2018年房产税行业专题分析报告
2018年房产税演变与国际经验分析报告
2018年房产税演变与国际经验分析报告2018年5月目录一、我国设立房地产税的初衷 (6)1、房产税与房地产税之别 (6)2、中国国情下房产税的角色定位 (7)3、我国房产税由来已久、命途多舛 (8)二、沪渝试点后为什么房产税没有扩围 (9)1、两地改革各有侧重、分工不同 (10)2、税制设计不合理，课税狭窄税率太低 (11)3、沪渝试点房价受房产税影响有限 (12)（1）重庆：试点初期房价继续上行 (12)（2）上海：试点初期房价继续上行 (13)（3）2011-2012年两地房价阶段性下行实际受宏观政策影响 (14)三、内部视角：哪些因素是房产税推进过程遇到的硬骨头 (16)1、理论层面：法理障碍与土地财政依赖 (19)（1）土地公有制与房地产税有无互斥关系 (19)（2）地方财政对土地出让金的路径依赖 (20)2、现实层面：技术准备亟待完善，历史遗留问题难以解决 (22)（1）不动产统一登记制度和房地产评估制度缺失 (22)（2）特殊住房类型导致产权模糊 (23)四、国际经验：从出台与改革看典型国家如何顺利推行房产税 (24)1、房产税可归纳为两种：英美模式和日韩模式 (24)2、英国：房产税推陈出新，民众主动参与程度高 (24)（1）不断更新调整适应形势 (26)（2）重视舆情反馈，取之于民用之于民 (27)3、美国：房产税发展成熟，地方自主权大 (27)（1）美国是联邦制，州政府和地方政府拥有税率设置高度的自主权 (28)（2）地方政府采取以支定收的方式来确定房产税 (29)（3）美国房产税的突出特点是“宽税基、少税种、重视保有环节” (29)4、日本：二战改变税制格局，房产税谨慎落地 (31)（1）政府在推行税制前进行了充分的准备，这与日本民族严谨的性格有关 (32)（2）地方政府有一定的自主权 (33)（3）日本政府重视税收法定的原则 (33)（4）虽然名目繁多但是相互不可替代，支出的公益性突出 (33)5、韩国：多次作为调控房价的政策性工具，“利器不利”低于预期 (34)（1）单纯以房产税调控房价难以实现预期效果 (36)（2）韩国房产税的征管建立在房产信息已经全面联网的基础上 (36)五、对症下药总结国内外经验 (37)1、原则：定位地方税收收入支柱 (37)2、认识：房产税对房价不会产生趋势性影响 (39)3、行动：主动破除技术障碍 (40)4、目标：设计符合中国国情的房产税 (41)六、我国房地产税离正式立法还有多远 (42)今年的政府工作报告中明确提出：健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。
2018年德国房地产税分析报告
2018年德国房地产税分析报告2018年3月目录一、德国房地产税制度核心内容 (4)1、持有环节：土地税 (5)2、流转环节：土地交易税 (5)二、德国房地产税制解析 (6)1、德国房地产税收改革历程 (6)2、土地税属于地方政府专享税 (7)3、支出层面财权与事权匹配 (8)三、谁来征收？税负如何？——德国土地税征收以及税负 (10)1、税率由联邦政府统一制定，因城施策 (10)2、计税价值的参考依据久远导致税收占比持续下滑 (10)四、如何评估？如何征收？——德国土地税评估以及征收介绍 (11)1、评估方法通常以比较法确定 (11)2、在征收过程中的税收优惠措施 (14)3、土地税案例分析：人均土地税负不高 (14)五、土地交易税如何打击投机需求 (15)1、土地交易税案例 (17)六、德国房地产相关税种如何平稳市场房价 (18)1、几次税率调整的背景和原因 (18)德国房地产税解析：德国的房地产税收制度，是一个综合的体系，主要包括保有环节税收——土地税等，流转环节税收——土地交易税等。
德国实行共享税与专享税相结合，以共享税为主体的税收管理体制，其中土地税专属于地方政府，土地交易税专属于各州。
地方政府有权决定税率，保障了各地区的均衡发展。
近年来土地税占各地方政府税收收入15%-17%的水平，在地方政府支出方面扮演着重要角色，如道路建设、学校和社区建设等。
谁来征收？税负如何？德国土地税与通常理解的房地产税最为相似。
纳税人为土地所有者，收入归地方政府，是地方政府的专享税收。
地方政府有权决定税率，体现了因城施策的特点。
2016年德国土地税收入达136亿欧，占地方政府税收约15%。
由于计税价值参考依据年代久远，且更新速度缓慢，因此税收占比逐渐下降，目前人均税负较轻。
如何评估？如何征收？德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则，拥有独立第三方评估机构并且建立了完善的数据库，因此每年地方税务局只需根据软件程序计算得出每块地应纳税额并告知纳税人。
2018年房地产税专题市场投资分析报告
2018年房地产税专题市场投资分析报告1房地产税，山雨欲来风满楼近年来，为了促进房地产市场的健康发展，国家运用了诸多行政和经济手段进行宏观调控，但效果并不如人愿，鹤立鸡群的中国房价呈现刚性上涨。
为应对房价上涨，建立长效机制，房地产税开征的讨论日益热烈。
如2013年10月28日，国务院发展中心国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案，推行房产税是其中重要内容之一；今年10月10日，国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办举行的发布会上表示，房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台；11月7日财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中，明确表示要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
