各地对房地产开发企业代建行为的确认标准

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代建制管理规定

第一章总则第一条为深化投资体制改革，提高市级政府投资项目管理的水平和投资效益，促进廉政建设，根据《国务院关于投资体制改革的决定》、《福建省省级政府投资项目代建制管理办法（试行）》以及相关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定所称的代建制，是指市级政府投资项目通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的实施，严格控制项目投资、质量、安全和工期，项目竣工验收后交付使用的制度。

本规定所称的市级政府投资项目，是指使用市级预算内外资金、各类专项建设基金和间接融资资金以及市级政府管理的其它资金进行固定资产投资的项目。

第三条本管理规定先在市级政府非经营性投资项目中试行，在此基础上逐步推广。

下列市级政府非经营性投资项目，凡项目总投资达到500万元且政府投资占项目总投资50%及以上的，均可依照本规定推行代建制：（一）市级党政机关、人大政协机关、检察审判机关、民主党派、人民团体、事业单位的办公以及为办公服务的接待、会议、培训等用房项目；（二）市属科教文卫体、民政及社会福利等社会事业项目；（三）市属看守所、劳教所、戒毒所、治安拘留所等政法设施项目。

上款所列以外的其他市级政府投资项目，可参照本管理规定推行代建制。

第四条代建项目可以采用全过程代建方式，即由代建单位对代建项目从项目建议书或可行性研究报告批复后直至竣工验收实行全过程管理，也可以采用分阶段的代建方式，将代建项目分成前期工作和建设实施两阶段分别委托代建单位进行管理。

第五条代建工作的开展应当遵循公开、公平、公正的原则，实行专业化管理、市场化运作。

第六条市发改委负责指导和协调市级政府投资项目推行代建制工作，按照投资管理权限和建设程序审批代建项目，对代建项目实施投资管理和监督；市财政局负责代建项目的财政财务管理和监督；市建设、审计等部门按照各自职责做好项目代建过程中的相关管理和监督工作；市监察局对各有关部门履行职责情况进行监察。

