师宗市场调研报告(ppt 37页)

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土地市场
土地供应量较少，对房地产市场的有较强的可控性。
整个师宗县城土地供给量较少。 未来土地供应主要集中在城区的 西北方向，但该区域的土地会在道 路修好之后才逐渐供应。 龙凤庄园已在建，但主要以别墅 为主。 昆钢在寻甸意向开发一个高尔夫 别墅项目，预计占地8.1公顷。在新 客运站建一个5星级26层酒店。 宏强苑小区及项目正对面地块的 土地已经拍卖。
13285
68
65
漾月新社区 18538.16 93406.76 522
通源大道 丹溪路
备注
方案已批 方案已批 方案已批 方案已批 方案已批
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产品形式
多层与小高层参杂，且销售情况较好。
近几年的发展，师宗县住宅产品形式
多层与小高层参杂，市场上对建筑高度
抗性较弱。
粮食局
酒店
宏强苑 小区
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区域功能
区域正处于城市发展的初步阶段，功能格局初现。
师宗县的城市发展脉络:老 城区至已建成的新区，未来 新区和高尔夫项目同时发展。 新区是老城区的扩容，并 不是单一发展。 老城区内建筑形态混杂， 老新旧参杂； 新城区主要是行政单位及 新小区为主，规划较好；居 住氛围已经初现。
人口情况：2009年全县人口总户数为105675户，户籍人口为404664人，常住人口为38.2
万人。县城人口7万人。
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小结
1、师宗是一个典型的农业县，农业人口在整个县城人口中占比非常大。但值得 注意的是，农民的收入主要靠种植经济作物，例如：烟草，油料作物等；收入水 平较其他县富裕。
南侧：基地紧靠丹溪 大道。
西侧：基地紧靠梧桐 路。
北侧：基地北端是师 宗县检察院。
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基地交通
基地通达性较好，新城区的道路路面较好。
项目基地紧邻丹青路、丹 溪大道、梧桐路。项目通 达性佳。
项目以南江召公路，是师 宗县连通罗平及通往州县 的交通干道，承载着货运 物流、客流的重担；项目 以北通源大街是师宗的北 大门，是县城主干道，是 师宗贯通乡镇的枢纽道和 出县入境的黄金通。
车身广告 DM单 DM单
优惠策略
住房一次性付款2%优惠，119㎡户型减 2000元改造费；商铺捂盘再次蓄水，先 招商，后带租销售，招商政策：免3个月
租金
住房一次性付款2%优惠 商铺蓄水，VIP 卡50000元一张，开盘1%-2%优惠
金鑫小区
DM单
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客户分析
客户对期房抵触较大，置业较为谨慎。
17174.08 18360 22001.3
18152.16
丹凤路
贯冲破 丹溪路
32
丹凤路
已竣工 已竣工 已竣工 已竣工
青海园
41068.7 117124
兴师南路 已竣工（未验收）
金鑫花园
51166
84516.5
文笔大道 已竣工（未验收）
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项目信息
小区名称 红盾苑 廉租小区 安瑞小区 能源Ⅰ小区 能源Ⅱ小区 文笔花园Ⅲ 文笔花园Ⅱ 南盘江林业 局棚户区
外立面风格以时尚简 约为主； 外立面材料以涂料为 主，整个师宗县最有品 质感楼盘与项目相邻。 整个市场无风格主题； 建筑物外立面颜色风 格差异较大。
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推广分析
项目以DM单为推广方式，优惠策略较少。
楼盘名
明辉花园（明 辉商都）
盛世佳园 红盾苑
推广方式
户外广告牌、 DM单 、 项目地横幅
高尔夫 项目
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项目信息
小区名称 用பைடு நூலகம்面积 建筑面积 户数 车位
建设位置
备注
佳禾小区
1500
6101.75
农业局（漾月路）
已竣工
金溪苑
35411
62000
南通街
已竣工
明辉花园
36415
134029
通源大街 已竣工（未验收）
南盘江林业 局安置小区
林宇轩
文昌广场
盛世家园A 栋
6420 11000 6070.7 1644.3
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周边配套
新区初建，未来发展潜力较大。
名称 师宗现代医院
凤城婚礼宫 师宗县检查院 师宗县丹凤派出所
明辉花园 拟建水上乐园 七彩同乐商务会所
