公允价值模式下投资性房地产对企业的影响
公允价值模式计量对企业利润的影响分析——以投资性房地产为例
相关性 ． 公 允 价 值 模 式 会 使 企 业 的 盈利 水
式 下投 资 性 房 地 产 对 上 市 的 房 地 产 企 业 利润的影响 ． 为 上 市公 司在 选 择 后 续 计 量
会计准则规定 ， 企 业 有 确 凿 证 据 表 明 平 提 高 、 净 利 润 提 升 和 净 资产 增 加 。
１月 １日 开 始 在 上 市 公 司 执 行 。 根 据 上 房 地 产 中 的应 用现 状 ： 采 用 公 允 模 式计 量 有的投资性房地产较多 ．所 占比重较大 ． 但 呈上升趋 势 ． 以 及 影 公 允 价 值 模 式 下 对 各 项 财 务 指 标 有 较 大 海 、深 圳 证 券 交 易 所 的 数 据 ，截 至 ２ ０ １ ２ 的上 市 公 司 很 少 ． 年 ４月 ３ ０ 日 ．沪 深 两 市 共 计 ２ ４ ９ ４家 上 响 上 市 公 司 投 资 性 房 地 产 采 用 公 允 价 值 的 影 响 ． 所 以 研 究房 地 产行 业投 资性 房 地 市公司 ， 其中， 沪 市 上 市公 司 ９ ５ ４家 ， 深 市 计 量 模 式 的 因 素 ． 最 后 对 上 市 公 司 采 用 公 产 的公 允 价 值 模 式 计 量 对 利 润 的 影 响 具
８家 上 市 公 司 采 用 了 公 允 价 值 模 式 对 投
０ ０ ９年 年 报 发 现 公 允 价 值 计 量 的 投 资 性 司 实际 的 执 行 中 ． 只 有 极 少数 企 业 采 用 公 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 ． 占存 在 投 资性 ２ 允模式 ． 公 允 价 值 计 量 模 式在 投 资 性 房 地 房 地 产 的 上市 公 司 总数 的 ８ ． ０ ７ ％。 房 地 产 与 净 利 润 和 净 资 产 之 间 有 较 强 的
公允价值模式在投资性房地产中的应用——以金地集团为例
公允价值模式在投资性房地产中的应用 ——以金地集团为例发布时间：2023-02-17T03:17:51.007Z 来源：《科技新时代》2022年19期作者：王萍[导读] 随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，王萍重庆理工大学会计学院，重庆市，400000【摘要】随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，引入了公允价值计量模式。
对于投资性房地产占比较多的房地产行业来说，不同的计量模式会对企业财务状况、经营成果的披露状况产生重大影响。
本文以公允价值计量模式在金地集团中的应用为例，对比后续计量模式转换前后企业的财务状况，分析其转换原因，评价其转换后的财务绩效，以期丰富其相关研究。
【关键词】公允价值；计量；投资性房地产；应用一、前言早在20世纪70年代，美国会计准则中就开始使用公允价值对部分资产进行计量，而我国公允价值计量起步相对缓慢，在20世纪90年代，才开始对公允价值的应用进行研究，各方面的制度也尚未完善，因此我国有必要对此有更深入的了解。
投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其主要包含：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转入的土地使用权和已出租的建筑物。
我国投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。
2006年，财政部出台的会计准则对企业投资性房地产后续计量模式的选择做出了规定，对于投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
二、采用公允价值计量模式的投资性房地产规模根据我国上市公司相关数据显示，截至2020年，拥有投资性房地产的上市公司数量有4908家，较2010年的700家增长了 600% 左右。
而其中以公允价值模式计量的数量从 2010 年的 26家增长到 294 家，所占比重从3.59% 增长到5.99%，仅增长了2.4%。
国有企业投资性房地产核算模式对企业的影响分析
管理论坛1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。
本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。
2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。
2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。
而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。
②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。
2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。
该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。
公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。
