桂林市房地产市场报告

桂林市房地产市场报告

一、土地市场及商品房供求分析

（一）2008-2012年桂林市全市房地产供应情况

桂林市商品房施工面积大幅上涨，从2008年的1178.78万平方米上升到2012年的1350.48万平方米，增长率为14.6%，。桂林市近五年竣工规模为1519万平方米。在各种政策鼓励下，房地产的供给在逐年增加。

（二）2008-2012年桂林市全市房地产需求情况

2008-2012年，桂林全市商品房销售面积及销售收入每年逐年增长，销售面积2008年的265.55万㎡上涨至2012年的322.69万㎡，每年平均以10%左右的增长率上涨，销售收入从2008年的72亿元上涨至2012年的136.59亿元，每年均以35%左右的增速高速上涨，而临桂新区自2010年起，成交量便开始凌驾于市区，结合前年和去年的临桂与市区成交情况判断，临桂已基本逐年保持市区1.2倍的总成交量。

（三）商品房价格

近几年桂林市各城区的房价呈稳定增长状态，每年均以16%的增长率稳步增长，至2012年，桂林商品房销售均价更是飞涨，将近突破6字头。其主要原因有以下几点：

1、政府宏观调控，尤其是土地交易市场化后，土地成本增加，成为房价上涨的主要因素。

2 、房地产开发门槛的提高，加之建材涨价，形成房价的上涨。

3、营销成本的增加

4、投资意识的兴起，也会促进房价的上涨。

5 、桂林市居民刚性需求比较明显，包括城市化住房需求，改善住房居住条件需求和城市拆迁住房需求。

二、2012年桂林市城区商品房成交状况

（一）2012年1-12月主城区成交总套数走势情况

2012年桂林市区共上市商品住宅面积58.1万平方米，同比增长5.4%，在2011年同比下降30%的基础上，上市面积微弱回升；成交套数为5383套，成交面积为56.3万㎡，相对于2011年全年主城区新建商品房成交套数7000套，成交面积60.21万㎡来看，新政主导下的桂林市场2012年收成可谓惨淡。

2012年新建商品住宅价格与上年持平，月度同比呈高开低走之势。一季度直线下跌，之后波动盘整，金九银十价格一度下滑，年底缓慢回暖。桂林市四城区商品住宅全年成交均价为6946元/平方米。

从全年各月的成交套数和成交面积可以看出，自7月开始，市区成交量明显呈现过100%的增幅，后半年承载了全年大半的成交分量。究其主要原因或将因为前半年市场形势较不明朗，新政压力较大，购房者普遍现出观望情绪，开发商主要精力投入在清盘上。后半年市区包括彰泰睿城、兴进臻园、中海元居、冠泰水晶城、联发旭景、广汇桂林郡等大盘的面市或推盘，让一大部分刚需市场得以释放，致使成交量迅猛提升。

（二）2012年桂林市各主城区各月成交情况

2012年全年七星区是主城区中销量最旺盛的城区。得益于七星区在售和待售的楼盘较多，七星区成熟的城市建设、优质的教育资源和完善的生活商业配套，以及众多的企事业单位聚集，让这个片区的商品房也格外炙手可热, 叠彩区、象山区在售和新面世的楼盘以兴进臻园、万象城、广汇桂林郡为代表。而秀峰区在售楼盘已十分少有。

（二）2012年桂林市土地市场情况

为4476042.016平方米，折合约6714亩。其中，住宅用地39宗，工业用地34宗，商业用地18宗，其他性质用地17宗。成交的地块总数为76宗，成交总面积为2074639.948平方米，折合约3112亩。其中，住宅用地23宗，工业用地

32宗，商业用地9宗，其他性质用地12宗，另有9宗地块流拍。

市区的住宅用地通过招拍挂形式仅成交2宗，分别为7月被联发集团以5.34亿拍下的叠彩区P066地块，和11月被华夏经纬以底价3.32亿拍下的七星区P073地块。其中P066地块以10.47万平米的宗地面积，27.8%的溢价率、2028元/平方米的楼面地价成为2012年的地王。与2011年的“地王”P063地块(被国奥投资以5.26亿元拍得，宗地面积19.66万平米，楼面地价为1511元/平方米)相比，两地块虽然相邻，不到一年的时候，成交总价、楼面地价都有了提高，整个滨北板块的土地价格被进一步抬升。

（三）2013年桂林市主城区商品房成交情况

伴随着楼市小阳春和“新国五条”的出台，2013年3月份桂林市区新房成交量呈现井喷式增长。据搜房网数据监控中心统计，3月份桂林市区新建商品房网上签约总量为587套，总签约面积63718.8平方米，成交套数环比上涨31.61%，同比上涨101.03%。

个月成交新房262套，占市区成交总量的44%。象山区成交157套，占成交总量的27%；叠彩区成交134套，占成交总量的23%；成交套数最少的为秀峰区，仅成交34套，占成交总量的6%。

温，成交量增长了147套；而从同比情况看出，2013年桂林楼市热度更是远远高于2012年同期水平

三、叠彩区房地产市场状况

（一）叠彩区区位情况

叠彩区位于桂林城北，作为老城区传统居住板块，叠彩区配套相对成熟，与市中心的直线距离较近，区位优势明显，随着南城百货、沃尔玛等大型商业的进驻、道路交通等配套设施的日趋完善。叠彩区将成为未来房地产发展的新区域。

桂林将叠彩区定位为“对接高铁发展机遇，依托漓江景观资源，提升完善城北门户地区”，集旅游、商业、物流、文化、居住于一体的高品位生态型城市新区，以及桂林市区北部重要的城市功能区和商业中心区、宜居城。目前，城北滨江区基础设施建设工作全面铺开，大型项目纷纷落地，城北滨江区建设掀起新高潮

（二）叠彩区主要在售楼盘状况

小结：

1.叠彩区市政配套、生活配套资源分布不均，多集中于中山北路沿线。

2.销售楼盘户型以78-149㎡灵动多变的N+1户型为主，在售楼盘大多以三房为主，二房房型市场需求大，但整体的供货量较少。

3.客户主要以区域内机关单位人、生意人为主，其他片区客户为辅，客户辐射范围较广。

4.随着部分楼盘进入销售尾期，短期市场供货不足。

（三）叠彩区商铺销售价格