东莞房地产项目提案(doc20页)_New
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市项目投资建设直接落地改革试点方案》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市项目投资建设直接落地改革试点方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2014.08.26•【字号】东府办〔2014〕84号•【施行日期】2014.08.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市项目投资建设直接落地改革试点方案》的通知东府办〔2014〕84号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市项目投资建设直接落地改革试点方案》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2014年8月26日东莞市项目投资建设直接落地改革试点方案为贯彻落实党的十八届三中全会和省委十一届三次全会精神，着力深化市场取向改革，突出企业主体责任，加快转变政府职能，力争在全省率先开展外商投资管理服务机制改革，进一步深化我市项目投资建设审批体制改革，根据《东莞外商投资管理服务改革试点方案》，特制定本试点方案。
一、试点范围松山湖高新区、东城街道、长安镇、大朗镇、谢岗镇、石排镇的三重项目、优质外资项目、“工改工”三旧改造项目、其他优质项目及部分民生项目。
二、试点内容试点的核心内容是改革投资项目审批方式，开展以企业依法承诺制、备案制和事后监管制为主要内容的改革试点。
（一）宽的更宽，再造办事流程企业在获得用地，作出承诺后自主依法依规开展勘察、设计、评审等工作，通过备案登记后，自主开展施工，施工过程按国家强制性标准、产业政策接受全过程动态监督，竣工后接受全面验收，实行“先建后验”。
（二）严的更严，强化政府监管通过实施前置事项承诺加备案、承诺公示、竣工验收、责任追究、全过程监管等制度，切实确立企业投资主体地位和责任。
三、配套制度（一）明确细化项目建设条件在规划部门公布控制性详细规划之日起，至相关地块出让前，属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）可根据实际情况，指定部门牵头组织和提醒市镇国土、规划、环保、林业、文物、气象等单位提前介入，分别按现有规定开展压覆矿产资源审批、地质灾害危险性评估、区域性交通影响评价、环境影响评价、林地征占用许可、林木砍伐许可、市级文物保护单位原址保护、气象探测环境保护评审。
某地产项目营销提案
某地产项目营销提案该项目位于城市的中心地带，交通便利，周边配套设施完善，包括学校、医院、购物中心等。
项目总建筑面积为XXX万平方米，计划分为住宅区、商业区和公共办公区，其中住宅区占据大部分面积，商业区和公共办公区分别为市民和企业提供各种便利。
二、市场分析1. 目标市场：我们的目标市场主要为那些追求高品质生活的中高收入人群，他们注重居住环境的品质和便利度，对于周边配套设施和交通要求都较高。
2. 市场竞争：目前该地区已有多个地产项目，市场竞争激烈。
我们项目的优势在于地理位置优越、配套设施完善、建筑结构科学合理、功能齐全，以及采用先进的智能科技设计，提供更高的便利度和舒适度。
3. 市场需求：市场需求呈现多样化和个性化的趋势，人们追求高品质的居住环境和更方便的生活方式。
因此，为满足市场需求，我们的项目拥有舒适、便利、智能的特点，以及独特的建筑设计。
三、营销策略1. 宣传推广：我们将通过多种渠道进行宣传推广，包括广告、户外媒体、网络推广、展会等形式，以吸引目标市场的关注和兴趣。
2. 品牌营销：我们将建立自己的品牌形象，通过项目的高品质和先进科技来打造品牌的信誉度和认知度，并且与其他领域的高品质品牌进行合作，提高品牌影响力。
3. 产品定位：我们将以高品质、高科技和舒适度作为产品的核心卖点，以满足目标市场对于居住环境的追求，同时提供多样化的产品选择，以满足不同需求的消费者。
