成交客户分析

拆迁客
➢位于本项目与浦江镇之间有两大拆迁基地，少 量拆迁户购房至浦江镇，但是大多数购买力不足， 又想购买商品房改善居住环境
区域客
➢利用单价及产品差异化优势吸引部分南桥客户 ➢想进入南桥，但是购买力不足，被本项目单价 及产品差异化优势吸引的金汇及奉贤其它乡镇客 户
三林居住区
浦江镇居住 区
漕河泾开 发区
结合居住及工作区域看，浦江片区成交客户占据绝对值；
三林、闵行、南桥、鲁汇成交也较多； 其他市区客户成交较为突出的来自于浦东、杨浦；
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已购客户分析
基于本案青春版科技洋房定位，成交客户年龄段也集中在20-30岁之间；
家庭结构也基本以三口之家及夫妻二人为主要群体；
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已购客户分析
本案已购客户购买目的以自住为主，近期政策利好信息不断，沉默已久的投资客也开始崭露头角； 而这部分客户，对于本案最大的认同点在于产品附加值，这也是刚需首置客户共通点；
紫竹科技 园区
三鲁拆迁 社区
世博家园 拆迁社区
南桥经济 园区
庄行镇
海湾
奉城 2
区域客户小结：
南桥
所有奉贤的有钱人都以住南桥为荣，周边乡镇所有具有购买力的客户都会选择在南桥置 业，所以其购房客户主要为奉贤本地客户，由于其自身单价较高，外来区域很难导入， 属于封闭型市场。
浦江镇
浦江镇是一个相对开放的市场，客户大部分是市区和三林的挤压客，来客动线主要是浦 星公路、中环线、8号线三条生命线，漕河泾开发区高管和附近拆迁安置基地成为其补 充客源。
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一期客户地图：
市区及其他客源约 占5%
闵行一线客源约占 5%
三林浦江板块客源 约占45%
周浦、航头板块客 源约占5%
金汇板块及奉贤其 他板块客源约客源
约占20%
南桥新城占20%
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客户定位总结
1.前期外区产业客占主导，后期本区域客户逐步增多
2.外区客户主要为挤压客，首付能力比较薄弱，还贷能力较强， 对于总价敏感度较高
三林
三林由于其较好的地理位置,市区挤压客和投资客都较多，客户来源比较广泛，中环线和 济阳路是其客户来源动脉。
吴泾
吴泾因为远离市区，而且附近有一个电厂，区域整体环境不理想，外区域客户很少选择 进入，主要为当地客购买。
马桥
马桥成交客户主要集中在马桥及莘庄附近区域，绝大部分为闵行区域内部客户，市区导 入的客户较少。
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3.外区导入客户多为首次置业，对于舒适度要求不高，但是对于 室内功能性比较看重，本区少量改善型客户看重舒适度。
➢ 南桥、吴泾和马桥均为封闭性市场；浦江镇和三林市区挤压客较多 ➢ 本项目客户主要为受到三林、浦江镇单价层层挤压的购房人群，沿浦星公路、林海公
路和8号线导入。 ➢ 南桥和周边其它乡镇部分无力承受南桥房价的区域客可以作为补充，航头和吴泾因交
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已购客户分析
本案主要购房群体工作片区以浦江片区为主，而该片区主要产业结构又以制造业为主，所以本案
购房客户的职业，制造业客户占据比例最大；
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已购客户分析
如果单从成交户型结构上来看，除附赠空间最大的A户型外，其他户型成交比例较为均衡；
但从本案目前所推售户型结合成交来看，B户型目前属于滞销户型，后期需通过调正重点去化；
本地客
客户特性：1、区域环境熟悉或有感情，基本无抗性； 2、容易被南桥、各类安置保障房及二手房分流
宗 地
浦 客户来源：
江
镇
奉
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1、土生土长的金汇人，目前在南桥或周边工
贤
大
作生活
型 居
2、在金汇或周边长期生活的外来人口
住 区
3、奉贤其他区域拆迁安置在周边大型居住区
的居民
4、南桥区域的价值外溢客源
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客户分布地图
通方便，也有可能导入。
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已购客户分析
搜房网及搜房渠道是目前本案成交比例最高的媒体渠道；共计成交66套；
目前项目共计238组业主，但业主介绍成交并没有发挥应有效应； 道旗作为目前自然来访比例最大的媒体，成交29套； 其他媒体成交较为平均，从实际效果看，主要还是依靠线下渠道为主；
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已购客户分析
产业客
➢漕河泾开发区--受到浦江镇单价挤压 ➢南桥经济园区—与南桥价差，产品差异化吸引 ➢紫竹科技园区—红梅南路过江隧道通车，闵行 高单价挤压
挤压客
➢租住于三林人群，其工作沿济阳路及中环分布， 无力承受三林及浦江镇单价，沿浦星公路挤压
➢计划购买浦江镇客户，无力承受浦江镇单价， 进而沿浦星公路往南挤压