马鞍山市当涂县高铁站前广场地块可行性研判与建议报告(2011-7-28)

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城市郊区化发展开始显著，城市向外扩张明显加速的阶段; 城市的发展主要表现为城市的扩张效应；
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段
人均GDP与房地产发展关系
2010年，当涂人均GDP为
29858元，考虑国际上人民
币升值压力，按2010年末 人民币对美元汇率（1： 6.6227）计算，人均GDP为 3900美元；
数据来源：当涂历年统计公报
城市化理论： 一个国家或地区的城市化水平达 到50％左右时，城市化进程将呈 20年左右的高速发展阶段，当涂 县即将进入此发展阶段;
根据当涂第六次全国人口普查数据显示,截至2010年11月日,当 涂全县常住人口624771人,比”五普”人口减少4569人; ”十一五“末当涂城镇化率由2005年的36%提高到48%，县城建 成区面积拓展到19平方公里，人口发展到15万人；
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随着当涂城市经济的发展，当涂城市化率加快，但当涂人口外流现象较为严重，许 多当涂本地人迁往马鞍山市区居住;
当涂人口变化趋势图
655000 650000 645000
中后期
640000 635000
前期
630000 625000 620000 615000 610000 2006 2007 2008 单位：万人 2009 2010
定位：合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的
重要增长极、全国重要的先进制造业和现代服务业基地
；
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“示范区”提出的“一轴双核两翼”产业布局， 当涂县处于“一轴”的最前沿，是承接产业转移的“轴头”
示范区集中8个园区承接产业转移 和县园区 省属 池州梅龙园区 芜湖（三山）园区 马鞍山（当涂）园区
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当涂人口结构中，非农业人口仅占17.4%，城市化率较低，未来城市人口将逐步增加
当涂县非农业人口和比重图 115000 110000 105000 100000 95000 90000 2006 2007 2008 占比 2009 98088 15.1% 99179 15.3% 112362 17.3% 113065 17.4% 18.0% 17.5% 17.0% 16.5% 16.0% 15.5% 15.0% 14.5% 14.0%
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当涂地处皖江城市经济带内， 皖江城市经济带是首国内唯一以承接产业转移为主题的战略规划；
“一轴双核两翼”的产业空间格局
“一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、 芜湖、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转 移的主轴线； “双核”指合肥、芜湖，这是我省目前乃 至今后一个时期经济发展最具活力和潜力的 两大增长极，是承接产业转移的核心区域；
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近四年GDP总量保持快速增长，平均增长率为20.8%， 位居安徽省县市第四名， 为城市及房地产业发展提供了良好经济发展环境;
2010年安徽省县域GDP总量排名前十一览 排名 县市 GDP（亿元）
200 180 160 140 120 100 18.8% 89.79 125 19.3% 150.4 19.1%
人口总体特征
截止到2010年，当涂常住人口达到62.47万人， 占马鞍山人口比重的45.73%。
县城建成区面积扩展到19平方公里，人口增 加到15万人；
63%
数据来源：当涂历年统计公报
0% 2007
2010年当涂第二产业占比63%，继续呈上升趋势，第三产业保持稳定，占比24%，第一产业比重不断萎缩， 占比13%； 全县构筑了以机械制造业、冶金压延业、绿色食品加工业、纺织服装业和医药产业为主的五大产业群；
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项目所处城市初步研判
当涂属于古城，人文荟萃，旅游资源丰厚； 城市处于安徽重要经济发展带上，城市经济较强，发展迅速； 城市支柱产业为工业，旅游业等第三产业尚未开发； 当涂未来将成为马鞍山的一个城市副中心，将与马鞍山主城形成功能互补； 近年来当涂城市建设加快，但新城建设尚处初期；
总面积1346平方公里，县城区建设框架面积26平方公里，全县城镇化率达52%；