代建房地地产项目会计核算方法

代建房地地产项目会计核算方法一、代建房地产项目会计核算的基础。

1.1 明确代建的性质。

代建房地产项目啊，它可不是一般的房地产开发。

这就好比是帮别人养孩子，孩子不是自己的，是按照别人的要求来养。

代建方只是接受委托，按照委托方的意愿去建设房地产项目。

所以在会计核算上，首先得把这个性质搞清楚。

这是整个核算的大前提，要是这个都弄错了，那后面就全乱套了，就像盖房子地基没打好，上面的楼肯定不稳当。

1.2 确定核算主体。

那核算主体是谁呢？当然是代建方啦。

代建方要对这个项目的财务状况进行准确记录。

这就像一个管家，要把家里的收支情况算得清清楚楚。

不能稀里糊涂的，得有个精细的账本子。

二、代建项目成本核算要点。

2.1 成本的分类。

成本这块啊，那可复杂着呢。

首先有直接成本，这就像是盖房子用的砖头、水泥，是直接用到项目上的，一眼就能看出来。

还有间接成本，这就有点像给工人做饭的厨子的工资，虽然不是直接盖房子的，但也是为了这个项目服务的。

这两类成本都得好好分类，可不能眉毛胡子一把抓。

要是把间接成本当成直接成本，那成本核算就会出大问题，就像把盐当成糖放菜里，味道全变了。

2.2 成本的计量。

成本计量也不是个简单事儿。

对于那些购买的原材料，要按照实际花费的钱来计量，这叫历史成本原则。

就像买东西看小票一样，花了多少钱就记多少钱。

不能自己瞎估摸一个价格。

还有人工成本，要按照实际支付给工人的工资来算，不能少算也不能多算，要实事求是。

这就像做人要诚实一样，会计核算也得诚实，不能弄虚作假。

2.3 成本的分摊。

间接成本的分摊可有点讲究。

比如说一个项目有好几栋楼，那公共部分的成本就得合理分摊到每一栋楼上。

这就像分蛋糕一样，要分得公平合理。

不能有的楼分得多，有的楼分得少。

可以按照建筑面积或者其他合理的方法来分摊，总之要让每一部分承担的成本都合理，这样算出来的成本才准确。

三、代建项目收入核算。

3.1 收入确认的条件。

收入确认可不是想什么时候确认就什么时候确认的。

房地产代建政策

房地产代建政策
目前，中国房地产行业存在一些与代建相关的政策。

以下是一些与房地产代建相关的政策措施：
1. 政府鼓励和支持房地产开发企业通过代建方式进行项目开发。

代建模式可以提高项目的开发效率和质量，并减少发展商的风险。

2. 城市规划部门对代建项目进行审批和监管。

代建项目必须符合相关规划和建设标准，获得规划部门的批准后才能开工建设。

3. 对于代建企业，政府加强了其监管力度。

代建企业必须具备相关资质，并遵守相关法律法规和建设标准。

4. 对于购房者，政府要求房地产开发企业在销售代建项目时，必须提供真实有效的房屋信息和房地产买卖合同，保护购房者的合法权益。

5. 政府加大了对代建施工过程中的安全监管。

代建企业必须确保施工过程中的安全，以防止发生事故。

需要注意的是，房地产代建政策在不同地区可能存在差异，具体政策以当地政府发布的文件为准。

同时，政策也可能随时进行调整和更新。

建议在进行房地产代建项目时，及时跟进最新政策和规定。

代建工程涉及的税收政策

代建工程涉及的税收政策
代建工程是指房地产企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋、市政工程等。

代建工程涉及的税收政策
房地产企业承办政府机关、企事业单位的统建房屋属代建性质，一般应具备下列条件：
一是与委托方事先签定委托代建合同。

二是以委托方的名义办理房屋立项及相关手续。

三是与委托方不发生土地使用权和房屋产权的转移。

四是房地产企业不垫付资金。

具备上述特征，开发企业可就取得的代建手续费缴纳代理环节营业税，否则，应全额按销售不动产缴纳营业税。

开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

主要问题为：人为符合代建条件，实质为合作、自建,逃缴营业税等。

国税函[1998]554号文规定：房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。

甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号2003年7月9日）为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

房地产代建工程税务处理

(一)房地产代建工程的税务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业--代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应依据国税函[1998]554 号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。

1、由委托方自行立项：2、不发生土地运用权或者产权转移：3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费(或者管理费)；4、事先和委托方订有委托代建合同。

5、施工企业将建造业发票全额开具给委托建房单位。

关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于房屋开辟公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的看法，依据委托方确认的方式核算。

同时在核算方式上必需满意税务上的要求，由于房屋开辟公司不垫付资金，而且开具的发票都应建设单位的抬头，那末在设立业务流程上，全部工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。

受托方的会计核算上，假如资金只是从委托方帐户核算，那末可以只设铺助帐.正式帐只是对收取的代建费进行核算。

假如受托方设专户迸行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，详细可参考以下内容。

代建工程开辟成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开辟企业接受委托单位的委托，代为开辟的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。

由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应依据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，釆用相应的费用归集和成本核算方法。

现行会计制皮规定：企业代委托单位开辟的土地(即建设场地)、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开辟成木--商品性土地开辟成本”和“开辟成本--房屋开辟成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开辟成本的明细分类核算。

除土地、房屋以外，企业代委托单位开辟的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开辟成本--代建工程开辟成本”账户进行核算。

代建房的法律规定(3篇)

第1篇一、引言代建房，是指建设单位委托具有相应资质的建筑施工企业，按照建设单位的委托要求，代为进行房屋建设的活动。

随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，代建房作为一种新型的房屋建设方式，得到了广泛的运用。

为了规范代建房市场，保障各方当事人的合法权益，我国制定了相应的法律法规。

本文将就代建房的法律规定进行详细阐述。

二、代建房的主体资格1. 建设单位建设单位是指具有房屋建设项目的法人或者其他组织，包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、股份制企业等。