然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。
2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。
成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。
相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。
2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。
[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产
![[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产](https://img.taocdn.com/s3/m/ef76321558eef8c75fbfc77da26925c52cc5914f.png)
[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产摘要：财务会计的核心问题之一是会计计量问题。
从国际财务会计的发展动向看，由于对金融工具、特别是衍生工具的计量需要，公允价值计量模式备受关注。
我国也高度关注公允价值理论和实务的发展，财政部颁布的新会计准则中，已将公允价值作为计量属性之一。
但应用中出现的问题和阻力使公允价值计量成为财务会计的难题之一，本文对此进行了探讨。
关键词：公允价值计量属性现行市价动态反映一、公允价值计量模式的含义(一)公允价值的本质国际会计准则委员会(IASC)认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)的定义与此基本相同。
FASB在1984年发布的第5号财务会计概念公告(SFACNO.5)中列举了五种计量属性，即历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值。
公允价值属性与上述五种计量属性的关系是什么，是否成为独立的第六种计量属性，FASB在2000年发布的第7号财务会计概念公告(SFACNO.7)中指出：SFACNO.5中所描述的某些计量属性也许和公允价值是一致的。
在初始确认时，如果缺乏相反证据，已收或已付的现金或现金等价物通常被假定近似为公允价值。
现行成本和现行市价都在公允价值的定义之内，未来现金流量的现值也符合公允价值的定义。
只要短时间物价稳定，对于一些短期的应收应付项目而言，它们的可变现净值可以近似地代表其公允价值。
由此可见，公允价值决不是一个独立的新的计量属性。
公允价值的概念实际上已“嵌入”了各种计量属性，使公允价值成为一种复合(或综合)的计量属性。
人们一般在谈到公允价值时并不包括历史成本。
实际上公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。
我国新《企业会计准则》中对公允价值的定义是：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
投资性房地产计量方式变更对企业的影响
投资性房地产计量方式变更对企业的影响首先，投资性房地产计量方式变更后，企业的财务报表将有所改变。
目前，投资性房地产可以采用成本法或公允价值法计量。
如果企业从成本法转变为公允价值法，将对财务报表产生显著影响。
公允价值法计量的投资性房地产将在资产负债表中显示为公允价值，并通过损益表反映变动。
这可能会导致企业的资产总额和涉及该资产支出的利润波动。
其次，税务影响是另一个需要考虑的因素。
在一些国家，投资性房地产的计量方式变更可能会导致资本利得税的触发。
例如，如果企业在出售投资性房地产时采用了公允价值法，那么将产生差额利得，可能会对企业造成额外的税务负担。
因此，企业应该在决定是否改变计量方式时，综合考虑税务影响。
此外，投资性房地产计量方式变更可能会对企业的利润和现金流产生影响。
首先，在使用成本法计量的情况下，房地产投资的价值将以初始成本减去累计折旧和减值准备的金额进行计量。
这可能导致企业的利润较低，因为折旧和减值准备会减少企业的利润。
然而，如果企业改变为公允价值计量，资产的价值将取决于市场价格，可能会导致投资房地产价值的波动。
利润也可能相应地波动。
此外，投资性房地产计量方式变更也可能影响企业的现金流。
如果企业以公允价值计量投资性房地产，可能会出现市值波动带来的现金流量变化。
因为公允价值计量会根据市场价格进行调整，所以投资性房地产的价值在不同时间点可能会有较大的变化。
这可能会对企业的现金流造成冲击，因为企业可能需要支付更多的现金用于购置或抵押物品。
综上所述，投资性房地产计量方式的变更对企业有着重要的影响。
变更计量方式将直接影响企业的财务报表，可能触发税务影响，并对利润和现金流产生影响。
企业在决定是否变更计量方式时，需要综合考虑这些影响，以便做出最佳决策。
浅谈投资性房地产公允价值模式及其对企业的影响
这种关系可使交易价格不具有市场状况 的特征 。这 一交 易 假 定 是 在非 关 联 方 之 间进 行 的 ， 方 独 立 地 发 生 行 为 。 各
此外 ， 投资性房地产 的公 允价值 应该 反映资产 负债表 日 的市场状 况。之所 以强调 资产负债 表 日， 因在于公 允 原 价值是指定 日期的特定 时点上 的价值 。由于市场状 况可
