成都新繁东湖历史文化商业街区项目营销策划报告

新繁东湖历史文化商业街区项目

营销策划报告

2009年2月

目录

第一部分：新繁商业发展与竞争环境调研

一、新繁宏观经济概况

二、新繁商业现状与发展调研

三、竞争项目调研

四、需求分析

第二部分：项目本体分析

一、项目开发主体分析

二、项目地块分析

三、项目在城市中的地位及对城市未来发展的作用

第三部分：项目战略发展选择

一、SWOT分析

二、开发模式

三、商业模式

第四部分：项目定位

一、项目总体定位

二、形象定位

三、功能定位

四、业态定位

五、客群定位

六、价格定位

第五部分：营销策略

一、运营目标解析

二、目标客群锁定及分析

三、营销策略

四、推广策略

第一部分：新繁商业现状与市场调研分析

一、新繁宏观经济概况

1.1新繁概况：

新繁镇位于成都市以北、新都区

域西部，距成都市外环路9.5公里。

新繁镇距今约2800年历史，是国家、

省、市、区“四级”重点镇，全国小

城镇建设示范镇，四川省历史文化名

镇，成都市优先发展重点镇；全镇幅

员面积81.5平方公里，包括一镇三

场（新繁镇、荣校、严家桥、王家船）、

一江两河（青白江、毗河、锦水河）、

一湖两寺（东湖公园、龙藏寺、观音

阁）；辖41个村（社区），总人口12万余人；目前建成区面积9平方公里，镇区人口65950人。

1.2历年经济指标

2004年底农业增加值1004万元，工业增加值13682万元，三产业25731万元，2007年截止11月底，农业增加值21081万元，工业增加值115214万元，三产业58068万元；2004年底财政收入为1500万元，到2007年底目标值5452万元，实际达到5460万元。年均增长率57%； 2004年底城镇居民人均可支配收入为9718元，到2007年底目标值14039元，实际达到14120元，年均增长率13%；2004年底农民纯收入4713元, 到2007年底目标值5273元，实际达到6370元，年均增长率11%。

2008年全年完成一般预算总收入6600万元，完成全年目标的 104.76%；一般预算收入2763.5万元，完成全年目标的110.5%；固定资产投资预计完成5.26亿元，完成目标的100%，（1-10月认可值完成4.6834亿元，完成目标的89%）；工业投资预计完成4亿元，完成目标的100%（1-10月认可值完成3.8165亿元，完成目标的95.4%）；全口径工业总产值预计完成38.95亿元，完成目标的100%(1-10月认可值完成32.8056亿元,完成目标的84.2%)；规模以上工业总产值预计完成28.32亿元，完成目标的100%(1-10月认可值完成24.6536亿元,完成目标的87%)；外贸出口预计完成150万美元，完成目标的150%(1-10月认可值完成127万美元,完成目标的127%)；社会消费品零售额完成6.21亿元，完成全年目标的100%；农业增加值增长5.2%，农民人均纯收入增长11%，新引进5000万元以上项目预计完成3个，完成全年目标的300% (1-10月认可值完成1个,完成目标的100%)；区外到位资金4.5亿元，完成目标的100%；市外到位资金3.9亿元，完成目标的100%；合同利用外资预计完成200万美元，完成目标的100%；实际利用外资预计完成150万美元，完成目标的100%。农民人均纯收入达6370元，城镇居民人均可支配收入达14120元。

1.3新繁未来城市定位及规划

根据新一轮成都市总体规划，成都

将形成南北轴线发展态势。新都正处

在南北轴线发展的黄金走廊上，是成

—德—绵经济带的桥头堡，成都新区、

北部新城的核心组成部分（北部新城

规划面积30多平方公里，其中新都区

有22平方公里）。而新都正全力打造

“一区一园一中心，两城两镇两区域”，

大力推进工业东区、成都家具产业园、

新都物流中心、北部新城和北部商城

建设，优先发展新繁、石板滩两个重点镇。可见，新繁作为新都的西部副中心，将成为北部新城重点推进的区域之一。

根据《新繁镇镇区总体规划》，新繁未来城市规划及建设目标：建成四川省级历史文化名镇，新都西部次区域中心，以现代服务业为纽带，融合都市设施农业、家具工业、休闲文化旅游业，具有深厚历史文化底蕴和优美休闲生活环境的花园小城市。

新繁镇城市发展以现代服务业为纽带，以老城历史格局保护为核心，由现代服务业簇群、家具产业园、泡

菜食品园、行政中心等4大功能片

区和周边配套居住片区构成，形成

“一轴、一带、一环、两园”的空

间结构。

一轴是指城市传统南北轴；

一带是指城市综合服务带；

一环是指护城河文化游憩环；

两园是指家具产业园和泡菜食品园。

城市定位为：新繁镇以唐代文化、生态环境为城市特色，以家具和食品为产业特色，着力打造成都市生态工贸卫星城，新都区副中心；“推进城镇建设，加快城镇结构改造，努力提升城市居住品质。”在推进旧城改造及新城区建设中，新繁镇按照2020年城区面积达12平方公里、人口达13万的规划，立足现在，着眼长远，严格按照规划要求，进行科学合理的改造、建设；在资金来源上，充分利用社会投资，把城镇建设与房产开发结合起来，增强城镇投资活力，改善城市环境，切实做好经营城市这篇文章，让新繁城镇形成新的商业、居住活力。

新繁镇在城镇建设中，以规划为龙头，以经营城市为手段，以土地整理项目为载体，加快新型社区建设，加大城市开发力度，发展以商业地产、经济适用房、廉租房等多种形式的房地产，营造宜居优势，打造现代商业片区，实现物流、商流、资金流汇集，形成以文化特色、产业特色和商业特色为载体的新都城区副中心。为实现这一目标，新繁镇从商业金融、文化娱乐用地规划入手，其中：

➢商业金融业用地

整合现状老镇区的商业服务用地，强化老镇区商业服务中心区和旅游服务中心区；

金龙组团的老成彭公路西侧综合公园周边集中布置城市级的金融保险、贸易咨询等用地，形成城市级商服中心；

在其他各个居住组团，宜结合城市公共绿地和广场、生活性干道、步行道集中布置商业金融业用地；

新建宾馆3处，分别位于行政中心片区、城南组团和城西组团；

取消现状老镇区内的集贸市场和专业市场，新建农贸市场与商业设施结合，采用底层市场，上层商场、超市的集约模式，服务半径不小于500米，新建专业市场结合工业园区设置。

规划商业金融业用地65.54公顷，人均3.22平方米，占总用地的3.93%