城市化对房地产的影响

上海世博会的主题是“城市，让生活更美好”城市是人类文明进步的标志，城市化已经成为世界历史发展的一个不可逆转的趋势，它表现为人口向城市的集中、城市数量的增加、规模的扩大以及城市现代化水平的提高，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展空间的体现。

一、什么是城市化

城市化是社会发展到一定历史阶段的产物, 它是工业化以后所特有的现象。由于经济社会的发展, 农业社会进入工业社会, 非农业活动的比重逐渐上升, 农村地域中城市要素逐渐增长, 出现了人口从以农业活动为主的农村向以非农业活动为主的城镇转移的过程, 城市人口比重日益增大, 城市数目迅速增加, 这就是城市化的基本含义。所以城市化是社会生产力发展的必然趋势, 也是国家工业化和农业现代化的必然结果。缺乏城市化, 工业化就难以加快步伐, 信息革命也难以深入发展。城市化的本质是要使全体国民享受现代城市的一切成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变。

二、中国城市化发展特点及其现状

1. 中国的城市化水平在改革开放后大幅提升。改革开放之随着中国经济的飞速发展, 城市化的发展速度也逐步加快,入了新的历史时期。特别是在1992 年之后, 随着市场经济体的建立和市场经济的发展, 城市化进入了实质性的飞跃发展阶段。在城镇人口比例方面, 1978 年中国城镇人口只占总人口的17.92% , 1990 年达到26.41% , 2000 年这一比例已

经达到36.22%, 2006 年底则达到43.90%。城市化这种稳步增长的态势在很大程度上取决于中国经济的发展。

2. 中国的城市化水平仍落后于世界平均水平。一般而言, 城市化水平的衡量以居住地所属为标准, 如2004 年世界城市化率平均水平为49%, 发达国家为72%, 发展中国家为42%。2004年中国按居住地统计口径, 农村人口比重为58.2% , 而城市化率为41.8%, 比世界平均水平低7 个百分点以上, 比发展中国家平均水平还低0.2 个百分点。因此中国城市化发展空间还很大。

三、为什么要进行城市化

首先, 从城市和城市化的概念和内涵看, 加速城市化进程可以促使经济社会进一步集约化、现代化。

城市化的表面含义是城市地域规模不断扩大和人口数量不断增加, 城区逐渐蚕食农村, 农地铺上了水泥, 一些传统的农业被现代加工业、制造业和服务业所取代; 农村人口向城市转移, 城市人口增加迅速, 为城市经济的发展提供了源源不断的廉价劳动力。小农意识被城市的生活方式、价值观念所取代。总之, 城市是人类文明的结晶, 城市化则是人类社会进步的重要标志。加速城市化进程是我国社会发展, 实现现代化的必由之路。

其次, 从城市化与工业化的关系看, 加速城市化进程可以促进经济的高速发展。

从世界范围看, 城市化和工业化是同步发展的关系, 否则, 两者都不可能健康、持续发展。从历史上看, 各国经济发展都走城市化道路, 或者说只有城市人口的高速增长, 才能带来经济的高速发展。

第三, 从世界及我国的城市化历程看, 加速城市化进程可以带动人类社会的文明进步。

城市化是一种世界性的历史现象, 它以近代产业革命为契机, 推动劳动力和人口的产业转移与空间转移, 在改革经济结构的同时, 改变着人类的住区与社会结构, 最后使绝大多数人脱离劳动水平较为低下的农业并从农村转入城镇。

四、房地产业与城市化的关系。

房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律。同时,城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量,达到一种良性循环。

房地产是城市化的载体，城市化的飞速发展，必将给中国的房地产业带来深远的影响。城市化进程的加速，迫切需要发展房地产业。综合观察近几年数据，我们发现城市化对中国房地产业的发展产生了积极而又重要的影响。

（1）城市化率与房地产投资变化率呈正向变动趋势。房地产投资额是固定资产投资额的重要组成部分，从下图房地产投资额增长率模拟出来的趋势线可以看出，城市化率与房地产投资额呈正向变动趋势。城市化率越高，其房地产投资额度增长率越快。

（2）房地产销售面积变动率围绕城市化率上下波动。房地产销售面积受宏观经济和居民收入水平以及其它主观因素影响较多，经过对房地产销售面积增长率做移动平均的趋势预测处理后，发现其变动率围绕城市化率上下波动。

（3）房地产价格随城市化率上涨，当到达一定水平时，呈下降趋势。综合看我国的房地产价格与城市化率的关系，可发现2003年以前房价增长率较为平缓，随城市化率增长而缓慢上涨，2003年后进入了房地产价格井喷时期，2005年后涨幅有所减缓。

五、城市化进程中房地产业面临的机遇

城市化进程加快，人口向城市集中，将给房地产业带来许多新的发展机遇，主要表现在如下方面：

（1）城市数量的增加，城市规模的扩大，城市建设质量的提高。城市化，不仅要进行大规模的城市基础设施建设，而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速，住宅小区大批营造、商业用房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建，这些无疑给房地产开发带来千载难逢之良机。城市化给房地产业带来的发展空间是惊人的。

（2）城市空间形态的不断优化，使城市产业功能区明朗化。旧城改造，新城开发，配套基础设施的建设、升级，这一系列城市化进程中的城市空间形态优化过程将会激发出大量对房地产的有效需求。因此大工业区的开发与建设以及关外房地产市场的开发就成为热点。同时与旅游产业匹配的度假村、产权式酒店也成为市场发展的一个分支。这些城市的房地产表现都说明了城市空间形态的优化对房地产业的有效需求有积极影响。

（3）城市居民生活质量的提高，房地产改善型需求较强。由于城市化率和人均GDP在过去近15年的时间中一直处于快速增长的阶段，未来几年也仍将延续这一趋势。伴随着居民收入水平的不断提高，恩格尔系数的不断降低，居民对度假式酒店等消费型需求和高档公寓等改善型需求将逐渐释放。大量中产阶层的出现，对我国房地产市场将是一个巨大的需求群体。

六、城市化进程中房地产业面临的挑战

在得到许多机遇的同时，中国房地产业也面临着不小的挑战，其主要表现在以下几个方面：

（1）房地产市场供需结构失衡。由于供需双方对价格的预期相去甚远，结果导致供给和需求均没有很好的实现。于是出现了一方面房屋大面积积压，另一方面又有众多居民持币待购的现象。面对房地产如此强大的自然和主观需求空间，居民对房地产的现实购买力和消费倾向呈现不足的迹象和趋势。许多新市民收人水平较低只能望楼兴叹，没有办法形成现实的购买力；持币观望的显然没有消费的欲望或不敢越雷池一步。强大的需求无法形成具有购买力的有效需求。

（2）房地产市场金融风险凸显。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，