从微观经济学角度分析影响房价的因素(ppt 28页)
影响房地产价值与价格的因素分析PPT课件
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
微观经济学角度的中国房价思考
微观经济学角度的中国房价思考一、研究背景1998年开始的住房市场化、商品化改革不仅激发了住房供应能力的增加，大大改善了老百姓的居住环境，更带来了多方面的经济利益，对国民经济影响深远。
但随着房价的持续走高，房价的上涨速度严重超过了百姓收入的上涨速度，同时伴随着通货膨胀的压力，居民的工资收入与房价之间的距离日益拉大，买房已经成为一件望尘莫及的事。
如是，这就引出了一个问题，究竟是什么因素导致了房价如此之高，本文即试图通过微观的角度对此加以深刻地分析。
二、房价高的原因（一）供需理论1.供给方面根据均衡价格理论，假设需求不变的情况下，供给减少会使供给曲线向左平移，从而使得均衡价格上升。
其一是土地供给。
土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为住房市场的供给。
自1994年分税制改革实行以来，地方政府的“土地财政”一直得以延续。
但这种行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应，结果就出现了有效供给不足。
其二是住房供给。
房地产供给结构的不合理：房地产商为了追求高利润，大都将产品销售集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或别墅豪宅。
因此，尽管与居民密切相关的普通住房需求很大，但由于开发利润较低而导致供给量相对很小。
仅是因为我国人口基数大，一定程度上也是由住房绝对供给水平不高所造成的。
2.需求方面根据均衡价格理论，假设供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。
其一是城镇化发展。
党的十八大指出，城镇化是未来中国扩大内需的最大潜力所在。
随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，大量农村劳动力向城市转移，必然会对住房产生大量需求。
这批人在城里有稳定的工作，不存在收入的问题，也不存在认同的问题，关键是政策上要对其身份加以承认，即户籍制度改革，这同时就要求房地产市场特别是住宅市场的发展给予强大支撑。
其二是可支配收入与消费支出水平提高。
从微观经济学角度分析影响房价的因素(ppt28张)
• 同时，随着经济的发展，人们对住房消费 的观念也在发生变化，从需求型向享受型 转变，要求住宅结构合理、内在质量优良 、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配 套设施齐全等。根据住房消费者的这些新 需求，开发商也注重在设计施工、环境配 套上采取新材料新工艺，加大配套设施建 设，以特色形成卖点。
• 以今年第一季度为例：新建房分类型看， 与去年同月相比，经济适用房销售价格上 涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%， 其中普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住 宅销售价格上涨18.5%。总之，无论是城市 化进程带来的对住房的需求、居民收入增 加对住房的主动需求还是经济增长带来的 新的消费需求，都影响着住房市场的供需 关系，从而影响着房价。
• 当市场主要购买者就是房屋将来的实际使
用者时，使用者注重的是房屋的服务功能 ，价格体现了使用者对房屋的支付意愿。 而从卖方角度看，面临的主要问题是能否 及时将房屋销售出去，因为销售时间越长 ，市场价格变化的可能性越大，价格风险 就会增加；同时，空置时间越长，管理的 费用就越高。因此，在预计销售时间较长 时，卖方为了减少风险就可能降低销售价 格；相反，且空置面积减少，购买者增加 时，卖方就有可能提高价格。
从微观经济学角度分析影响房价的因素
• 房价关系着和影响着每个家庭，房价是个 备受关注的问题。 • 影响房价的三个因素：供需、消费者和博 弈机制。
一、 供需影响着房价 • 住房供给影响房价。 • 土地的供给影响房价。 • 经济发展水平影响房价。 二、消费者的消费行为影响 着房价 • 消费者对未来的预期影响着 房价。 • 消费者的投机和投资行为影 响着房价。 三、房地产市场博弈机制也 影响着房价 四、结论
• 其次，获取土地的费用上升，房地产开发 商既有提高房地产价格的压力，更是它作 为一个企业提高产品价格的本能。这时候 ，地方政府出于自利性动机，对房地产开 发商的这一行动给予了配合，地方政府支 持房价上升的方式很多，一是拆迁，二是 取消或者降低中档房价、经济适用房比例 ，三是操纵舆论，为房地产市场的投机制 造氛围。
【免费下载】影响房价的因素分析
姓名：学号：学院：专业：年级：完成时间：影响房价的因素分析摘要：房地产既是我国国民经济的支柱产业，也是关系重大的民生问题。
本文从微观经济学角度出发，从供给和需求的基本理论、消费者行为理论和产品市场理论三个方面来分析影响房价的因素。
关键词：房价供需消费者产品市场一、供需影响房价供给描述的是生产者的行为。