4. 销售策略：我们将采取差异化的销售策略，为客户提供专业的咨询和服务，根据客户的需求和预算，推荐最适合的房产产品，并提供灵活的付款方式和贷款方案。
5. 社交媒体营销：我们将积极利用社交媒体平台，与目标客户建立联系，提供有关项目进展、建设和周边配套设施等信息，增加客户的参与感和信任感。
四、组织架构和资源需求1. 组织架构：我们将建立一个专业的销售团队，包括市场营销部门、销售部门、售后服务部门等，确保项目的顺利推进和客户的满意度。
2. 人力资源需求：我们将招聘一批经验丰富的销售人员和营销专家，确保项目的顺利进行和顾客的满意度。
某房地产项目营销策划提案汇报
某房地产项目营销策划提案汇报尊敬的领导、各位评审专家：大家好！我是XXX房地产项目部的XXX，今天非常荣幸为大家呈现我所负责的房地产项目营销策划提案。
一、背景介绍：房地产市场竞争日益激烈，传统的房地产开发模式已经难以满足消费者多变化的需求。
因此，我们立足于市场需求变革的背景下，为推进公司市场战略转型、增强核心竞争力而提出本营销策划。
二、项目概况：项目位于城市中心核心区域，总占地面积约XXX平方米，计划建设X栋楼，总共XXX套单位，涵盖住宅和商业部分。
项目特点是地理位置优越、交通便利，周边设施完善，配套齐全，品质高端。
三、目标市场分析：我们的目标市场主要是城市中心区域的高收入人群、年轻白领和海外买家。
根据市场调研，这部分人群对于房产购买更加注重品质、便利性和服务体验。
四、营销策略：1. 定位清晰：将项目定位为高端城市生活空间，强调“品质、便利、服务”三大核心优势。
2. 品牌打造：通过专业的品牌营销团队，打造项目独特的品牌形象和宣传口号，提高品牌知名度和美誉度。
3. 多渠道宣传：通过传统媒体和新媒体渠道，进行广泛宣传，包括报纸、杂志、电视、户外广告、社交媒体等。
4. 强化用户体验：注重项目的物业管理和售后服务，提供全方位、高品质的物业服务，让业主体验到无微不至的关怀和贴心服务。
同时，策划一系列特色活动，以增进业主间的交流和凝聚力。
5. 房地产金融服务：与银行合作，提供灵活的购房贷款和优惠政策，降低客户的购房负担，提高购房意愿和转化率。
五、预期成果：1. 高知名度：通过广泛的推广活动，项目在目标市场中建立起较高的知名度，提高品牌美誉度。
2. 高转化率：通过强化用户体验和金融服务等措施，提高潜在客户的转化率，增加项目的销售额。
3. 长期稳定效益：通过出色的项目品质和服务，建立房地产项目的长期口碑效应，为未来的经营创造稳定的效益。
以上是我所负责的房地产项目营销策划提案的汇报，希望大家能够支持此提案，与我们共同努力，取得预期的营销成果。
某地产项目营销策划提案
某地产项目营销策划提案尊敬的贵公司：首先，我们对贵公司对于我们的地产项目提出兴趣表示衷心的感谢。
我们愿意在此提交一份关于该地产项目的营销策划提案，以期与贵公司合作开展一项盈利丰厚的业务。
一、项目概述：该地产项目位于市中心，拥有优越的地理位置和丰富的资源优势。
项目占地面积广阔，拥有大量的绿化空间和公共设施。
这里的交通便利，周边配套设施完善，是一个理想的居住和生活社区。
二、目标客户群体：我们的目标客户群体定位为中产阶级，他们是有稳定收入的人群，对居住环境和生活品质有较高需求的购房者。
我们计划通过市场调研和数据分析，制定精确的客户画像，以便有针对性地制定营销策略。
三、营销策略：1. 定位明确：通过市场调研和竞争分析，准确把握目标客户群体的需求和喜好，精确定位项目的定位和市场定位。
2. 品牌建设：我们将打造项目独特的品牌形象，通过精心设计的企业标志、品牌口号等形象塑造，确立项目在市场上的品牌优势和竞争优势。
3. 多渠道宣传：选择适合项目的宣传渠道，如户外广告、电视、网络等，将项目的特色和优势展示给目标客户，提高项目的知名度和美誉度。
4. 线上线下结合：在线上，我们将通过建设官方网站、微信公众号等网络平台，与客户建立互动和沟通渠道，提供线上购房服务和咨询服务。
