公允价值模式下投资性房地产对企业的影响

东方企业文化·公司与产业 2011年11月
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公允价值模式下投资性房地产对企业的影响
金冰树
（江西南昌市公路管理局，南昌，330013）
摘 要：《企业会计准则第3号——投资性房地产》体现了新准则体系的重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式｡本文就投资性房地产在公允价值模式下的应用及产生的影响进行分析和探讨｡
关键词：投资性房地产 公允价值 影响 中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2011）11—0082—01 一、投资性房地产公允价值相关概念 （一）公允价值
公允价值就是熟悉市场情况的买卖双方在自愿及公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。

（二）投资性房地产
《企业会计准则第3号--投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。

二、投资性房地产公允价值的确定
投资性房地产的公允价值计量属于会计技术难题，在以公允价值模式计量投资性房地产时，首先要求企业所在地有活跃的房地产交易市场，以具备选用市场比较法的条件。

市场比较法的两个重要条件：其一，具备充足的市场交易资料，即要求资料数量充足、来源可靠；其二，运用主体应具备专业的房地产估价知识和丰富的工作经验。

对于选择公允价值计量模式的企业，在投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场的前提下，可以实现“获得充足的市场交易资料”。

因此，聘请专业的资产评估人员对投资性房地产的公允价值进行估计不失为目前最实用的方法。

同时，采用评估机构的评估价格还存在一个问题，即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟，在这方面的建设还比较薄弱，缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准，使所取得的公允价值难以做到真正的公允。

三、公允价值模式下投资性房地产对企业的影响 （一）对房地产企业融资能力的影响
新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，这有助于提高企业的偿债能力及盈利，增强银行贷款的信誉度，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

对于上市公司而言，公允价值模式可大幅提升企业投资性房地产的账面价值，重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生重要的积极影响；公司资产增值的透明度加强，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价，从而也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利，因此，公允价值计量可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得资金。

（二）对企业利润的影响
依据投资性房地产准则的规定，投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式。

采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，进而影响当期利润。

正因为如此，“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具，运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。

由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的，因此在它给企业带来利润的同时，也有可能造成企业的亏损。

因此，如果不能正确地运用公允价值，客观地估计公允价值，那么“公允价值”将带来负面的效应。

（三）对房地产企业税赋方面的影响
1、所得税。

公司采用公允价值计量，涉及纳税调整的金额会较大，可能导致资产负债表上出现较大的递延税款数额相关的差异。

对投资性房地产的增值部分所形成的企业利润，造成企业税赋增加，税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。

2、房产税｡现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入｡前者从价计征，后者从租计征｡从租计征的，新准则并不影响税基｡对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值｡新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式，势必会对企业增加税收负担。

3、物业税。

世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识.我国的物业税正在试点阶段，很可能为从价计征。

如果按照房地产评估值征税，按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，投资性房地产评估价值增加造成税基增加，物业税，对房屋的产权人的税收负担产生较大的影响。

4、土地增值税｡征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理调节分配，土地既然增值了，其带来的收益当然应该归社会所有，为什么不征税呢?在这种逻辑下，土地发生增值就应征税，在采用公允价值模式计量投资性房地产为此提供了良好条件｡因此每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行｡
（四）对企业现金流量和分红政策的影响
净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。

而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观，从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。

在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。

在制定分红政策时，如果上述收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降。

参考文献：
[1] 财政部. 企业会计准则第3号——投资性房地产[S]. 2006.
[2] 财政部. 《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S]. 2006.
[3] 中国注册会计师协会. 税法[M]. 北京：中国财政经济出版社，2006.。