客户敏感点质量管理指引

客户敏感点质量管理指引

(试行)

编制__________ 日期__________

审核__________ 日期__________

批准__________ 日期__________

修订记录

1目的

提高工程感观质量，提升客户满意度，减少投诉，提高一次交房成功率；响应品质地产理念，扩大集团知名度。

2适用范围

适用于知名地产公司集团所有开发项目的现场质量检查工作。

3术语及定义

3.1客户敏感点是指业主在收房时普遍关注及投诉较多的方面，如天地墙抹灰面的空鼓、裂

纹、起砂，门窗的渗水、开启灵活等。

3.2检查要求：监理公司连同施工单位应按分户对所有房间进行100%检查并建立分户/分层实

查档案；一线公司对实测档案按不低于10%的比例进行复查；集团工程管理部在现场检查

时按随机抽样原则进行检查。

4管理原则

4.1全面原则：一线公司在工程管理中应遵偱全面检查的原则。根据现场情况具备条件的必

须全部进行实测，不能有遗漏。

4.2可追溯原则：对检查的各项目结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

4.3真实原则：检查记录及测量数据应反映项目的真实质量，避免检查和实测取点时故意规

避一些部位。

4.4公正原则：出现违法职业操守、职业底线的行为，集团将视情节严重程度，采取整体扣

减项目合格率、工程条线内通报、直至开除等手段。

5职责

5.1集团工程管理部

5.1.1制定管理办法及模板，指导、监督一线工程的执行。

5.1.2按管理办法对一线公司的项目实体质量进行抽查。

5.2一线公司，总经理/工程分管领导

5.2.1对检查结果、整改结果进行审核。

5.2.2对整改方案进行审核。

5.3一线公司，项目部

5.3.1根据施工进度及时组织监理公司连同施工单位进行检查，建立检查档案。

5.3.2对检查档案进行抽查。

5.3.3要求施工单位对发现问题及时整改，严重问题要提交整改方案，并将整改结果记录在案，并采取措施规避类似问题。

6关键活动描述

6.1墙体抹灰

业主关注：一般业主对墙面质量比较关注的质量问题是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。对于墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。业主对墙面抹灰的强度持怀疑态度时，可公示所用材料和砂浆的有见证送检合格报告，消除业主疑虑。

常见通病及防治措施

6.1.1空鼓

6.1.1.1原因

（1) 底层与基层未处理，或处理不认真，清理不干净，或抹灰面未浇水，浇水量不足、不均匀。

（2) 抹灰层表面过分光滑，又未采取技术措施处理。

（3) 抹灰层之间的材料强度差异过大。

6.1.1.2防治措施

（1) 抹灰前必须将脚手眼、支模孔洞填堵密实，对混凝土表面凸出较大的部分要凿平。

（2) 必须将底层、基层表面清理干净，并于施工前一天将准备抹灰的面浇水润湿。

（3) 对表面较光滑的混凝土表面，抹底灰前应先凿毛，或掺 108胶水泥浆，或用界面处理剂处理。

（4) 抹灰层之间的材料强度要接近。

6.1.2开裂

6.1.2.1原因

（1) 抹灰材质不符合要求，主要是水泥强度或安定性差，砂子含粉尘，含泥量过大或砂粒径过细。

（2) 一次抹灰太厚或各层抹灰间隔时间太短，或表面撒干水泥等而引起收缩裂缝。

（3) 基层由两种以上的材料组合的拼接部位处理不当或温差而引起裂缝。

6.1.2.2防治措施

（1) 抹灰用的材料必须符合质量要求，例如水泥的强度与安定性应符合标准；砂不能过细，宜采用中砂，含泥量不大于3%；白灰要熟透，过滤要认真。

（2) 基层要分层抹灰，一次抹灰不能厚；各层抹灰间隔时间要视材料与气温不同而合理选定。

（3) 为防止窗台中间或窗角裂缝，一般可在底层窗台设一道钢筋混凝土梁，或设3φ6的钢筋砖反梁，伸出窗洞各330mm。

（4) 夏季要避免在日光曝晒下进行抹灰，对重要部位与曝晒的部分应在抹灰后的第二天洒水养护7d。

（5) 对基层由两种以上材料组合拼接部位，在抹灰前应视材料情况，采用粘贴胶带纸、布条，或钉钢丝网或留缝嵌条子等方法处理。

（6) 对抹灰面积较大的墙、柱、檐口等，要设置分格缝，以防抹灰面积过大而引起收缩裂缝。

6.1.3墙面抹灰验收

一般抹灰工程（清水混凝土面）施工质量验收记录表

6.2楼地面

6.2.1检验标准

6.2.1.1地面与下一层结合牢固，不得有空鼓；（考虑到我国施工企业的实际技术水平，对空鼓面

积不大于400cm2，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一

施工质量缺陷）。

6.2.1.2地面表面应密实，不得有起砂，蜂窝和裂缝等质量缺陷。

6.2.1.3地面表面的允许偏差：表面平整度允许偏差为5mm；厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10。

6.2.1.4有防水要求的地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水。

6.2.2业主一般会针对地面的以下方面进行检查：

6.2.2.1地面平整度检查：国家规范2米靠尺内允许偏差不大于5mm。

6.2.2.2地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷。

6.2.2.3地面是否存在倒返水和积水现象。

6.2.2.4地面水暖预埋管线是否有标识。

6.2.2.5地面是否预留装修地面做法。

质量通病及防治措施

6.2.3空鼓

6.2.3.1原因

（1) 基层清理不彻底,墙面抹灰或其它工序留下的杂物粘附在基层上,清理没有到位。

（2) 做面层前没有预先(一般1 d 或2 d) 冲洗、湿润,基层的浮灰成了隔离层及基层吸收面层的水分过多,使面层失水,影响水化,降低强度,与基层结合不好而空

鼓。

（3) 对地面中埋管未认真采取措施,造成埋管周围空鼓。

6.2.3.2预防措施

（1) 彻底清理基层,落在基层上的砂浆、混凝土要用斧子剁、钢丝刷子刷,油渍要用洗涤剂擦洗。踢脚线、墙裙、勒脚的上口要认真铲除墙面抹灰时留下的灰浆。

（2) 对基层表面大体抄平,高出部分要凿除。保证地面最高处的面层厚度≥20mm。对墙面用靠尺检查踢脚线、墙裙和墙脚部位,凸出部位要剔平,凹进部位要分层抹

平,每层填抹的厚度不超过5 mm ,对剔凿好的基层用水洗刷,彻底冲去浮尘及杂

物,并使基层充分湿润但无积水。面层做好24 h 后接着进行养护。养护可满铺

湿锯末或湿草袋,并经常保持湿润,养护不少于15d。