[学习]房地产估价课件第一章导论
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《房地产评估》全套课件(311页)
第一节 房地产的概念
一、房地产 二、土地与土地使用权 三、房地产的特性 四、不动产
一、房地产
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利 的总称，是房产和地产构成的综合体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
➢ 按经营使用方式来划分，可以分为出售型房 地产、出租型房地产、营业型房地产和自用 型房地产。
一、房地产价格的特征 二、房地产价格的种类 三、房地产价格的作用
一、房地产价格的特征
1．地价是地租的资本化 2．权益价格具有重要性。 3．增值性与折旧性 4．用途相关性 5．个别性 6．可比性
一、房地产价格的特征
这里所说的地价具有增值性，是 从一般意义讲，从一个较长远的时期 来看，在短期甚至较长一段时期内， 地价是会有升有降的，比如，日本的 地价连续11年都在下跌，2002年1月 1日日本的全国平均地价比上年下降 5.9％，其中住宅用地下降了5.2％， 商业用地下降了8.3％。
房地产评估
第一章
绪论
第一章 绪论
学习目的与要求 第一节 房地产的概念 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的概念与特点 第四节 房地产评估的原则 本章小结
学习目的与要求
通过本章学习，掌握房地产、房 地产价格、房地产评估等相关的基本 概念，熟悉房地产价格的特征、种类 与作用，了解市场交易价格与评估价 格的区别，理解房地产评估原则的含 义和重要性，理解房地产评估的必要 性。
二、土地与土地使用权
土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地
五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。
二、土地与土地使用权
第一章房地产与房地产估价名师编辑PPT课件
房地产估价
）
Thursday, December 07,
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房地产估价
二、房地产的实物、权益和区位
1、实物分为有形的实体及其质
量和组合完成的功能三个方面。
2、权益包括权利、利益和收益，
3、区位是指地球上某一事物 与其他事物在空间方位和距离 上的关系
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说明：
房地产估价
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3、寿命长久性
• 可以说土地具有不可毁灭性 由于具有寿命长久性，房地 产可以给其占用者带来持续 不断的利益土地在有些情况 下是有寿命的，特别是通过 政府出让方式取得的土地使 用权是有期限的坐落位置很 好、建筑物也很好的房地产， 可能由于土地使用年限较短 而价值很低。
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房地产估价
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4、数量有限性
• 由于土地数量有限，在土地 上，特别是好位置的土地上 可建造的建筑物数量也是有 限的。 房地产的数量有限性，使 得房地产具有独占性房地产 数量有限性的本质，主要不 在于土地总量有限和不能增 加
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房地产估价
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5、用途多样性
• 用途多样性主要是空地所具有
(不动产、物业 )
是指土地、建筑物及固 着在土地、建筑物上不 可分离的部分以及附带 的各种权益。它包括：
物质实体与权益.
