【成本管理】保利地产的成本控制管理
(完整版)保利地产成本控制指导书
保利地产成本控制指导书一、成本控制管理职责划分准则1、组织管理责任分为三个层面（1）成本总负责中心公司总经理层面（2）成本费用发生中心地价费用中心：开发部设计费用中心：技术部主体建安费用中心：项目部营销费用中心：销售部、企划部期间费用中心：财务部（3）成本费用审核与监控中心成本管理委员会：成本管理部、财务部2、基本职责划分（1）成本费用发生中心的基本职责——按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动；——对施工场地、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；——配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。
（2）成本费用指导与成本管理中心的基本职责——组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标；——组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标；——组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人；——跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见；——建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。
3、《成本信息月报》的管理准则每月7日前完成该项目《成本信息月报》的编制，必须包括本月成本与上月成本的差异。
二、成本控制管理准则1、开发前期费用的控制管理准则（1）内容开发前期费用明细（范例）（2）控制管理准则——注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；——技术部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；——项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。
2、主体建安费用控制管理准则（1）内容主体建安费用控制（范例）（2）控制管理准则①充分进行施工准备第一，招投标选择优秀而可信的施工队伍。
第二，制定严格的施工合同，特别要注意以下几方面：——明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；——封死预算外施工组织措施费；——明确无定额项目的费用计算方法；——在总包合同中明确配合费、采购及保管费；——明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；——明确设计变更及现场签证的操作方法。
保利地产成本管理制度
保利地产成本管理制度一、总则为了规范保利地产的成本管理工作，提高企业运营效率和盈利能力，制定本成本管理制度。
二、成本管理范围本成本管理制度适用于保利地产所有相关项目的成本管理工作，包括但不限于土地成本、建筑成本、人工成本、材料成本、设备成本、管理费用等各项成本。
三、成本管理目标1. 降低成本、提高效益，实现盈利最大化。
2. 提高项目管理水平，加强成本控制。
3. 建立科学的成本管理体系，提高内部管理效率。
4. 实现成本透明化，确保信息真实、及时、准确。
四、成本管理主体1. 公司管理层负责制定年度成本预算和目标。
2. 项目经理负责项目成本管理工作，具体执行成本预算和控制措施。
3. 成本管理部门负责全面监督、统筹协调和支持各项目的成本管理工作。
五、成本管理流程1. 制定成本预算。
根据公司战略目标和项目特点，编制年度成本预算，并制定月度、季度预算目标。
2. 项目实施。
项目经理根据成本预算和目标，合理安排和分配资源，推动项目进度。
3. 成本核算。
每月对项目各项成本进行核算，分析成本结构，发现问题并及时调整。
4. 成本控制。
根据实际情况对成本进行调整，采取控制措施，确保项目成本在可控范围内。
5. 成本分析。
对成本进行深入分析，找出问题所在，提出改进措施，提高效益。
六、成本管理方法1. 差异分析法。
对比实际成本和预算成本的差异，找出问题，及时调整。
2. 奖惩激励法。
对成本控制效果好的项目给予奖励，控制效果不好的项目进行处罚。
3. 精益管理法。
优化管理流程，减少浪费，提高资源利用率。
4. 成本卡控法。
根据项目成本的情况设定关键指标，定期检查和控制。
5. 成本经济法。
根据经济情况和市场变化，灵活调整成本管理策略。
七、成本管理考核1. 绩效考核。
根据项目实际成本控制情况和效益水平，对项目经理和相关人员进行考核，奖惩分明。
2. 财务分析考核。
定期对项目成本进行财务分析，找出成本控制不力和问题较大的项目，进行调查和处理。
保利地产成本控制管理
成本管理体系的梳理图1
作业过程成本控制（日常工作的成本管理）
策划/设计
建造过程
销售/客服
成本管理之 实现
成本管理体系的建立与实施
目标建立
目标实施
目标实现
成本管理之 基础
成本管理体系的梳理图2
全成本管理的实现
绩效考核
流程绩效
业务绩效 岗位绩效
成本优势
成本管理之目标
盈利实现
产品品质 开发进度
管控体系
用工具管人： 成本管理涉及领域多，管理环节复杂，通过信息化手段将投资测
算目标、合同预算、合同结算、付款等业务集合在一起进行预算控制、 全程预警、汇总分析。并且通过多个项目积累，形成企业成本管理知 识库沉淀下来，不因人员的流动而流失。
成本数据库建立方法与意义
资源调研 标准定位
合同执行 与后评估
数据积累 成果应用
3、要树立保利地产公司要做产品，而不是做作品的观念
要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注 意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符 合项目的实际情况。
4、赚钱的项目才是好项目的观念。
站在保利地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
四、保利地产成本管理体系的建立
成本数据库的数据标准：数据引用与置换。 成本数据积累，是反击串标的有力武器，是各部门 成本控制沟通的平台，是对手研究的执行沉淀。 成本数据库是一个企业的财富。
第四步：成本业绩评估（绩效考核）
制定了目标成本，明确了责任体系，同时对作业过程进行了实际的跟 踪控制，在完成了前面三个步骤后，最后我们就可以根据执行结果对 相关业绩进行评估和考核。
每一个阶段的控制要点和知识积累； 从战略角度优化成本结构。
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3、如何建立成本管理体系
（1）目前公司的成本管理现状： 成本目标管理较粗放； 责任体系不完善； 成本绩效考核力度不够； 动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。
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3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念
