场增速开始放缓，2013年增速更是跌至3.5%，这反映出德阳市房地产市场受国家宏 策的调控影响比较大，同时也与市场的饱和度有关。
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（四）德阳市住宅及住宅底商分析
市区房地产市场板块划分为城北片区、黄河片区、老城区、旌东片区及旌南片区、天元片区、旌 湖开发区七大房地产板块。
城北片区 天元片区
华伦城市领地 新里城尊域 渝都国际明珠 熙城 住宅楼盘均价4500元/m2 ， 住宅底商均价18000元/m2,各 区域楼盘均价相当，其中老城 区和黄河片区、旌东片区主要 以普通住宅楼盘开发为主，旌 湖片区、旌南片区有别墅楼盘 和花园洋房开发。
2012年常住人口 （万） 1417.78 464.02 353.13 446 630.03 549.27 456.1 425 325.44 358.85 371.81 271.32 296.64 321.64 123.09 326.77 253 152.65 330.79 90.67 112.2 8076.2
万商汇企业集团有限公司
德阳房地产拓展报告
——万商汇集团（中国）项目介绍
2014.12
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目录
一 二
德阳房地产市场开发状况 德阳房地产市场开发状况城市宏观环境分 析 德阳市零售商业状况 德阳专业市场状况 德阳投资环境总体分析
阳市的投资强度、政府招商力度势必会大大加强，这将为德阳市的发展创造大的良好宏观环境，也将带 动商业、住宅等各方面的需求提升。
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三
（一） （二）
德阳市零售商业状况
德阳市代表性在营零售商业分布图 德阳市在售商业地产分布图 德阳在售商业综合体综合情况
（三）
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（一）德阳市代表性在营零售商业分布图
东方时代广场 西城生活广场 南华春天购物广场 恒逸广场 德力德购物中心 绵远商业步行街 彩泉天街体验式购 物中心 新彩泉商场 大润发超市 凯旋国际上美购物 广场 旌都银座 德阳代表性零售商业主要集中在老城区，大型超市有大润发、沃尔玛、世纪联华，大型购物广场较多，构 成德阳的三个商业中心。
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德阳希望城购物 中心 汇乐广场 沃尔玛超市
旌阳区
中山商厦 盛唐摩尔购物广 场 苏宁电器 世纪联华超市 中立百货大楼
人均GDP （元） 64247.56 31358.99 39530.48 30109.64 21087.09 22673.91 26625.74 26834.82 34869.41 30440.57 28760.39 36915.82 28991.37 25963.81 65066.21 22541.85 20505.93 27382.9 12572.93 25807.87 17932.26 32516.25
德阳市公路、铁路、航空立体交通极为便利，居成都、绵阳两大机场均在50公里范围内，拥有众多高
速，铁路专线，成绵城际铁路客运专线2014年底通车； 德阳市城市发展规划“一区、四轴、多线”的空间布局，强调加强与成都、绵阳的联系，2015年中心 城区人口预计80万，城市建设用地85平方公里；
由此可见，德阳市良好的区位条件以及经济基础，伴随着未来城镇化的进程，大量城市人口导入，德
德阳市2014年市规划区土地供应计划6154.8亩，商服用地742.5亩，住宅用地2364亩，工矿用地2253亩； 2014年土地基准单价工业用地13.6万元/亩，住宅用地70-117万元/亩，商服用地166-180万元/亩。
2013年德阳土地市场冷清，供应少，成交更是屈指可数。总计成交了18块地，最小3.3亩，最大192.2 亩；分布上，基本属于城市边缘地块，从青衣江路、嘉陵江路，一直延伸到孝感、杨嘉。总面积约633 亩，按规划条件预估可供应132万㎡的物业。
德阳市2013年GDP位于四川第三位，总达1395.94亿元，人均GDP排名四川第三位，经济总量在四川省内
仅次于成都、绵阳，是四川经济发展较好的城市。
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交通状况
（三）德阳市整体交通情况