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房地产Байду номын сангаас价
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1、土地: 是指地球的表面及其上下 一定范围内的空间 2、建筑物： 是指人工建筑而成，由建 筑材料、建筑构配件和建 筑设备等组成的整体物
房地产估价ppt课件
面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面 地价=土地总价/总建筑面积 。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的 划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是 看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益 的能力。
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第二节 房地产的特性和类型
4. 按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： （1）出售型房地产。 （ 2 ）出租型房地产。 （ 3 ）营业型房地产。 （ 4 ）自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房 地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用 收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求 状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的 供求状况
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第二节 房地产的特性和类型
2.寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样
具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十 年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其 占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取 得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的 最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科 技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用 地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房 地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很 好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的 划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是 看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益 的能力。
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第二节 房地产的特性和类型
4. 按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： （1）出售型房地产。 （ 2 ）出租型房地产。 （ 3 ）营业型房地产。 （ 4 ）自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房 地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用 收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求 状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的 供求状况
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第二节 房地产的特性和类型
2.寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样
具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十 年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其 占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取 得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的 最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科 技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用 地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房 地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很 好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
第1章--房地产估价概论ppt课件
一、房地产抵押的需要（掌握） 抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
1
本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
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小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
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本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
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房地产评估课件
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第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
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第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
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第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
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第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
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第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
房地产估价(全套课件) ppt课件
6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
教学课件：第一章-房地产与房地产估价
选择方法后，应对相关参数进行合理取值，并进行必要的计算和分析。
确定估价结果
确定估价结果是整个估价工作的核心环 节，应根据所选方法和相关参数进行综
合分析。
考虑因素包括市场状况、房地产特点、 结果应客观、公正，并符合实际情况和
相关政策法规等。
市场趋势。
撰写估价报告
报告应清晰、准确、完整地反映估价过程和结果，并 符合相关规范和标准。
实地查勘
实地查勘是了解估价对象实际情 况的重要手段，有助于发现潜在
的问题和风险。
查勘应包括对建筑物外观、结构、 设施设备、环境等方面的调查。
查勘结果应详细记录，并作为估 价的重要依据。
选择估价方法进行计算
选择合适的估价方法对估价结果的准确性至关重要。应根据不同的估价 目的和对象选择合适的方法。
常见的估价方包括估价对象的调查、 资料收集、实地查勘、方法选 择、计算过程、结果确定等环 节。
根据实际情况，应对计划进行 适时调整，以确保工作的顺利 进行。
搜集资料
搜集资料是估价工作的重要环节，有 助于了解估价对象的实际情况和市场 状况。
搜集资料应全面、准确，以确保估价 的准确性。
资料应包括房地产权属资料、建筑结 构、地理位置、市场交易案例等。
撰写估价报告是对整个估价工作的总结，也是向委托 方提供最终成果的重要形式。
报告中应对关键参数和方法选择进行说明，并对结果 进行合理的解释和分析。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
等。
估价目的不同，估价结果可能会 有所差异。
签订估价合同
签订估价合同是明确双方权利和义务的重要步骤，也是保障估价工作顺利进行的法 律保障。
合同中应明确规定估价对象、估价时点、价值类型、估价方法等要素，以及双方的 权利和义务。
确定估价结果
确定估价结果是整个估价工作的核心环 节，应根据所选方法和相关参数进行综
合分析。
考虑因素包括市场状况、房地产特点、 结果应客观、公正，并符合实际情况和
相关政策法规等。
市场趋势。
撰写估价报告
报告应清晰、准确、完整地反映估价过程和结果，并 符合相关规范和标准。
实地查勘
实地查勘是了解估价对象实际情 况的重要手段，有助于发现潜在
的问题和风险。
查勘应包括对建筑物外观、结构、 设施设备、环境等方面的调查。
查勘结果应详细记录，并作为估 价的重要依据。
选择估价方法进行计算
选择合适的估价方法对估价结果的准确性至关重要。应根据不同的估价 目的和对象选择合适的方法。
常见的估价方包括估价对象的调查、 资料收集、实地查勘、方法选 择、计算过程、结果确定等环 节。
根据实际情况，应对计划进行 适时调整，以确保工作的顺利 进行。
搜集资料
搜集资料是估价工作的重要环节，有 助于了解估价对象的实际情况和市场 状况。
搜集资料应全面、准确，以确保估价 的准确性。
资料应包括房地产权属资料、建筑结 构、地理位置、市场交易案例等。
撰写估价报告是对整个估价工作的总结，也是向委托 方提供最终成果的重要形式。
报告中应对关键参数和方法选择进行说明，并对结果 进行合理的解释和分析。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
等。
估价目的不同，估价结果可能会 有所差异。
签订估价合同
签订估价合同是明确双方权利和义务的重要步骤，也是保障估价工作顺利进行的法 律保障。
合同中应明确规定估价对象、估价时点、价值类型、估价方法等要素，以及双方的 权利和义务。
(高职)房地产估价理论与实务电子课件(全套)
是公平合理的价值或价格; • （2）遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或
价格; • （3）遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时