能发生变化 ， 因此在另外 一个 时点上估 计 的公 允价值 的 报告金额就可能不正确或不恰 当。另外 ， 实际上 ， 允价 公 值 的定义还假设了销售合 同的 交换 和完 成是 同步的 ， 没 有任何价格上 的变 化。如果交 换和完 成不是 同步 的， 则 熟悉情况 的、 自愿 的当事人 之间 的公平交 易 中就很 可能 出 现 价格 的变 化 。 投资性房地产 的公 允价值 计量 属于会计 技术难 题。
浅谈 投 资 性房 地产 公 允价 值 模 式 及 其 对 企 业 的 影 响
李彦 东
摘 要 ： 资性房地产作 为一项 带有投资性质的非金 融资产 ， 投 其确认 和计量是理论界 和实务界 关注的焦 点。新 企业会计准则首次将投 资性 房地产作 为一 项单独 的资产予 以确认 ， 并首次在对 非金融 资产计量 中引 入 了公 允价 值 。该 准 则 的 颁 布 实现 了我 国会 计 准 则与 国 际会 计 准 则 的接 轨 ， 而在 实 际应 用 中 ， 业 仍 需解 然 企 决 诸 多投 资性 房 地 产 确 认 与 计 量 的 相 关 技 术 难题 。 关键 词 ： 公允价值 模式 ； 投资性房地产 ；固定资产 ； 无形资产 中 图 分类 号 ： ３ ．９ ０５ 文献 标 识 码 ： Ａ 投资性房地产 是指 为赚 取租 金或资本 增值 ， 两者 或 兼有而持有的房地产 ， 并单独 以“ 资性房地产 ” 投 列示 在 资产负债表上。投资性房产是企业拥有并 已出租 的建筑 物 。投资性地产包括 已出租的土地使用权和持有并 准备 价值模式计量投资性 房地产 时 ， 首先要求 企业所 在地有 活跃 的房地产交易市场 ， 以具备选用市场 比较 法的条件 。 然而对市场 比较法合理有效的使用还离不开两个重要条 件： 其一 ， 具备充足 的市场交 易资料 ， 即要 求资料 数量充
公允价值模式计量的投资性房地产
公允价值模式计量的投资性房地产摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。
国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。
企业愈加重视对投资性房地产的核算。
新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式――公允价值。
本文试通过分析采用公允价值核算投资性房地产的动因。
指出存在的主要问题及规避途径，以期为公允价值在投资性房地产企业应用提供参考。
关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性一、公允价值计量模式的引入(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)在SFASN0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。
英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。
我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。
同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。
公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。
公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。
相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。
投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响
投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响摘要：房地产企业越来越多的采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本文主要对投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行了简要分析。
关键词：投资性房地产；公允价值；影响中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）01-0-01近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。
本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。
一、公允价值计量对企业资产的影响1.对资产结构的影响对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。
而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。
新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。
因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
2.对资产账面价值的影响新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。
投资性房地产公允价值计量模式的应用
投资性房地产公允价值计量模式的应用