与此同时，与房地产税相关的改革政策也屡屡见诸正式文件。
如党的十八大报告提出“加快改革财税体制，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度”；党的十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
房地产税，山雨欲来风满楼。
如果对住房持有环节征税的税制改革在全国范围内铺开，那么对我国房价会产生怎样的影响？本报告分析了我国房地产税的历史及其效果、房地产税的国际经验、我国开征房地产税对房价的影响，我们得到如下结论：第一、房地产税的征收是经济发展到一定阶段的必然方向；持有环节房地产税的征收，目的不在于税，在于税制的改革。
第二、相对于发展中国家，发达国家更倾向于对建筑物征税，将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税是发展趋势；国外经验表明，开征房地产税对房价的直接影响微小。
第三、财政调节是抑制我国房价快速上涨的最佳手段。
房地产税是否能作用于房价，关键在于房地产税的征收，是否能改变当前房地产市场的供求力量对比，以及对未来房价走势的预期。
第四、房地产税对我国一二线和三四线城市的影响将出现分化。
2018年房地产税分析报告
2018年房地产税分析报告2018年11月目录一、征收房产税的三种目的 (4)1、筹集财政收入 (4)2、调控房地产市场 (5)3、调节财富分配 (6)二、财政角度：税负水平提升8.3% 社会接受度是关键 (6)1、土地出让金有多少直接来自房地产 (7)2、1亿元土地出让金，额外带来5366万元税费收入 (10)3、对土地出让金对应的成本性支出的考虑 (12)4、房产税代替土地出让金税负提升约8.3% (13)5、单位面积税负超过物业费水平 (15)（1）缩小纳税人范围后税负占户均可支配收入比例为3.9% (15)（2）从存量住房推算，所需税负超过物业费水平 (16)三、不光是钱的事：财政收支或可承受经济下行压力难解 (16)四、调控角度：市场反应不确定下的两难选择 (17)五、立法程序角度看房产税推出时间 (18)六、结论：草案公布预计不会太快 (19)七、附录：各省（直辖市、自治区）税负提升测算 (20)房产税（专指对个人住房保有环节的房产税，不涉及企业房产、个人非居住房产等已经在征收房产税的部分）目前的关注焦点在于税基、税率和落地节奏。
由于目前尚未看到相关草案，对以上问题的讨论更多基于其他国家或地区的经验。
目的决定手段，从房产税的目的出发，对房产税的税负水平和落地节奏进行探讨。
主要结论如下：从全国来看，即使不考虑征税成本，以房产税代替部分土地出让收入将引起税负水平提升约8.3%，短期内社会接受程度有待观察。
分地方来看，税负水平提升幅度正相关于土地收入与税收收入之比，税负水平提升越大的省份，推行房产税的动机和意愿可能更低。
土地出让与房产税对地方经济和就业的影响截然不同，这将直接影响地方落地的意愿，即房产税的影响更多在财政之外的经济增长压力和保障就业。
地方政府的征税动机有待观察。
从调控角度，由于市场对房产税的反应难以预期，税负高低面临两难选择，销售下行背景下，落地节奏预计不会太快。
房产税征收的目的有三：一是筹集财政收入，二是调控房地产市场，三是调节社会财富分配。
2018年房地产税分析报告
2018年房地产税分析报告2018年1月目录一、政策文件脉络 (4)二、房产税征收必要性分析 (9)1、房地产税现状：重建设交易，轻持有环节 (9)2、土地财政持续性成疑，房产税有望成为重要支撑 (11)三、沪渝房产税试点 (12)1、试点细则对比 (13)2、试点效果分析 (16)四、国际经验借鉴 (18)五、我国未来全面开征房产税的路径预期 (20)六、总结 (22)2017年12月20日，财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》，指出“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。
房地产税中，房产税最受市场关注。
房产税是近年来政府计划改革的重点税种，受到市场的广泛关注及讨论。
本文则对我国房产税政策文件脉络、征收必要性、试点改革情况、国际经验和立法时机等问题进行全方位的系统分析，以供投资者参考。
政策文件脉络：1986年是重要分水岭。
房产税征收最早可追溯至1950年，1986年政府规定对个人非经营用房免征房产税，成为了重要的分水岭；09年-10年房价节节攀升，政府首次明确提出“逐步推进房产税改革”，并在沪渝两地试点房产税。
房产税征收必要性：当前房地产税制及土地财政不适应“存量房”时代。
1）当前房地产相关税收呈现“重交易建设，轻持有环节”的特征，随着“存量房”时代逐步接近，原有结构的税收将越发不稳定。
2）地方政府财政收入非常依赖土地出让金，随着“存量房”时代到来、“地产长效机制”的约束下，地方政府土地出让收入可持续性存疑。
沪渝房产税试点：征收范围偏窄，推行效果不显著。
偏高的免征面积、仅针对增量房的设定使得两地房产税征收范围大大缩减。
具体实施效果上：1）由于征收范围过于局限，两地房产税并未带来地方政府财力的显著增长。
2）由于业主、开发商的转嫁成本能力较强，试点政策对房价抑制效果不明显；但考虑到试点征收对象范围偏窄，尚未改变土地财政本质，故不能完全证明房产税对房价抑制能力失效。
2018年房地产税制改革个税抵扣分析报告