间的价值或价格; • （4）遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价
值或价格偏差应在合理范围内; • （5）遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况
可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交 价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 • 比较法的本质是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值或价格。 • 2.比较法适用的估价对象 • 比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房 地产。 • 下列房地产适合采用比较法估价:①住宅,包括普通住宅、高档公寓、别墅 等,特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅;②写字楼;③商铺;④标 准厂房;⑤房地产开发用地。
2）建筑物 建筑物包括房屋和构筑物。 对建筑物的认识主要包括:坐落、面积(建筑面积、套内建筑面积、使用面 积、分摊土地使用面积)、户型、房型、楼层和层高、高度、结构(钢结构、 钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构)、设备(给排水、卫生、 燃气、照明、空调、电梯、通讯、通信、有线电视、供热、防灾等设备)、 装修、公共配套设施完备程度、平面布置(平面图、户型图等)、外观、建 成年月(开工日期和竣工日期)、维修状况、利用现状、产权状况、其他(如 通风、采光、隔音、朝向、隔热、抗震、物业管理)等。 对建筑物的周围环境和景观的认识包括:自然环境；人文环境；景观。
第二章 房地产估价的基本原则
目录
一、独立、客观、公正原则 二、合法原则 三、价值时点原则 四、替代原则 五、最高最佳利用原则 六、谨慎原则
价格; • （3）遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时
间的价值或价格; • （4）遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价
值或价格偏差应在合理范围内; • （5）遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况
可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交 价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 • 比较法的本质是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值或价格。 • 2.比较法适用的估价对象 • 比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房 地产。 • 下列房地产适合采用比较法估价:①住宅,包括普通住宅、高档公寓、别墅 等,特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅;②写字楼;③商铺;④标 准厂房;⑤房地产开发用地。
2）建筑物 建筑物包括房屋和构筑物。 对建筑物的认识主要包括:坐落、面积(建筑面积、套内建筑面积、使用面 积、分摊土地使用面积)、户型、房型、楼层和层高、高度、结构(钢结构、 钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构)、设备(给排水、卫生、 燃气、照明、空调、电梯、通讯、通信、有线电视、供热、防灾等设备)、 装修、公共配套设施完备程度、平面布置(平面图、户型图等)、外观、建 成年月(开工日期和竣工日期)、维修状况、利用现状、产权状况、其他(如 通风、采光、隔音、朝向、隔热、抗震、物业管理)等。 对建筑物的周围环境和景观的认识包括:自然环境；人文环境；景观。
第二章 房地产估价的基本原则
目录
一、独立、客观、公正原则 二、合法原则 三、价值时点原则 四、替代原则 五、最高最佳利用原则 六、谨慎原则
房地产估价概述ppt课件
估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，
按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价的一般程序是：①获取估价业务；②受
理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需的资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定 估价方法计算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨ 出具估价报告；⑩估价资料归档。
第2节 房地产估价的原则
时点原则
估价时点 过去 现在 将来
估价时点的情形
估价对象状况 过去 过去 现在 将来 将来
房地产市场状况 过去 现在
将来
第2节 房地产估价的原则
公平原则 公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上，
遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法客 观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综 合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时 点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
第1节 房地产估价的概念与必要性
