XX广场前期营销策划报告

新龙广场前期营销策划报告

目录：。

导人第一一

市场第一一

一、市场分析 (7)

二、寻找目标客群 (15)

产晶篇一一

一、开发战略制定 (21)

二、规划定位 (22)

战略指导篇一一

一、整体战略的制定 (37)

二、市场形象定位 (38)

营销执行篇一一

一、开盘时机的把握 (40)

二、销售节奏与控制 (41)

三、广告推广总精神 (42)

四、案名推荐 (43)

五、VI及秀稿演示 (45)

导入篇----项目介绍

●项目名称：新龙广场

●项目范围：西至晋元路、南至蒙古路、东至西藏北路

●用地面积：10840平方米

●建筑面积：地上32272．5平方米地下3000平方米

其中住宅12412．5平方米办公15860平方米商业4000平方米

●公建容积率：4．0

●住宅容积率：2．5

●综合容积率：3．25

●绿化率：32％

●建筑密度：36％

●住宅总户数：134户

●项目情况概述

本案西至晋元路，南至蒙古路，东至西藏北路，系闸北区旧改项目74号街坊。虽然距人民广场不远，但是其周边社区环境不

佳，目前地块上为旧式住宅，十分破败，蒙古路以南的蒙古小区也为6层多层住宅，从外面来看也十分陈旧，沿蒙古路两侧，现基

本类似集贸市场，沿街店铺建造也十分简易，路面整洁状况极差。在晋元路以西，物业多为新建商品房，整体的物业形象较佳。但

本案周边已属于旧改地块，经过以后的改造，应该会有大的改善。

本案的产品类型较复杂，由住宅、办公楼、商铺三个部分组成。

对于本案的住宅而言，去化并不是一个难点，重要的是如何合理定位与包装，获得较高的利润空间和实现快速去化，加快资金

回笼的速度。

而本案的商铺部分，总面积为4000平方米，所占比重不大，另外可通过会所营造去化部分面积，同时蒙古路原有的良好商业

气氛，以及社区居民的集中，只要合理进行业态布局，日后经营状况看好。

本案的重中之重就在于办公楼部分，其在体量上占到了总体的50％，办公楼的销售去化直接影响着本案总体的推案成功，获

利与否。此外，由于本案所属地区没有产生办公楼的积聚效应且选择出售这一方式来实现利润，故此存在一定的市场抗性。

多种物业形态存在的最大的缺陷就在于营销推广时由于目标客群的不同，而导致主诉方向分散，无法取得理想的效果。因此，

如何将这三者统一起来，相辅相承是本篇报告的阐述重点。

市场篇

┌──────┬─────────┬────┬───────────┬────┬────────┬──────┬───────┬────────┬───────┬──────────┐

│案名│地址│规模│单价范围│平均单价│主力面积│主力总价│公开日期│工程进度│销售率│备注│

├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───

────┼──────────┤

│感性达利│新疆路、乌镇路│ 29F／1││7000│ 42-59 ││ 2002．11 │ 2003．6 │ 100％││

├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤

│ SOHO时代│恒丰路、汉中路│ 27F／1│ 6000-8500 │7500│43／46(主力) ││ 2002．8 │ 2003．12 │││

││││││ 55／67／82 ││││││

├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤

│精文城市花园│共和新路、虬江路│8F-33F │ 5500-7200 │6300│ 110-150 m’│84-93万││2004．12交房│││

├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤

│西藏北麓│西藏北路1323号│ 18F │ 5000-7500 │5500│一房：66m，│ 32-60万│ 2003。4．5│ 2003．12交房│一期售完││

││││││二房：105m，││││二期未开。││

├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤

│永兴富邦│永兴路180号│ 20F │ 6500-8000 │7000│ 60-68 │40-50万│2003．3．21 │2004．1交房│ 75％││

││ (近西藏路) ││││││││││

├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤

│蓝宝石大厦│天目中路、│ 23F／1│ 7500-9200 │8200│ 153．69 │117-140万││2004．8交房│ 25％││

││西藏北路│││

│ 183．29 │141-165万│││││

├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤

│新梅大厦│天目中路585号│ 21／1 │只租不售，││││││││

││││ 1．9-2．2元／m'／天│││││││物管0．55元／in'／天│

└──────┴─────────┴────┴───────────┴────┴────────┴──────┴───────┴────────┴───────┴──────────┘

1．2典型个案分析

SOH0时代一一一天厦

地理位置：恒丰路120号(近汉中路)

开发商：上海一天下房地产置业有限公司

物业顾问：陆家嘴物业

规划：单幢27层高层建筑，小区占地2800平方米，总建30000平方米。

单价范围：7000—8500元／平方米

均价：7500元／平方米

车位：100个左右与户数比是1：8

开盘时间：2002年7月

主力房型及总价

令 43．65 30万左右

令 46．41 33万左右

令 67．06 48万左右

令 55．84 40万左右

令 82．83 60万左右

简述：

本案位于恒丰路汉中路交汇处，距离地铁一号线汉中路仅50米的直线距离，同时该案周边又有大量的公交线路，可以迅速到达南

京路、淮海路、徐家汇、虹桥、浦东机场，交通十分便利。

但由于紧贴着南北向的交通主干道恒丰路，面临着大量噪声和扬灰的污染，紧邻些老居民区，那里外来人员较为密集，影响着治

安管理，并且由于那些老居民区的物业建筑已相当陈旧，也影响着该案的视觉景观

物业配套：

SOHO商务中心：大小会议室、打印、复印、传真、票务预订代订书报、代找保姆、律师、家教等一应俱全。

SOHO家政中心：24小时叫醒、24小时安保系统、报修、报警、自助式洗衣店、洗涤、熨烫、工具租赁、叫出租车、叫快递、物