萱瑞酒店 师宗新客运站
地址
1 2 3 4 5 6 7 8 9
8
9
17
2 43
5
6
基地附近行政单位较多，商业较为多，但是显得杂乱。 由于处于新城区及行政中心聚集区，人流较少。但是随着新建小区的逐步增多，未
楼盘名称 明辉花园 盛世家园 红盾苑
面积区间 119㎡-170㎡ 103㎡-192㎡ 130㎡-162㎡
主力户型 三室两厅 三室两厅与四室两厅 三室两厅
根据师宗县目前推售项目情况，市场供应结构趋同，三居室和四居室成为供应的主力户型， 面积均价130-150㎡较多。 目前市场上可销售的房源较少，盛世家园只剩下较大的户型。 了解得知，目前区域内主要考虑的是居家户型。
2、师宗是一个以农业为主体，多种经济成分并存的新兴发展城市，这也就意味 着在这个城市里各个行业都有着广阔的发展空间，在这也为房地产的发展奠定了 良好的政治条件和经济基础。
3、师宗丰富的自然资源，区位交通的重要地位，为师宗的城市发展奠定了良好 的经济基础；
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■基地现状分析
“四片区”：荣海新区、石湖景区、大同片区、 老城区改造。荣海新区，开发建成集居住、行政 办公、商业贸易、仓储物流、村镇建设为一体的 现代新型城区；石湖景区，拟建成一个集康体、 娱乐、休闲、度假为一体的生态景区，已与昆钢 集团签订了项目开发框架协议；大同片区，进一 步完善工业园区规划，合理布局工业项目，促进 工业园区与集镇建设良性互补、共同发展；老城 区改造，将进一步完善控制性详规，严格规划管 理，逐步引导老城改造
曲 靖
罗 平
泸西 县
丘北 县
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交通价值
交通环境优越，道路辐射面积广
县城距省会昆明180公里、
市府曲靖130公里，现已全
曲靖
市
部实现高速公路通车。南昆
嵩明
县
铁路经师宗52.7公里，境内
设有5个火车站和一个远期
昆明
市
年吞吐能力达80万吨的地
宜良
方铁路货场。国道324线高
县
等级和省道以且至马关四级
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价格特征
价格涨幅较为平稳，逐渐呈现稳中有升。
案名
住宅均价（元/㎡） 商铺均价（元/㎡） 别墅均价（元/㎡）
明辉花园
2200
18000
--
盛世佳园
2200-2400
17000-20000
--
红盾苑(已售完）
1800
7000
--
金鑫小区（已售完）
--
5388
2688
房地产行业正处于初期发展阶段，价格随着城市的发展，项目的品质会不断的突破 区域价格。 目前市场均价在2200元/ ㎡左右。 还有部分的定向开发房源，价格在1700元/㎡左右。
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项目区位
城东板块、交通门户、师宗新区、重点发展
项目，位于师宗县东板块 ，邻近江召公路，是云南 的东大门。
项目，地处师宗新城区内 ，新客运站，只有三到五 分钟的步行里程，项目区 位优势明显，是目前师宗 县重点发展区域，联动增 值性强。
师宗县城区较小，新城区 是在老城区的基础上向外 延伸。新旧城仅一路之隔 。
商业格局
商业业态混乱，正处于商业的初始阶段。
师宗商业还未形成商圈，商业 业态无规划，都是自发形成； 商业以街铺商业为主，无大型 集中式商业； 主要是中低端商业，高端商业 在区域内未出现； 师宗最繁华的商业街应属于腾 达商业步行街；人流较为集中。 辐射县区及周边乡镇。 所有商铺均处于营业状态，市 场较好，商铺需求较高。
1.项目产品 2. 消费习惯 3. 经济条件
市场上的项目都是卖现房为主。 据了解客户要在主体工程形象初建之后，才会考虑买房 。 区域客户经济条件较好；主要是种植烤烟，矿产资源丰富。
4. 市场供应情况
市场供应量不足，仅1个在售楼盘，客户选择性较小。
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竞争项目
预计入市时间相同，但物业类型不相同。
用地面积 2554 55亩 6400 9517.5 4850 3387.7
2950.46
档案未在
建筑面积 15533 27900 16610
27298.05 11927.27
8000 11474.07
户数
536
90 70
车位 37
78 46 22
龙凤庄园 211140 223000 1155
金博能源 33919 63838.38
新客 运站
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基地现状
项目基地较方正平整，内部附着物易处理
项目总占地面积 18538.16 ㎡ ，地块 呈L型，较为平整。
地块南侧堆放有大量 的围挡材料。
地块内有植被生长。