2018年房地产税制改革个税抵扣分析报告2018年9月目录一、个税减税，房产税补给 (5)1、个税是全国第三大税种，一线城市个税占比39% (6)2、个税占比地方政府税收约12%，2015年全国只有2%的人缴个税 (7)二、测算住房贷款利息抵扣个税的影响 (8)1、国外主流采用税前扣除，因公平原则选择固定抵扣额居多 (8)2、按固定比例抵扣，税前扣除 (10)（1）当按揭利息可抵扣比率为20%，个税抵扣幅度占比月还款7%~15%，占比月工资4%~7% (10)（2）当按揭利息可抵扣比率为25%，个税抵扣幅度占比月还款8%~16%，占比月工资4%~8% (11)（3）当按揭利息可抵扣比率为30%，个税抵扣幅度占比月还款8%~16%，占比月工资4%~8% (12)（4）住房利息可抵扣比例的提升，对抵扣个税呈现边际递减效果 (13)3、按固定抵扣额，税前扣除 (14)（1）当按揭利息可抵扣额为每月2000元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6% (14)（2）当按揭利息可抵扣额为每月2500元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6% (15)（3）当按揭利息可抵扣额为每月3000元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6% (16)4、敏感性分析发现，影响个税抵扣效果的变量依次为贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度） (16)（1）敏感性分析1：按揭利息可抵扣比例VS贷款期限 (17)（2）敏感性分析2：按揭利息可抵扣比例VS贷款额度占比工资 (17)三、房产税是最佳地方政府的税收补给 (18)1、测算房产税的征收能否对冲住房利息抵扣个税的减少 (18)2、房产税与住房利息抵扣个税的拟合优度很高 (20)个人所得税法草案修改方案于8月31日出台，内容包括①将个税起征点由每月3500元提至每年6万元，且按年缴纳个税；②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等；③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；④优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。
2018年房地产行业分析报告
2018房地产行业分析报告2017年11月目录一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确 (4)1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松 (4)2、“租购并举”长效机制加快落地 (7)二、销售回落，投资平稳 (9)1、商品房销售走向负增长 (9)2、开发投资稳中有降 (12)三、分化中攫取收益 (14)1、融资渠道仍紧，利差上行 (14)2、规模优势强化，杠杆扩张走向尽头 (16)3、分化中挖掘收益，规模为重，现金为王 (19)2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。
展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境政策核心以“稳”为主，“租购并举”长效机制加快推进。
2018年，调控核心仍为稳定房地产市场，销售端限购、限贷的力度不会放松，限售也将作为未来房地产调控的常态化工具之一；融资端抑制房企过度加杠杆的核心目的不变，政策环境仍较紧。
在调控不放松的背景下，“租购并举”长效机制将加快落地，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系，而房地产税制度改革大概率为循序渐进的过程，预计将在中期有所突破。
市场下行趋势确立，销售回落，但投资表现仍相对平稳。
受政策环境较紧，三、四线棚改货币化安置和销售边际增长有限影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右，仍维持正增长。
房企偿债能力受考验，中低评级主体信用利差上行。
预计2018年房企融资渠道仍严格受限，叠加到期回售量增加的影响，房企偿债能力受到一定考验。
预计中低评级房企信用利差将上行，其中中评级主体利差上行趋势更为明显，低评级主体信用利差维持高位。
规模优势将更为突出，杠杆扩张走向尽头。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2018年1月目录一、低库存下的新常态 (5)1、库存结构分析：低库存常态化 (6)2、政策新常态：政策周期熨平，短期调控或常态化 (9)3、房企新常态：龙头房企在销售端及土地端的聚焦效应将持续显现 (15)（1）龙头房企销售集中度大幅提升，呈现“强者恒强” (15)（2）龙头房企拿地端的聚焦效应更明显，未来销售市占率将进一步提高 (18)4、估值的新常态：行业系统性风险下降，业绩增长成为核心影响因素 (21)二、基本面回顾：量跌时间延缓，房价增速下行缓慢 (25)1、本轮政策周期进入后半段 (25)2、三四线超预期复苏是延缓量跌时间的重要因素 (28)3、低库存导致房价增速下行较为缓慢 (32)4、17年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄 (33)5、土地供地节奏显著加快，长期供应计划收缩 (35)三、基本面展望：成交量将小幅下滑，成交金额同比持平 (50)1、基本面下行趋势明确，18 年或将量跌价稳 (50)2、成交量判断：预计18 年全国商品房销售面积同比下滑4% (52)3、成交金额判断：预计18 年全国商品房销售金额同比增长0%左右 (58)4、投资及新开工预测：投资增长5.3%，新开工增长7% (59)5、土地投资测算：18年预计同比增长6.7% (61)6、施工投资测算：18年预计同比增长4.8% (62)7、租赁项目建设对于投资的影响测算 (67)四、长效机制加速推进，住房制度设计是关键 (72)1、德国住房制度研究 (75)（1）法律建设：供给端扶持多元化供给主体，需求端保障租赁权益 (75)2、新加坡住房研究 (82)（1）组屋发展的关键要素：土地制度和资金支持 (84)（2）供给模式以“先预定后建造”为主，定价由政府决定 (87)（3）通过公积金缴费率控制HDB资金端供给，间接调节组屋供给量 (89)（4）制度保障各阶层“居者有其屋”的同时抑制投机 (90)3、德国与新加坡制度对我国的启示 (93)（1）供给端：“租赁+共有产权（保障性安居工程）+商品房”的多层次供应体系 (93)（2）需求端：有保有压，保障租购同权，同时通过税收机制打击投资性需求 (94)4、REITs：“公募基金+ABS”架构或将优先推出 (95)（1）中国类REITs现状：债性大于股性，存在流动性问题 (95)（2）未来REITs突破方向：“公募基金+ABS”模式 (100)5、关注房产税在18年的推进情况 (103)五、投资策略：关注长期机遇与短期价值 (107)1、传统开发类企业：关注价值修复机遇 (107)2、长期行业发展机遇：长效机制政策催化与存量时代投资机遇 (108)3、房地产大资管或将迎来集中发展 (113)2017年的地产行业是变化的一年，对于政策调控体系认知的变化，土地出让规则的变化，行业发展格局由增量到存量的变化，龙头地产公司估值体系的变化。
2018年房地产个税制度分析报告
2018年房地产个税制度分析报告2018年6月目录一、美国个税制度：最先进的个税制度之一 (4)1、美国个税制度的建立与发展 (4)（1）个人所得税的纳税人 (6)（2）个人所得税的征收 (6)（3）个人所得税的减免制度 (8)2、美国房贷利息抵税政策促进了住房自有率的提升 (9)3、出租房屋产生的费用可以用来抵扣租金收入所缴纳的税 (11)二、德国个税制度：严谨细致而严格 (12)1、个税缴纳原则：分期预缴、年终汇总核算清缴、多退少补 (12)（1）工资税 (13)（2）资本收益税 (14)2、用于出租或经营房屋的贷款利息可抵扣部分个税 (15)3、由于租金抵扣个税的优惠政策使得更多的德国房东愿意出租住房，住房自16有率相对较低 ........................................................................................................三、中国个税改革后房贷利息抵税效应测算 (16)美国经历了多次税改，个人所得税是联邦财政收入的主要来源。
1986年，美国确立了以综合所得税制征收下的个人所得税，中间也经历了多届政府的改革变化。
总体趋势是纳税范围扩大、税率不断降低、宽免项目不断增加，税收收入占财政收入的比重不断上升，目前个人所得税已经成为联邦财政收入主要来源。
房贷利息抵税政策是美国住房政策的重要组成部分，租金收入产生的费用也可用于个税抵扣。
房贷利息抵税政策在美国已经有将近100年的历史，可以抵税的房贷利息必须是由主要居所和第二居所产生的。
房主对自有房屋进行出租而获得的租金收入需按照相应税率进行纳税，但在缴纳租金收入税款时，因出租产生的费用可以抵扣租金，租金净收入按累计税率纳税。
德国个税制度严格、税卡细致，实现了税收负担在全体纳税人之间的公平分配，使所有的纳税人按照其实质纳税能力负担其应缴纳的税收额度。
2018年房地产行业深度分析报告
图表索引
图 1：“四限”调控及人才政策城市出台次数 ........................................................... 5 图 2：“四限”调控政策城市出台次数 ...................................................................... 5 图 3：北京公积金政策调整情况一览 ...................................................................... 6 图 4：2018 年 9 月重要中央政策一览 .................................................................... 8 图 5：2018 年 9 月重要地方政策一览 .................................................................... 9 图 6：全国重点 39 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 10 图 7：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 10 图 8：重点 39 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 10 图 9：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积（万方） ................................... 