建设单位在委托代建房前，应当具备以下条件：（1）具备合法的房屋建设项目审批手续；（2）具备相应的资金实力；（3）具备相应的组织管理能力。

2. 建筑施工企业建筑施工企业是指依法取得建筑业企业资质证书，具备房屋建筑工程施工能力的法人或者其他组织。

建筑施工企业在承接代建房项目前，应当具备以下条件：（1）具备相应的房屋建筑工程施工资质；（2）具备相应的技术力量；（3）具备良好的企业信誉。

三、代建合同的签订1. 合同主体代建房合同由建设单位与建筑施工企业签订，双方应当具备相应的主体资格。

2. 合同内容代建房合同应当包括以下内容：（1）工程名称、地点、规模；（2）建设工期；（3）工程质量标准；（4）工程造价；（5）付款方式及期限；（6）违约责任；（7）争议解决方式；（8）其他约定事项。

3. 合同签订程序代建房合同签订前，双方应当进行充分协商，达成一致意见。

合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自的权利和义务。

四、代建工程的施工管理1. 施工准备建筑施工企业在接到代建房项目后，应当做好以下工作：（1）编制施工组织设计；（2）组织施工队伍；（3）采购建筑材料；（4）办理施工许可手续。

2. 施工过程管理建筑施工企业在施工过程中，应当遵守以下规定：（1）严格按照施工图纸和施工组织设计进行施工；（2）确保工程质量；（3）保障施工安全；（4）按时完成工程进度。

3. 施工验收代建房工程完工后，建设单位应当组织有关单位进行验收。

代建法律规定(3篇)

第1篇第一章总则第一条为了规范代建行为，保障代建合同的履行，维护代建各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规，制定本规定。

第二条本规定所称代建，是指建设单位委托具有相应资质的代建单位，按照合同约定，代为完成建设项目的设计、施工、监理、验收等全部或部分工作。

第三条代建活动应当遵循公平、公正、公开的原则，遵循诚实信用、自愿原则。

第四条国家鼓励和支持代建活动的发展，加强对代建活动的监督管理。

第五条建设单位委托代建，应当选择具有相应资质的代建单位，并签订书面代建合同。

第二章代建单位的资质和条件第六条代建单位应当具备以下条件：（一）具有独立法人资格，注册资本不低于规定数额；（二）具备相应的工程勘察、设计、施工、监理等资质；（三）具有完善的质量管理体系和安全生产管理体系；（四）具有与代建项目相适应的技术力量和管理水平；（五）具有良好的商业信誉和社会信誉。

第七条代建单位应当依法取得相应的资质证书，并在资质证书有效期内从事代建业务。

第八条代建单位应当具备以下人员条件：（一）具备相应专业资格的技术人员；（二）具备相应的管理经验和能力；（三）具备良好的职业道德和职业操守。

第三章代建合同的签订与履行第九条建设单位委托代建，应当与代建单位签订书面代建合同。

第十条代建合同应当包括以下内容：（一）合同双方当事人的名称或者姓名、住所；（二）代建项目的名称、地点、规模、建设内容等；（三）代建工作的范围、内容、进度、质量标准等；（四）代建费用的计算方式、支付方式及支付期限；（五）违约责任；（六）争议解决方式；（七）其他约定事项。

第十一条代建合同签订后，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的权利和义务。

第十二条代建单位应当按照合同约定，及时完成代建工作，保证工程质量、进度和安全。

第十三条建设单位应当配合代建单位的工作，提供必要的资料和条件。

第十四条代建单位在代建过程中，发现设计、施工等问题，应当及时向建设单位报告，并采取相应措施予以解决。

房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析

干货！房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析近年来，房地产代建业务越来越多，代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。