投资性房地产公允价值计量模式是指将投资性房地产作为资产进行计量的一种方法。
它基于公允价值原则，即按照市场价值进行计量，反映了投资性房地产在市场上的实际价值。
下面将详细介绍投资性房地产公允价值计量模式的应用。
投资性房地产公允价值计量模式的应用可以提高投资性房地产的透明度和市场竞争力。
通过按照市场价值进行计量，可以反映投资性房地产的真实价值，并有助于投资者和利益
相关者更好地了解房地产市场的情况。
公允价值计量模式可以使投资性房地产更具有市场
竞争力，有利于房地产企业在市场上获得更好的融资和发展机会。
投资性房地产公允价值计量模式的应用可以提高企业的财务报告质量。
由于公允价值
计量模式可以反映投资性房地产的真实价值，因此可以提高财务报告的准确性和可靠性。
这对于投资者和利益相关者来说是非常重要的，可以更好地了解企业的财务状况和业绩表现。
投资性房地产公允价值计量模式的应用有助于企业进行风险管理和决策。
通过按照市
场价值计量投资性房地产，可以更好地了解房地产市场的风险和机会，并据此制定相应的
风险管理策略和决策。
这对于投资性房地产企业来说是非常重要的，可以降低风险、提高
回报。
投资性房地产公允价值计量模式的应用可以促进房地产市场的健康发展。
通过按照市
场价值计量投资性房地产，可以更加客观地反映市场供求关系和价格趋势，有助于引导房
地产市场的合理发展。
这对于房地产市场来说是非常重要的，可以避免过热或过冷的市场
情况，维护市场的稳定性和可持续发展。
浅谈投资性房地产采用公允价值模式后续计量对上市公司的影响
浅谈投资性房地产采用公允价值模式后续计量对上市公司的影响作者：唐洁来源：《中国乡镇企业会计》 2012年第8期投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，其范围一般包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。
投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及能够对投资性房地产公允价值做出合理估计这两个条件才可以采用公允价值模式。
一、投资性房地产采用公允价值模式后续计量对上市公司的有利影响1.折旧摊销。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定采用公允价值模式后续计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，而采用成本模式后续计量的投资性房地产需按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定按期计提折旧或摊销，并将折旧或摊销额计入“其他业务成本”科目。
两者相比，公允价值模式后续计量的投资性房地产将减少当期折旧或摊销费用，增加上市公司当期的利润。
2.公允价值变动损益。
资产负债表日，公允价值模式后续计量的投资性房地产以其公允价值计量入账，且公允价值与账面余额的差额计入“公允价值变动损益”科目（有利差额计入贷方）。
在房地产局势良好的情况下，上市公司有机会利用期末房价上涨来增加计入当期损益的“公允价值变动损益”进而调增当期利润，提高公司业绩。
3.税赋情况。
《企业所得税法实施条例》第56条规定：“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。
企业持有各项资产期间资产增值或减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。
”由于税法以历史成本为计税基础，因此上市公司在持有投资性房地产期间采用公允价值模式进行后续计量带来的公允价值变动收益增加当期会计利润的同时不会带来当期的税收支出。
与此同时，根据税法规定，上市公司如果持有的投资性房地产是土地使用权，期末按无形资产进行纳税计算，如果是建筑物则按固定资产进行纳税计算。
浅析公允价值计量属性在我国投资性房地产准则中的应用对企业的影响
做 出合理 的估计 ；
由于成本模式与公 允价值模 式 问的差 异较大 ， 企业 应当 慎重选择 ， 这是 因为 ： ①企业对投 资性 房地产 的计量模 式一经 确定 ， 不得随意变更 ； ②成本模 式转 为公允 价值模 式 的， 当 应
作为 会 计 政 策 变 更 ， 照《 业 会 计 准 则 第 ２ 按 企 ８号— 会 计 政 策 、 会 计 估 计 变 更 和 差 错 更 正 》 理 ； 已 采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 处 ③
维普资讯
市 场 论 坛
ＭＡ ＲＫＥ ＲＤ １ｌ Ｔ０年 ６ ０ 期
（ 第 ５ 期） 总 ｌ
浅析公 允价值计 量属性在 我 国投 资性 房地 产 准 则 中的应 用 对 企 业 的影 响
张 梦 梦 熊 斌 （ 江学院会计 学院 江 西 九 江 九
定资产净值往往 不能反 映投资性房地 产的真实价值 ， 数年 后 ， 投资性房地产 的市场价 值不仅 可能高 出其账 面价值 ， 至可 甚 能超过购买价格 ， 显然 ， 这种方法在很 大程度 上低估 了房 地产 的市场价值 ， 不利于会计报告使 用者 了解企业 的真实情况 ， 给 企业进行操纵 利润 提供 了很 大 的空 间。而新准 则规定 ， 投资
的引入可能是 最受关 注的一大变化 ， 这势必对房 地产企业 、 特 别是地产类上市公司产生深远 的影 响 ： 从短期来 看 ， 会对 企业 的账面利润产生重大影 响； 从长远来看 ， 还会影响企业 的战略
