关于南京市写字楼的市场调研报告

垠坤·耘思堂-仙林国际-2008-01南京市写字楼市场调研报告垠坤代理机构技术执行：垠坤·耘思堂二OO八年三月一、南京写字楼市场整体运行情况1、南京写字楼市场发展简况■写字楼市场存量巨大，未来市场供应量将持续上扬南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来每年均保持较高的供应体量。

2007年，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付。

预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目，未来市场供应量巨大。

■三足鼎立格局形成，泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。

随着近年来写字楼市场的发展成熟，逐渐形成了泛新街口（新街口、大行宫、珠江路）、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。

在供应区域方面，泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力，鼓楼-山西路板块紧随其后，而河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，新兴的核心商务区正在形成。

2、2007年南京写字楼市场表现由于07年南京写字楼整体供应量相对较小，且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。

■销售市场表现(1)供应方面：主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。

07年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块，河西新城亦有部分项目。

主要销售项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣；泛新街口的金轮国际广场、长江路9号；以及河西的嘉业国际城、联强大厦等。

(2)成交方面；建邺区整体供需平衡，去化较好。

成交量方面，鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右，建邺区约为5万平方米。

值得注意的一点是，在各大区域的供需情况统计中，建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1：1，表明区域整体去化较好，供需最为平衡，这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系，其售价相对较低，对投资客户有较大吸引力。

(3)价格方面；整体快速上涨，河西CBD涨幅最明显南京写字楼的销售价格在2007年出现了快速上涨，河西CBD涨幅尤其明显，而城市核心地段写字楼售价涨幅则相对较缓，平均为10％-15%。

其中，泛新街口板块的在售写字楼有金轮国际广场和长江路9号等，金轮国际广场销售报价约在17000-18000元/平方米，长江路9号因其复式挑高，其报价也达到了20000元/平方米鼓楼-山西路板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000-15000元/平方米，位于核心地段的绿地云峰其销售报价达到21000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速去化。

河西板块在07年开始全面发力，06年7月开盘的中泰国际广场至07年第三季度基本售完， 07年末，新增项目中嘉业国际城4号楼销售报价则达到了11000元/平方米，联强国际大厦报价则在15000元/平方米，与06年末的项目报价相比涨幅高达100%，投资客对于该区域发展前景的看好是销售价格上涨的主要动力。

(4)产品方面；中小户型受追捧从目前市场供应的写字楼的销售情况来看，针对广大中小型发展企业的170平方米以下中小户型写字楼较受市场热捧，170平方米以上大户型去化速度相对较慢，而销售方式为整层出售的写字楼则去化速度较为缓慢。

■租赁市场表现—集中在泛新街口板块和鼓楼板块(1)泛新街口板块该板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，客户品质也最高。

在金鹰国际广场、金陵饭店、置地广场中汇聚了一批最高品质的中外企业，区域空置率为3大商务区中最低，约在8%-10%。

区域平均租金价格在2.0-2.5元/平方米/天，其中金鹰国际、置地广场、商贸世纪广场、长发中心等高品质项目的租金达到了4.0-5.0元/平方米/天。

主要入住客户为专业服务、金融类租户，且外资企业比重较高。

珠江路片区则以IT企业为主。

(2)鼓楼-山西路板块鼓楼板块近年来随着苏宁银河国际广场、绿地项目的建设和交付，商务区也逐渐成型。

区域空置率略高于泛新街口板块，约在10%-15%。

目前该区域的租金价格以绿地翠峰大厦和银河国际广场最高，分别达到4.5-5.0元/平方米/天和3.5－4元/平方米/天，其他项目租金约在1.5-2.0元/平方米/天。

主要入住客户为生产制造类公司分公司、代表处和物流贸易类公司，金融类和专业服务类公司比重较小。

3、2008年南京写字楼市场发展趋势■迎来交付高峰，对销售和租赁市场冲击较大。

南京的写字楼市场将在2008年迎来交付高峰，约有36万平方米的供应量交付，将对南京的租赁和销售市场造成较大冲击，而其中的南京国际金融中心、珠江1号、南京国际广场以及嘉业国际城都将会是所在区域内的标志性项目。

■供应重心外移，周边商务区戏份加重08年后供应的重心将逐步外移，随着鼓楼绿地广场、河西金奥大厦等甲级标准的高品质办公楼相继竣工，周边商务区在南京商务市场所扮演的角色的戏份将越来越重要。

二、南京写字楼市场片区特征分析1、泛新街口板块■新街口片区关键字：最成熟区域新街口地区商业分布密集，是南京中高档写字楼云集之地，也是目前南京最为成熟的办公区域。

目前，在此区域办公的企业公司以大型外资企业、上市公司等一些实力较为雄厚的大企业为主，包括一些发展型的第三产业类公司，并在很大程度上处于形象考虑选择新街口做为办公地点。

但由于新街口区域同时又为南京的商业集中区，交通长期堵塞以及停车难成了众多写字楼面临的难题。

■珠江路片区关键字：商务办公气氛活跃珠江路沿线区域是南京写字楼的另一集中地。

近年来，该地区的写字楼市场一直非常活跃，随着珠江路科技一条街的大规模改造整治，广州路高校科技园的逐渐兴起，使该地区充分具备了商务办公的气氛，加之珠江路具有着浓郁的行业及时代气息，在此安家扎户的企业大都是以IT、广告、贸易类等先锐型中小企业为主。