那么什么样的工程属于代建工程？其中涉及的相关财税问题又该如何处理呢？一、代建模式应符合的条件例1：甲单位委托乙公司建设其办公大楼，由乙负责办理拿地、规划、建设，甲单位按照约定进程支付款项，那么乙公司是否为代建？例2：丙单位从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁公司建设其办公大楼，由丙办理立项、规划等手续、约定资金由丙单位提供，开发完成后，丙单位向丁公司支付项目总投入的5%的管理费，那么丁公司是否为代建？政策依据国税函1998年554号文件规定，房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据委托方的要求进行施工，并按施工进度向委托方收取款项，工程完工后，替委托方办理产权转移等手续，上述房地产的行为属于销售不动产，应按”销售不动产”税目征收营业税。

而营改增后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定，增值税应该是沿袭营业税的相关政策的，由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响房地产代建项目纳税模式的重要因素。

小结：代建模式至少应符合以下四个条件：（1）土地使用权归委托方所有，所有项目报批报建手续都在委托方名下。

（2）项目建设资金由委托方提供，代建方不垫资；（3）签署代建协议，代建方仅收取管理费用或者相关服务费。

（4）建设施工发票直接开给委托方。

由此可以看出，上述案例中，甲单位委托乙公司建设办公大楼属于房地产开发，而不是代建，只不过是属于房地产开发的一种特殊行为即定向开发业务。

而丙单位委托丁公司建设办公大楼符合代建的条件，属于代建业务。

二、代建模式的财税处理1、税务处理（1）增值税符合税法规定的代建模式，代建方应就取得的代建管理费或者服务费按“其他现代服务业”缴纳6%的增值税。

（2）企业所得税将代建管理费确认收入，同时根据企业的应纳税所得额，按照25%（或者企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。

房地产不征免征土地增值税的十二种情形

房地产不征免征土地增值税的十二种情形土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税;土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

如何判断房地产是否征收土地增值税,主要看是否同时符合三个条件:一是土地是否国有,非国有土地转让不属于土地增值税征收范围;二是是否发生权属转移;三是是否有收入。

尽管土地增值税税收政策不断收紧,但是仍有不少免征、不征土地增值税优惠政策可以利用。

笔者对土地增值税适用政策进行归纳及分析,总结和梳理出房地产不征、免征土地增值税的十二种情形,供房企纳税人参考和借鉴。

合作建房按比例分房自用暂免征收土地增值税财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号,以下简称财税字[1995]048号)规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴土地增值税。

建成后转让的,应缴纳土地增值税。

开发产品直营自用不征土地增值税国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第十九条明确,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

符合条件的房地产赠与行为不征土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》明确,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

因此,房地产赠与行为不属于土地增值税征税范围,不征土地增值税。

但这一赠与行为需满足一定条件。

财税字[1995]048号第四条明确,《土地增值税暂行条例实施细则》所称的“赠与”是指如下情况:(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

各地代建管理制度

代建期间代建机构按照合同约定行使项目法人职责。

有关行政部门对实行代建制的建设项目审批程序不变。

对于投资规模较小或专业性强、具有特殊技术要求的项目，经区发改局审核可采用使用单位为项目法人的建设管理形式。

第六条区发改局负责本级政府投资的代建项目的组织实施、指导协调和监督管理工作。

区财政局负责本级政府投资的代建项目资金使用的监督管理工作。

区监察、审计和建设等有关部门负责对代建项目实施活动的有关监督管理工作。

房地产开发企业代建行为的确认标准

房地产开发企业代建行为的确认标准是否认定为代建，主要看立项典型案例：关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的批复国税函[2019]413号07-07广东省地方税务局：你局《关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的请示》（粤地税函[2019]97号）收悉。

广州市东山区商贸发展总公司（以下称商贸公司）以土地使用权投资、香港中国海外发展有限公司（以下称海外公司）以货币出资，成立中外合作经营企业广州海粤房地产发展有限公司（以下称海粤公司），开发经营"广州市东山广场"（以下称东山广场）项目。

关于海粤公司将建成后的房屋所有权按比例分配给商贸公司和海外公司各自经营的行为，是否征收营业税问题，经研究，批复如下：一、海粤公司将房屋分配给商贸公司和海外公司，房屋的所有权发生了转移，因此，应按"销售不动产"税目征收营业税；二、商贸公司以土地使用权投资入股，但不承担经营风险，不符合《营业税税目注释》对土地使用权投资入股不征营业税的法规，因此，应按“转让无形资产”税目征税。