性房地产在初始确认 时按照 取得时 的实际成 本计量 ， 在后 但
续计量时允许企业选择采用成本模式 或公允价值模 式 。若采 用公允价值模式计量投资性房地产 ， 当满足 以下两个 条件 ： 应 １ ．投资性房地 产所在地有活跃的房地 产交易市场 ； ２ ．企业 能够从房地产交易市场取得同类或类似房地 产 的
公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响分析
公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响分析1. 引言1.1 背景介绍寿险公司是指专门经营人身保险业务的保险公司，其主要业务是为客户提供人身保险产品，如寿险、健康险、意外险等。
随着保险市场的不断发展和变革，寿险公司在投资领域也逐渐扩大，其中投资性房地产成为其重要的投资标的之一。
投资性房地产是指为了出租、增值或经营而持有的房地产，与自用房地产相对。
对于寿险公司来说，投资性房地产除了作为资产投资外，还可以作为稳定的收入来源。
在公允价值计量模式下，投资性房地产的价值会根据市场变化进行调整，这对寿险公司的财务状况和盈余水平产生了一定影响。
本文将从公允价值计量的角度探讨寿险公司投资性房地产的财务影响，分析其特点、会计处理、盈余波动性、投资价值评估以及对财务状况的影响，旨在为进一步了解寿险公司在公允价值计量模式下投资性房地产的财务影响提供参考和借鉴。
1.2 研究目的研究目的是对公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响进行深入分析，探讨其对公司财务状况和盈余波动性的影响，从而为投资者、管理者和监管机构提供参考。
通过具体分析公允价值计量模式下投资性房地产的会计处理方式，揭示投资性房地产在财务报表中的真实价值，并提出可能存在的风险和挑战。
对寿险公司在公允价值计量模式下的投资策略、价值评估方法等方面进行研究，为公司制定科学合理的投资决策提供依据。
通过研究公允价值计量模式对寿险公司的财务状况的影响，深刻理解投资性房地产在寿险公司资产配置中的重要性和作用，为公司未来的发展提供战略指导。
综合考虑以上方面，本研究旨在全面了解公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响，并为相关利益方提供决策支持。
1.3 研究意义作为重要的投资组成部分，投资性房地产在寿险公司的资产配置中起着至关重要的作用。
随着保险行业的不断发展和监管环境的变化，如何合理评估和处理投资性房地产的价值成为寿险公司管理者和投资者关注的焦点。
公允价值计量模式作为国际会计准则的要求，对寿险公司的会计处理和财务报告产生了重要影响。
投资性房地产公允价值计价对企业利润的影响——以深圳方大集团股份有限公司为例
以深 圳 方 大 集 团股 份 有 限公 司 为例
叶建 芳 高 骞
（ 海 财 经 大 学 会 计 学 院 ， 海 ， ００ ３３） 上 上 ２ ４
【 摘
要 】 于 我 国 新 准 则 对 于 公 允 价 值 模 式 应 用 的 种 种 限 制 ， 得 大 部 分 上 市 公 司 都 对 运 用 公 允 由 使
技 术 企 业 ．连 续 多 年 创 下 了 同 行 业 的 许 多 第 一 ， 荣 获 “中 国 Ｔ 业 行 业 状 元 ”Ｎ “中 华 之 最 ” Ｎ－ 被 评 为 亚 太 － 称 ． 地 区 ｌ ０家 最 佳 管 理 公 司 之 一 ， 两 次 荣 获 国 际 质 量 与 ０
并－ Ｊ润 并ｑ ； 闰
该 公 司 表 示 ： 国 际 会 Ｈ－ 则 ． 资 性 房 地 产 评 估 增 值 按 准 投 部 分 应 计 入 当 期 收 益 ，而 方 大 大 厦 部 分 物 业 及 方 大 城
示 亏 损 ５８ ７ 万 元 ． 经 华 利 信 会 Ｈ－ 事 务 所 按 国 际 会 ３ 而 师
Ｈ－ 则 审 Ｈ－ 财 务 报 告 则 显 示 盈 利 ３ 准 的 ８５１万 元 。产 生 差
及 集 成 电 路 、 导 体 照 明 等 。 公 司 总 股 本 为 ３．２７ 亿 半 ５ ２
技 术 大 奖 — — 白 金 奖 。
方 大 集 团 现 已形 成 新 型 建 材 产 业 、机 电 一 体 化 Ｔ 程 产 业 、 导 体 照 明 及 光 电 子 产 业 等 三 大 产 业 体 系 。新 半 型 建 材 产 业 包 括 各 类 建 筑 幕 墙 、铝 塑 复 合 板 、单 层 铝
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并 Ｕ； 闰
投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响
投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响公允价值在市场交易公平的情况下保持公允性，同时还具有现时性和估计性。
公允价值是交易双方对市场信息充分了解之后达成共识的情况下所产生的交易价格，无论是资产交换，还是债务清偿，都不是被迫实施的。
由于投资性房地产的市场价值往往会高于账面价值，其具有很强的流动性，投资的周期长，而且投入的资金量大，缺乏变现能力。
这就意味着，投资性房地产所获得的收益高，同时也需要面临风险。
一、投资性房地产公允价值计量影响会计利润的因素（一）后续计量影响利润1.期末计价影响利润投资性房地产的后续计量的过程中将公允价值模式充分利用起来，需要重点考虑的是公允价值和原账面价值，以及两者之间所产生的，在此基础上分析变动损益方面的内容，最终对加以确认，列入当期损益中。
