房地产企业评估和检查的重点部分(DOC)

房地产企业评估和检查的重点

1、查销售收入

（1）企业售房款是否全部计入、反映到财务帐簿，与销控表中已销售房子的房号、姓名、已收房款、总价款是否一致，有无存在不计、少计销售收入造成少缴税款的情况。

检查方法同第四章。

（2）企业是否存在视同销售行为

视同销售行为共8种情况，核定收入（或利润）的方法和顺序见房地产开发企业所得税检查之二：应税收入总额。

（3）收取的价外费用是否按规定全部确认为销售收入。

（4）有无为了迟延纳税，跨年度晚记收入。（如在同一个年度，问题不大，因为企业所得税是按年计算，分季（月）预缴，年终汇算清缴。税务机关评估和检查，主要审核企业年度企业所得税纳税申报表。）

2、查期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除票据、扣除标准是否符合税法规定。检查方法同第三章。

3、查可售面积是否正确

开发产品总可售面积按房管局最终确权面积计算，有可能与预售证面积有出入，但出入不大，看是否存在少计算总可售面积，多计算已销开发产品计税成本，从而造成多计算计税成本，少缴企业所得税。（东方润龙案例）

根据对开发项目的现场勘验情况，对照施工图纸、测绘部门确权面积测绘图及明细表，看是否存在未确认产权的房产建筑面积，看是否少计了总可售面积，多计算已销开发产品计税成本。（东方润龙案例）

4、查开发成本有无预提

除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

除上述三项预提（应付）费用外，其他预提（应付）均不得税前扣除。

5、查除了按税法规定允许的预提费用外，其他计税成本是否取得符合规定的发票。

税法规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

除支付土地出让金、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费、借款利息、员工工资等取得收据或签字外（员工工资为签字、其他为收据）、其他成本项目必须取得合法发票。

不符合规定的发票：假票、串票、大头小尾票、阴阳票、虚开建安发票、应取得国税发票却取得地税建筑安装发票（如购门窗、建筑材料）、非注册地也非项目地的地税建安发票（税务检查对地税建安发票只认两种：一是注册地发票；一是项目所在地发票）、发票无台头或发票抬头付款单位填写简称等，都是不符合规定的发票，不允许税前扣除。对这些发票的检查，是税务机关检查房地产企业的重中之重。

未取得发票的计税成本，即通常所说的白条，除了按税法规定允许的预提费用外，不允许税前扣除。

6、查有无为了少缴税而虚开、多开、非法购买广告费、业务宣传费、咨询费、佣金、手续费、建筑安装发票等，以此虚列和加大管理费用和开发成本，减少利润，少缴企业所得税。

重点查费用发生是否真实、有无合同协议、如何付款，是否符合市场标准、有无资金回流等综合判断，到对方取证，调查是否虚开发票、虚列成本、费用。

7、查有无项目已完工，不搞清算，不按规定及时结转开发产品销售收入和计税成本，造成当期不纳税或少纳税。

有的企业借口开发成本未全部取得发票、与建筑公司打官司对方未开来发票、或未付工程款对方未开来发票等等，都是未取得发票，迟延清算、迟延纳税情况，是税务机关检查之重点，也是当前所有房地产开发企业少缴、迟延缴税惯用的手段。

税务机关检查，严格执行《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号文规定的完工条件，对已完工项目在完工所属年度，做企业所得税清算。税务机关做清算，开发产品计税成本中剔除未取得发票的开发成本、剔除取得不符合规定发票的开发成本，以此确定计税成本。

8、对既有完工项目又有未完工项目，应分别计算，对完工项目，要按税法规定及时计算、结转开发产品销售收入和计税成本。（如我们正在检查的石家庄XX 房地产开发有限公司，其六栋住宅楼现在未完工，而商业楼2010年初已完工入住、还有临建的商铺对外出租，该企业商业楼未做清算，未及时结转开发产品销售收入和计税成本，租金收入未记账，造成三年亏损，少缴企业所得税300多万元。）

9、查看临建房屋、商铺是否出租，租金收入是否在账内记载，其对应的开发成本是否从开发成本转入固定资产。

10、查管理费用中列支的项目有无属于开发成本——间接费内容，加大了当期的费用扣除，减少了开发成本，减少了当期的应纳税所得额，加大了当期亏损，从而少缴了企业所得税。因为开发成本是按已销建筑面积占总可售建筑面积的比例计算已销开发产品计税成本的，企业在没有售完房之前，加大了当期费用扣除，少缴了所得税款。

11、查将自己的开发产品用于回迁房、安置房，其建筑面积是否包括在总可售面积之内，否则，多转已销开发产品计税成本，加大扣除项目，少缴所得税款。

12、查有无为了少缴税款、加大开发成本，到国税机关多代开甲供材的货物销售普通发票、及到钢材市场非法购买钢材的增值税专用发票（或普通发票），因为卖钢材的企业向个人销售钢材，个人都不要票，所以钢材企业有多余发票可售、可开；

有无到地税局以个人和个别建筑公司名义多代开建安发票、装修费发票，虚增、加大开发成本—建安成本，降低利润，少缴企业所得税。要审核建安、装修合同。

13、查有无属于购房户承担的费用，而列入了房地产开发企业的开发成本。如装的一家一户的电表、代付的水电费及其他代付款项。

14、查有无一些隐性支出，没有发票，为了套现，非法购买国税、地税普通发票列入开发成本，且都是整数（案例：万信房地产）。

15、查有无将属于个人的支出列入企业的成本费用（如私家车加油票、车保险、子女上学费用等）。

16、查自建固定资产是否列入开发成本，自建开发产品转作固定资产后，相应的开发成本应转入固定资产原值，要调整总可售面积和已销开发产品计税成本。

17、地下停车场产权如属于企业，则按自建固定资产处理，相应的开发成本应转入固定资产原值，要调整总可售面积和已销开发产品计税成本。