专业估价人员 专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格
考试合格或认定，取得相应职业资格证书并经注册生效， 专门从事房地产估价活动的人员。
第1节 房地产估价的概念与必要性
估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论
探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的 基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当 遵循的法则或标准。
主要有5项基本原则：合法原则，最高最佳使用原则， 替代原则，估价时点原则，公平原则。
第1节 房地产估价的概念与必要性
房地产专业估价人员包括房地产估价师，房地产估 价员，土地估价师、注册资产评估师、价格鉴证师等。
按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价的一般程序是：①获取估价业务；②受
理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需的资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定 估价方法计算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨ 出具估价报告；⑩估价资料归档。
第2节 房地产估价的原则
时点原则
估价时点 过去 现在 将来
估价时点的情形
估价对象状况 过去 过去 现在 将来 将来
房地产市场状况 过去 现在
将来
第2节 房地产估价的原则
公平原则 公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上，
遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法客 观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综 合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时 点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
第1节 房地产估价的概念与必要性
专业估价人员 专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格
考试合格或认定，取得相应职业资格证书并经注册生效， 专门从事房地产估价活动的人员。
第1节 房地产估价的概念与必要性
估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论
探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的 基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当 遵循的法则或标准。
主要有5项基本原则：合法原则，最高最佳使用原则， 替代原则，估价时点原则，公平原则。
第1节 房地产估价的概念与必要性
房地产专业估价人员包括房地产估价师，房地产估 价员，土地估价师、注册资产评估师、价格鉴证师等。
《房地产估价》完整版课件全套ppt教程最新最全
产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
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集体土地所有权不能转让，但可以承包，既可以承 包给本集体经济组织的成员，也可以承包给本集体 经济组织以外的单位或个人；
集体所有土地只有经征用转化为国有土地后，才能 出让、转让，进入土地(房地产)市场。
章•2导00论7.2
(3)集体所有土地在被征用时其 经济利益得不到应有的满足
尽管对集体所有土地的征用有一定的经济补 偿，但仅仅是补偿，并非是对等的经济交换关 系，也不考虑实际的市场情况及其发展趋势。
章•2导00论7.2
•四、房地产抵押权
• 房地产抵押含义： 房地产抵押是指抵押人以其 合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供 债务履行担保的行为。
• 在进行房地产抵押时，房屋所有权与该房屋占 有范围内的土地使用权需同时抵押。当债务人不能 履行担保时，抵押权人有权依法从抵押的房地产拍 卖所得的价款中优先受偿(扣除必要的变现费用，如 律师费、估价费、拍卖费等)。
章•2导00论7.2
二、房地产估价的内容
(一)土地价格估价 (二)建筑物价格估价 （三）包含房地产以外的财产估价 （四）期货房地产的估价 （五）灭失的房地产的估价
章•2导00论7.2
三、房地产估价的特点
即时性 市场性 预测性 公正性 咨询性 专业性
章•2导00论7.2
四、房地产估价的基本要素
估价的对象 估价的目的 估价的主体 估价标准 估价程序 估价方法
章•2导00论7.2
五、房地产估价的主要依据
1. 供需原则 2. 变动原则 3. 替代原则 4. 最有效使用原则
章•2导00论7.2六、房地产估价的必要性
1. 理论上的必要性 2. 现实中的必要性
房地产交易的需要 房地产抵押的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产征用和拆迁补偿的需要 房地产纠纷解决的需要 房地产管理的需要 企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、兼
章•2导00论7.2
即时性
房地产价格具有很强的时间性，同一宗 房地产在不同的时点上就会有不同的价 格；
对过去已经消失的房地产和未来尚未建 立的房地产的估价均必须将其模拟为某 一时刻存在。
章•2导00论7.2
章•2导00论7.2
•2．出让土地使用权的收益
• 出让土地使用权的收益归国家所有。
• 其占有权、使用权受出让年期的限制；
