旅游温泉度假村资源评估分析.doc

旅游温泉度假村资源评估分析。

前言**温泉度假山庄位于**市北郊许家洞，山庄距**市区9公里，占地80余亩，是湖南省、**市两级政府重点开发的旅游项目之一。

山庄计划总投资1.5亿元RMB （一期已完成投资5000万元RMB）。

**温泉度假山庄是目前中南地区规模最大、软硬件设施档次最高的日式露天温泉，属于第二代度假温泉产品范畴。

山庄内原始植被完好、空气清新、风光秀丽、交通便利，庄内别墅洋屋，草绿树密，风光秀丽怡人，是集温泉沐浴、餐饮、娱乐、休闲、保健、度假为一体的生态休闲度假胜地。

为了深层次调查和评价**温泉度假山庄的旅游基础资源，受**市**温泉度假山庄委托，长沙阡陌纵横旅游规划咨询有限公司对**温泉度假山庄的旅游资源及旅游服务项目与设施进行了调查研究和综合评估。

本报告从**温泉的合理开发利用、保护及取得最大社会、经济效益的角度出发，依据审美学理论、价值判断统计学理论和认知比较学理论，采取定性和定量分析相结合的方法，客观地对**温泉度假山庄作了旅游资源价值分析，并结合**温泉度假山庄的二期发展进行了综合评价和定级。

第一部分总概况（一）区域旅游发展背景**温泉度假山庄地处**市北郊，其资源基础依托于**市旅游资源整体环境与大的客源市场环境。

**市位于湖南省东南部，东界江西，南邻广东，西接永州，北连衡阳市、株洲市，拥有独特的地理位置。

自古以来**就是中原通往沿海的“咽喉”，是湘南、赣南、粤北的交通枢纽和物资集散要地。

京珠公路、京广复线电气化铁路、107国道、106国道纵穿**南北，北上长沙，南下广州仅需约3小时左右车程。

**市是湖南省近十年来经济发展最快、城市面貌变化最大的市之一，被称为湖南政策开放、通粤达海的“南大门”，粤、港、澳地区的“后花园”，是国务院1988年批准的“改革开放过渡试验区”，2003年被批准为“中国优秀旅游城市”。

**市是一块山水竞秀的福地，自古就有“林中之城”和“天下第十八福地”的美誉。

境内随处可见“翠滴田畴”、“绿漫溪渡”、“四面青山列翠屏”的自然生态美景，生态旅游条件得天独厚。

著名的旅游景区有灵气俊秀的苏仙岭，烟波浩渺，水量相当于半个洞庭湖的东江湖，被誉为“第二西双版纳”的莽山国家森林公园，中国南方最大的国际狩猎场五盖山国际狩猎，“华夏生态第一漂”东江漂流，“世界洞穴奇观”万花岩和休闲疗养胜地**温泉、汝城热水温泉、悦来温泉、龙女温泉等。

全市110多处风景名胜集奇、险、秀、美于一体，融山、水、洞、泉于一身，形成了以休闲、疗养、漂流、狩猎为主要特色的生态旅游网络，旅游资源十分丰富，为湖南省五大旅游区之一。

据统计，2000年**市旅游业接待游客300万人次，2001年为360万人次，2002年为430万人次，2003年**旅游收入达25.18亿元，比上年增长20%以上，预计2015年将达到1500万人次。