11 图 10：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................. 11 图 11：全国 29 城市住宅库存面积及去化周期 ..................................................... 11 图 12：10 城商品房销售批售比（销售面积/批准上市面积） ............................... 12 图 13：百城价格指数变化及环比 ......................................................................... 12 图 14：13 个重点城市二手房销售面积及同比 ...................................................... 14 图 15：中原二手房指数 ........................................................................................ 14 图 16：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 17：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） ............................................. 15 图 18：29 城商品住宅历史同期可售面积（万方）............................................... 15 图 19：29 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 15 图 20：广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 16 图 21：广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 16 图 22：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 16 图 23：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 16 图 24：9 个三四线住宅库存（万方）及去化周期................................................. 16 图 25：各线城市房价环比情况 ............................................................................. 16
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2018年1月目录一、行业管理 (5)1、行业管理体制 (5)2、主要法律法规 (6)3、行业主要政策 (7)二、行业性质与特点 (21)1、周期性 (21)2、行业关联度高 (21)3、资金密集性 (22)4、政策敏感性 (22)5、具有地域性特征 (22)6、季节性 (23)三、行业发展状况 (23)1、房地产开发行业是国民经济的支柱产业 (24)2、房地产开发投资以住宅为主，增长势头强劲 (25)3、投资核心向一、二线集中，大中城市热度延续 (27)4、房地产市场供需不平衡 (29)5、政府坚持行业调控措施 (31)四、行业竞争状况及主要企业情况 (32)1、行业竞争状况 (32)2、行业主要企业情况 (33)（1）中国恒大集团 (33)（2）万科企业股份有限公司 (33)（3）绿地控股集团股份有限公司 (34)（4）保利房地产（集团）股份有限公司 (34)（5）中国海外发展有限公司 (34)（6）华润置地有限公司 (35)（7）金地（集团）股份有限公司 (35)（8）招商局蛇口工业区控股股份有限公司 (35)五、行业发展趋势 (36)1、产品细分，改善型房源成为热点 (36)2、产业整合促进行业集中度不断增加 (36)3、行业市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性 (37)4、房地产投融资模式持续进化，商业模式不断创新 (38)六、影响我国房地产业发展的因素 (39)1、宏观经济因素 (39)2、行业政策因素 (39)3、城镇化因素 (39)4、人口红利因素 (40)5、成本因素 (41)（1）土地成本提高 (41)（2）融资渠道受限 (41)（3）人工成本提高 (41)七、行业上下游的关系 (42)1、与上游产业关系 (42)2、与下游产业的关系 (42)八、行业进入壁垒 (43)1、土地壁垒 (43)2、资金壁垒 (43)3、政策壁垒 (44)一、行业管理1、行业管理体制我国房地产行业宏观管理的职能部门主要包括住建部、国土资源部、商务部、发改委及中国人民银行等部门。