在线下，我们将搭建展示销售中心，提供样板房和户型展示等，让客户亲身体验项目的优势和特点。
5. 合作战略：与地产经纪公司、金融机构、设计公司等相关合作伙伴进行合作，共同推进项目的营销活动。
通过与这些合作伙伴的联动，提高项目的销售和市场份额。
四、控制风险：在项目的营销和销售过程中，我们将制定详细的风险控制措施，从市场风险、竞争风险、合作风险等多方面进行综合考虑和应对，确保项目能够安全、高效地推进。
五、预期效益：基于对该地产项目的认真分析和调研，我们预计该项目将在短期内实现良好的销售业绩，为贵公司带来丰厚的经济效益。
同时，该项目的成功还将树立贵公司在房地产市场中的声誉和品牌形象，为未来的发展奠定坚实的基础。
某房地产住宅策划提案
某房地产住宅策划提案背景本提案是针对某城市的房地产企业开发的住宅项目的策划提案。
该项目位于城市中心地带，周边交通、教育、医疗、商业等配套设施齐全，是客户置业理想的地段。
为了满足客户对住宅生活的需求，我们的策划团队经过大量市场调研和数据分析，提出了以下住宅策划提案。
项目概述本住宅项目占地面积为XXX平方米，总建筑面积为XXX平方米，预计分为X 栋住宅楼，提供XX种户型，总户数为XXX户。
目标客户我们的目标客户主要是中产阶层及以上人群，他们注重生活品质，追求舒适、安全、便利、环保的居住环境。
我们定位为为高品质、高档次、高安全系数的住宅定制服务。
产品特点1. 提供多种户型选择我们提供XX种户型选择，户型面积分布合理，适合不同家庭人口和需求的客户群体。
在建筑设计上考虑到采光、通风、隔音等因素，为客户提供舒适、宽敞、自由的居住空间。
2. 高品质装修我们将提供高品质的装修，采用环保、健康、节能的材料和设备，打造客户心目中的温馨家园。
同时，提供灵活的装修风格选择，满足客户的个性化需求。
3. 高安全系数我们为客户提供多重安全保障措施，包括24小时物业巡逻、智能化门禁、视频监控系统等。
同时，结合设计理念和客户需求，提供防火、防盗、防水、防震等多重保障，让客户享受高品质、高安全的居住环境。
4. 高档配套设施我们将提供完善的配套设施，包括商业、教育、医疗、健身、公园等多元化服务，全面满足客户生活和娱乐需求。
同时，提供便利、舒适、高效的物业服务，让客户体验无忧的居住生活。
行销策略我们将采用以下行销策略进行推广，吸引目标客户群体购买我们的住宅项目：1. 优惠政策我们将推出多种优惠政策，包括早鸟优惠、现金回馈、装修补贴、定金礼品等，吸引客户提前购买。
2. 网上推广我们将通过社交媒体、论坛等多种网络平台进行线上推广，拓展客户群体，并提供在线咨询和预约服务，方便客户查询、了解和购买我们的住宅项目。
3. 户型样板展示我们将在项目中心建立户型样板展示区，让客户亲身体验房屋空间、品质和装修，提升购房体验和满意度。
东莞大某地产项目提案
东莞大某地产项目提案东莞大某地产项目提案背景东莞是中国珠江三角洲经济区的重要城市之一，也是华南最重要的制造业中心。
随着中国经济的不断发展，越来越多的企业和人口涌入东莞，使得房地产市场愈加繁荣。
作为东莞本土的一家房地产开发公司，我们也看到了这一市场的潜力，希望能够推出一款有创新性、有竞争力、适合东莞市场的房地产项目。
项目概述本项目是一座以家庭居住为主要目的的物业综合体，包括几栋住宅楼、商业街、社区配套设施。
该物业综合体将提供不同户型的住房，价格从中档到高档，为东莞市场提供更多、更好的住宅选择。
商业区将汇聚国际品牌和国内优质品牌，以满足中高收入人群对于购物、娱乐的需求。
社区配套设施包括园林、游泳池、健身房、儿童乐园等，将给业主们提供高品质的生活享受。
项目计划本项目将占地3万平方米，总建筑面积约10万平方米。
预计需要投入资金5亿人民币，分三年完成。
其中，第一年将进行场地准备、初步设计和审批等前期准备工作；第二年开始进行土建施工、装修等工程建设；第三年，则进行售楼和交付工作。
创新点1.针对东莞市场，本项目将提供多样化的住房选择，从中档到高档都有覆盖，满足不同人群的需求。
同时，住宅楼采用绿色环保材料和能耗自主调节系统，强调可持续发展，符合现代社会的价值观。
