深圳市工业楼宇转让政策解读
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实施后存在的问题
1.以宗地为单位登记，限制了工业楼宇抵押融资功能； 2.必须在交易中心挂牌交易，不能自行交易，交易方式过于单一； 3.配套设施不得分割转让，各业主的使用受限，易发生纠纷。
4
一、背景及制定过程|《办法》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办[2013]3号，13/01/07） 主要内容
实施后存在的问题
受让人资格、优先购买权以及转让增值收益等规定有待细化、完善。
5
一、背景及制定过程|《细则》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施细则（深规土[2013] 721，14/01/03） 主要内容
1.明确了工业楼宇及配套设施专有与共有划定的程序； 2.细化了政府优先购买权的具体操作程序； 3.完善了地价补缴、受让人资格等规定； 4.规定了转让增值收益的收缴主体、程序及具体计算方式等内容，特别对城市 更新项目工业楼宇转让增值收益的收缴进行详细规定。
增加征收 方式
核实征收与核定征收相结合
7
第二部分 主要内容
一、调整范围 | 《 办 法 》 第 2 条 ； 《 细 则 》 第 2 、 3 条
市辖区内的工业楼宇，包括本办法实施前工业用地上兴建的工业 楼宇，都纳入政策的调整范围。但排除以下情形：
第一，高新技术产业园区内工业楼宇的转让； 第二，属于历史遗留违法用地、违法建筑政策处理范畴，且未经处理的 工业楼宇。但已经处理且取得合法产权的，相关规定没有规定时，适用《办法》、
《细则》及《通知》的规定。
工业用地的范围 配套设施的适用
包括含有工业生产（含研发）功能的混合用地 适用《办法》及细则有关工业楼宇转让之规定
9
二、转让范围 | 《 办 法 》 第 3 、 4 、 9 条 ； 《 细 则 》 第 2 条
整体转让
★除有特别规定或者约定外 ，工业楼宇可以整体转让 。
分割转让
1.依法可分割转让的，可按栋、层、间登记；不能分割转让的，可按栋登记； 2.工业楼宇转让可选择在交易中心挂牌，也可自行交易； 3.适度扩大了分割转让范围：对合同约定不得分割转让或未明确约定的，增加 两种可分割转让的情形；城市更新改造的工业楼宇无自用比例限制，均可分割 转让； 4.政府对两种情形工业楼宇转让享有优先购买权； 5.受让人限于企业； 6.工业楼宇转让应缴纳转让增值收益。
第二种 情形
按《办法》第四条第二款规定分割转让后，已分割转让的部分可以分割 登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让，但该部分 有《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可进行转让。
第三种 情形
用地文件或土地合同约定不得分割转让或未明确约定可分割转让的工业 楼宇，在《细则》实施前已分割转让并办理登记的，已分割转让的部分 可以分割登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让， 但该部分有《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可进行 转让。
10
二、转让范围 | 《 办 法 》 第 4 条 第 二 款
序号
可分割转让的情形
1 企业破产清算
2 法院实施强制执行 3 主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产
4 企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分
5 产业转移后的非自用部分
6 单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分
7 租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分
8 准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇
9 其他情形
11
二、转让范围 | 《 细 则 》 第 4 、 5 条
《细则》规定的几种特殊情形的工业楼宇分割转让：
第一种 情形
用地文件或土地合同中土地使用权人为两个或两个以上，且明确约定各 自所占产权份额但未约定不得分割转让的情形，视为《办法》第4条第1 款规定的“约定可以分割转让”。
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三、受让人资格 | 《办法》第5条；《细则》第6条；《通知》第1条
（一）受让人须是经依法注册登记的企业
1.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的； 2.因继承、遗赠取得物权的；
例外