供给是指在一定时期，在各种可能的价格下，生产者愿意而且能够出售的某种商品或服务的数量。
供给是建立在生产者生产和销售某种商品的意愿和提供出售的能力的条件之上的，二者缺一不可。
经分析，共有如下两种供给因素影响房价。
住房供给影响房价我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，在住房供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。
空置房屋指未被使用、且所有权人准备将其出租或出售的房屋。
当购买者购买房屋时，注重的是房屋的服务功能，其支付的价格直接体现了对房屋的支付意愿。
从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置的时间越长，管理的费用就越高。
因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置的面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。
土地供给影响房价 土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。
土地是人类在产品和劳务的生产过程中，需要投入的大量的经济资源之一。
经济学中所说的土地是一个广泛意义上的概念，是指大自然赋予人类的一切有助于进行生产活动的自然条件，包括矿藏、森林、陆地、海洋和河流等。
土地供给是房地产市场的基础，土地供给如果被储备、闲置或者是被蓄意囤积，土地供给量都只能部分转化为房地产市场的供给。
土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。
此外，政府在制定土地政策的问题上保持土地适度稀缺。
2003年以来，土地价格上涨，而住宅空置率下降，土地供给小于土地需求。
房地产价格影响因素课件
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
影响房地产的因素分析PPT
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
影响我国房地产价格的经济因素ppt
影响我国房地产价格的经济因素组长：吴洁洁组员：赵佳俊、毕淑楠、王春振6/28/2020一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降; 在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等。
影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值( GDP)、一国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。
各个因素的具体分析如下:1.国内生产总值GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。
进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。
2.物价水平物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数( CPI) 体现。
在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的: 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。
近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。
而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。
3.居民收入随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。
房地产价格的影响因素分析课件
目录
CONTENTS
• 引言 • 房地产市场概述 • 房地产价格影响因素 • 房地产价格波动分析 • 房地产市场前景预测 • 结论和建议
01 引言
主题介绍
房地产价格
房地产价格是指建筑物连同其占 用的土地在特定时间和特定地点
的价格。
影响因素
影响房地产价格的因素包括经济、 社会、环境、政策等多个方面。
房地产价格波动的影响
1 2 3
财富效应
房地产价格的上涨或下跌，对拥有房产的家庭财 富产生直接影响，进而影响消费和投资行为。
产业关联效应
房地产价格的波动，对建筑业、金融业、服务业 等相关产业的发展产生影响，进而影响整体经济 发展。
社会稳定效应
房地产价格的过快上涨或大幅下跌，可能引发社 会不稳定因素，如购房者负担过重、房地产市场 崩盘等。
合理规划城市发展
城市规划应考虑人口增长和基 础设施的需求，以避免过度拥
挤和资源紧张。
提高居民收入
提高居民收入可以增加他们的 购房能力，从而促进房地产市
场的需求。
感谢您的观看
THANKS
地域范围
本研究的地域范围覆盖全 国主要城市，以反映不同 地区房地产市场的差异和 特点。
数据来源
本研究的数据来源主要包 括政府统计数据、房地产 市场调查数据和相关研究 报告等。
02 房地产市场概述
房地产市场基本概念
