2016年注会《税法》讲义_039_0801_j

第八章

房产税法、城镇土地使用税法、契税法

和耕地占用税法

本章考情分析

本章包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、和契税，均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。近三年本章的四个税种平均分值大约8分左右。

2015年教材的主要变化

1.删减房产税的税收优惠政策；

2.增加地下建筑用地征收城镇土地使用税的规定；

3.大量删减城镇土地使用税的税收优惠政策；

4.增加“公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税”的规定；

5.删减契税的税收优惠政策；

6.明确“国家税务总局决定，各级征收机关要在2005年1月1日后停止代征委托，直接征收契税”。

第一节房产税法

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级2）

（一）纳税义务人

房产税的纳税义务人是征税范围内房屋产权所有人。

具体包括：

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

2.产权出典的由承典人缴纳；

3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；

5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。

6.2009年1月1日，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也纳入了房产税的征收管理范围。

【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。（2013年）

A.房屋产权未确定的

B.房屋产权所有人不在房屋所在地的

C.房屋租典纠纷未解决的

D.房屋承典人不在房屋所在地的

【答案】ABCD

（二）征税范围

1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

【提示】要注意房产不等于建筑物。

2.征税范围（熟悉，能力等级2）

城市、县城、建制镇、工矿区。

【例题·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。（2014年）

A.农村的居住用房

B.建在室外的露天游泳池

C.个人拥有的市区经营性用房

D.尚未使用或出租而待售的商品房

【答案】C

二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握）

（一）税率（要求记忆，能力等级3）

房产税采用比例税率，有两档规定税率，另有一档优惠税率：

税率适用情况

1.2%的规定税率自有房产用于生产经营

12%的规定税率出租非居住的房产取得租金收

入

4%的优惠税率个人出租住房（不分出租后用

途）

【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税）：

税种税率

营业税3%税率减半

房产税4%

个人所得税10%

【例题·多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（）。

A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率

B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率

C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率

D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税

【答案】ABD

（二）计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级3）——

从价计征与从租计征

计税方法计税依据税率计税公式

从价计征基本规定：

按照房产原值（包括地价）

一次减除10%-

30%损耗后的余值

扣除比例由省、自治区、直

辖市人民政府确定

独立地下建筑物进行原值

调整

原值明显不合理的应予评

估；没有原值的由所在地税

务机关参考同类房屋的价

值核定

年税率

1.2%

应纳税额=应

税房产原值×

（1-

扣除比例）×1

.2%（这样计

算出的是年

税额）

【特别提示】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【案例】某企业用2800万元购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建立一座建筑面积600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价=600×2×（2800+200）÷1500=2400（万元）。

【例题·单选题】2013年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2014年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。

A.2000

B.6400

C.8000

D.10000

【答案】D

【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。

【特别提示】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。

【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：

第1步是确定计税余值：需要减除规定比例的损耗来确定计税余值

第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）

第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）

【归纳2】地下建筑物分为两大类——

与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则：与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税；

单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。

第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认

第2步确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计算确定计税余值

第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）