工业楼宇转让办法解读
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解读：
——深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 2013年1月7日
1
提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》；
目前在研究该办法的细则。
第四条：九种特特殊情形可分割转让
用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不 得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让： （一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的； （二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的； （三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人 民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的； （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低 于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例 不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面 积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工 业楼宇可以分割转让； （八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上 市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让； （九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
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第九条：
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。 本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价；
转让方申报成交价：必须大于等于计税参考价。
小结：工业楼宇增值收益一半以上都须上交。土地增值税不能减免。
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（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
小结：城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售，但需 按市场评估价补地价。
5
第十三条：
依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房 地产权利证书。 （注：可分割销售）
第十四条：
工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益
基金专项管理。具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。
前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地 价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已 按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。
第八条：
非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进 行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣 减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
小结：工业楼宇销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。
工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：
（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴； （二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴； （三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年
内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。注：意思是完全限制炒楼
小结：在九种特殊情况下，限制分割的工业楼宇可分割转让。
2
第五条：
工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市 政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区） 产业主管部门依法进行的资格审查。
第七条：
工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据 《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。 解读：工业楼宇的配套设施可以转让
其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估来自百度文库价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝
安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。 拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用； 建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
小结：按新办法，工改工补缴的地价更高。
4
附：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款：
第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的， 原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地 价。 解读：新颁布的工业楼宇转让办法中：属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均
值补缴地价。意味着按新办法，工改改工补缴的地价更高。
拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法 建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳 的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照
——深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 2013年1月7日
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提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》；
目前在研究该办法的细则。
第四条：九种特特殊情形可分割转让
用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不 得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让： （一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的； （二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的； （三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人 民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的； （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低 于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例 不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面 积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工 业楼宇可以分割转让； （八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上 市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让； （九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
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第九条：
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。 本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价；
转让方申报成交价：必须大于等于计税参考价。
小结：工业楼宇增值收益一半以上都须上交。土地增值税不能减免。
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（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
小结：城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售，但需 按市场评估价补地价。
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第十三条：
依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房 地产权利证书。 （注：可分割销售）
第十四条：
工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益
基金专项管理。具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。
前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地 价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已 按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。
第八条：
非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进 行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣 减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
小结：工业楼宇销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。
工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：
（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴； （二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴； （三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年
内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。注：意思是完全限制炒楼
小结：在九种特殊情况下，限制分割的工业楼宇可分割转让。
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第五条：
工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市 政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区） 产业主管部门依法进行的资格审查。
第七条：
工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据 《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。 解读：工业楼宇的配套设施可以转让
其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估来自百度文库价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝
安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。 拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用； 建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
小结：按新办法，工改工补缴的地价更高。
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附：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款：
第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的， 原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地 价。 解读：新颁布的工业楼宇转让办法中：属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均
值补缴地价。意味着按新办法，工改改工补缴的地价更高。
拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法 建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳 的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照