房地产市场定义
房地产市场是进行房地产 买卖、租赁、抵押等交易 活动的场所，包括住宅、 商业和工业地产等。
经济因素
经济状况对房地产价格有显著影响。经济增长和低失业率通常会推高 房地产价格，而经济衰退和失业率上升会导致价格下跌。
从微观经济学的视角分析中国房价
用供求定理分析中国房价国贸2班 100302222 吴楠我国房地产业的发展一直受到广泛关注，有两点原因：第一，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。
第二，房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。
房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求，还能拉动消费资料和服务业的需求。
随着我国工业化、城市化的进展，新就业人口和从农村转移到城市的人口不断增加，想改善住房条件的家庭日益增多，对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。
学习了微观经济学，我们了解到，在市场经济中，商品价格是由需求和供给的均衡决定的。
由下图可见，目前中国各城市房价较高，主要是由消费者对住房需求过大从而导致供给不足造成的。
经济学中讲到，供求关系是决定商品价格的主要因素。
下面从需求和供给两方面说起。
2011年四月十大城市新建住房同比价格指数城市同比新建价格指数北京天津沈阳上海南京济南杭州长沙广州深圳102.8 104.9 107.3 101.3 100.2 107.8 98.8 107.1 103.8 103.1数据来源：国家统计局一、从需求方面分析(1)人们消费水平的增加。
随着现在居民的消费水平的日益增长，大家对买房已经形成一种热潮，大家纷纷把收入用来买房。
(2)城市化进程的加快也推动了房地产的发展，大家对买房的热情只增不减。
(3)随着降低首付、贷款利率优惠等措施相继出台，大大刺激了老百姓的买房欲望。
总而言之，在高需求的大环境下，物以稀为贵，所以中国目前的房价降不下来。
二、从供给方面分析(1)随着物价的增长，以及各种政府政策的限制，现在房产的开发也遇到瓶颈。
地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了财政收入的增加。
但这种行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应，结果就出现了有效供给不足。
章房地产价格因素PPT课件
二、房地产价格影响因素的分类
• 1．自身因素和外部因素
• （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素； • （2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、
国际因素、心理因素和其他因素。
• 2．一般因素、区域因素和个别因素 • 3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素
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• 一、自然因素 第二节 房地产价格的影响因素分析
• （1）位置及自然景观； • （2）土地实物；（面积和形状、地层和地质条件、地貌和地形；） • （3）建筑物实物；（建筑规模 、外观 、建筑结构 、装饰装修 、层高和室内净高 、空间布局 、防水、保
温、隔热、隔声、通风、采光、日照 ） • （4）权益因素 （权利状况 、使用管制 ）
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影响房价的几个理论问题
四、关于房地产税收对房价的影响 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分
为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格 的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那 么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。
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户型在房地产评估中的重要性
在房产价值的影响因素中，户型其实占着十 分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同 一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度 快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚 至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户 型对房屋的价值影响重大。
仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响， 因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量， 可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直 接因素。
