201401苏宁广场经营模式及进入策略研究

——
15万㎡
福州
二线
50亿
54万㎡
电器旗舰店、 SOHO办 6万㎡ 公、精品超市、大型超 市 购物中心、商业街区、 17万㎡ 五星级酒店、甲级写字 楼、酒店式公寓
——
城市综合 未开业 体
200米
城市综合 2013年开 100米 体 业 左右
200米
长春苏宁广场
吉林
长春
二线
——
15万㎡
江门苏宁广场
广东
城郊 核心商圈次 要位置 传统核心商 圈 传统核心商 圈 次级商圈 传统核心商 圈 新城核心商 圈 传统核心商 圈 新兴核心商 圈 传统核心商 圈 新兴核心商 圈
—— —— 14亿 10亿 1亿 5亿 —— —— 7亿 —— ——
2万㎡ 10万㎡ 13万㎡ 15万㎡ 3万㎡ 8.8万㎡ 5.7万㎡ 4.8万㎡ 11万㎡ 9.3万㎡ 9万㎡
三 线
• 城市核心商圈的黄金位置是苏宁最偏好的选址。
• 二线城市新兴核心商圈的体量规模最大，其次为三线城市的传统核心商圈。 • 未来新兴商圈等成长性较好的区域将成为公司拿地的首选地。
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苏宁置业迎合地方政府的需求点
1、专业的商业运营商是苏宁最大的优势，尤其现在O2O模式经营后更是能够迎合政府 对新兴商业模式追求的口味。 2、通过标新立异的建筑满足地方政府城市形象的需求。为满足政府改善城市形象的需 求，可建设超高层塔楼（300米以上），并在商业内容统一的情况下，商业建筑设计要 求结合城市需求，融入苏宁科技信息的元素。 3、通过大体量、全业态、高档次的商业地产产品带动当地核心商圈的全面升级，从而 推高周边地价，带动财政收入上涨。 4、利用苏宁在全国形成的大网络可以给予地方政府设立各种区域总部的实惠，比如在 昆明盘龙区设立建设面向南亚、东南亚市场区域总部、结算中心和O2O模式（互联网） 的新一代购物中心项目，即可促进当地的服务业发展，也可增加地方政府的税收和流水。
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两大产品体系：苏宁生活广场和苏宁广场（一）
苏宁生活广场（生活综合体）
项目 定位 定位时尚、年轻的家庭生活型购物广场 满足中高收入人群的购物、休闲、娱乐 等需求，一般为中档 一线、二线、三线中的经济强市 GDP1000亿元 社会零售额达到300亿元以上
苏宁广场(城市综合体)
满足中高收入人群的购物、休闲、娱乐、商 务办公、居住等需求的城市综合体，中高档、 根据城市消费能力甚至有超高档 长三角、珠三角、环渤海及成渝区域 一线城市或省会城市、二线经济强市 GDP4000亿元以上 市区人口不低于200万 社会零售额要求1000亿元以上 城市房价水平可达10000元/㎡左右 核心商圈或区域副中心
二线 二线
传统核心商 圈 副中心核心 商圈
16亿 ——
电器旗舰店、大型购物中 心、甲级写字楼、高档公 城市综合体 寓 购物中心、超五星级铂金 —— 酒店、甲级智能办公、酒 城市综合体 店式公寓 百货、电器旗舰店、餐饮、 10万㎡ 会所、3D影院、文化展馆、 城市综合体 酒店、写字楼 苏宁EXPO超级旗舰店、影 —— 院、餐饮、健身、时尚百 城市综合体 货 电器旗舰店、大型购物中 9.4万㎡ 心、五星级酒店、甲级写 综合体 字楼 电器零售、精品百货、休 8万㎡ 购物中心 闲娱乐、时尚餐饮 电器零售、精品百货、休 —— 购物中心 闲娱乐、时尚餐饮 电器旗舰店、购物中心、 5万㎡ 城市综合体 写字楼 电器、百货、餐饮、休闲 5.8万㎡ 城市综合体 娱乐
威海苏宁生活广 山东 场 青岛苏宁生活广 山东 场 北京房山苏宁生 北京 活广场 北京八里庄苏宁 北京 生活广场 南京新街口苏宁 江苏 生活广场 汕头苏宁生活广 广东 场 常州武进苏宁电 江苏 器广场 淮安苏宁生活广 江苏 场 西安苏宁生活广 山西 场 湖州苏宁生活广 浙江 场 济宁苏宁生活广 山东 场 日照苏宁生活广 山东 场 鞍山苏宁生活广 辽宁 场
代表 项目
南京新街口苏宁生活广场、宿迁、北京 房山等。
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苏宁产品选址策略
商圈等级
传统核心商圈 新兴核心商圈 次级商圈 城市副中心 城郊
北京房山为远郊区， 周边商业、商务需 求均不足 打造体量小（2万 ㎡），附带居住功 能的生活广场
