静安区华山公寓项目评估报告

华山医院、华 东医院、同仁 医院等
上海希尔顿酒店、 静安宾馆、上海 久光百货、华联 国际贵都大饭店、 超市、联华超市、 美丽园龙都大酒 乐购超市 店、上海日航酒 店等
• 项目地处静安寺商圈，区域内配套完善和成熟，各类设施一应俱全 • 项目周边配套齐全，且整体档次高
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
Part 1 项目背景 /SWOT分析 项目区位优势显著，无明显抗性。
Part 2 区域住宅市场分析 2013年静安区普通住宅市场呈现供需价直线上线的良好态势，供需比为1：0.76，房 价再次突破6万元/平米，同比出现18.7%的上涨。
2013年静安楼市的供应量再度“开闸”，在“静安豪景苑”的带动下，公寓市场呈现供需直线上升的良好 态势，供求比为1：0.76。
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
嘉里华庭一期78581元/㎡ 租金21279元/月
嘉里华庭二期96236元/㎡ 租金29925元/月
一品苑47614元/㎡ 租金15570元/月
Part 2 周边酒店式公寓租金和售价
目前区域内及周边涉外服务型的酒店式公寓，大多由开发商统一管理，只租不售。
由于本项目前期定位于涉外服务型酒店式公寓，因此本司在调研中，选择与本项目相同品质和租金 价格的竞品进行市场分析，以得到本项目的合理市场定位。
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
价格方面，全区房价处于上行的态势，2013年公寓房价再次突破6万元/平米，成交均价达66904元/㎡， 同比出现18.7%的上涨，与2011年基本持平。
Part 2 板块竞争格局分析 /普通住宅供销情况 存销走势
优势： • 小区地处静安区华山路上，位于市中心，地段优势明显 • 小区周边配套设施完善，大型的三甲医院、名校、轨交、餐饮和高档住宅小区等一应俱全，且整
体档次高。
• 项目周边均为为数不少的高档住宅小区，区域整体的档次高端。 • 小区为涉外型的精装修酒店式公寓，目前出租率较高，而租客的整体层次高，主要以大型外企的
0
供应量（㎡） 成交量（㎡） 成交均价（元/㎡）
静安区普通住宅历年供需价走势
2010 45294.63 58752.4 38567.75
2011 28277.55 14749.4 66974.24
2012 1312.74 11090.14 56357.88
2013 37920.33 28639.48 66903.63
存销走势：2013年静安区公寓市场存量约6.1万平米，存销比为2.13，虽环比有所下降，但后期仍有一定 的压力。
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
存量面积（㎡） 成交面积（㎡） 存销比
静安区普通住宅历年存销走势
2010 47982 58752 0.816676085
高管和领馆成员为主。
劣势： • 小区超高层，容积率相对较高 • 位于市中心，小区自身的绿化较低，景观较少，停车位也相对较为紧张。 • 项目建成时间较长，产权年限有所下降（竣工时间1998年）
车程时间根据百度地图测算
Part 2 市场部分
• 区域商品住宅的供需价走势 • 在售项目的分布和销售情况 • 周边二手房价格和租金 • 周边酒店式公寓租金和售价 • 竞品个案分析 • 市场总结
华山公寓只租不售 租金3—3.3万元/月
嘉里华庭只租不售 租金3.8—4.3万元/月
淮海公寓只租不售 租金4-4.3万元/月
嘉豪苑只租不售 租金2.6—3.5万元/月
芝大厦售价56355元/㎡ 租金3-3.6万元/月
备注：目前区域内服务型酒店式公寓的房型大多为三房，因此以上价格为三房的租金
Part 2 竞品个案分析 /嘉豪苑
项目名称 静安豪景苑 远中风华园
首开时间 2004-10-04 2006-04-06
销售时间 （月）
113
95
板块重点公寓项目去化情况一览表
总供应 面积
总销售 面积
月均 销售面积
总去化率
97817
77170
683
81573
75247
792
78.9% 92%
成交均价 74146 83535
存量 20647 6326
静安区华山公寓项目研判报告
2014年03月
Part 1 项目解读 /周边配套 项目周边配套一应俱全，且整体档次高。
周边配套
学校
轨交
公交
医院
百货、超市
其他
1km内
上海戏剧学院、爱 菊小学、市西小学、 2号线、7 中国福利会托儿所、 号线、11 华山美术幼儿园、 号线 五原路幼儿园等
62路、838路、 71路、01陆、57 路、127路、936 路、925路、48 路、113路等
2011 61510 14749 4.170327607
2012 51732 11090 4.664722898
5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2013 61013
28639.48
2.130380859
Part 2 区域在售项目的分布和销售情况
目前在售的公寓主要集中在“北静安”区域内，价格大多在70000-85000元/平方米。 而本项目所在的区域（南静安）基本无房可售。
概况——位于兴国路、湖南路交界处，整个小区为欧式风格的八层，两幢相连住宅。总建筑面积 7026平方米，共有30套精装修单元和30个地下车位
存量去化周 期（月）
30.2
7.9
Part 2 周边二手房的价格租金情况
项目周边二手房可售量有限，公寓产品形态大多为改善性需求，嘉里华庭由于产品品 质相对较高、房龄较新，因此房价和租金也最高。
华敏世纪43848元/ ㎡ 租金7862元/月
金柏苑41390元/㎡ 租金9724元/月
东方剑桥55750元/ ㎡ 租金11555元/月
北静安
静安豪景苑
远中风华园
南静安
成交价格：73307元/平米 主力户型：90-120㎡二房和140-180㎡三房和四房 主力总价：660-1350万元
静安区在售公寓主力成交面积为80-90㎡二房和80-90㎡三 房和四房，板块公寓当前均价73307元/平米，主力总价 660-1350万元。 板块内在售一手房可数量有限，产品形态以改置型户型为 主，房型面积相对较大。