æ 要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注 意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符 合项目的实际情况。
4、赚钱的项目才是好项目的观念。
æ 站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
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（2）房地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现 的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
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一、房地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
æ 关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
算1 （立项成 本）
保利地产成本分析报告
保利地产成本分析报告保利地产成本分析报告一、引言保利地产作为中国领先的房地产开发企业之一，其成本控制与管理一直以来备受关注。
本报告旨在通过对保利地产成本的分析，了解其成本结构和成本控制策略，并提出相关的建议。
二、成本结构分析1. 直接原材料成本直接原材料成本在保利地产的成本中占据较大的比例。
原材料采购是保利地产项目开发的重要环节，对于原材料成本应进行合理的供应链管理，包括提前预定数量、谈判价格、定期评估供应商等。
2. 人工成本人工成本是保利地产成本的重要组成部分。
保利地产应注重人力资源的合理配置，减少人力资源浪费。
此外，提供相关培训机会，改善员工的技能和知识水平，以提高生产效率。
3. 研发与设计成本研发和设计是保利地产产品创新和优化的基石。
保利地产应加大对研发和设计的投入，提高项目的核心竞争力。
同时，应加强与设计院、研究机构等的合作，提高研发和设计效率。
4. 营销与推广成本营销和推广对于房地产企业的发展至关重要。
保利地产应合理规划营销预算，选择合适的渠道和方式进行推广。
此外，应加强市场调研，了解客户需求，提供个性化服务，提高销售效果。
5. 管理成本保利地产的管理成本包括行政费用、运营费用等。
保利地产应加强内部管理，提高管理效率，降低管理成本。
有效运用信息系统，优化流程，提高管理效能。
三、成本控制策略分析1. 创建成本控制文化保利地产应树立成本意识，营造成本节约的文化氛围。
通过制定明确的成本控制目标和绩效指标，激励员工参与成本控制工作。
建立成本控制相关的培训机制，提高员工的成本控制意识和技能。
2. 优化供应链管理保利地产应与供应商建立长期稳定的合作关系，共同协商合理的价格和供货周期。
定期评估供应商绩效，提高供应商的整体质量水平，并鼓励供应商进行技术创新和成本降低。
3. 提高资源利用效率保利地产应优化工程技术，提高项目工期进度和质量。
采用先进的施工技术和设备，提高资源利用效率，降低工程成本。
4. 引进信息化系统保利地产应加强信息化建设，引进先进的信息化系统。
保利地产集团 成本管理 集团成本制度 成本管理工作考核细则
3、成立不满 3 年的子公司可单独进行排名。
3 考核重点与周期
考核内容分为目标成本测算、合约规划及动态成本管理、项目结算、 集中采购管理、企业清单及合同包干率情况、成本水平评价、单方降本水 平评价 7 个部分，满分为 100 分，
2
成本管理工作考核细则（2017 年修订）
1 目的
Q/POLY CB4012-2017
为统一标准、规范工作、促进成本管理能力提升，制定本细则。
2 主管部门与对象
1、本细则旨在考核各子公司成本管理的综合能力，工程成本管理中心 为考核主管部门，负责制定考核标准、评定考核成绩，定期向各子公司通 报考核及排名结果。
成本管理工作考核细则（2017 年修订版）
Q/POLY CB4012-2017
保利房地产（集团）股份有限公司 成本管理工作考核细则
（2017 年修订版）
制度 编制 （修改）
名称 时间
首次 编制
换版 编制
修订
编制
编制 编制人 审核人 单位
废止
成本 管理 工作 考核 细则
2016-05 2013-6 2017-来自1林旭工程成本
√ 娄香珍 高蔚 管理中心
林旭
工程成本
√ 邱丹宜 高蔚 管理中心
说明：本修订细则自 2017 年 1 月 1 日起施行。
编号 Q/POLY CB4012-2016 Q/POLY CB4012-2017
成本管理工作考核细则（2017 年修订）
Q/POLY CB4012-2017
目录
1 目的.....................................................................................................................3 2 主管部门与对象................................................................................................ 3 3 考核重点与周期................................................................................................ 3 4 考核项目与评分标准........................................................................................ 5
保利地产成本管理分析报告讲解
1、公司简介及运营现状分析
保利地产运营能力
营运能力
应收账款周转率 应收账款周转天数 (天 ) 存货周转率 存货周转.19 6.29 0.23 1596.69 74.5
2010年
68.1 5.29 0.28 1294.5 135.66
2009年
68.35 5.27 0.29 1243.09 116.42
2、内外部环境及SWOT分析
（行业分析）
2、内外部环境及SWOT分析
2.1外部环境分析 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相 关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行 业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理 念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 采用PEST分析法对外部环境进行分析。
提高存款准备金
存款加息
股市影响
2、内外部环境及SWOT分析