•收益权除受土地出让年期的限制外，其土地增值 收益之部分，即由土地所有权及土地周围环境改 善而引起的土地增值收益部分，应当归土地所有 者所有；
•处分权则需在合法的前提下才能行使。
章•2导00论7.2
• 以有偿出让方式获得的土地使用权可以设定抵押 权，此时为单纯的土地使用权抵押，这在房地产开 发中是经常的。
• 事实上，房地产开发中，房地产开发商往往将 已合法取得的土地使用权(价值量一般较大)设定抵 押权，进行抵押，以作为向金融机构融资的担保资 信，获取房地产开发所需的大量资金。
•房地产租赁权的设置实际上是房地产所有权权益 的暂时让渡，承租人具有暂时的占有、使用乃至收 益的权利，但具有不损坏房屋本体之义务。出租人 则从承租人中获取一定的租金，以作为房地产暂时 让渡的补偿。
章•2导00论7.2
第二节 房地产估价的基本问题
一、房地产估价的涵义 二、房地产估价的内容 三、房地产估价的特点 四、房地产估价的基本要素 五、房地产估价的主要依据 六、房地产估价的必要性 七、房地产估价的原则
• 土地所有权是土地产权制度在法律上的 体现。我国“实行土地的社会主义公有制，即 全民所有制和劳动群众集体所有制”，习惯称
国有(所有)土地和集体(所有)土地。
•1.国有土地
•2.集体所有土地
章•2导00论7.2
•1.国有土地
•含义及特点：
• 国有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收 益和处分的权利。这不仅表现为土地所有权的本质 ：绝对性、排他性和永久性；而且体现于其无限制 性，即国有土地为国家最高法律所确认和保护，拥 有对国有土地的最终处分权。
[学习]房地产估价课件第一 章导论
章•2导00论7.2
第一节 我国房地产产权
一、土地所有权 二、房屋所有权 三、城镇国有土地使用权 四、房地产抵押权 五、房地产租赁权
章•2导00论7.2
一、土地所有权
• 土地所有权是土地所有者对自己所有的土 地享有完全的占有、使用、收益和处分并依 法排除他人干涉的权利。
2.集体所有土地
•含义： • 集体土地所有权是我国土地公有制的另一表 现形式。“农村和城市郊区的土地，除由法律规 定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 。”
章•2导00论7.2
•限制性：
• 集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用 、收益和处分的权利，但其权利的完全性和充分性 在一定条件下受到一定的“限制”，“国家因公共利益 的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。
章•2导00论7.2
一、房地产市场特点
1. 房地产市场是产权交易市场 2. 房地产市场是区域性市场 3. 房地产市场是不完全竞争市场 4. 房地产市场具有周期性
章•2导00论7.2
房地产市场调查的内容
房地产市场环境调查 房地产市场需求和消费行为调查 房地产产品调查 房地产价格调查
章•2导00论7.2
•②不改变行政划拨土地使用方式直接进行抵押。但 当抵押失败，债务人不能履行债务担保，抵押权人 依法以抵押的土地进行拍卖时，从拍卖所得的价款 中应最先扣除相当于拍卖时应缴纳的土地使用权出 让金，上缴国家，余后抵押权人方可享受优先受偿 权利。
章•2导00论7.2
•五、房地产租赁权
•房地产租赁是指房地产合法权益人作为出租人将 其合法拥有的房地产出租给承租人使用(主要是房 屋)，并由承租人向出租人支付租金的行为。
• 公民个人房屋所有权的取得主要通过以下 途径：兴建、购置、继承、接受赠与以及其他 根据法律规定所取得的。
章•2导00论7.2
•4．中外合资房产所有权和外产所有 权
• 如外国政府、社团，国外及港澳台企业、 私人等在我国境内所有的房产，我国企业与经 济组织和外国政府、国外与港澳台企业或个人 合资建造、购买的房产。
章•2导00论7.2
•我国房屋所有权所有形式：
•1．国家所有房屋 •2．集体所有房屋 •3．公民个人所有的房屋 •4．中外合资房产所有权和外产所有权
章•2导00论7.2
•1．国家所有房屋
• 这是我国社会主义全民所有制在法律上的体 现，是国家财产所有权的重要组成部分。国有房 产是我国城镇房屋产权的主要部分，主要包括：
房地产市场调查的程序
调查准备。确定调查的问题及地域 范围，制定调查计划与方法。
正式调查。收集资料。 结果处理。将收集的资料进行分类
、统计、分析。
章•2导00论7.2
房地产市场调查的方法
直接调查法。直接与调查对象接触、交 流。
间接调查法。通过报刊、电视、网络收 集有关房地产资料，然后进行分析，去 伪存真。
章•2导00论7.2
一、房地产估价的涵义
房地产估价，英文为real estate appraisal或 real property valuation；日本和韩国称不动产 鉴定评价，简称不动产鉴定；香港常称为物业估价 。
房地产估价是指由房地产专业估价人员依据国 家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的， 遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科 学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价 格因素的分析，对房地产的价值、使用价值和最可 能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与 判断的过程。
•①国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房 ；
•②国家授权给机关、团体、企事业单位自行管理 的公房；
•③宗教类用房。
章•2导00论7.2
•2．集体所有房屋
•
• 这是我国劳动群众集体所有制在法律上的体现 ，是我国社会主义房屋公有制的另一表现形式。 集体房屋所有权的主体可以是具有法人资格的各 种集体组织。
• 与此相对，即使是最完整的土地私有制国家， 其私有土地所有权也因公共利益的需要而受到法律 的限制。