全县常住人口62.47万人(全国第六次人口普查数据)，占全市人口的45.73%，下辖11镇3乡； 2003年起，当涂县连续7年进入安徽经济十强县前列；
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当涂：皖东古城、历史悠久，人文荟萃，旅游资源丰富；
历史悠久 当涂历史悠久，秦代称丹阳，是全国最早建置县之一，隋初易称当涂，当涂县名源自大禹妻家涂 山古氏国； 人文荟萃 当涂是历代文人墨客揽胜抒怀的绝佳之地，诗仙”李 白七游当涂，终老长眠当涂青山； 此地诞生了“我住长江头，君住长江尾；日日思君不 见君，共饮长江水”传唱千年的经典爱情诗歌；
两者总规划面积约23.74万方。
城铁站前区域阶段性功能分别是：
地 块 一
主导功能：综合交通枢纽
功能扩张：综合型商业商务中心
区域整体定位为当涂重要的交通枢纽及高端商务之地。
地 块 二
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地块区域目前为毛地，地块上有农作物附着，周边道路体系尚未完成，区域高铁 桩基工程尚未开始，高铁站点也尚未建设；
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地块位于当涂城东新区，属高铁站前广场区域，直接受高铁利好影响，目前区 域尚未建设，基础设施和配套无。
谨呈：永安房地产开发有限公司
马鞍山市当涂县 高铁站前广场地块 可行性研判与建议报告
2011.7
前言
本报告主要通过市场调研与分析，给投资者一定的参考，助投资者作出决策；
报告通过分析项目地块自身条件，结合目前当涂县经济环境、城市产业、人口特质、住宅市场、商
业市场，以及与马鞍山的关系，预判未来市场走势； 最后得出结论如下： 项目最大的利润空间在于住宅，项目最大的风险在于自营商业；因此增加住宅的比例，尽量减少自 营商业的比重，将成为项目成功的关键；
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当涂以第二产业为主，属工业型城市，第三产业比重较低 未充分利用其自身具备的人文和旅游资源；
当涂县三产比重情况
100% 90% 29% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 21% 17% 2008 第一产业 第二产业 16% 2009 第三产业 13% 2010 50% 59% 60% 24% 24% 24%
综合评估后，
项目可操作性较强，可行性较高。
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项目分析逻辑
项目本体 整体现状 外部环境
未来发展
预期研判
最优化选择
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目标地块位于当涂县城城东，未来宁安高铁当涂站西侧，属规划中的当涂站前 商贸区，距离当涂县中心约3公里；
205国道 振兴东路 湖东南路 江东大道
314省道
宁 安 高 铁
宁 芜 高 速
县政府
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项目本体 整体现状 外部环境
未来发展
预期研判
最优化选择
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当涂县：安徽省东沿，长江下游东岸， 紧倚并隶属于钢城马鞍山的县城，古称姑孰；
马鞍山市辖 ----雨山区、花山区、金家庄区（3个区） ——当涂县（1个县） ——马鞍山经济开发区
马鞍山
东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界，西濒长江与巢湖相望 ，南与芜湖市接壤，北与江苏省南京市毗连；
太白路
当涂 标 教育园区 地
目 标 地 块
黄池路
目 块 M
青莲路
老城 中心
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按照当涂县政府规划，当涂站前规划，出让土地分
为两部分：
一：江东大道以东部分，北至太白路，南至黄池路， 东至城际铁路为界，规划面积为17.26万方； 二：江东大道以西部分，北至青莲路，南至黄池路，
西至水系，规划面积6.48万方。
威胁
目前区域内尚无建设，未来存在不确定 风险； 高铁的出现有可能将加速当涂人口流出； 地块体量较大，如全为商业，则市场难 全部吸纳；
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项目地块本体初步研判
地块属于高铁站前广场区域，受高铁利好； 地块周边规划有马鞍山城市主干道，自驾出行便捷； 当涂城市靠近马鞍山，通过高铁和主干道，易融入马鞍山； 地块为农地，基本不需拆迁，可快速开发； 目前区域基础设施尚未完成，未来存在一定变数；
宁安城际铁路
芜湖