情形 3.因共有分割取得物权的； 4.因政府行使优先购买权的； 5.《通知》实施前已转让并登记、已签预售合同并备案以及 纳入房改范围的居住性配套。 居住性配套：含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公 、商务公寓等。
深圳市工业楼宇转让政策解读
深圳市规划和国土资源委员会 2014年8月
解汇读报提内纲容
一 背景及制定过程 二 主要内容 三 有关问题解答
2
第一部分 背景及制定过程
一、背景及制定过程|深府213号文
《深圳市工业楼宇转让暂行办法》（深府【2008】213号，08/09/25） 主要内容
1.不能分割转让的工业楼宇，只能以宗地为单位办理产权登记； 2.转让工业楼宇应在交易中心进行挂牌； 3.明确分割转让范围:合同约定可以分割转让的,可分割转让；约定不能分割或 未源自文库确的，可按规定的七种情形进行分割；城市更新改造的工业楼宇自用部分 不得低于50%，非自用部分可分割；配套设施不得分割转让。
实施后存在的问题
1.有些配套设施因“受让人须是企业”发生“无法过户”，出现一些信访问题； 2.增值收益存在某些情形下无法计算的问题。
6
一、背景及制定过程|《通知》
《关于工业楼宇转让管理有关问题的通知》（深规土[2014]428号，14/08/08）
主要内容
1.下列具有居住功能的工业楼宇配套设施不受“须是企业”限制：
★用地批准文件、土地使用权出让合 同明确规定可以分割转让；
★用地批准文件、土地使用权出让合 同约定不得分割或未明确可分割转让 但有《办法》第四条第二款规定的九 种情形之一；
★城市更新项目改造后的工业楼宇及 配套设施。
在原213号文基础上进一步放开分割转让范围
分割转让是指，同一宗工业用地上建（构）筑物的分割转让。
（1）通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形； （2）通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定 情形； （3）经房改部门批准被纳入房改范围的； （4）市政府批准的其他情形。
2.优化增值收益的收缴办法。
增值收益 优化完善
区分不同 情形
首次转让与再次转让 用地文件或合同是否约定分割转让 城市更新与非城市更新
1.以宗地为单位登记，限制了工业楼宇抵押融资功能； 2.必须在交易中心挂牌交易，不能自行交易，交易方式过于单一； 3.配套设施不得分割转让，各业主的使用受限，易发生纠纷。
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一、背景及制定过程|《办法》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办[2013]3号，13/01/07） 主要内容
实施后存在的问题
受让人资格、优先购买权以及转让增值收益等规定有待细化、完善。
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一、背景及制定过程|《细则》
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施细则（深规土[2013] 721，14/01/03） 主要内容
1.明确了工业楼宇及配套设施专有与共有划定的程序； 2.细化了政府优先购买权的具体操作程序； 3.完善了地价补缴、受让人资格等规定； 4.规定了转让增值收益的收缴主体、程序及具体计算方式等内容，特别对城市 更新项目工业楼宇转让增值收益的收缴进行详细规定。
增加征收 方式
核实征收与核定征收相结合
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第二部分 主要内容
一、调整范围 | 《 办 法 》 第 2 条 ； 《 细 则 》 第 2 、 3 条
市辖区内的工业楼宇，包括本办法实施前工业用地上兴建的工业 楼宇，都纳入政策的调整范围。但排除以下情形：
第一，高新技术产业园区内工业楼宇的转让； 第二，属于历史遗留违法用地、违法建筑政策处理范畴，且未经处理的 工业楼宇。但已经处理且取得合法产权的，相关规定没有规定时，适用《办法》、
《细则》及《通知》的规定。
工业用地的范围 配套设施的适用
包括含有工业生产（含研发）功能的混合用地 适用《办法》及细则有关工业楼宇转让之规定
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二、转让范围 | 《 办 法 》 第 3 、 4 、 9 条 ； 《 细 则 》 第 2 条
整体转让
★除有特别规定或者约定外 ，工业楼宇可以整体转让 。
分割转让
1.依法可分割转让的，可按栋、层、间登记；不能分割转让的，可按栋登记； 2.工业楼宇转让可选择在交易中心挂牌，也可自行交易； 3.适度扩大了分割转让范围：对合同约定不得分割转让或未明确约定的，增加 两种可分割转让的情形；城市更新改造的工业楼宇无自用比例限制，均可分割 转让； 4.政府对两种情形工业楼宇转让享有优先购买权； 5.受让人限于企业； 6.工业楼宇转让应缴纳转让增值收益。
第二种 情形