房地产价格的影响因素课件
政策法规
政府对房地产市场的政策 法规会影响房地产市场的 供求关系，从而影响房地 产价格。
城市规划和建设
城市规划和建设会影响土 地供应和房地产市场需求， 从而影响房地产价格。
行政效率
行政效率的高低会影响房 地产开发的成本和周期， 从而影响房地产价格。
房地产市场供求关系
土地供应政策
政府对土地供应的控制会影响房地产 市场的供求关系，从而影响房地产价 格。
国的房地产市场调控体系。
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房地产价格的影响因素 课件
• 房地产价格基本概念 • 房地产价格变动趋势及影响因素的定
CHAPTER 01
引言
主题介绍
房地产价格
指房地产市场上供需双方对某块土地 及其上建筑物的价值认同，受到多种 因素的影响。
影响因素
研究意义
了解房地产价格的影响因素有助于投 资者、购房者、政府等各方做出更明 智的决策，促进房地产市场的健康发 展。
结果解释与政策建议
结果解释
根据实证分析结果，解释各因素对房地产价格的影响程度和 方向，为后续的政策建议提供依据。
政策建议
根据实证分析结果，提出相应的政策建议，以调控房地产市 场价格，促进房地产市场的健康发展。
CHAPTER 05
结论与展望
本研究的包括经济因素、社会因素、 政策因素和自然因素等。
经济发展水平、人口增长、城 市化进程和土地供应政策等因 素对房地产价格具有显著影响。
不同地区和不同类型的房地产 市场受到的影响因素存在差异， 需要具体分析。
对房地产市场调控的建议
政府应加强房地产市场调控，制定合理的土地供应政策和住房政策，以稳定房地产 市场价格。
4056 微观经济学角度分析中国房价泡沫形成原因
微观经济学角度分析中国房价泡沫形成原因前言房产市场一直是中国社会关注的重点之一。
随着时间的推移，房价在城市化进程中的重要性越来越凸显。
在当今的社会背景下，房价已经成为了家庭实现财富增长的重要渠道，也成为了城市发展的动力。
但是面对着高企的房价，人们不禁要问，“中国的房价是不是已经形成了泡沫？”在本篇文章中，我将从微观经济学的角度，剖析中国房价泡沫形成的原因。
房价的基本原理在我们讨论房价泡沫之前，我们必须先要了解房价的基本原理。
房价的水平受到供求关系的影响，这是房价的基本规律。
在供需平衡的状态下，房价水平将更加稳定。
但是，当供不应求时，房价水平就会上升；反之，当房屋供应充足但消费者需求较低时，房价水平就会下降。
泡沫的定义那么，什么是房价泡沫呢？泡沫是指在股票、房地产等市场中，由于投机和市场需求的异常增长而导致价格上涨，甚至超过了市场价值的本质，进而形成的虚假繁荣。
泡沫最明显的特征是在市场上形成一种非理性热潮，在短时间内迅速抬高价格。
泡沫形成的原因下面我们将探讨泡沫形成的原因，从微观经济学的角度探讨问题。
长期低利率环境的影响国际金融危机后，中国也实行了一系列的低利率政策，推动了中国的经济高速增长。
同时，低利率也导致了抵押贷款的逐渐发展。
金融机构会通过抵押贷款的方式，将资金投入到房地产市场，引起市场需求的快速上升，导致房价上涨。
长期低利率环境的存在，使得市场上的投机行为愈发彰显，同时也为泡沫的形成提供了便利。
城市化的加速过去的几十年间，中国发生了城市化的快速进程。
中国的大城市人口逐渐增多，导致对房屋的需求快速增长。
同时，城市化还带来了大量的资本投入和政策扶持，使得房地产市场成为了投资和保值增值的重要渠道。
因此，城市化的加速也催生了中国房地产市场泡沫的形成。
政策的不确性在过去几年间，我国的房屋政策不断进行调整。
这种政策不确定性，导致房地产市场出现了“谁买谁亏”的现象。
一些购房者担心政策变动，因此抢着购买房屋，从而使得整个市场需求快速增长，房价也随之上涨。
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• 消费者的投机和投资行为影 响着房价。
三、房地产市场博弈机制也 影响着房价
四、结论
• 一、 供需影响着房价
• 住房供给影响房价。这里主要从供给结构
来谈。我国居民人均居住面积与其它国家 尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍 存在很大的差距，绝对住房供给水平并不 高，供给方面存在结构不合理的问题，存 在空置。
• 消费者的投机和投资行为影响着房价。投
年度 2008
总人口
城市人口
（万人） （万人）
132812.1 60682
新增城市 人口（万 人）
1303
人均住房 面积（平 方米）
29.12
城市化导 致的住房 需求（万 平方米）
37942
2009
133476.2 62863
2181
30.13
65703
2010
134130.2 65057
2194
• 土地的供给影响房价。土地的供给总量影
响着房地产产品供应总量。
• 土地供给 就是可供利用的土地的数量， 分为自然供给和经济供给。
• 土地的经济供给 就是指在自然供给的基 础上，经过开发，可为人类直接用于生产 ，生活等各种用途的土地的数量。