章•2导00论7.2
•组成：
•我国国有土地主要包括三个部分：
•①城市市区的土地；
•②国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒 地、滩涂、河滩地等；
•③农村和城市郊区中依法没收、征用、征购、收归 国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外) 。
然而，土地的价格主要地是由土地未来能 给所有者或使用者可能带来的经济收益所决定 的，而不是过去的收益水平。过去的收益水平 仅是一种参考。
章•2导00论7.2
房地产估价表现为一种主观的活动，但 要剔除主观因素的干扰，客观的评估。 为此，许多国家规定： 估价人员与被估价房地产有利害关系时 要采取回避的办法； 估价收费不能与估价额完全挂钩； 规定了估价规范或标准。
章•2导00论7.2
正确认识什么是房地产估价，最核心的是 把握以下几点：
1．房地产估价既是一门科学也是一门艺术。 2．房地产估价不是对房地产价格的主观确定，而是把
房地产客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来 。 3．房地产估价，既是对房地产价格的评估，也是对房 地产价值和使用价值的评估。 4．房地产估价工作不是任何人都能从事的工作，它是 一项专业性很强的工作，从事这项工作的人需要经过 专门的训练和考核，也需要具备专业化的知识和职业 道德品质。
• 集体房屋所有权所涉及的房屋主要是城镇集体 组织的工业、商业、交通运输业、建筑业、文化 教育等建筑物及其设施。
章•2导00论7.2
•3．公民个人所有的房屋
• 这是国家保护公民合法财产在法律上的体 现。城镇个人所有的房屋大部分是住宅。近年 来，随着多种经济成分的形成，个体、私营和 股份制经济的发展，城镇个人非住宅房屋的比 例在逐步提高。
集体所有土地只有经征用转化为国有土地后，才能 出让、转让，进入土地(房地产)市场。
章•2导00论7.2
(3)集体所有土地在被征用时其 经济利益得不到应有的满足
尽管对集体所有土地的征用有一定的经济补 偿，但仅仅是补偿，并非是对等的经济交换关 系，也不考虑实际的市场情况及其发展趋势。
章•2导00论7.2
•四、房地产抵押权
• 房地产抵押含义： 房地产抵押是指抵押人以其 合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供 债务履行担保的行为。
• 在进行房地产抵押时，房屋所有权与该房屋占 有范围内的土地使用权需同时抵押。当债务人不能 履行担保时，抵押权人有权依法从抵押的房地产拍 卖所得的价款中优先受偿(扣除必要的变现费用，如 律师费、估价费、拍卖费等)。
章•2导00论7.2
二、房地产估价的内容
(一)土地价格估价 (二)建筑物价格估价 （三）包含房地产以外的财产估价 （四）期货房地产的估价 （五）灭失的房地产的估价
章•2导00论7.2
三、房地产估价的特点
即时性 市场性 预测性 公正性 咨询性 专业性
章•2导00论7.2
四、房地产估价的基本要素
估价的对象 估价的目的 估价的主体 估价标准 估价程序 估价方法
章•2导00论7.2
五、房地产估价的主要依据
1. 供需原则 2. 变动原则 3. 替代原则 4. 最有效使用原则
章•2导00论7.2六、房地产估价的必要性
1. 理论上的必要性 2. 现实中的必要性
房地产交易的需要 房地产抵押的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产征用和拆迁补偿的需要 房地产纠纷解决的需要 房地产管理的需要 企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、兼
章•2导00论7.2
即时性
房地产价格具有很强的时间性，同一宗 房地产在不同的时点上就会有不同的价 格；
对过去已经消失的房地产和未来尚未建 立的房地产的估价均必须将其模拟为某 一时刻存在。
章•2导00论7.2
章•2导00论7.2
•2．出让土地使用权的收益
• 出让土地使用权的收益归国家所有。
• 其占有权、使用权受出让年期的限制；
•收益权除受土地出让年期的限制外，其土地增值 收益之部分，即由土地所有权及土地周围环境改 善而引起的土地增值收益部分，应当归土地所有 者所有；
•处分权则需在合法的前提下才能行使。
章•2导00论7.2
• 以有偿出让方式获得的土地使用权可以设定抵押 权，此时为单纯的土地使用权抵押，这在房地产开 发中是经常的。
• 事实上，房地产开发中，房地产开发商往往将 已合法取得的土地使用权(价值量一般较大)设定抵 押权，进行抵押，以作为向金融机构融资的担保资 信，获取房地产开发所需的大量资金。
•房地产租赁权的设置实际上是房地产所有权权益 的暂时让渡，承租人具有暂时的占有、使用乃至收 益的权利，但具有不损坏房屋本体之义务。出租人 则从承租人中获取一定的租金，以作为房地产暂时 让渡的补偿。
章•2导00论7.2
第二节 房地产估价的基本问题
一、房地产估价的涵义 二、房地产估价的内容 三、房地产估价的特点 四、房地产估价的基本要素 五、房地产估价的主要依据 六、房地产估价的必要性 七、房地产估价的原则
• 土地所有权是土地产权制度在法律上的 体现。我国“实行土地的社会主义公有制，即 全民所有制和劳动群众集体所有制”，习惯称
国有(所有)土地和集体(所有)土地。
•1.国有土地
•2.集体所有土地
章•2导00论7.2
•1.国有土地
•含义及特点：
• 国有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收 益和处分的权利。这不仅表现为土地所有权的本质 ：绝对性、排他性和永久性；而且体现于其无限制 性，即国有土地为国家最高法律所确认和保护，拥 有对国有土地的最终处分权。
[学习]房地产估价课件第一 章导论
章•2导00论7.2
第一节 我国房地产产权
一、土地所有权 二、房屋所有权 三、城镇国有土地使用权 四、房地产抵押权 五、房地产租赁权
章•2导00论7.2
一、土地所有权