三、商贸公司和海外公司将分得房屋再转让时，也应按法规征收营业税。

1，房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？参考答案：根据《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函（2019）554号）规定，房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并按施工进度预收房款，工程完工后，办理产权转移等手续，应按“销售不动产”税目征收营业税；如房地产公司自备施工力量修建该房屋，还应按“建筑业”税目征收房地产开发企业的营业税。

2，、上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定沪地税一[1996]43号关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。

房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。

代建管理细则

代建管理细则一、总则为了规范代建管理行为，提高代建项目的质量、效率和效益，保障项目的顺利实施，根据相关法律法规和政策规定，结合本地区实际情况，制定本细则。

本细则适用于本地区政府投资项目的代建管理。

代建项目是指政府通过招标等方式，选择具有相应资质和能力的代建单位，对项目的建设实施全过程管理的项目。

二、代建单位的选择与确定（一）代建单位应具备以下条件：1、具有独立法人资格，具备良好的信誉和健全的财务管理制度。

2、具有与代建项目相适应的工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询等一项或多项资质。

3、具有与代建项目规模和技术要求相适应的专业技术人员和管理人员，具备丰富的项目管理经验。

（二）代建单位的选择应当遵循公开、公平、公正的原则，通过招标、竞争性谈判等方式确定。

（三）代建单位确定后，项目业主应当与代建单位签订代建合同，明确双方的权利和义务。

三、代建项目的前期工作（一）代建单位应当协助项目业主办理项目立项、规划、用地、环评等前期手续。

（二）组织编制项目可行性研究报告、初步设计文件等，并按照规定程序报批。

四、代建项目的建设实施（一）代建单位应当按照批准的初步设计文件和项目预算，组织工程施工、设备采购等工作。

（二）严格执行工程建设的有关法律法规和标准规范，确保工程质量和安全。

（三）建立健全项目管理制度，加强对工程进度、质量、安全、投资等方面的控制和管理。

（四）定期向项目业主报告项目进展情况，及时解决项目建设中出现的问题。

五、代建项目的资金管理（一）代建单位应当协助项目业主编制项目资金预算，合理安排资金使用。

（二）严格按照合同约定和工程进度支付工程款项，确保资金安全、合理、有效使用。

（三）建立健全项目资金管理制度，加强对资金使用的监督和审计。

六、代建项目的竣工验收（一）代建单位应当组织项目的竣工验收工作，确保工程符合设计要求和质量标准。

（二）整理和移交项目竣工验收资料，办理项目竣工结算和财务决算。

七、代建项目的绩效评价（一）项目竣工后，项目业主应当对代建单位的工作进行绩效评价。

住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知-建房[2016]223号

住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知建房[2016]223号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委、房地局：为净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现就进一步规范房地产开发企业经营行为有关工作通知如下：一、积极引导房地产开发企业规范经营各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序对稳定房地产市场的重大意义，通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革，加强监管创新，加快构建事中事后监管体系，依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，营造公平竞争的房地产市场环境。

房地产开发企业要遵纪守法，诚实守信，恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺；要发布真实房源信息和广告，严格执行商品房销售的有关规定，实行明码标价制度，维护消费者合法权益；要接受政府和公众监督，积极履行企业社会责任，通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场。

二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：（一）发布虚假房源信息和广告；（二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；（三）未取得预售许可证销售商品房；（四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；（五）捂盘惜售或者变相囤积房源；（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；（八）将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；（九）其他不正当经营行为。

代建必须同时符合下列条件

代建必须同时符合下列条件：1、以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；2、与委托方不发生土地使用权、产权的转移；3、受托方不垫付资金；4、事先与委托方签有委托代建合同。

符合此条件的，按取得的手续费收入按“服务业”税目（5%）计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。