公路：G5（京昆高速）、 G42（沪蓉高速）、G93（成 渝环线高速）、成德南高速、 遂德阿高速、成都第二绕城高 速、成都第三绕城高速、成绵 高速复线、G108贯穿境内。 铁路：宝成铁路、达成铁路， 另有在建成绵乐客专和成兰铁 路；成绵乐城际铁路客运专线 将于2014年年底通车； 航空：距成都双流国际机场 50余公里，距绵阳南郊机场 约45公里，
2013年GDP （亿元） 9108.89 1455.12 1395.94 1342.89 1328.55 1245.41 1214.4 1140.48 1134.79 1092.36 1069.34 1001.6 860 835.1 800.9 736.6 518.8 418 415.9 234 201.2 26260.77
图三
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经济状况
（二）德阳市整体经济综合情况
2013年四川各市GDP和人均GDP排名
2013年GDP排名
地级市
2012年GDP （亿元） 8138.94 1346.42 1280.2 1242.76 1180.36 1135.46 1122.67 1030.5 1037.75 984.72 978.18 884.8 775.21 752.2 740.03 682.4 468.66 398.05 390.4 203.74 175.02 23849.8
绵阳市
绵竹市 罗江县 什邡市 德阳市 广汉市 中江县
成都市
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城市规划
（四）德阳中心城区发展规划——“一主两副， 三轴三带”的空间布局结构
城北片区
城市副中心
一主：指以文庙广场为中心、以长江 路为轴线、横跨绵远河东西两岸的城 市主中心。 两副：指城北城市副中心和八角城市 副中心。 三轴：指长江路城市发展轴、金沙江 路城市发展轴和青衣江路城市发展轴， 既是城市综合服务轴，也是重要的景 观轴。 三带：指以宝成铁路为主轴的西部综 合产业带、以绵远河为主轴的中部生 活服务带和沿东山南北延伸的东部生 态休闲带。 中心片区：综合服务、职业教育、居住等功能 天元片区：集生产、生活、服务为一体的综合型片区 城北片区：居住、行政办公、综合服务、职业教育等功能 重装片区：重型装备、生产服务、科技研发等功能 八角片区：发展重大装备、科技研发、商务办公等区域性功能 东山片区：文化、体育、休闲娱乐和居住用地
天 元 片 区 重 装 片 区
八角片区
城市中心
中 部 生 活 服 务 带
中 心 片 区
东 部 生 态 休 闲 带
东 山 片 区
城市副中心
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（六）德阳市宏观环境小结
德阳市距离省会成都仅41公里，距绵阳市50公里，经济发展状况仅次于成都、绵阳，居四川省第三位， 人均可支配收入达24701元，经济发展较好，老百姓购买能力强；
图三
观政
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（一）德阳市房地产开发投资状况
图一
图二
图一：2013年成交均价为4293元/㎡，相比2012年的4390元/㎡，又下降了2.3%； 图二：2013年德阳市区住宅销售为83.5万㎡，相比2012年的105.42万㎡，减少了20.8%，相当于五分之 一的份额。 德阳市区2013年住宅总供应量达到144.37万㎡，相比2012年的126.2万㎡，增加了14.4%。在2012年降 价换量取得阶段性成果的同时，爆发的海量供应再次让市场失去平衡。
四轴： 包括三纵一横四条城镇 发展轴。三纵为成德 绵中部发展轴、成德 绵西部发展轴和成德 绵东部发展轴，连接 市域大部分城镇，依 托宝成铁路、绵成乐 城际铁路、成绵高速 公路、108国道、成 什绵高速公路、金堂 -中江-三台高速公路 等多条南北向交通干 道形成，是加强与成 都、绵阳联系，融入 区域发展的主要骨架。
德阳市
德阳拥有发达的 铁路、公路、航 空立体交通体系
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ห้องสมุดไป่ตู้
城市规划
（四）德阳城市总体发展规划——形成“一区、 四轴、多线”的城镇空间结构
一区 ： 指半小时圈城镇重点发 展区，是以德阳中心 城区为中心半小时交 通范 围内的城镇密集地区， 包括旌阳区、广汉市 和罗江县全部，什邡 市和 绵竹市的平原地区及中 江县西部地区。 规划目标： 2015年中心城区城市 人口80万人，建 设用地85平方公 里；2020年，中 心城区城市人口 100万人，建设用 地100平方公里。