打造苏宁广场产品， 均为地标性建筑 土地价格偏低，因 此体量较大，基本 在50万㎡左右 经济能力强的城市 打造生活广场产品， 体量在10万㎡以下， 打造苏宁广场，体 量在35万㎡左右 平均在5万㎡ 左右 经济能力弱的城市， 打造生活广场，体 量平均为10万㎡ 打造苏宁广场产品， 平均体量在10万15㎡之间，目前仅 程度1例，经营状况 不佳，正调整业态， 加大体验娱乐比重
40亿
46万㎡
镇江苏宁广场 江苏 新街口苏宁广 江苏 场 无锡苏宁广场 江苏 佛山苏宁广场 广东 徐州苏宁广场 江苏 辽宁盘锦苏宁 辽宁 广场
镇江 南京 无锡 佛山 徐州
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
三线 二线 三线 三线 三线
49.6亿 —— 50亿 50亿 64亿
40万㎡ 17万㎡ 32万㎡ 30万㎡ 46万㎡
购物中心、五星酒店、 城市综合 13万㎡ 甲级写字楼和酒店式公 体 寓 星级酒店、写字楼、购 城市综合 11万㎡ 物中心、苏宁电器广场、 体 公寓 购物中心、超五星君悦 城市综合 8.5万㎡ 酒店、酒店式公寓 体
5、通过苏宁较强的招商能力引来以往难以引进的商业企业，解决发展瓶颈，是最直接 的政绩体现。比如连云港苏宁广场引进了市内首个超五星级奢华酒店——索菲特酒店， 将有利于连云港旅游产业的发展。
6、商业地产属于密集型的“绿色投资”，且投资强度较大，最大的投资额达到65亿元 左右，满足新政绩考核体系下“绿色GDP”的需求。
占地10万㎡以上，有30万㎡、50万㎡ 、100 万㎡不等 平均5年
国际国内一线二线品牌零售、苏宁超级店、 精品百货、精品超市、五星级影院、娱乐、 餐饮、健身休闲等业态 复合功能，涵盖苏宁EXPO店、高端购物中心、 高星级酒店、国际甲级写字楼、高档公寓、 住宅 无锡苏宁广场、徐州苏宁广场、南京奥体苏 宁广场
江门
三线
30亿
40万㎡
宿迁苏宁广场
江苏
宿迁
四线
20亿
19万㎡
湘潭苏宁广场
湖南
湘潭
三线
20亿
——
成都春熙路苏宁 四川 广场
成都
二线
——
18.5万㎡
芜湖苏宁广场
安徽
芜湖
伊宁 石家庄 成都
三线
11亿
10亿
12万㎡
10万㎡ 13万㎡ 13万㎡
新疆伊宁苏宁广 新疆 场 石家庄苏宁广场 河北 成都苏宁广场 四川
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苏宁广场相关信息（一）
项目名称 所在省份 城市 城市等级 商圈 投资额(元) 总建面(㎡) 商业面积 ( ㎡) 业态类型 项目类型 开发快讯 高度
奥体苏宁广场 江苏
南京
二线
新城核心 商圈 传统核心 商圈 传统核心 商圈 传统核心 商圈 新城核心 商圈 传统核心 商圈 传统核心 商圈 传统核心 商圈 传统核心 商圈 传统核心 商圈
苏宁广场经营模式分析与应对策 略研究
Ver1.0 2014年1月
目 录
1 苏宁置业商业地产经营模式研究 2 苏宁置业可能采取的产品发展策略 3 我公司的应对策略
PART1：苏宁置业商业地产经营模式研究
3
苏宁商业地产发展历史
从2007年开始，苏宁在全国大规模开发商业广场，目前在全国20个城市的30 多个苏宁广场或苏宁生活广场在建 2013年进入大批量交付阶段，北京、无锡、福州等城市8个自建店将全面开业 投运
5
苏宁的商业地产产品演变过程
去电器化，更加综合化 零售门店 电器广场 综合购物广场
苏宁Expo超级店 为公司实体零售旗舰门店的最 高形态，是“O2O”模式中 的线下体验店，注重消费者的 消费体验
Laox生活广场 Laox是以3C家电为主体、个 人消费品为主导，家用家居日 用品为延伸的主题生活广场， 产品结构，累计超过20万件 真品出样，进口商品占比超过 30% 苏宁电器广场 以家电零售为核心，融合特色 餐饮、休闲娱乐等辅助商业业 态的新型综合商业体，分为 1.5万平方米、 3万平方米、 5万平方米三种规格
在建
400米
2014年开 338米 业 在建 388米
盘锦
三线
50亿
68万㎡
盐城苏宁广场 江苏
廊坊苏宁广场 河北 连云港苏宁广 江苏 场
盐城
廊坊 连云港
三线
三线 三线
——
—— 20亿
71万㎡
50万㎡ 26万㎡