按《办法》第四条第二款规定分割转让后，已分割转让的部分可以分割 登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让，但该部分 有《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可进行转让。
第三种 情形
用地文件或土地合同约定不得分割转让或未明确约定可分割转让的工业 楼宇，在《细则》实施前已分割转让并办理登记的，已分割转让的部分 可以分割登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让， 但该部分有《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可进行 转让。
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二、转让范围 | 《 办 法 》 第 4 条 第 二 款
序号
可分割转让的情形
1 企业破产清算
2 法院实施强制执行 3 主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产
4 企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分
5 产业转移后的非自用部分
6 单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分
7 租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分
8 准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇
9 其他情形
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二、转让范围 | 《 细 则 》 第 4 、 5 条
《细则》规定的几种特殊情形的工业楼宇分割转让：
第一种 情形
用地文件或土地合同中土地使用权人为两个或两个以上，且明确约定各 自所占产权份额但未约定不得分割转让的情形，视为《办法》第4条第1 款规定的“约定可以分割转让”。
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三、受让人资格 | 《办法》第5条；《细则》第6条；《通知》第1条
（一）受让人须是经依法注册登记的企业
1.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的； 2.因继承、遗赠取得物权的；
例外
情形 3.因共有分割取得物权的； 4.因政府行使优先购买权的； 5.《通知》实施前已转让并登记、已签预售合同并备案以及 纳入房改范围的居住性配套。 居住性配套：含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公 、商务公寓等。
深圳市工业楼宇转让政策解读
深圳市规划和国土资源委员会 2014年8月
解汇读报提内纲容
一 背景及制定过程 二 主要内容 三 有关问题解答
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第一部分 背景及制定过程
一、背景及制定过程|深府213号文
《深圳市工业楼宇转让暂行办法》（深府【2008】213号，08/09/25） 主要内容
1.不能分割转让的工业楼宇，只能以宗地为单位办理产权登记； 2.转让工业楼宇应在交易中心进行挂牌； 3.明确分割转让范围:合同约定可以分割转让的,可分割转让；约定不能分割或 未源自文库确的，可按规定的七种情形进行分割；城市更新改造的工业楼宇自用部分 不得低于50%，非自用部分可分割；配套设施不得分割转让。
实施后存在的问题
1.有些配套设施因“受让人须是企业”发生“无法过户”，出现一些信访问题； 2.增值收益存在某些情形下无法计算的问题。
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一、背景及制定过程|《通知》
《关于工业楼宇转让管理有关问题的通知》（深规土[2014]428号，14/08/08）
主要内容
1.下列具有居住功能的工业楼宇配套设施不受“须是企业”限制：
★用地批准文件、土地使用权出让合 同明确规定可以分割转让；
★用地批准文件、土地使用权出让合 同约定不得分割或未明确可分割转让 但有《办法》第四条第二款规定的九 种情形之一；
★城市更新项目改造后的工业楼宇及 配套设施。
在原213号文基础上进一步放开分割转让范围
分割转让是指，同一宗工业用地上建（构）筑物的分割转让。
（1）通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形； （2）通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定 情形； （3）经房改部门批准被纳入房改范围的； （4）市政府批准的其他情形。
2.优化增值收益的收缴办法。
增值收益 优化完善
区分不同 情形
首次转让与再次转让 用地文件或合同是否约定分割转让 城市更新与非城市更新