2.商业区的规划也有创新，将不仅仅依赖单纯的购物体验，还包括餐饮、文化娱乐、知识分享等元素，使业主们能够感受到更加丰富的生活内涵。
3.社区配套设施也是本项目的一大亮点，我们将引入智能科技，使儿童乐园能够满足家长和孩子的不同需求，同时游泳池和健身房也将提供智能化的健身辅助设备，让业主们的生活更加方便和高品质。
市场前景根据调研和市场分析，东莞房地产市场仍然处于供需平衡状态，随着经济和人口的不断增长，市场需求将继续保持旺盛态势。
物业综合体的趋势也是不可避免的，市场前景广阔。
同时，在本项目的定位和创新点方面，本项目也有着很大的市场竞争力。
风险预测不可否认的是，各种风险也同样存在。
东莞常平别墅项目策划方案
学习改变命运,知 识创造未来
东莞常平别墅项目策划方案
•海藻世界（参考：香港青衣城）
•演绎海洋主题，海之梦、海盗船、双辣船、梦幻 •渔港……无所不在，特色、鲜明、过瘾。
学习改变命运,知 识创造未来
东莞常平别墅项目策划方案
•攻略三：形象高点的控制和热点争夺
•人气和市场话题的互动
•既要控制形象高点， •还要旺人而且旺财。
•吸引潜在客户到场， •激活常平市民评说。
•封杀所有进入常平的主入口 •１１月底前户外路牌到位
•ＶＯＬＯ、陆虎车展
•地盘包装到位 •主要水环境施工完成
学习改变命运,知 识创造未来
东莞常平别墅项目策划方案
•攻略四：ＶＩＰ销售，提供置业的全程全面解决方案
•产品 •价值
•消费者接受 •到的价值
•让销售成为放大镜
学习改变命运,知 识创造未来
东莞常平别墅项目策划方案
•项目概念提升与价值突破（二）
[问题]如何激活常平住民购买别墅？
[解决]区域前景创造资产价值
让常平住民认同项目区位价值，认识到项目的“实在”和物超所值，是 激活他们购买豪宅的关键理由，引导消费者前瞻性看到项目的资产价值， 将表现出强大的销售推动力。
东莞常平别墅项目策划 方案
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月27日星期六
•[价 值 实 现 篇 ]
•项目的形象目标与实现途 径
学习改变命运,知 识创造未来
东莞常平别墅项目策划方案
•常平在呼唤高端地产的新气象
•一、常平地产高端市场滞后于其城市发展水平 •比照常平优越的经济地理位置和规划远景，常平高端地产处于滞后状态。具体表现有 •二：其一，对外部资源的引进不够，至今仍罕有知名建筑师、怡景师的作品；其二， •地产市场发展的最大动力在于常平与樟木头、黄江一起是港人置业的金三角，因此， •市场一直忽视对原地住民/居民的关注，真正符合本土消费观念的产品欠缺甚至空白。
东莞市某房地产前期策划提案
东莞市某房地产前期策划提案项目背景东莞市作为中国重要的制造业基地和经济中心城市，吸引了大量的人口涌入。
随着人口的增加，对住房和生活品质的需求也在不断提高。
因此，需要开发新的房地产项目来满足市场需求。
项目目标本项目的目标是在东莞市某地区开发一座现代化的综合性住宅区。
通过提供高品质的住房、便利的生活设施和优越的环境，吸引人们前来居住，并提升当地房地产市场的竞争力。
项目计划1. 地址选择通过市场调研和分析，我们选择了在东莞市某地区开发该项目。
该地区具有良好的基础设施、便捷的交通条件和潜在的发展潜力。
我们将与当地政府合作，确保项目的顺利进行。
2. 规划设计我们将聘请一支专业的规划与设计团队，负责项目的整体规划和建筑设计。
我们将注重绿色环保和可持续发展的原则，确保项目与周边环境相融合，并为居民提供良好的生活环境。
3. 建设与施工项目建设阶段，我们将与可靠的建筑公司合作，确保工程质量和进度。
我们将秉承诚信、公平和高效的原则，确保项目按时完成，以便尽早投入使用。
4. 销售与营销我们将制定全面的销售与营销策略，包括市场定位、产品定价、渠道选择和宣传推广等方面。
我们将聘请专业的销售团队，提供个性化的服务，以吸引潜在客户并实现销售目标。
5. 运营与管理项目交付后，我们将建立专业的物业管理团队，负责日常的维护和管理工作。
我们将秉承高标准的服务理念，为居民提供便利、舒适的住房环境，并持续改进以提高居民满意度。