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基地四至
基地三面邻路、商业价值较大。
东侧：项目紧靠丹青 路。
高层
老城区项目主要已小高层为主，且空
置率较低。
小高层
新区企事业单位的房子已多层为主，
且多是定向开发。
多层
由于市场上已经有小高层项目的出现， 且销售情况较好，为我项目的销售降低 了难度。
龙金 凤鑫 庄小 园区
明
盛
红
辉
世
盾
花
佳
苑
园
园
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主力户型
供应结构趋同，均以三居室及四居室为主。
来该区域会形成新的城市格局。
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■区域市场环境
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城市规划
建设山水园林县城，以一带、两园、四片区来发展城市
空间发展战略：“一带、两园、四片区”的发展
新蓝图。
“一带”：法雨收费站至子午河。主要实施亮 化、绿化、沿线环境治理，同时围绕铁路战略装 车点，规划物流园区，发展壮大师宗物流业和提 升城市对外形象。 “两园” ：文笔公园、通玄公园二期工程。文 笔公园规划建设为集生态游览、植物观景、文化 展示、公共活动为一体的城市综合性公园；通玄 公园二期主要通过对西华古寺建筑群、茶马古道、 乌龟碑遗址、通玄河上段治理、环山公路和其他 项目建设，从而进一步改善县城的生态环境，完 善城市配套功能。
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规模特征
项目规模普遍较小社区整体品质感较差。
从上表可以看出，师宗县市场住宅项目规模普遍较小，多不足5万平米，大规模 的项目出现在新城区，老城区整体规模偏小，基本在4万平米以下。
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建筑风格
建筑风格及外立面表现同质化严重，只有少数项目在建筑形态及外 立面上有所创新。
陆良 县
罗
师宗
平
油路、师宗至弥勒高等级公
路穿境而过，且还有南盘江
水运航线通达广西，素有
玉 溪
“滇东锁喉”之称。
市
弥勒 县
泸西 县
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城市经济
收入水平的提高，给市场提供良好的发展基础
城市划分：共辖丹凤、雄壁、彩云、葵山4个镇及竹基乡、龙庆彝族自治乡、五龙壮
族自治乡、高良瑶族苗族自治乡，共4镇4乡5个社区104个村民委员会767个村民小组。
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已报规项目
小区名称 用地面积 建筑面积 户数 车位
宏强苑 26951.29 52564.28 298 385
建设位置
丹溪路
穗城园
6413.5 21935.83 120 107
粮食局
教育小区Ⅱ 4255.29
11430
56
70
兴师北路
汇通花园 3448.2
1、预计与项目同时入市的项目是宏强 苑小区。 2、主要经济技术指标 占地面积：26951.29㎡ 建筑面积：52564.28㎡ 住宅面积：44113.54㎡ 商业面积:7928.08㎡ 容积率：1.95 绿化率：35.37% 3、从规划情况看：商业是住宅的底商， 建筑类型为6+1层的住宅。
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师宗市场调研报告
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1
师宗概况
思
2
基地现状分析
路
3
区域市场环境
4
总结
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■师宗概况
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师宗区位
地理区位优势明显，处于云南的东大门地带。
师宗位于云南省东南部，地 形酷似站立玉兔，地处东经 103°42′～ 104°34′、北纬 24°20′～ 25°00′之间。东与 广西西林隔江相望，南与红 河泸西县、文山丘北县毗邻， 西与陆良相连，北与罗平县 接壤。全县总面积2783平方 公里，其中山区面积占90% 左右。县城所在地丹凤镇， 海拔1850米。
蓝盾花园 4446.58 11432.55 80
13
润森花园 11177.88 40787.77 181 172
建设位置 丹凤路 恩荣村
文笔大道 文笔大道 通源大道 兴师南路 镇山南片区
恩荣村
北门街
文笔大道 东华路
漾月路上段
备注 已竣工 已竣工 已竣工 已竣工 已竣工 已竣工 已竣工
已竣工
在建（一期已 竣工） 在建 在建 在建