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2018年6月目录一、政策动向：呵护流动性，重提内需，加速落户，重申调控 (6)1、呵护流动性，置换式降准，资管新规延期 (6)（1）2018年初至今，央行多次采用存款准备金工具来呵护流动性 (6)（2）资管新规延期至2020年底，缓冲降风险 (6)2、外需不乐观，全面扩内需促消费，地产投资或托底 (7)（1）近期一波三折的中美贸易摩擦使短期外需情况不容乐观 (7)（2）地方债存量较大限制基建投资，房地产投资或成为托底工具 (8)3、热点二线城市开启抢人大战，部分城市落户激增 (10)4、重申房地产调控从紧基调不变，住建部约谈12城 (11)二、资金动向：总体紧缩态势，供给侧新工具，需求侧利率升 (13)1、资金面总体持续紧缩，到位资金增速快速下滑 (13)（1）资金面总体紧缩，房地产投资到位资金增速持续下滑 (13)（2）分结构来看，多个渠道资金增速出现持续下滑 (14)2、关门开窗，此消彼长，部分渠道融资金额提升 (16)（1）2018上半年上市房企境内债务融资出现温和放量 (16)（2）2017年底房地产信托余额占比逼近3年高点 (17)3、供给端融资新工具，资产证券化放量 (18)（1）资产证券化放量，2017年房地产ABS放量 (18)（2）租赁资产融资兴起，政策支持长租公寓资产证券化 (19)（3）近期房地产ABS产品密集审批通过，高峰期单周融资超120亿 (20)4、需求侧控制居民加杠杆速度，按揭利率持续提升 (21)（1）近年来居民部门加杠杆速度提升较快，杠杆率近50% (21)（2）居民部门过快上涨的杠杆率引起了高层的注意 (22)（3）按揭利率持续提升，首套平均房贷利率提升至5.56% (23)三、市场动向：分城轮动，周期弱化，库存低位，销售谨慎，投资纠结，土地分化 (23)1、因城施策，分城轮动，周期性减弱，结构化明显 (23)2、库存低位：狭义库存持续下降，去化周期缩短 (25)3、限价惜售：工期拖延，施工竣工比持续提升 (27)4、销售谨慎：增速个位数下滑，结构倾向一二线 (29)（1）2018年房地产销售面积出现个位数下滑 (29)（2）分城轮动，销售结构逐步倾向一二线 (30)5、投资纠结：低库存和价格因素支撑数据，紧缩资金面制约明显 (32)（1）土地购置费增速会在高位持续到三季度 (33)（2）资金面的持续紧缩对房地产投资形成明显压制 (34)6、土地市场：整体理性，分化明显，龙头拿地仍积极，热点城市受青睐 .. 35（1）资金面制约房企拿地积极性，整体趋于理性，逐步向三四线转移 (35)（2）土地资源向龙头房企聚集，部分人口流入城市土地仍受青睐 (36)四、重点企业简况 (38)1、万科：房地产股价值标杆，升级美好生活服务 (38)2、保利地产：一体两翼战略发力，稳健发展意图长远 (38)3、招商蛇口：资源整合渐入佳境，土储价值亟待释放 (39)4、新城控股：高成长房企典范，拿地下沉优势凸显 (40)5、蓝光发展：多元拿地成效显著，业绩承诺信心保证 (41)6、光明地产：地产+物流双轮驱动，产业协同拓展空间 (42)7、世联行：短期长租规模拖累业绩，中长期地产服务前景广阔 (43)五、主要风险 (44)1、资金链断裂：销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能 (44)2、汇兑损益：美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能 (44)3、利率提升：有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能 (45)4、多元化失败：多元化业务发展有不及预期和失败的可能 (45)。
2018年房地产行业政策分析报告
2018年房地产行业政策分析报告2018年4月目录一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动 (4)1、租售并举开启长效机制时代 (5)2、租赁用地入市改变地产格局 (8)3、“租售并举”平抑“恐慌性”波动 (10)二、人才落户新政：需求端调控变相放松 (14)1、二线城市人口增速出现放缓趋势 (15)2、导入购房人口缓解财政压力 (17)三、棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视 (21)1、棚改提速拉动三、四线城市销量 (21)2、PSL新增贷款超预期三、四线城市仍大有可为 (23)四、主要风险 (25)1、国内经济持续走弱 (25)2、房地产调控政策收紧 (26)“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动。
2018年政府工作报告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。
2017上海只租不售用地供给量最大，已接近100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近20%，政策执行力度相当坚决。
我们可以看到，随着各地“租售并举”政策逐步落地，2017年9月以来70个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在5-6%左右。
同时，全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄，“恐慌性”需求得到平抑。
长期来看，通过提高租赁房源供给，延长租赁期限，从而分流购房需求，降低房地产市场波动性，促进房地产市场健康稳定发展。
人才落户新政：需求端调控变相放松。
进入2018年更多的城市发布落户新政，落户门槛明显下降，从放松落户学历的限制，到放松落户年龄的限制，再到增加落户购房补贴，原本的人才争夺战已经俨然成为人口争夺战。
根据测算，房地产行业税费在地方政府财政收入占比在40%以上，在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后，地方财政收入压力明显增大，降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量的变相放松模式成为地方政府首选之策。