风险与挑战在项目实施过程中，可能面临以下风险和挑战：1. 市场需求不稳定：房地产市场受到各种宏观经济因素的影响，需求可能会发生变化。
我们将密切关注市场动态，并做出相应的调整。
2. 竞争压力：东莞市房地产市场竞争激烈，我们需要与其他开发商竞争，提供更具竞争力的产品和服务。
3. 管理风险：物业管理需要专业的团队来操作和管理。
我们将通过培训和引进优秀的人才来应对这一挑战。
成功评估指标为了评估项目的成功，我们将监测以下指标：1. 销售情况：通过销售数据、销售额和销售速度等指标来评估项目的销售情况。
东莞房地产项目提案
东莞房地产项目提案东莞房地产市场一直以来都是深受人们关注的热点话题，因此，在建筑、设计、销售等领域，都有着大量的企业在积极投入人力、物力和资金，开发各类房地产项目。
近年来，东莞的房地产市场依然保持着稳步发展的态势，城市化进程加快，人口规模不断扩大，人民生活水平不断提高，对于商品房的需求也愈加迫切，因此，更好地规划和开发房地产项目，对于促进地区经济的快速发展和旺盛的活力，有着至关重要的作用。
目前，东莞的房地产市场以大型综合开发项目和商业用地的明显趋势为主，开发商细分市场的现象也越来越常见。
此外，由于当地对房地产开拓利用的政策规定比较严格，房地产市场的供应量和需求量的即时性也不断得到细致的研究和管理。
因此，在东莞地区，前期市场调研以及项目可行性分析，以考虑社区设施、区域文化、经济发展等因素的规划，是保证项目开发成功的关键。
接下来，针对东莞地区的细分市场和经济状况，本文将提出一种优化设计的房地产项目提案。
一、项目概述本项目位于东莞市塘厦镇，项目名称为“塘厦中央公园城”。
项目总占地面积为148亩，建筑总面积约为13.2万平方米，主要包括分布式商业、小区住宅、高档公寓和写字楼等四大业态，以满足不同家庭和个人的需求。
二、市场分析通过市场调研，调查了当地人民对房产的需求和对不同组合选择的倾向等。
调查结果表明，各年龄层都希望住在安静而环境优美的地区，同时建筑的规模也需要与家庭或个人的实际需求相适应。
因此，本项目的主要目标客户群为年轻白领、家庭客户以及老年人等，而主要的竞争对手为塘厦镇内其他的房产开发项目。
通过对市场规模和竞争态势的具体分析，本项目的战略定位为：中价位、中档次、低密度综合性的生态住宅社区。
三、项目规划本项目共分为四大业态，包括分布式商业、小区住宅、高档公寓和写字楼等。
其中，分布式商业作为整个项目的核心组成部分，计划建设商场、超市、餐饮娱乐、休闲运动和便利店等，旨在给业主提供便捷的生活购物服务同时营造出健康宜居的生活环境。
东莞市住房建设规划().doc
东莞市住房建设规划（2017-2020年）（征求意见稿）广东省城乡规划设计研究院2017年12月目录第一章总则 (1)第一条编制目的 (1)第二条指导思想 (1)第三条规划范围 (1)第四条规划期限 (2)第五条编制依据 (2)第二章发展目标 (3)第六条“五位一体”住房体系 (3)第七条新增住房规模 (4)第三章商品住房建设规划 (4)第八条增加供应，降低成本，多渠道稳定房价 (4)第九条强化供地管控，提升居住品质，完善商品住房结构 (4)第十条优化商品住房库存周期，确保在合理区间运行 (5)第十一条加强土地供应和房地产市场联动，合理控制商品住房供应规模.. 5第十二条完善交通和公服设施配套，促进区域间房地产市场均衡发展，优化空间布局 (6)第四章人才住房建设规划 (6)第十三条高层次与基础型人才住房并举 (6)第十四条新入户人才纳入公租房货币补贴范围 (7)第十五条加大人才住房的供应量和吸引力，优化空间布局 (7)第十六条提高人才住房的建设效率 (8)第十七条加强企业自建高层次人才住房的管理 (9)第五章保障性住房建设规划 (10)第十八条推进住房保障货币化改革，建立以“货币补贴为主、实物保障为辅”的保障方式 (10)第十九条置换或转化空置房源，盘活存量资源 (10)第二十条加大宣传力度，优化标准和程序，完善制度建设 (10)第二十一条优化新就业职工、外来务工人员公租房申请条件 (11)第二十二条住房租赁补贴范围覆盖新就业职工、外来务工人员 (11)第六章住房租赁市场建设规划 (11)第二十三条建设住房租赁服务与监管信息平台 (11)第二十四条培育和发展租赁住房供应主体 (12)第二十五条充分保障承租人享受公共服务的权利 (13)第二十六条加大对专业化住房租赁企业扶持力度 (14)第二十七条优化住房租赁市场空间布局 (15)第七章住房发展空间指引 (16)第二十八条城区片区建设指引 (16)第二十九条松山湖片区建设指引 (16)第三十条滨海片区建设指引 (16)第三十一条水乡新城片区建设指引 (17)第三十二条东南临深片区建设指引 (17)第三十三条东部产业园片区建设指引 (17)第三十四条重点镇街建设指引 (18)第八章行动计划 (18)第三十五条商品住房行动计划 (18)第三十六条人才住房行动计划 (19)第三十七条保障性住房行动计划 (20)第三十八条住房租赁市场行动计划 (20)第三十九条去库存行动计划 (20)第九章保障措施和实施建议 (21)第四十条制定“1+N”住房政策体系 (21)第四十一条强化规划与计划有机联动 (22)第四十二条落实规划实施责任 (22)第四十三条建立透明公众参与机制 (22)第十章附则 (23)第四十四条生效日期 (23)第四十五条解释权限 (23)第一章总则第一条编制目的落实国家和广东省的住房政策措施，深化住房制度改革，以促进城市转型升级、产业结构调整、建设新型城镇化为目标，加强对东莞市2017年-2020年住房建设的统筹与指导，加快培育住房租赁市场，促进经济平稳健康发展与社会和谐稳定。
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东莞房地产项目提案（doc 20 页）第一部分前言我们在做销售之前，是否已经对下列问题有充分的准备？★哪些人会购买我们的楼盘？★他们喜欢这里的环境和项目设置吗？★他们觉得我们现在的定价合适吗？★他们会在什么时间、用什么方式来我们这里看楼、买楼？★他们在听、看什么媒体？★哪些因素会影响他们在购买时的选择？★我们有什么竞争对手，他们有哪些推广策略？★我们的目标消费群喜欢什么样的广告和促销方式？东莞房地产市场近期走势：(1)房地产总量供大于求，去年未销售出去的商品房大量积存，而各楼盘又迫不及待地推出新区，因而销售竞争更趋激烈，促销手段更趋多元化。
(2)销售呈两极化走向，大型品牌楼盘销售持续走高，成交量明显增多，小盘特别是单幢物业逐渐受到冷落，推进相对较难，这是购楼者更青睐大型楼盘成熟的社区生活方式，在复杂多变的房地产市场中对它更具信心对自己更有保障。
(3)新盘的卖点更注重科技、生态环境概念，个性特点及户型新颖。
(4)促销手段走新闻炒作，文化推进，品牌营运的路线。
(5)广告投入越来越大，费用越来越髙，各楼盘竞相攀比，花巨资举办大型公关宣传活动, 冠名赞助公众公益活动来提升自己的品牌和知名度，吸引置业者，推动销售。
(6)低层低值楼销量走旺，但价格难以拉高。
(7)大型品牌楼盘加大推盘力度，开盘期持续走稳，成交量明显走高。
入市楼盘由低层向小高层，面积以90-130平方米单位为主流，中高价买家多为住宅“过滤效应”两次或多次置业者。
（8）为孩子入读城区学校而购房的买家渐趋髙，且所购房多为空置。
（9）面积大，间隔合理，房型新颖的商品房较受买家青睐，成交量较大。
（10）促销手段多元化，如概念炒作，大型公关宣传活动、明星效应、冠名赞助公益活动、嘉年华活动、降价促销、购房赠物、看楼送礼、购房送管理费建大型的灯塔及广告牌、邮递单张及大打报刊、电视、电台广告等。
（ID IH款物业出现市场活跃，需求者众，但价幅低迷，显示物业汰弱换强向更大面积，优房型和二次置业的趋势。
（12）清溪建设的商品房，有九成以上的买家是在当地设厂经商的台湾人。
为更好地满足从全国各地，甚至世界各地到此落户投资创业的高级知识分子及熟练工人在住宅上的需求，因此而产生的商机不可估量。