2.1.3社会与文化要素（Sociocultural Fators） 各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国，有着很明显 的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说，社会和文化 的影响也是很大的。 – 家庭结构因素 • 目前我过家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。这是计 划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。 • 同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住 ，家庭购房需求加大。 – 人口因素 • 中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在 城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。
1、公司简介及运营现状分析
1、公司简介及运营现状分析
保利地产成本管理分析报告
保利地产成本管理报告目录1. 公司简介及运营现状分析 (2)1.1 保利地产公司简介 (2)1.2 保利地产的运营现状 (3)1.2.1公司的组织架构 (3)1.2.2公司的产品 (4)1.2.3行业内部对比分析 (4)1.2.4财务分析 (5)1.3运营现状总结 (10)2. 内外部环境及SWOT分析 (11)2.1 外部环境分析 (11)2.1.1 政治法律环境（Political Factors） (11)2.1.2经济环境（Economic Factors） (12)2.1.3 社会与文化要素（Sociocultural Factors） (14)2.1.4技术要素（Technological Factors） (14)2.2内部环境分析 (15)2.2.1现有竞争者 (15)2.2.2 潜在进入者 (16)2.2.3替代品 (16)2.2.4供应商议价能力 (16)2.2.5购买者议价能力 (16)2.3 SWOT分析 (17)2.3.1优势（S） (17)2.3.2劣势（W） (17)2.3.3机会（O） (18)2.3.4威胁(T) (18)3. 战略定位 (19)4. 价值链及成本动因分析 (20)4.1 房地产企业的价值活动 (20)4.1.1基本活动 (20)4.1.2辅助活动 (21)4.2 保利内部价值链分析 (22)4.3 保利外部价值链分析 (24)4.4 成本动因分析 (26)4.4.1保利结构性成本动因分析 (26)4.4.2保利执行性成本动因分析 (28)5. 战略成本管理策略 (30)1. 公司简介及运营现状分析1.1 保利地产公司简介保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，总部位于广州，是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，是国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。
保利地产成本核算制度
保利地产成本核算制度简介保利地产是一家在国内外知名的房地产开发企业，成立于1993年，总部位于广州市。
在保利地产的发展过程中，成本核算一直是一个重要的话题。
本文将介绍保利地产成本核算制度的基本框架和主要内容。
成本核算制度基本框架保利地产的成本核算制度主要包含以下三个方面:成本计算保利地产的成本计算基于“实际成本”原则，即以实际发生的成本为基础进行计算。
成本计算主要包括以下内容：•直接成本：指与产品生产或者服务提供直接相关的成本，主要包括材料费、人工费、能源费、设备折旧费等。
•间接成本：指与产品生产或者服务提供有间接关系的成本，主要包括管理费用、销售费用、财务费用等。
•生产成本：指为生产产品或者提供服务而发生的全部费用，包括直接成本和间接成本。
成本控制保利地产的成本控制着重于预算编制和实际执行的对比，以及成本变动的分析和控制。
成本控制主要包括以下内容：•预算编制：每年制定生产经营规划和预算，对各项经营活动进行明细核算，做到预算科学有序。
•开支审批：对各项开支进行严格审批、审核、备案，确保各项开支符合公司政策和预算要求，杜绝超预算支出。
•成本核算：按照规定程序核算各项成本，确保成本数据的真实准确性。
•成本分析：对成本的变动情况进行详细分析，及时对成本不合理的地方进行调整，为公司的发展提供分析决策依据。
成本管理保利地产的成本管理主要贯穿于贯穿于企业整个生产经营活动的各个环节，包括以下内容：•成本收集：全面、准确地记录、汇总、核算企业经济活动中的成本，做到“一个分钱，一清二白”。
•成本管理：建立完善的成本管理制度，协调各部门间关系，努力控制和降低各项成本。
•成本分配：将总成本按照不同的产品、部门、工序和成本元素进行分配，为全面掌握成本动态提供数据基础。
•成本调整：当发生成本异常等影响成本变动的事件时，及时调整成本计划，优化成本结构。
主要内容具体来说，保利地产的成本核算制度主要涉及以下几个方面：成本计算基本方法•采用“实际成本”原则进行成本核算，确保计算数据的准确性；•对于固定资产等一次性投入，采用折旧法计算；•对于土地使用权等无法确认实际成本的项目，采用公允价值进行核算。
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房地产智库
（2）保利地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现 的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
施工图预算 工程量清单
目标成本测算2 （定位成本）
《定位成本 审批表》
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《价格材料成本 《部品标准选 《目标成本
合理性评估》
择审批表》
指导书》
横向制约
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2、目标成本的管理
PDCA
偏差
成本信息 月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
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3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
相关部门参加了吗？——全成本！ 目标成本规划深度够吗？ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 数据库建立起来了吗？
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目标成本够深度吗？
专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
一、保利地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
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2、保利地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理 工作；