同时代建业务还指受托方与委托方实行全额结算，原票转交，只向委托方收取手续费的业务。

对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

代建工程的建设模式及财务处理很复杂,其中四个条件必须满足,有一项操作不太适宜,税务部门都可能将其界定为“销售不动产”而征收营业税。

因此在签订合同前,房地产公司一定要与委托方反复沟通,尽可能按此四条运作,同时也有必要提前与税务部门沟通,减少风险。

如果选择了代建方式，财务部门的压力会很大，每笔业务都要小心斟酌，同时由于税务部门的税管员业务水平参差不齐，不要奢望税管员能处理，最后的解决可能会移交到市级或稽查环节！本人正在处理到一代建业务,麻烦的很,欢迎有经验或运作过代建业务的朋友提出宝贵意见和建议,不胜感激!根据《陕西省地方税务局关于委托建房征收营业税问题的通知》陕地税发[1999]79号规定，对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋或其他不动产的行为，属于代理业务，应按“服务业—代理业”税目征收营业税，营业额为向委托方收取的手续费。

“代建房屋”须同时符合下列条件：（一）必须事先与委托方订有委托代建合同。

并在合同上载明取费依据及标准；（二）所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；（三）以委托方的名义与负责施工的施工队结算；（注：施工方直接开票给委托方）（四）不垫付建设资金。

凡未同时具备上述四个条件的代建业务，对受托方按"销售不动产"税目征收营业税。

中国房地产业协会代建分会代建行业公约、代建合同范本-解释说明

中国房地产业协会代建分会代建行业公约、代建合同范本-范文模板及概述示例1:中国房地产业协会代建分会是中国房地产行业的重要组织，致力于规范和推动代建行业的健康发展。

在这个行业中，代建合同是非常重要的文件，它规定了委托方与代建方之间的权利和义务，保障了双方的合法权益。

为了进一步规范代建行业，中国房地产业协会代建分会制定了代建行业公约，其中包括了代建行业的基本规范、行为准则、责任要求等内容。

这些规定旨在提升代建行业的整体素质和服务水平，确保代建项目的顺利进行和质量可控。

此外，代建合同范本也是代建业务中不可或缺的一环。

代建合同范本明确了委托方和代建方在合作过程中的各项事宜，如工程质量要求、工程进度、费用支付等，有效防范了双方可能出现的纠纷和风险。

综上所述，中国房地产业协会代建分会的代建行业公约和代建合同范本对于规范代建行业、维护行业秩序、提升行业品质具有重要意义，为代建行业的可持续发展和健康发展打下了坚实的基础。

希望代建行业各方遵守相关规定，共同推动代建行业的进步和发展。

示例2:中国房地产业协会代建分会代建行业公约、代建合同范本是对代建行业规范和标准的具体落实，旨在维护代建市场秩序，保障消费者权益，推动代建行业健康发展。

这些公约和范本的制定和执行对于规范代建市场、提高代建企业管理水平、强化代建项目管理、促进代建行业转型升级都具有重要意义。

代建行业公约是代建行业主管部门和从业人员之间的一种约定，是行业内德行德约束，规范从业人员的行为。

公约将代建行业的各方参与者之间的权利和义务加以约束和限定，明确责任划分和服务规范，避免由于信息不对称和监管不足导致的纠纷和作弊行为。

代建合同范本是代建行业合同的标准化模板，包括合同的主要内容、格式、条款等，规范了双方在代建过程中的权利和义务。

通过代建合同范本的统一制定和使用，可以避免由于合同内容不清晰或不完整导致的纠纷和风险，在一定程度上提高了合同履行的效率和可靠性。

总的来说，中国房地产业协会代建分会代建行业公约、代建合同范本的制定和执行对于规范代建市场、提升代建企业管理水平、强化代建项目管理、促进代建行业转型升级都有着积极的作用。