由于针对的客户群为各地的知识分子，因此，这类商品房又具有如下特点：1）公寓户型面积相对较小；地段好、规划好的别墅非常畅销；2）配合松山湖生态环境，楼盘应具有园林绿化，环艺小品等景观;3）物业管理应具酒店式服务；4）有良好的教育、休闲、生活等配套设施；5）由于园区较大，应有专车接送往返；6）须设立租赁平台，让小业主投资者和租住者具交易的途径。
第二部分项目评析一、地块位置“大绿地•金豪花园”用地位于东莞清溪镇荔横村鹏程路和荔横路交汇处，东向不远是漂亮宽阔的清凤大道，西侧为银利高尔夫球场，东北方向是东莞正裕投资在建同类型地产项目-一碧月湾，北面是清溪镇中心。
二、建筑指标（一期）用地面积：60122 m1建筑总面积：52780 m*绿化率：54. 9%建筑容积率：0.878建筑覆盖率：25. 9%三、地块价值分析一）地块周边环境研究对本地块辐射半径1000米以内的环境及未来城镇发展趋势进行全面的研究分析。
1、生活便捷程度分析a、交通状况及未来发展状况镇内交通：毗连镇交通主干道鹏程路，5分钟车程基本可通达镇内各处，距离樟木头火车站也在15分钟车程之内。
未来发展状况：清溪至深圳龙岗间即将开发穿山公路，通车后从清溪至龙岗只需要20分钟，从而将清溪也纳入“深圳半小时生活圈”之内，这将大大改善清溪的投资和生活环境。
b、商业网点状况目前商业状况日用购物：华润商场、大新购物广场、富升百货菜市：周围各村皆有c、休闲娱乐场所分布公园：规划中体育休闲公园就在小区一期斜对面娱乐设施：金宝岛清溪休闲公园d、医疗、教育、邮电设施分布医院药店：就近几乎没有，远一些有淸溪医院教育：有一两所中小学，不太出名邮电：附近厦堀和横荔均有e、餐饮分布状况就近分布不算发达，稍远距离很多f、金融、证券机构分布情况银行在500米以外有建行，农行，工行，证券机构几乎没有2、居住文化氛围分析居住氛围：项目周边的居住氛围还极不成熟，但随着碧月湾一期即将入伙和周边如聚富新村、银侨大厦和康怡花园的入住加之南峰集团清溪新项目的启动，届时本区域的居住人口将大幅增加，各种设施也将趋于完善，区域居住氛围亦会逐渐成熟起来。
文化环境：本项目片区虽属镇中心区的一级辐射区域，但鉴于当地的文化娱乐发展水平，各种文化娱乐设施相对还比较落后。
只有金宝岛、清溪休闲公园等，为充实居民各种文化生活需求，提高生活品质，必须对文化环境配套做相应规划。
3、生活环境质量状况分析空气质量：地块周围基本无工业厂房，无污染源且基本无灰尘干扰，空气质量优良。
绿化质量：项目本身绿化效果尚未显现，但地块两侧的田园树林和银利高尔夫可弥补项目此方面的欠缺。
视觉效果：社区本身现有景观资源一般，但自然效果保持较好，周围无杂乱建筑，视野比较开阔。
听觉效果：紧贴鹏程路，社区特别是公寓住宅可能会受到来往车辆噪音的侵扰，附近工厂有时有噪音。
4、周边竞争地块开发状况分析现阶段本片区在售、在建项目为碧月湾、聚富新村、银侨大厦等，据我司调研，除碧月湾外，其它楼盘都是中、小户型，多层、小高层设计，主要针对工薪管理阶层或当地普通居民一次置业者自住、租赁之用，基本与本项目互不冲突。
反之，在销售过程中对本项目的心理价值部分还可起到一定的推动作用。
但，凤岗房地产开发公司开发的项目“翡翠山湖”（位于淸溪路口和三中管理区之间，现为奠基认购阶段，一期别墅年内可以建成），定位于和本项目基本一致，但规模更大、规划更到位，来势汹汹、气势不凡，是本项目销售最大的一个竞争对手；碧月湾虽定位于本地客户，整体设计和楼体外观也不甚美观，但其价格优势也将对本项目的销售产生一定的压力。
探地块综合评价本项目地理位置优越，交通便捷，环境清幽，闹中取静，高尚住宅氛围比较浓郁。
周边基本无杂乱建筑，视野清新开阔，片区形象好；紧临镇中心区和主干道，具有较高的投资价值和升值潜力。
但，周边附近基本无商业配套设施，居民生活会受到一定影响。
四、项目SWOT分析S优势分析：*镇中心一级辐射区，靠近鹏程路和荔横路，来往镇内各区和周边诸镇包括深圳、东莞均异常方便，交通快捷。
*准现楼，半年之内全部可以入住，整体建筑设计前卫，楼体外观典雅大方，视觉效果非常漂亮，相对于其他楼花期比较长的楼盘，消费者更直观。
W劣势正视：*楼盘形象欠统一，先期广告定位模糊，对规划设计的直观表现非常不到位。