2013年5 购物中心、五星级酒店、 商业综合 11.5万㎡ 月1日开 328米 甲级写字楼、豪宅公寓 体 业 甲级写字楼、超五星级 城市综合 2015年建 12万㎡ 300米 酒店、顶级购物中心 体 成 电器旗舰店、购物中心、 城市综合 2015年全 16万㎡ 凯悦酒店、甲级写字楼、 266米 体 部竣工 公寓 购物中心、五星级酒店、 城市综合 —— 甲级写字楼、酒店式公 在建 238米 体 寓 电器旗舰店、大型购物 城市综合 13万㎡ 中心、高档酒店、酒店 筹备中 230米 体 式公寓、高档住宅 购物中心、五星级酒店、 城市综合 2015年竣 —— 200米 5A级写字楼、高端公寓 体 工 购物中心、索菲特酒店、 城市综合 2014年10 8.7万㎡ 180米 甲级办公和豪宅 体 月开业
电器旗舰店、购物中心、 商业综合体 已开业 酒店式公寓、商务办公 电器连锁、商业娱乐、住 宅 未开业 未开业 未开业 在建 2013年 开业 未开业 148米 35.8米 98米 150米 60米
一线 一线 南京 汕头 常州 淮安 西安 湖州 济宁 日照 鞍山 二线 三线 三线 三线 二线 三线 三线 三线 三线
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苏宁广场相关信息（二）
项目名称 所在省份 城市 城市等级 商圈 投资额(元) 总建面(㎡) 商业面积 ( ㎡) 业态类型 项目类型 开发快讯 高度
南京龙江苏宁 江苏 广场 福州苏宁广场 福建
南京
二线
次级商圈 新兴核心 商圈
传统核心商 圈 潜力区域核 心商圈 传统核心商 圈 选址中 传统核心商 圈 传统核心商 圈
苏宁生活广场 位于城市的核心商圈中心，以 苏宁EXPO超级店为唯一主力 店，涵盖精品零售、餐饮、娱 乐、休闲等业态，定位时尚、 年轻的家庭生活型购物广场 苏宁广场 位于城市的核心商圈，商业部 分集国际国内一线二线品牌零 售、苏宁超级店、精品百货、 精品超市、五星级影院、娱乐、 餐饮、健身休闲等业态，项目 整体包括购物中心、五星级酒 店、甲级写字楼、酒店式公寓 等功能于一体的城市综合体
规划中
规划中
210米
开发终止 已开业 已开业
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苏宁生活广场相关信息
项目名称 所在省份 城市 威海 青岛 城市等级 三线 三线 商圈 传统核心商 圈 次级商圈 投资额(元) 总建面(㎡) 5亿 6.6亿 4万㎡ 11.75万㎡ 商业面积 ( ㎡) 4万㎡ 4.1万㎡ 业态类型 项目类型 开发快讯 已开业 高度 苏宁Expo超级旗舰店、 购物中心 影院、餐饮、品牌专卖
4
苏宁置业发展规划
规划原则
以市场为导向，立足商业、住宅和物流工业三大开发领域， 以稳健、快速的发展，努力成为全国性高端地产行业的领袖 型企业。
2010年攻略目标
新增200万平米土地储备
2020年攻略目标
300个电器自建店
40个物流基地 100个高星级酒店 50个大型购物中心
发展规划
年100万平米住宅销售 50个自建店开发储备 4000亩物流地产储备
建筑 形态
体量 开发 周期 商业 业态 组合 功能
以“塔楼+商业裙楼”为主，地标建筑较 少
15万㎡以下，平均在3-10万㎡之间 平均1.5年 以苏宁EXPO旗舰店为唯一主力店，覆盖 超市、品牌专卖、餐饮、休闲娱乐等业 态 基本上为生活类业态，商务功能偏弱
以“塔楼+商业裙楼”为主，高度基本在150m 以上，一般会做一栋超高层，基本均为地标 建筑，提升城市形象品质
城市 选择
城市 商圈
核心商圈或者城市副中心商圈
运营 模式
标准化产品、可复制性强，主要为持有 型物业，部分开发产品也会逐渐考虑增 加可售产品，降低持有物业的沉淀资本
项目差异化较大，商业持有，写字楼、酒店、 公寓、住宅销售
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两大产品体系：苏宁生活广场和苏宁广场（一）
苏宁生活广场（生活综合体） 苏宁广场(城市综合体)
一 线
目前仅拓展至北京， 因体量小（10万 ㎡），并且位于商 圈外围，打造生活 广场产品
打造苏宁广场，均 为地标性建筑 体量在13-20万㎡ 之间，地块过小则 打造生活广场 经济能力强的城市 打造苏宁广场，体 量平均达到40万㎡ 经济能力弱的城市， 打造生活广场，体 量平均为8万㎡
城 市 二 等 线 级