2024版房地产开发委托代建协议标准文档版B版

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024版房地产开发委托代建协议标准文档版B版本合同目录一览1. 代建项目的范围与规模1.1 项目名称1.2 项目地址1.3 项目规模1.4 项目开发周期2. 代建方的责任与义务2.1 代建方的基本责任2.2 代建方的附加责任2.3 代建方的权利与利益3. 委托方的责任与义务3.1 委托方的基本责任3.2 委托方的附加责任3.3 委托方的权利与利益4. 合同的价格与支付4.1 合同总价4.2 支付方式4.3 进度付款4.4 结算方式5. 合同的履行与验收5.1 代建方的履行标准5.2 委托方的履行标准5.3 验收程序与标准6. 合同的变更与解除6.1 变更条件6.2 解除条件6.3 变更与解除的程序7. 合同的违约责任7.1 违约行为7.2 违约责任7.3 违约赔偿8. 合同的争议解决8.1 争议解决方式8.2 仲裁地点与机构8.3 仲裁费用9. 合同的生效、终止与解除9.1 合同生效条件9.2 合同终止条件9.3 合同解除条件10. 保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违约保密条款11. 知识产权保护11.1 知识产权归属11.2 知识产权保护措施11.3 侵权责任12. 法律法规与政策12.1 遵守法律法规12.2 政策影响12.3 法律法规变更13. 合同的转让与继承13.1 合同转让13.2 合同继承14. 其他条款14.1 不可抗力14.2 合同的完整性与优先权14.3 合同的修改与补充第一部分：合同如下：第一条代建项目的范围与规模1.1 项目名称：根据双方协商确定的项目名称。

1.2 项目地址：项目具体地址，应详细到街道和门牌号码。

1.3 项目规模：项目用地面积、建筑总面积、建筑高度、容积率等符合规划要求的具体数据。

1.4 项目开发周期：项目从启动到竣工交付的总时间，包括设计、施工、验收等各个阶段。

房地产开发企业代建工程需符合四个条件

房地产开发企业代建⼯程需符合四个条件我公司是房地产⾏业的,请问代建⼯程开发的营业税如何征收?
回复内容：
您好！委托建房征收营业税问题：纳税⼈接受建房单位委托，为其代建房屋的⾏为，应以其向委托⽅收取的⼿续费按“服务业——代理业”税⽬税率征收营业税。

这⾥所说的“代建房屋”必须同时符合下列条件： 1、以委托⽅的名义办理⽴项及相关⼿续： 2、受托⽅与委托⽅不发⽣⼟地使⽤权、产权的转移； 3、与委托⽅签订委托代建合同； 4、受托⽅不垫付资⾦、不以受托⽅名义办理建安⼯程结算。

凡不符合上述条件的代建⾏为，对受托⽅应以其收⼊全额按“销售不动产”税⽬税率征收营业税。

为避免歧义，请携带资料到主管税务机关进⾏确认。

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K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案
各地对房地产开发企业代建行为的确认标准
发布时间：2010-3-22 10:17:28 来源：网络作者：添加到我的收藏
一、上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定
沪地税一[1996]43号
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其它有关营业税的征收问题具体规定如下：
六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。

对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：（一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。

（二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税；
1. 受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的‚对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税；
2.如果受托方不垫付资金‚不负担房产造价成本的结转‚仅是收取管理费‚所有的房产建造成本由委托方自行负责‚则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。

如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。

（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。

如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。

二、河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知
冀地税发［2000］93号
二、委托建房征税问题
对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。

这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
（三）与委托方事前签订委托代建合同；
（四）不以受托方的名义办理工程结算。

凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。

三、浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知
浙地税函〔2004〕437号
十二、关于停止执行的几个政策问题
停止执行《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税一[1998]71号）中的下列规定，按现行有关规定执行。

（一）对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

（二）对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按“服务业代理业”征收营业税。

这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：
1．由委托方自行立项；
2．不发生土地使用权或产权转移；
3．受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消）
4. 事先与委托方订有委托代建合同。

凡不同时符合上述四个条件的代建行为。

对受托方应按“销售不动产”征收营业税。

四、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复
发文字号：宁地税(流)发[1998]073号
主送：略
你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。

经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。

以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。

房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。

经研究，现批复如下：
一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。

二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费（代建费）和价外费用，按“服务业”税目征收营业税
世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。

不要随意发脾气，谁都不欠你的。