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２０１８年房产税行业专题分析报告核心观点：房产税尚未完善，推出后有望推动房地产市场良性发展。
我国目前的房产税体系税种繁多，尚未将居民住房全面纳入征税范围，整体征税税额较轻，对地方政府收入贡献不大。
前期房产税沪渝试点效果不显著，我国的房产税试点推广陷入停滞。
房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展，并在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖。
我们预期房产税最快2020年完成立法，2022年开始全国落地征收。
2017年，初步明确“立法先行、充分授权、分步推进”的原则和按照“评估值”征收房产税的办法。
今年以来，不同层级不同部门的领导不仅就房地产税的表态日益密集，其中也不乏具体配套政策的落地。
但目前立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，制度难题需要逐一解决，房产信息不充分等技术难点和历史遗留问题仍有待突破。
房产税收入短期难以替代土地出让收入。
根据我们的测算，在中性情况下全国一年房产税的收入可以达到9070亿元（假设房产税税率为0.8%，整体免征比例为50%）。
而在敏感性分析下，全年房产税收入范围约为0.27万亿元~1.81万亿元，预计仅占土地出让收入的6.6%~44%。
在当前地方政府对土地出让金依赖程度较高的情况下，难以达到完全取代土地出让收入的目的。
并且由于一线、二线和三四线城市间房价的巨大差异，各地平均征收的房产税收入也相差甚远，预计一线城市平均房产税收入贡献最多。
房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用。
在中性假设下，以2017年数据进行测算，全国城镇人均房产税支出约为1116元，约占当年人均可支配收入的3.07%，人均房产税支出占人均可支配收入比重较低。
但由于房价差异，一线城市人均房产税税负相对较大。
房产税出台可能会引起市场短期的波动，但从长期来看，供求关系还是影响房价的最关键因素。
房产税国际经验：给予地方政府充分授权，征税对市场影响有限。
国际上，房产税大致可以分为英美模式和日韩模式两种，英美模式将房产税的功能定位为筹措财政收入，而日韩模式除了保证财政收入外，还兼顾对房价调控的功能。
我们对美国、日本、韩国、香港等四个国家和地区进行了分析，综合来看有以下特点：1）按照评估值来征税；2）需制定一些税收优惠，针对特殊对象给予一定的税收减免；3）收入归属地方政府，且地方具有充分自主权；4）税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式；5）房产税是为稳定市场，扩充地方税源，整体赋税压力不大。
风险提示：国内房产税推出进程存在不确定性，长效机制建立过程中，其他政策对房价的影响不可控。
目录1中国房产税几经更迭却尚未完善 (6)1.1房产税的历史沿革：只对经营性住房征收到对居民住房征收试点 (6)1.2现行中国房地产税体系：税种复杂，重交易，轻保有 (6)1.3房产税在沪渝的试点：征收范围偏窄，推行效果不显著 (9)1.4房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展，政府、企业、个人三方都有望受益111.4.1房产税在全国推广有助于促进房地产市场健康平稳发展 (11)1.4.2房产税可以在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖 (11)2我们预期房产税落地征收最快2022年开始，目前尚需完成立法工作 (12)2.1我们预计最快2020年完成立法，最快2022年开始全国落地征收 (12)2.1.1目前房地产税征收的基本原则逐渐明确 (12)2.1.2我们预期房产税最快在2020年完成立法 (13)2.2房产税立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，因此这是一个相对慎重的过程 (15)2.2.1房产税立法过程中的制度难题需要逐一解决 (15)2.2.2主要的技术难点和历史遗留问题仍有待突破 (16)3中国房产税征收预计将赋予地方自主权，房产税收入短期难以替代土地出让收入 (17)3.1中国房产税征收体系预计将采用以估值为基础，地方灵活确定税率的模式 (17)3.2房产税短期难以替代土地出让收入，预计一线城市税收贡献较大 (17)3.2.1全国：房产税收入短期难以替代土地出让收入 (17)3.2.2各城市：由于房价水平的差异，一线城市平均房产税收入贡献最多 (19)4房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用 (20)4.1房产税对居民支出整体影响不大，一线城市居民房产税负较重 (20)4.2房产税出台可能会引起市场短期的波动，但长期影响较小 (22)4.3税负可能会转嫁至租赁 (23)5美国、日本、韩国、香港房产税：地方充分授权，对市场影响有限 (23)5.1美国：州与地方政府分工明确，地方政府“以需定收”确定税率 (24)5.1.1具备从立法到征收再到缴纳一整套完整体系，且税收用于民生 (25)5.1.2房产税是地方政府收入的来源，而非市场调控的手段 (28)5.2日本：地方具有房产税收立法权，居民税收负担不大 (29)5.2.1保有环节的固定资产税和城市规划税为主，占地方收入近一半 (29)5.2.2老龄化、经济停滞等因素决定房价长期走势 (31)5.3韩国：房产税作为调节房价的政策性工具，效果不及预期 (32)5.3.1对土地和住宅分别征收财产税和综合房地产税，采取累进税率 (32)5.4中国香港：“房地分离”的财税制度，宽税基、低税率 (33)5.4.1房产税包括差饷税、物业税、土地年租，以租金为税基 (34)5.4.2房产税税负较小，对市场影响不大 (35)6投资建议 (36)7风险提示 (36)图表目录图表1：房产税政策的历史沿革 (6)图表2：中国房地产税收体系：按税收属性 (7)图表3：中国房地产税收体系：按与地产关联程度 (7)图表4：中国房地产税收体系：按课税环节 (7)图表5：“房产税”与“房地产税”区别与联系 (8)图表6：2004-2017年房地产税收情况（亿元） (8)图表7：2004-2017年中国房地产业各环节税收占比 (9)图表8：上海、重庆的房产税征收细则对比 (10)图表9：上海2011年商品住宅量价走势 (10)图表10：重庆（主城区）2011年商品住宅量价走势 (10)图表11：房地产对政府、个人、企业三方良性循环的影响 (11)图表12：中国地方政府财政收入构成 (12)图表13：地方财政收入中土地出让金占比 (12)图表14：中国房产税的征收原则 (13)图表15：房产税在全国征收的相关政策表态 (13)图表16：房产税在全国征收的进程预估（仅为我们的推算，不代表任何官方意见） (14)图表17：房产税的相关配套制度改革 (16)图表18：全国房产税一年可征税额测算 (18)图表19：全国一年房产税收入敏感性分析 (18)图表20：近三年全国土地出让金占地方财政收入比例 (18)图表21：预计全国房产税收入/近三年土地出让金均值 (19)图表22：全国各城市2017年房产税收入测算 (20)图表23：房产税对居民收支的影响测算（2017年） (21)图表24：2017年全国城镇人均房产税支出敏感性分析 (21)图表25：2017年全国城镇人均房产税支出占可支配收入比例 (21)图表26：全国主要城市2017年城镇人均房产税支出及占人均可支配收入比例 (22)图表27：从短中长期来看房产税对市场的量价影响 (23)图表28：各地征税情况概览 (23)图表29：美国、日本、韩国、香港房地产税收体系总结 (24)图表30：财产税占GDP的比重：美国和OECD平均 (25)图表31：房产税和财产税与税收比例（2015） (25)图表32：各州财产税占税收收入比例（2015） (25)图表33：美国各州财产税税率（2014） (26)图表34：美国各州人均财产税税额（2010） (26)图表35：2017年美国51个州中房产税率排名前五名与后五名 (27)图表36：美国现行的房产税体系 (28)图表37：日本现行的房产税体系 (30)图表38：日本主要的房产税种：固定资产税、城市规划税 (30)图表39：日本不动产评估方法（房屋、土地） (31)图表40：日本固定资产税和都市规划税的税收优惠举例 (31)图表41：日本住宅价格指数变化趋势（1994.6-2018.6） (32)图表42：韩国的房产税体系 (33)图表43：韩国房屋购买价格指数 (33)图表44：韩国普通住宅财产税累进税率 (33)图表45：韩国普通住宅综合不动产税累进税率 (33)图表46：香港主要的三种房产税税种 (34)图表47：香港财政支出的分类 (35)图表48：香港恒生地产分类指数 (36)1中国房产税几经更迭却尚未完善1.1房产税的历史沿革：只对经营性住房征收到对居民住房征收试点中国的“房产税”是1986年全国人大授权国务院依照《中华人民共和国房产税暂行条例》开征的税种，当时土地是国有的，没有拍卖和转让，土地并没有价值，当时对个人非经营用房免纳房产税，征收对象为营业性房屋和出租房屋。
到了2003年10月的十六届三中全会，第一次提出对居民住房征税，当时提出叫做物业税。
因为在税收法律里面对财产所得征税是比较严肃的。
当时提出的框架核心点有：1、对居民住房征税；2、对交易建设环节的税收要进行整合，保有环节增加、交易环节降低；3、隐含普遍征收作为地方税收的来源。
这几个核心点也是借鉴了欧美国家对于房产税的定位，也是借鉴其他国家上百年的经验。
在这之后进行了所谓的空转试点，当时有北京的亦庄、宁夏、南京、丹东进行了试点。
空转时点实质上是对怎样评估房屋价值的试点，当时是按房产评估值征收。
2010年5月，国务院首次明确提出“逐步推进房产税改革”，并于2011年，上海和重庆两地，在房产税的框架内启动了把居民住房的一部分纳入到征税范围的改革试点。
但在法学界有一个质疑，因为实际上1986年国务院出台的暂行条例里面居民住房是不能征税的，在重庆和上海征收后，国务院在事后补了一个第35号文。
截止到目前，只有上海和重庆两个城市对居民住房征收了房产税。
图表1：房产税政策的历史沿革资料来源：《全球流通经济》，方正证券研究所1.2现行中国房地产税体系：税种复杂，重交易，轻保有房地产相关的税种贯穿在地产的各个环节。
由于房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备、开发销售和消费全过程，横跨生产、交易和消费领域，虽以交易领域为主，但又参与房地产开发、经营的决策、组织、管理，兼有勘察、设计、规划和上地开发等生产职能，并在消费过程中承担维修、改造、保养、装饰等生产任务，甚至提供售后维修和物业管理服务。
因此，“房地产税”主要包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税（于2016年5月1日起由营业税改称）、城市维护建设税（教育费附加）、印花税和企业所得税、个人所得税共10个税种。