水一期规划设计表现有较大缺陷，作为髙尚人文社区必有的山景水景和绿化体现不明显，园林景观设计一般。
*别墅之间间距比较密集，直观感觉比较拥挤，周边配套不完善。
*工期由于返工率高而拖延太长，从开工到现在已历时三年，导致在外界口碑和形象不甚良好。
水由于开发成本髙，导致销售价格几乎比同类型楼盘“碧月湾”高一倍，但社区品牌形象却远未达到这一高度。
0机会点：*社区对面即为银利高尔夫球场，周边将陆续有镇政府规划的公园建成，“家里的高尔夫练习场”概念和“社区公园”概念将成为本项目必须重点烘托的概念，且必须对社区园林景观做重新设计规划。
水本片区几个同类楼盘的定位均未明确指向台商，因此推出的广告均未在思想情绪和情感上对台商有所触动，因此我们的广告活动必须抓住目标消费群的心理特征，晓之以情、诱之以利。
T威胁点：近期房价有小幅回落迹象以至持币观望人数增加，所以年内的政治、经济和房价走势将影响本项目的销售业绩；碧月湾项目和翡翠山湖项目以及即将推出的塘厦三正半山豪苑将对本楼盘的销售产生不小的压力O三、项目定位一）客户定位本项目户型已确定为300 m J-350 之间的独栋别墅、联体别墅和80 nf—130 的两房和三房公寓以及200 nr左右的大户等房型。
根据当地实际情况、销售价格、户型特点、项目位置、周边环境等因素我司对目标客户做以下定位：金领阶层清溪外商厂家（主要是台商）的投资者、高层管理精英；部分有品位、向往尊崇的清溪镇的私营、个体企业老板和本地富有居民客户特征描述：1、年龄构成分析:购买本项目类似楼盘大部分客户的年龄在35-50岁之间，占76. 4%的比例，可见此部分客户年轻有为，基本上在此年龄段的人为改革开放后本地或来大陆投资第一批发迹的人，其文化素质和社会阅历均比较丰富，分析能力强，有自己独特的审美观，容易接受新事物，追求自己喜爱的生活方式。
而50岁以上的客户仅占7%, 35岁以下的约有16%。
2、职业构成分析：购买本项目类似楼盘的买家，有54.5%的人是私营老板，有25. 5%的为企业老总，其次为高级白领人士，占10. 9%,三者加起来就占了90%以上的比例。
这些客户的收入较高，并且比较稳定，经过多年艰苦创业，现时事业有成，生活较为富裕，希望为自己和家人改善生活环境，因此会考虑也有能力购买豪宅。
此外，从事金融证券行业的人和一部分公务员占到1.8%的比例。
购买动机分析：1、安居才能乐业，安居就要买房，在清溪和周边诸镇投资设厂的台湾商人，家庭和事业分开两地始终不是长久之计，在台湾经济不景气的情况下，为了更好的发展在大陆的事业，把家迁移到大陆已是大势所趋。
淸溪是东莞乃至广东台商比较集中的地方，他们需要一个适合台湾人生活的环境、吸引台湾购房者聚集的地产项目。
2、作为本地富有居民来说，他们当中蕴涵着惊人的购买力。
在政府限制自建房的政策已经出台的背景下，他们仍希望有一个众人景仰、羡慕的旷世名宅作为自己的住所以彰显自己的地位、尊荣和脸面。
二）项目规划建议根据以上对楼盘主要购买群体和其特征及购买动机的详尽分析，我司对物业做以下规划以供参考：社区环境和园林：有经济能力购置本项目类似楼盘的买家，其自身的文化素质较高，经过多年的艰苦创业方能拥有美好的生活。
此类客户无论对社会、对人生还是对政治、对经济各方面都有较深刻的了解，所以，对自己所居住的环境要求亦较为与众不同，所要求的小区环境不单只是要求绿化率的高低，绿色植物种类的多少等，还会要求小区环境的营造必须有主题特色，具有较高的欣赏价值和较多的文化艺术元素，强调小区景点须与物业风格相协调，每棵树种的选择或每块石头的摆放角度都能让人觉得有思考价值，所以在本项目未能拥有优美的自然景观时, 小区内环境的规划及设计就显得尤为重要，而小区环境的主题特色，须配合豪宅项目的形象定位，保持风格一致，方能使项目完全迎合这部分买家之要求。
智能化：基本智能化是指别墅区和屋内设有安全性的智能系统，如可视对讲器、保安监察系统、家居防盗系统、煤气泄漏自动报警系统、信息高速公路接口系统等，普遍客户认为这些都是必须配备的系统，可令生活更放心、更安全，此外，还需配有各种摇控系统，如房门、窗帘摇控系统、灯饰摇控开关系统等。