每一个阶段的控制要点和知识积累； 从战略角度优化成本结构。
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关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反 馈，以及责任与激励机制方面管理）
2、要树立高度重视计划管理的观念
公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工 期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难 以估计。
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3、要树立保利地产公司要做产品，而不是做作品的观念
要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注 意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符 合项目的实际情况。
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保利地产成本控制管理
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讲义提纲
一、保利地产成本管理的重要性 二、保利地产成本管理的特点 三、保利地产成本管理要树立的观念 四、保利地产成本管理体系的建立 五、保利地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累
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建造成本清单及依据 ——合同清单：合同范围与技术标准 ——部品清单：标准/（材料表）
设计委托与设计深度（任务书） 设计能做什么？ 合同分判的策划
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第二步：明确岗位职责
1、建立责任体系。 （链接保利地产成本控制指导书）
责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指 标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关 业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？ 这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体 系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。 完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在 组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人， 最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。
从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据 客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。
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3、如何建立成本管理体系 （1）目前公司的成本管理现状：
成本目标管理较粗放； 责任体系不完善； 成本绩效考核力度不够； 动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。
二、保利地产成本管理的特点
1、从生产周期来看 2、从销售形态来看 3、从产品形态来看 4、从地域来看 5、从财务角度来看 6、从价值链来看
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三、做好保利地产成本管理要树立的观念
1、全员全程成本控制观念
成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参 与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员 工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。
4、赚钱的项目才是好项目的观念。
站在保利地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
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四、保利地产成本管理体系的建立
1、保利地产成本管理体系
成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成 本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统 一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利 实现。
2、保利地产面临的最大困难是什么？ 投入增加了、收入降低了、利润压缩了 利润=收入-成本
结论：
项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！ 未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公
司将成为未来的胜者！ 成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！
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目标成本管理体系 动态成本管理体系 责任成本管理体系 成本后评估
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关于成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定流程的规范之上的对开 发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、 工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。
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目标成本的形成
1、投资决策
《项目投资可行 性报告》
2、项目策划ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目定位：概念 性方案设计
3、方案设计 确定产品标准
4、初步设计
确定产品各分部、 各专业标准
4、施工图设计
投资估算
目标成本测算1 （立项成本）
《立项成本 审批表》
概念性方案设计 概算
方案设计概算
初步设计概算