济南中海华山珑城整体开发策划报告

一、区位分析
城市规划
清河源—美 里湖片区
泺口片 区
一、区位分析
历史人文
华山又名华不注山、金舆山，地处济南市东北角，海拔197米，平地突起一峰， 宛如利剑拔地而起，素以奇秀著称。华山为济南胜景，山势奇绝，古木参天，清幽静 谧，系天地灵气之所钟。 在山东版图上由北往南，曲阜（孔子故乡、鲁国都城）、泰山（又称岱宗、五岳 之首）、华山连成一线，形成齐鲁文化轴，传承齐鲁文化精神。
清河源-美里湖片区：包括清河源 和美里湖两个区域。清河源是小 清河源头，重要的生态保护区， 是济南结构绿楔的主要组成部分； 美里湖是以生态休闲为主题的区 域性综合服务中心，在延续腊山 片区城市风貌轴线的基础上，提 出组团拥心的结构，围绕美里湖 湿地绿心，布臵美里湖小镇、生 态休闲湿地、休闲居住、市场物 流等主题功能组团。
山东大学 大明湖
二 环 东 路 济南一中
济钢高中 山大 附中
【学校】周边4公里内还有济钢高中、
济南一中、山大附中等知名高中和百 年大学——山东大学以及山东省图书 馆等教育配套资源，周边文化氛围浓 厚。 【休闲去处】地块居民可免费享有既 有山又有水的华山公园，又可乘船沿 小清河畅游大明湖、趵突泉和护城河 （航程约15公里）；也可往北4公里 欣赏黄河风貌；休闲去处多。
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一、区位分析
交通路网 道路情况：规划区内及周边现状道路主要有济青高速公路、将军路-二环 东路、荷花路、华山北路、华山东路等。
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一、区位分析
周边配套
【整体环境】该项目位于济南市历城
黄河
区“一带四区”（二环东路隆起带、
洪楼高端商务区、东部新城区、临空
华山
经济区和南部生态假日经济区）五大 发展板块的二环东路隆起带和洪楼高 端商务区附近。
洪楼广场
一、区位分析
周边配套
【商业等市政生活配套】距离济南市
三大商圈（西市场、泉城广场、洪楼 广场）之一的 洪楼广场3.5公里。洪 楼广场区域是济南市历城区的政治、
二 环 东华山 路
山大 二院 七里堡 市场 市中心 医院 山东大学
经济、文化中心,周边商业氛围浓厚， 有银座、乐购、大润发等大型商超。 【医院】地块范围内计划配备占地75
空港—高铁新 东站片区
空港-高铁新东站片区：济南综合 性门户枢纽地区，通过高铁和机 场两大资源整合，理顺城市南北 向的功能轴线，使其成为空港经 济与高铁经济的联动发展区。重 点打造高铁新东站商务区，使其 成为济南东部门户。
华山片区：以华山历史文化
公园为核心，发展为集文化旅 游、创意产业、宜居生活等功能 为主的历史特色片区。
洪楼广场
洪楼广场
亩的医疗设施，同时地块距离山东大 学第二医院（三级甲等）3公里、距 离济南市中心医院（三级甲等）7公 里，医疗资源充足。 【农贸市场】距离济南十大市场之一 的“济南七里堡蔬菜综合批发市
场”2公里。
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一、区位分析
S： W： 项目地理位臵优越。 地块现状环境较差 内部配套完善。 启动区位臵偏僻 自然生态环境优越。 项目发展时间节点难以把控 中海品牌号召力和强劲实力。 商业产品体量过大
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滨河新区中心区：是滨河新区的 核心区，服务济南北部的公共服 务之心和品质生活之心，以文化 传媒、特色服务、休闲旅游、宜 居生活为特色打造泉城新风貌。 通过南北延伸、清河串城等策略， 形成功能完善、彰显活力的分区 结构。
滨河新 区中心 区
泺口片区：以商业商贸和生活 居住为主导功能，通过改造与 提升，增强商贸服务功能、 彰显品质。
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第二部分
定位分析
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二、定位分析
寻找项目核心价值，准确把握定位方向
项目、市场、客户三大维度，寻找项目的核心价值
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二、定位分析
项目—资源解读：稀缺山湖生态特色片区
华
山
湖
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二、定位分析
项目—人文解读：齐鲁文化+华山历史人文
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二、定位分析
大、海尔、祥泰的区别在哪里？项目区别于竞争对手 的真正价值是什么？
本项目定位的重要思考维度，即项目与万科、重汽、北
万科新里程 北大时代
海尔云世界
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二、定位分析
第 17 页 市场分析——区域周边大开发商大盘林立，总体量超 4500万方
目录
一 二
三 四
区位分析 定位分析 策划分析
案例对比
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第一部分
区位分析
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一、区位分析
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一、区位分析
地块位置
本项目位于济南市东北部，属历城区管辖，北至济青高速公路，东南至小清河，西至二环 东路（将军路）；位于中海紫御东郡西北方向8公里，离历城区东北4.5公里和洪楼广场东北侧 3.5公里。项目内有济南市著名的华山风景区，华山风景区为山东省省级利用优势，把握机会 把握机会，规避劣势 突出项目地段、配套、环境 O： 优势，开发高品质住宅社区。 以“快消类”产品为主力， 北部片区发展前景持续向 借助中海的品牌优势，宣扬 搭配少量洋房和别墅产品， 好。 项目优势。 提高利润率 华山历史文化公园的建设。 在社区内引入知名幼儿园、 建立与政府的系统沟通机制， 项目具备引入名校的可能。 小学、中学。 有效推动各项节点 提供区域内主流客户所需产 商业产品在项目中后期开发 品。 利用优势，消除威胁 规避劣势，消除威胁 T： 项目体量巨大，开发周期 要打造高品质社区，为客户 长，风险较大 提供高附加值产品，提升产 努力降低项目各类成本。 区域内供给量未来迅速放 品性价比，在竞争中脱颖而 因地制宜发掘产品优势，做 大，竞争激烈 出。 出差异化特征。 华山湖水质存在污染风险 持续跟进华山湖建设方案和 11 11 小清河治污
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一、区位分析
历史人文
华山自然景观——《鹊华秋色》图
《鹊华秋色》，是元代著名画家赵孟頫精心绘制的写实山水画，现收藏于台 北故宫博物院。此图精心描绘华山与鹊山，一派浓浓的秋原景色，让观者享受到 人生难得的那种清雅，悠闲神仙般的韵致。 《鹊华秋色》图经历代收藏，特别是清代乾隆皇帝先后9次对此画题跋、题词、 题诗，并亲为画卷题名“鹊华秋色”，使这一幅画作更显珍贵，也使华不注山的 知名度大为提高。