**市的良好的旅游资源与客源市场环境为**温泉度假山庄的可持续发展奠定了坚实的基础。

（二）地理位置**温泉度假山庄位于湖南省**市北湖区许家洞镇**村，距离**市区9公里，距离107国道仅5公里。

从市区有专线道路（沥青路）和公交车辆（4路）直抵度假山庄，交通极为便利。

山庄与**境内著名的旅游景点东江漂流、万华岩溶洞以及飞天山、喻家寨等近在咫尺，有利于旅游资源组合开发和互补利用。

（三）地形地貌**温泉度假山庄地理坐标位于北纬25°20′，东经112°20′的低山丘陵区，海拔高度为200～500米，相对高差100～300米。

地势南高北低，山坡东侧陡、西侧缓。

依山傍水，周围植被发育良好、四季常青。

（四）气候条件**温泉度假山庄属中亚热带季风性湿润气候。

因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多种类型的立体分布，垂直和地域差异大。

其气候变化和缓，夏无酷暑，冬无严寒，具有四季分明、春早多变、夏热期长、秋晴多旱、冬寒期短的特点。

境内平均气温在15～18℃左右，年降雨量为1650～2100mm，年蒸发量1260～1630mm，相对湿度70～80%，是理想的避暑、御寒胜地。

（五）水文特征境内为一个向北东倾伏的大型地下水自流盆地，区域地下水流向为由南西向北东方向排泄。

区内西南部大片壶天灰岩和栖霞灰岩裸露地表，且落水洞、溶洞、暗河、岩溶洼地及古塌陷等岩溶地貌形态十分发育，大量接受降雨和地表水的入渗，是区内地下水补给的主要源地。

（六）大气环境质量测试数据表明：**温泉度假山庄NO2、SO2、TSP数据均达到GB3095—96《环境空气质量标准》一级标准。

（七）声学环境质量测试数据表明：**温泉度假山庄区域噪声环境在昼间夜间均达到了GB3096—93《城市区域环境噪声标准》中的0类标准。

（八）水源质量测试数据表明：**温泉度假山庄景泉水的pH、总硬度、As、硫酸盐四个监测因子三日均值浓度均达到GB/T14848-93《地下水质量标准》III类标准。

（九）场地利用与经营状况**温泉度假山庄现占地约70亩，基本形成洗浴区和接待区两个大区。

洗浴区现有大浴池3个，游泳池1个，特色泡浴池20余个。

接待区现有综合服务楼一栋，单栋别墅房20栋，总床位数为160床，并设餐厅和大小会议室。

山庄内温泉用水由711矿区使用管径为250mm的钢管接入，因输送距离较长，水温略有下降，出水口温度为58℃，到达目的地则降至42℃。

**温泉度假山庄一期工程从2002年9月营业以来，共接待客人130万人次，其中不乏名人、名家，他们为山庄留下许多珍贵的墨宝和光辉灿烂的足迹，这为山庄的建设宏图泼上一层浓厚的文化色彩，为山庄的长远发展增添一道耀眼的光环。

（十）客源市场分析**温泉度假山庄自2003下半年开业以来的印象显示：客人主要来自本省的长株潭地区、**市、衡阳市以及广东部分地区。

其中，本地市场和“长株潭”市场为山庄的主体客源市场。

①一级市场：**、长沙、株洲及周边县镇居民，主要为**市内城镇中心的优势，交通便捷，游客利用节假日来泡温泉、休闲观光、度假，这一级市场客源稳定，但消费水平低，一般停留1天。

②二级市场：衡阳、湘潭、永州、岳阳、常德、韶关等为主，节假日、差旅到旅游区进行温泉沐浴、观光、娱乐、休闲度假及旅游活动。

一般停留1—2天，消费水平较高。

③三级市场：省内其它城市及部分省外客源，包括港澳粤游客，以差旅、考察、观光、公务等活动为主，停留1—2天，消费水平高。

第二部分度假温泉产业发展趋势与竞争资源评价（一）度假温泉市场的发展趋势分析1．温泉度假物业具备极高的开发价值在中国多数地区，由于气候的原因，旅游、休闲、度假和生活的季节性非常强，一入冬季，旅游、休闲、度假和生活就进入了一个明显的淡季。

而温泉正是在这灰蒙蒙的淡季之中的一点红，它足以超越淡季，实现反季节、超季节、全天候的度假休闲生活方式，从而在淡季中创造全新的市场。

当今中国，温泉的市场价值正在被重新认识。

目前中国的旅游休闲市场、保健康体市场、度假地产市场正在进入“大众消费时代”，其中，温泉开发近年来呈如火如荼的趋势，全国各地各种温泉资源的开发项目如雨后春笋，但总体而言，中国的温泉资源的综合开发利用还处于比较混沌和肤浅的状态：在规模上，普遍比较小，多为几十亩到百余亩的“小盘”。