• 土地供给是房地产市场基础，土地供给总 量对房地产市场有着两方面的影响：一方 面是影响房地产产品的供给总量；另一方 面是影响生产和预期。但影响力的时效不 同，对房地产产品供给的影响，由于房地 产开发周期的原因，要在1～2年之内才能 显现出来，但对投资和消费的影响却是当 期的。
• 空置 来源于西方，指建筑物的整体或 部分未得到使用，处于等待出租状态或者 出售状态。 空置一方面表明房屋未被使 用，另一方面还意味着所有权人准备将房 屋出租或者出售，只有两方面都满足的房 屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置 。空置也是一种供给，且：供给=需求+空 置率。
• 当市场主要购买者就是房屋将来的实际使
土地的供给直接影响着住房的供给，从而 间接影响着住房的价格。
• 经济发展水平影响房价。一方面，随着我
国经济持续快速健康发展，城市化进程加 快，旧城改造的加速，形成了对住房市场 的巨大需求。城市化要依托房地产市场特 别是住宅市场的发展，根据国家统计局数 据来看，我国城市化水平平均以每年约一 个百分点的速度推进。城市化的推进和旧 城区的改造都带来对住房的需求。这里引 入表1，中国城市化人口带来的住房需求 ：
用者时，使用者注重的是房屋的服务功能 ，价格体现了使用者对房屋的支付意愿。
而从卖方角度看，面临的主要问题是能否
及时将房屋销售出去，因为销售时间越长 ，市场价格变化的可能性越大，价格风险 就会增加；同时，空置时间越长，管理的 费用就越高。因此，在预计销售时间较长 时，卖方为了减少风险就可能降低销售价 格；相反，且空置面积减少，购买者增加 时，卖方就有可能提高价格。
• 同时，随着经济的发展，人们对住房消费 的观念也在发生变化，从需求型向享受型 转变，要求住宅结构合理、内在质量优良 、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配 套设施齐全等。根据住房消费者的这些新 需求，开发商也注重在设计施工、环境配 套上采取新材料新工艺，加大配套设施建 设，以特色形成卖点。
• 以今年第一季度为例：新建房分类型看， 与去年同月相比，经济适用房销售价格上 涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%， 其中普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住 宅销售价格上涨18.5%。总之，无论是城市 化进程带来的对住房的需求、居民收入增 加对住房的主动需求还是经济增长带来的 新的消费需求，都影响着住房市场的供需 关系，从而影响着房价。
• 以98年至06年数据为例，1998年到2006年 ，城镇居民人均可支配收入由5425.1元增 加到11759.5元，按可比价计算，年均增长 8.9%；2006年底，我国城乡居民本外币储 蓄存款余额高达16.7万亿元，客观上具备了 较强的住房消费能力，这些都都带来对房
屋需求的增加，成为拉动房价变化的直接 因素。
• 引事实为证：调查显示，自2009年三季度 进入乐观区间后，中国消费者信心继续上 升。四季度中国消费者信心指数为103.9， 比三季度提高3.1点，主要源于消费者对当 前中国经济的乐观判断和对未来经济持续 向好的信心，以及对未来就业形势和收入 增长的良好预期。调查显示，消费者对中 国经济信心显著增强，对就业形势的满意 程度显著提高。
• 二、消费者的消费行为影响着房价
• 消费者对未来的预期影响着房价。消费者
预期就是消费者在购买产品之前对于厂商 提供的产品和服务的价值判断。当消费者 对未来升值预期高涨，人们的购房紧迫感 会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得 需求增加，带来房地产价格的居高不下； 反之，当消费者预期未来房地产走下坡路 时，大多数消费者就会选择观望，此时需 求减少，房价回落。
从微观经济学角度分析影响房价的因素
• 房价关系着和影响着每个家庭，房价是个 备受关注的问题。
• 影响房价的三个因素：供需、消费者和博 弈机制。
一、 供需影响着房价
目录
• 住房供给影响房价。
• 土地的供给影响房价。
• 经济发展水平影响房价。
二、消费者的消费行为影响 着房价
• 消费者对未来的预期影响着 房价。
• 以今年一季度为例，1-3月，全国房地产开 发企业完成土地购置面积6166万平方米， 同比增长30.0%，土地购置费1203亿元， 同比增长56.5%，2010年3月份，全国70个 大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其 中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建 商品住宅价格同比上涨15.9%。综上所述，
31.14
68335
2011 2012
合计
134774
2205 2213 10096
32.15 33.16
/
70900 73385 316264
由此不难看出，城市化影响着住房市场的需求 。
• 另一方面，随着经济的发展，我国城镇居 民的收入明显提高，民间资金雄厚，大量 资金寻找着投资渠道，而股票、期货、基 金等投资的收益缺乏保障，加之房价不断 上涨的示范效应，使得投资性购房快速增 长，并保持高比例，部分普通市民把积蓄 购置房屋，以期保值增值。