在此地段的写字楼大都以中小户型为主，因为总价低，较受市场上中小企业公司及投资客的追捧。

■大行宫片区关键字：尚待进一步发展新兴区域，由于紧靠新街口，近借新街口的成熟环境。

通过近三年的开发，该区域也已形成一定的规模，但商务氛围还不浓厚，入住企业多为成长型中小企业，大行宫区域写字楼市场尚待进一步发展。

产品上该区域也打破了原先的单一的商住楼，出现了纯写字楼项目，包括一些高端项目，如长发CFC等，提升了板块形象。

2、鼓楼—山西路板块关键字：面临升级换代鼓楼、山西路地区原有不少中档写字楼，但随着时间的推移，写字楼产品不断的推陈出新，原有的这些写字楼在硬件配置及功能定位上都已经显得较为落后，并大多不再适应现在商务需求。

但在2005年-2007年之间这一区域推出了一些定位高档的写字楼，如绿地广场、银河国际广场项目，以及中档写字楼龙吟广场、和泰大厦等项目，使该区域写字楼的形象和档次有所提升。

3、河西奥体板块关键字：初步确立未来商务中心形象近年来，受南京市政府以及“十运会”的影响与推动，南京的第五个商务区——河西CBD正在逐渐的成形。

目前，河西中央商务区有13个项目，16幢标志性建筑在建，总投资118亿元、总建筑面积230平米——河西CBD 的中心已初现雏形。

在政府部门的强力推进、积极引导与合理规划下，河西CBD已经初步确立了其作为南京城市未来商务中心的整体形象。

三、南京写字楼市场片区典型项目分析1、泛新街口片区南京国际金融中心■地址：白下区新街口汉中路1号■开发商：招商局地产控股股份有限公司■项目类别：写字楼■销售热线：84719888■开盘时间：待定■交付时间：2007年9月■交付标准：毛坯■占地面积：11万平方米■总建筑面积：18.7万平方米■容积率：1.7■户型面积：500-1900平方米■项目概况位于新街口广场西南角、东方商城裙楼之上，由深圳的招商地产全资投资兴建，总投资达15亿元，为集商业、金融、办公等多功能于一体的综合性建筑。

该项目由6层裙楼和分别为51层、27层的主副塔楼组成，总建筑面积18.7万平方米，其中主塔楼为高220米的超高层智能型写字楼，被南京市列为城市建设重点项目。

项目建筑方案由美国HOK公司设计，这座超级智能化项目将刷新南京甲级写字楼的标准。

如为满足金融、证券等特定行业的需求，在主楼23层和40层特设计净高3.3米、防静电架空地板的交易层；同时在6楼屋面设计屋顶花园、游泳池、网球场，在24层和41层设计空中花园；大楼负一层直通地铁站台，并设有餐饮、娱乐、银行、商场、航空、邮政、VIP俱乐部等完善的配套服务功能。

■销售情况写字楼只租不售，目前还没有具体分割面积大小，租金价格未定。

金轮国际广场■地址：汉中路6、8、10号■开发商：南京翡翠金轮置业有限公司■销售热线：84704018■项目类别：办公、酒店式套房、商业、车位■开盘日期：2007年10月■交付日期：2008年12月31日■交付标准：精装修■占地面积：1万平方米■建筑面积：10万平方米■容积率：6■车位：500个■物业管理费：办公7元/平方米/月，套房4元/平方米/月■项目概况项目总建筑面积近10万平方米，建筑总高度约100米，由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，由国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、多功能商场、欧陆风情步行街、假日演艺广场五大部分组成。

主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，7层-23层为甲级办公区，公共部位精装修，办公室内为毛坯交付，面积从60-2000平方米不等, 框架结构，自由分割；24层-30层为精装修交付的酒店式商务套房，主力面积约为55、110平方米。

■销售情况甲级办公区写字楼对外租售，面积为62-172平方米，销售均价17000-18000元/平方米。

写字楼共计374套，已售278套，去化率为74%。

珠江1号■地址：玄武区珠江路1号■开发商：金鹰国际房产集团■电话：83378988■项目类别：写字楼、商业■开盘时间：--■交付时间：09年3月底■交付标准：毛坯■物管费：待定■总建筑面积：99549平方米■项目概况定位为集成型商务服务甲级写字楼，是当前满足国际化企业对办公的全方位需求。

它将技术性、多元性、便利性和人性化融为一体，是商务办公、酒店、会务、社交的整体解决方案。

建成后的珠江1号，总高58层，其中1-5层为购物休闲广场金鹰天地，5层部分及6层为大型餐厅作为餐饮配套，7-8层为酒店配套（将配有游泳池、健身房、西餐厅、会议中心），9-26层为酒店套房，27层以上定位为甲级写字楼，且全部用来出租，不对外销售。

■销售情况此项目写字楼部分只租不售，租金4.5元/平米/天起租，最小面积100平方米，整层1700平方米。

目前已正式对外招租，选择面较大。

目前金鹰天地已经试营业。