如果市场行情非常好，就会相应地增加当期利润。
在进行期末计量中应用公允价值模式，企业能够获得更高的经济利润。
2.折旧以及减值准备影响利润应用公允价值计量模式对房地产企业而言是存在一定的优势的，主要在于，并不需要采用计提折旧的方法，也不用为减值做好准备，对于账面的价值按照公允价值就可以做出相应的调整，这样能够有效地降低成本，相应地提高经济利润。
在进行这项工作的过程中，需要从职业的角度做出判断，很容易受到主观因素的影响。
3.模式变更影响利润当确定了计量模式之后就不可以变更，否则会影响利润。
一些企业的经济效益不是很好，试图转变为成本模式以提高利润，按照新会计准则，这是不被允许的，因此，这样操作需要考虑到公允价值与账面价值之间所存在的差额，必然会影响到可供分配利润。
当前来看，投资性房地产的公允价值要比成本价要稍稍高一些，而且呈现出持续增值的趋势，这样就会导致公允价值大幅度增高，远远超过账面价值。
（二）投资性房地产转换影响利润按照新会计准则，对投资性房地产转换影响利润方面的内容进行分析，对于投资性房地产采用公允价值计量的方式，可以适当地转换为自用房地产，此时的账面价值就是当天的公允价值，两者之间会存在一定的差额，需要记入到公允价值变动损益中。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量是指根据市场上受理的价格，以公允的市场价值计量资产或负债，公允价值计量是会计准则对资产和负债进行计量的一种方法。
在投资性房地产领域，公允价值计量模式的运用对于投资者和房地产开发商来说都至关重要。
本文将探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，并分析其对房地产市场的影响。
公允价值计量模式是国际会计准则（IFRS）对投资性房地产的计量要求，根据国际会计准则第40号《投资性房地产》（IAS 40）的规定，投资性房地产是指用于租赁或资本增值或者两者兼而有之的物业。
在公允价值计量模式下，投资性房地产按照公允价值计量，并将其变动计入损益。
公允价值计量模式能够更加准确地反映房地产市场的实际情况。
由于房地产市场的价格波动较大，传统的成本模式可能无法准确反映资产的价值，而公允价值计量模式则可以根据市场价格及时调整资产的价值，使投资者能够更好地了解其投资的实际价值。
公允价值计量模式能够提高投资者和开发商的决策效率。
通过公允价值计量模式，投资者可以更加准确地评估投资性房地产的价值，从而更加有效地进行投资决策。
而对于房地产开发商来说，公允价值计量模式也能够帮助其更好地了解市场需求，从而更加灵活地调整开发策略。
公允价值计量模式也有利于提高投资性房地产市场的透明度和规范性。
通过公允价值计量模式，投资者和监管机构可以更加清晰地了解投资性房地产市场的实际情况，避免信息不对称和市场不规范现象的发生，从而提高市场的透明度和规范性。
公允价值计量模式的运用也面临着一些挑战和问题。
公允价值计量本身受市场价格波动的影响较大，可能导致资产价值的不稳定性。
公允价值计量模式依赖于市场的有效运作和信息的充分披露，如果市场存在不完善的信息披露机制或者存在操纵市场价格的行为，就可能导致公允价值计量模式的失效。
为了更好地运用公允价值计量模式，投资者和开发商需要加强市场信息的监测和分析能力，以及加强市场规范和透明度的建设。
公允价值计量模式对投资性房地产的影响
件时也可 以采用公允价值计量模式 。拥有投资性房地产的企业 跃市场。公允价值可用未来现金流量现值予以估计确定。
采用公允价值计量 相对于成本计量模式 ，所产生 的多种 风险因
（三 ）实行公允价值计量的 目的
素会对 企业 的财 务状 况 、经 营成果和现金 流量产 生一定 的影
１．保证企业会计信息的有用性。公 允价值具有很 强的相关
着我 国经济 的持续 快速发展 ，房地产价格 出现 了较大 波动的现 根据所 有掌握 的信息对 某项资产 或负债 的收益 和风险进行 权
象 ，从 而使得投 资性房 地产 的公 允价值有 着相应 的变化 ，这从 衡之后所达成的共识 ，因此市场价格能够代表公允价值 。
一 定程度上影 响着 相关企业的利润波动 ，给企业发展带来 了风
一 、公 允价 值 理论
（一 ）公 允 价值 的含 义和 特 征
能力 、偿债能力及 所承担 的财务风 险 ，更合理 地反映企业 的财 务状 况 和企 业 的真 实 收益 ，可 以全 面评 价 企 业 当 局 的 经 营业 绩 。
公允 价值是指在公平交易 中 ，熟悉情况 的交 易双方 自愿进
【收稿 日期 】２０１３—０７—１５ 【作者简介 】王亚琨 ，女，山西人 ，中北大学硕士研 究生，研 究方 向：控制工程。
来销售 的房地产 ；有 两种 计量模 式 ：成本 模式 和公允价 值计量 地产 开发与经 营业 、银行业 、零 售业 、饮料 制造 业 以及 纺织业 ，
模式 。
其 中房地 产开发与经营业 比重最大 ，达 ２４％。
３．价值的公认 性。公允价值代表 在一定 的时间内市场公认 的市场价值 ，是被普遍认 同的 ，而不是个别的和特殊的价值。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是一种对于投资性房地产的计价方式，它与传统的成本计价方式不同，主要是在对于投资性房地产资产的计量上，采取公允价值计量的方式。
这种计量方式需要依据市场上房地产资产相关市场价格等相关因素，来计算该资产的现在价值，而不是基于资产原来的成本来进行计算。