• 土地所有权是土地所有者对自己所有的土 地享有完全的占有、使用、收益和处分并依 法排除他人干涉的权利。
2.集体所有土地
•含义： • 集体土地所有权是我国土地公有制的另一表 现形式。“农村和城市郊区的土地，除由法律规 定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 。”
章•2导00论7.2
•限制性：
• 集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用 、收益和处分的权利，但其权利的完全性和充分性 在一定条件下受到一定的“限制”，“国家因公共利益 的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。
章•2导00论7.2
一、房地产市场特点
1. 房地产市场是产权交易市场 2. 房地产市场是区域性市场 3. 房地产市场是不完全竞争市场 4. 房地产市场具有周期性
章•2导00论7.2
房地产市场调查的内容
房地产市场环境调查 房地产市场需求和消费行为调查 房地产产品调查 房地产价格调查
章•2导00论7.2
•②不改变行政划拨土地使用方式直接进行抵押。但 当抵押失败，债务人不能履行债务担保，抵押权人 依法以抵押的土地进行拍卖时，从拍卖所得的价款 中应最先扣除相当于拍卖时应缴纳的土地使用权出 让金，上缴国家，余后抵押权人方可享受优先受偿 权利。
章•2导00论7.2
•五、房地产租赁权
•房地产租赁是指房地产合法权益人作为出租人将 其合法拥有的房地产出租给承租人使用(主要是房 屋)，并由承租人向出租人支付租金的行为。
• 公民个人房屋所有权的取得主要通过以下 途径：兴建、购置、继承、接受赠与以及其他 根据法律规定所取得的。
章•2导00论7.2
•4．中外合资房产所有权和外产所有 权
• 如外国政府、社团，国外及港澳台企业、 私人等在我国境内所有的房产，我国企业与经 济组织和外国政府、国外与港澳台企业或个人 合资建造、购买的房产。
章•2导00论7.2
•我国房屋所有权所有形式：
•1．国家所有房屋 •2．集体所有房屋 •3．公民个人所有的房屋 •4．中外合资房产所有权和外产所有权
章•2导00论7.2
•1．国家所有房屋
• 这是我国社会主义全民所有制在法律上的体 现，是国家财产所有权的重要组成部分。国有房 产是我国城镇房屋产权的主要部分，主要包括：
房地产市场调查的程序
调查准备。确定调查的问题及地域 范围，制定调查计划与方法。
正式调查。收集资料。 结果处理。将收集的资料进行分类
、统计、分析。
章•2导00论7.2
房地产市场调查的方法
直接调查法。直接与调查对象接触、交 流。
间接调查法。通过报刊、电视、网络收 集有关房地产资料，然后进行分析，去 伪存真。
章•2导00论7.2
一、房地产估价的涵义
房地产估价，英文为real estate appraisal或 real property valuation；日本和韩国称不动产 鉴定评价，简称不动产鉴定；香港常称为物业估价 。
房地产估价是指由房地产专业估价人员依据国 家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的， 遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科 学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价 格因素的分析，对房地产的价值、使用价值和最可 能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与 判断的过程。
•①国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房 ；
•②国家授权给机关、团体、企事业单位自行管理 的公房；
•③宗教类用房。
章•2导00论7.2
•2．集体所有房屋
•
• 这是我国劳动群众集体所有制在法律上的体现 ，是我国社会主义房屋公有制的另一表现形式。 集体房屋所有权的主体可以是具有法人资格的各 种集体组织。
• 与此相对，即使是最完整的土地私有制国家， 其私有土地所有权也因公共利益的需要而受到法律 的限制。
章•2导00论7.2
•组成：
•我国国有土地主要包括三个部分：
•①城市市区的土地；
•②国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒 地、滩涂、河滩地等；
•③农村和城市郊区中依法没收、征用、征购、收归 国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外) 。
然而，土地的价格主要地是由土地未来能 给所有者或使用者可能带来的经济收益所决定 的，而不是过去的收益水平。过去的收益水平 仅是一种参考。
章•2导00论7.2
房地产估价表现为一种主观的活动，但 要剔除主观因素的干扰，客观的评估。 为此，许多国家规定： 估价人员与被估价房地产有利害关系时 要采取回避的办法； 估价收费不能与估价额完全挂钩； 规定了估价规范或标准。
章•2导00论7.2
正确认识什么是房地产估价，最核心的是 把握以下几点：
1．房地产估价既是一门科学也是一门艺术。 2．房地产估价不是对房地产价格的主观确定，而是把
房地产客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来 。 3．房地产估价，既是对房地产价格的评估，也是对房 地产价值和使用价值的评估。 4．房地产估价工作不是任何人都能从事的工作，它是 一项专业性很强的工作，从事这项工作的人需要经过 专门的训练和考核，也需要具备专业化的知识和职业 道德品质。
• 集体房屋所有权所涉及的房屋主要是城镇集体 组织的工业、商业、交通运输业、建筑业、文化 教育等建筑物及其设施。
章•2导00论7.2
•3．公民个人所有的房屋
• 这是国家保护公民合法财产在法律上的体 现。城镇个人所有的房屋大部分是住宅。近年 来，随着多种经济成分的形成，个体、私营和 股份制经济的发展，城镇个人非住宅房屋的比 例在逐步提高。