向北往南京约60公里，东南离杭州约350公里，东距上海最短距离350公里， 处于长三角四小时经济圈内； 长江黄金水道、皖赣铁路、205国道、314省道和宁马芜高速公路穿境而过； 距南京禄口机场40公里，距湾里军民两用机场20公里 ，航空条件较便利 ； 宁安城际铁路当涂站(当涂县城东2.7公里处)，计划2012年底竣工通车，乘高 铁到南京仅为16分钟，芜湖12分钟；
旅游资源丰富，山水景观怡人 自然景色秀丽，历代骚人墨客钟情吟游，人文景观较多，南朝大诗人谢朓称誉当涂为“山水都”；
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航空、铁路、高速公路等交通条件陆续齐备，对外联络不断便捷；
南京
当涂
合肥
马鞍山 巢湖 当涂
宁安城际铁路东起南京，经马鞍山、 芜湖、铜陵、池州，跨长江铁路大 桥后抵达安庆，全长257公里
当涂对接示范区目标
建设成为皖江城市带承接 产业转移的高端承接区 安徽战略性新兴产业发展 的重要集聚区
“两翼”包括滁州和宣城市，着力打造承
接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地 带；
全国推进城乡一体化进程
的改革试验区
规划主体范围：
安徽省长江流域，成员包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、 池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市的舒城县、金安区， 共59个县(市、区) ；
优势 机会
高铁的建设能给当涂带来较大的人流； 当涂距离马鞍山市区较近，极易融入马 鞍山市区； 当涂县目前尚无上档次成规模的商业；
高铁站前区域，直接受高铁利好影响； 地块为农地，基本无拆迁； 地块旁规划中的江东大道为马鞍山主干道；
劣势
地块区域尚未建设，基础设施无； 地块区域当涂老城区较远； 当涂人口较少，商办需求量有限；
经济保持快速增长，2010
年GDP总量达189.4亿元
6
7 8 9 10
长丰
天长 霍邱 怀宁 宁国
164.76
145 142.79 133 128
2 0 0 7 - 2 0 1 0 当涂县人均G D P 增幅
30000 38.9% 22958 19226 23.7% 13837 19.4% 10000 12.5% 10.0% 5000 5.0% 0 2007 2008 人均GDP（元） 2009 增幅 2010 0.0% 25828 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0%
25000
20000
15000
数据来源：安徽各县2010年1统计公报
2010年当涂县GDP总量，排名位居安徽省全部县市第四名， 县域经济总量在安徽省属于前列水平；
当年GDP增速为25.9%，高于全省平均水平11.5个百分点，
地区经济发展速度高于全省平均发展水平，位居省内前茅； 人均GDP保持两位数增长，10年人均达25858元
房地产市场正处于快速发
展阶段； 2010年，当涂GDP为189.4 亿元，增速达到25.9%，房
地产进入快速发展阶段；
小于4% 萎缩
4-5% 停滞
5-8% 稳定发展
√
高速发展
大于8%
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当涂老城基本饱和，新城区域面积约为老城的两倍； 新城目前建设覆盖率仅为40%，新城尚处初期建设阶段；
新城区
老城区
0-800美元 启动期
800-4000美元 快速发展期
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4000-8000美元 稳定发展期
8000-20000美元 减缓发展期
√
生存需求 超速发展 单纯数量型
生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主， 数量与质量并重
改善需求为主 平稳发展，以质量为 主，数量与质量并重
改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
当涂县G D P 增幅情况
189.4 25.9% 30.0% 25.0%
1
2 3 4 5
肥西
肥东 无为 当涂 凤台
276
220.4 219.5 189.4 172
20.0% 15.0%
80 60 40 20 0 2007 2008 GDP（亿元） 2009 增幅 2010 0.0% 10.0% 5.0%
合肥
当涂 市属
巢湖（二坝）园区 安庆（环石门湖）园区 池州园区 铜山(枞阳)园区
马鞍山承接产业 转移示范园区
芜湖
马鞍山承接产业转移示范园区以皖江 城市带承接产业转移示范区规划为总 揽 ，全力构建产城协调、城乡统筹的 示范区和新兴战略性产业的试验区；
2010年当涂正式成为“长三角”成员；国家设立“皖江城市带承接产业示范区”，当涂位列其核心地带， 在“一轴”（长江），靠“一核”（芜湖），连“一翼”（宣城）；马芜一体化进程加速，“南京都市圈” 合作加快，马鞍山“1255”发展战略等都给当涂发展带来了难得机遇；