1、方便进行投资分析。
公允价值计量模式是一种更为严谨的计量方式，并能够真实反映市场的变化和资产的实际价值。
如果采用这种计量方式，能够更为准确地对于投资性房地产进行分析和评估，更好地为投资决策提供支持。
2、有利于实现与市场价格的接轨。
对于投资性房地产进行公允价值计量，能够更好地使其与市场上的房地产资产价格接轨。
同时，也有利于预测未来市场的走向，并进行风险控制。
3、促进企业与投资者之间的共识。
公允价值计量模式能够真实地反映投资性房地产的价值，避免了传统成本计价方式通常存在的估值不准确的问题。
这为企业与投资者之间的交流和共识建立提供了重要依据。
4、便于资源配置和决策。
公允价值计量模式计量的结果更为精确，这将为企业和投资者进行资源和资金的有效配置和决策提供重要支持。
同时，也方便企业对于其现有的资产进行评价，更好地实现策略布局和决策的调整，为投资带来更好的回报。
尽管公允价值计量模式在投资性房地产中具有很多的优点和优势，但是在实际操作中，也存在一些需要注意的问题。
例如，由于不同地区市场状况的不同，公允价值的计算方式可能不太一样，需要参考当地的市场情况和相关政策法规。
此外，公允价值的计算涉及到很多变量和因素，因此需要进行准确可靠的数据采集和分析来支持计算。
总之，公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有很大的意义和作用，可以为投资者和企业提供更为可靠的信息，帮助他们更好地分析、决策和管理投资性房地产。
然而，在实际应用中，需要充分了解其实质，结合具体情况进行综合分析，才能取得最佳的效果和效益。
房地产企业投资性与公允价值计量的应用
财务与审计办做产呑业複『社5公尤你值计奉仙应何□上海张炯时代进步、科技发展，我国房地产企业的快速成长的同时国家对房地产企业公允价值计量模式的提出能够让我国房地产企业的会计计量更好的与国际会计计量模式保持相一致，为我国企业与境外企业之间的会计信息交流提供了便利，有效促进与境外企业之间的沟通和协作，优化了我国经济实现全球化的发展条件。
公允价值计量模式的运用能够提高会计信息的相关性，但是在房地产企业并没有得到广泛运用。
本文通过分析公允价值计量对会计利润的影响以及后续应用建议，以此为公允价值计量模式在我国房地产企业的会计信息运用中提供借鉴。
一、投资性房地产公允价值计量模式的基本原理投资性房地产主要是指用于出租或增值转让的房地产，主要包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权,但是要求闲置期不能太长，国家认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物，但是企业持有以备经营出租的空置建筑物，管理当局作出正式书面决议，有意图明确经营出租的，也作为投资性房地产。
投资性房地产公允价值计量模式的选择前提是公允价能持续可靠取得，在后续会计处理中不计提折旧，不进行摊销，不提减值。
期初选择成本模式计量可以在后续经营中转换为公允模式计量，这个转换是属于会计政策变更，需要追溯调整期初留存收益，但是选择公允模式计量的不能再转换为成本模式计量，简单来说投资性房地产后续计量模式一经确定，不得随意变更。
对于外购的投资性房地产，企业选用公允价值计量模式的，初始入账计入“投资性房地产-成本”科目，对于自建房地产后续计量模式采用公允价值计量的，在自建房产达到预定可使用状态时，按照确认的实际成本将“在建工程”结转至“投资性房地产-成本”,持有期间公允价值波动产生的损益通过“投资性房地产-公允价值变动”科目来反映。
二、房地产企业投资性房地产公允价值计量模式应用的影响分析1.采用公允价值计量模式后续计量的影响。
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东方企业文化·公司与产业 2011年11月
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公允价值模式下投资性房地产对企业的影响
金冰树
（江西南昌市公路管理局，南昌，330013）
摘 要：《企业会计准则第3号——投资性房地产》体现了新准则体系的重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式｡本文就投资性房地产在公允价值模式下的应用及产生的影响进行分析和探讨｡
关键词：投资性房地产 公允价值 影响 中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2011）11—0082—01 一、投资性房地产公允价值相关概念 （一）公允价值
公允价值就是熟悉市场情况的买卖双方在自愿及公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。
（二）投资性房地产
《企业会计准则第3号--投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。
二、投资性房地产公允价值的确定
投资性房地产的公允价值计量属于会计技术难题，在以公允价值模式计量投资性房地产时，首先要求企业所在地有活跃的房地产交易市场，以具备选用市场比较法的条件。
市场比较法的两个重要条件：其一，具备充足的市场交易资料，即要求资料数量充足、来源可靠；其二，运用主体应具备专业的房地产估价知识和丰富的工作经验。