在档次上两极分化，要么过于低档、简陋、粗放，即所谓传统疗养院或大众浴池，要么过于高档，成了只有极少数特权阶层才能消费起的特殊场所，且规模十分有限。

在功能上比较单一雷同，多为传统洗浴中心与戏水乐园的放大化，至多与旅游观光简单复合，没有形成立体多元的温泉文化和温泉生活方式，缺乏与休闲、度假、运动、房地产及反季节农业的有机的系统的复合。

目前，在中国，一批大型的综合性复合型温泉开发项目正蓄势待发，并以此为转折点，温泉开发、旅游休闲、房地产开发升级换代的机会正在来临。

2．我国度假温泉产品发展趋势我国度假温泉的开发目前已经历了三代。

第一代度假温泉是室内温泉，主要功能是保健，以温泉宾馆、疗养院为主要的开发形式。

第二代度假温泉是环境温泉，除了保健功能外，重点突出了休闲功能，以温泉度假村为主要开发形式，以露天环境温泉为主要特色。

第三代温泉是主题游乐温泉，是在第二代温泉产品的基础上突出了游乐功能，集观光、度假、休闲、娱乐、保健等多种功能于一体，第三代度假温泉的竞争力主要体现在硬件和软件两个方面。

硬件主要包括环境景观（生态休闲）、游乐项目（水上娱乐）、水处理设备（安全卫生）、住宿及配套设施（舒适写意），软件主要体现在主题文化和服务特色上。

由硬件和软件共同形成度假温泉的特色，同时也决定了产品的市场竞争力。

如今，随着大量地产资本大鳄的全力进入，我国度假温泉已经向第四代方向发展，即以温泉为核心，以生态为载体，系统整合区域旅游资源，形成“1+N”特色旅游组合，集开放性与私密性于一体，汇多样化主题度假项目和旅游地产开发于一身，讲究其独特个性文化和差异化诉求点的复合型温泉物业开发模式。

3．品牌化、个性化服务将成为温泉旅游竞争的主题虽然温泉旅游市场的远景看好，但温泉资源的开发并不只是挖坑、放水、盖楼这般简单，丰富的旅游内涵使温泉资源的开发相比传统的酒店接待业更加复杂。

而且，随着温泉旅游市场竞争的加剧，旅游者消费观念的成熟、自助游比例的增加，原有的温泉旅游经营方式必将要进行突破性的改变才能满足需求。

例如，如何为游客提供更加详细的旅游信息，如何不通过旅游中介建立自已的营销渠道，新产品的开发如何才能更加适合游者的消费习惯，温泉景点如何更好地为游客提供满意的服务？以上问题是大多数温泉企业将遇到或正遇到的一些难题，而品牌化、个性化服务正是这些问题的解决之道。

（二）竞争资源评价湖南的温泉资源非常丰富，开发力度相对较大的主要集中在长沙和**两地。

其中，**市借其丰富的地热资源和区位优势，已经成为湖南度假温泉开发条件最好、相对最成熟的区域。

**温泉度假山庄、悦来温泉度假山庄、龙女温泉游乐园、汝城热水福泉山庄等四大温泉为**度假温泉产品的主要代表。

1．汝城热水福泉山庄汝城热水温泉具有流量大、水质好、埋藏浅、易开发等特点，是湖南省最大的天然热泉，同时也是华南4大热田之一。

目前日开采量达到5540吨，水温最高可达98摄氏度，是我国水温最高的热泉之一。

福泉山庄是汝城温泉的代表，位于湘、粤、赣三省交界的汝城县热水镇境内，由汝城温泉旅游开发有限公司、郴建集团、**福城高新投资有限公司、**山河集团、**电力有限公司、**金叶商贸有限公司等6家公司（集团）合资成立的**福泉度假有限公司投资建设。

福泉山庄属于第二代度假温泉产品范畴，总投资达5100万元，总占地面积84000平方米，包含酒店、综合楼、温泉主楼、度假别墅、贵宾楼以及各种特色的露天温泉池和园林景观等。

山庄以温泉洗浴为主调，是一家集宾馆酒店、餐饮娱乐、温泉洗疗、会议商务于一体的具有湘南民居风格的园林式星级度假山庄。