对于选择公允价值计量模式的企业，在投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场的前提下，可以实现“获得充足的市场交易资料”。
因此，聘请专业的资产评估人员对投资性房地产的公允价值进行估计不失为目前最实用的方法。
同时，采用评估机构的评估价格还存在一个问题，即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟，在这方面的建设还比较薄弱，缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准，使所取得的公允价值难以做到真正的公允。
三、公允价值模式下投资性房地产对企业的影响 （一）对房地产企业融资能力的影响
新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，这有助于提高企业的偿债能力及盈利，增强银行贷款的信誉度，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
对于上市公司而言，公允价值模式可大幅提升企业投资性房地产的账面价值，重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生重要的积极影响；公司资产增值的透明度加强，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价，从而也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利，因此，公允价值计量可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得资金。
（二）对企业利润的影响
依据投资性房地产准则的规定，投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式。
采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，进而影响当期利润。
正因为如此，“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具，运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。
由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的，因此在它给企业带来利润的同时，也有可能造成企业的亏损。
因此，如果不能正确地运用公允价值，客观地估计公允价值，那么“公允价值”将带来负面的效应。
（三）对房地产企业税赋方面的影响
1、所得税。
公司采用公允价值计量，涉及纳税调整的金额会较大，可能导致资产负债表上出现较大的递延税款数额相关的差异。
对投资性房地产的增值部分所形成的企业利润，造成企业税赋增加，税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。
2、房产税｡现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入｡前者从价计征，后者从租计征｡从租计征的，新准则并不影响税基｡对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值｡新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式，势必会对企业增加税收负担。
3、物业税。
世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识.我国的物业税正在试点阶段，很可能为从价计征。
如果按照房地产评估值征税，按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，投资性房地产评估价值增加造成税基增加，物业税，对房屋的产权人的税收负担产生较大的影响。
4、土地增值税｡征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理调节分配，土地既然增值了，其带来的收益当然应该归社会所有，为什么不征税呢?在这种逻辑下，土地发生增值就应征税，在采用公允价值模式计量投资性房地产为此提供了良好条件｡因此每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行｡
（四）对企业现金流量和分红政策的影响
净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。
而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观，从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。
在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。
在制定分红政策时，如果上述收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降。
参考文献：
[1] 财政部. 企业会计准则第3号——投资性房地产[S]. 2006.
[2] 财政部. 《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S]. 2006.
[3] 中国注册会计师协会. 税法[M]. 北京：中国财政经济出版社，2006.。